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家を売るにはどうすればいい?売却する流れと注意点・失敗しないコツ

【更新日】2023-11-14
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家を売る方法
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家を売りたい、住み替えたいという方は多いですが、そうした方のほとんどが何から手をつければ良いかわからずに悩んでいます。

家には定価というものがないので、基本的には不動産会社に売却を依頼するようになります。

ただ、不動産に関する知識がある一般の方は一握りに限られるので、何を相談すれば良いのかにも困ってしまうでしょう。

この記事では、そんな不動産知識が全くないけれど、どうにかして家を売りたいという方がやるべきことを、順を追って解説していきます!

家売却の基本的な内容がまとめてあるので、最初から最後まで参考にできますよ!

家を売るタイミングはいつ?2022年に売却するのがおすすめの理由やタイミングの見極め方を紹介
この記事の監修
二宮清子

ファイナンシャルプランナー 合同会社リーフ代表
二宮清子

家庭科教師のときに「家計管理」を生徒に教えていたものの、主婦時代には赤字家計に転落!『金持ち父さん 貧乏父さん』を読んで、幸せになるため、夢を叶えるためにはお金が大事だと痛感。

2010年より独立系FPとして開業し、賃貸経営をやりつつFPとして相談業務・講師業・執筆業を手掛ける。

家の売却方法は大きく分けて5種類

家を売ると一言で言っても、そのやり方は複数存在します。

家の売却方法は、大きく分けると以下の5つになります。

  • 仲介売却
  • 買取
  • 個人売買
  • 任意売却
  • リースバック

それぞれの方法のメリット・デメリットをまとめると、下記の通りとなります。

内容 メリット デメリット
仲介売却 契約した仲介業者に販売活動を依頼し、第三者へ売却する 市場価格で売却できる 市況に影響されやすい
購入希望がないと売れない
仲介手数料が発生する
買取 中古物件を募集している業者に直接買い取ってもらう スピーディに売れる
状態が悪くても売却できやすい
仲介手数料が発生しない
仲介売却の6~7割程度まで価格が下がる
個人売買 仲介業者を挟まず、売主・買主間で直接取引する 業者との面倒な契約が発生しない
手続きの手間を最小限に抑えられる
専門的知識がないと、違反・トラブルに繋がりやすい
任意売却 ローンが完済できない物件を、金融機関の合意を得て売る ローン支払いが不能な状態でも、市場価格に近い値段で売れる
リースバック 物件を業者に買い取ってもらい、その後に賃貸借契約を結んで住み続ける 周囲に気づかれず、家を売ることが出来る
まとまった額の現金化が容易にできる
賃料が割高になりがち
売却価額よりも買戻しの金額の方が高い

それぞれの内容を、これから1つずつ解説していきます。

仲介売却

仲介業者と契約し、業者経由で第三者に向けて売却する方法です。

市場価格で売り出して、購入希望者がいれば売買が成立します。

高値での売却が可能ですが、一方で市場に売り出した後に買い手が出てこなければ、取引自体がなかなか成立しないリスクがあります。

また、買主との交渉次第で取引額が下がってしまうケースも起こりえます。

買取

買い取りを募集している不動産会社に、物件を直接買い取ってもらう方法です。

仲介売却よりも短期間で現金化ができる上、条件が少し悪い物件でも取引しやすいのが強みです。

一方で、仲介売却と比較して金額が低くなりやすく、高額での売却を目指したい方や、ステータスの高い物件を売りたい方にとっては不向きです。

→→家買取におすすめの業者ランキング!一戸建て空き家の高額買取が見込める大手を徹底比較

個人売買

親族間や友人・隣人間で約束を取り付け、売買をする方法です。

仲介業者を挟むことがないので売買がスムーズで、余計な手続きなどを省くこともできます。

一方で、法知識の無い素人同士が取引を行うと、違法にあたるケースが発生する可能性があります。

また、下記のケースに当てはまる場合は、贈与とみなされて贈与税が発生する可能性が高いです。

個人売買で贈与税が発生するケース
  • 時価(適正価格)より著しく低い価格で取引をおこなう
  • 金銭を支払う前に不動産名義が変更されている
  • 債務者・債権者関係が売買後に解消されている

任意売却

住宅ローンの返済が不能に陥った場合や、将来的に完済できる見込みがない場合に、業者に依頼して金融機関(債権者)と調整してもらい、担保となっている物件を売却する方法です。

任意売却をおこなうことで、物件が差し押さえられてしまう事態を回避することが出来ます。

完済できなかった残債は、任意売却後はサービサー(債権回収会社)に支払うことになります。

リースバック

リースバックは、現在所有している物件をリースバック業者に買い取ってもらい、代金を貰ったら賃貸借契約を結んで、借家として住み続ける方法です。

周囲に知られたくない金銭的な事情がある場合も、周りに知られずお金を工面することが出来ます。

賃貸借契約は数年の期限があるケースが多いですが、再び買い戻す形をとることも可能です。

賃料が割高になってしまう、買戻しに必要な金額が得られる代金よりも大きいというデメリットがあるので、実施する際は十分注意する必要があります。

まずは家の売却相場を調べる

売却の手順がわかったら、具体的にいくらで売れるか見積もりを出していきましょう。

相場を調べる方法としては、以下の3つが代表的です。

方法 利用するサイト
①過去の取引から相場を調べる レインズマーケットインフォメーション、土地総合情報システムなど
②売出し中の不動産価格から相場を調べる SUUMOなどのポータルサイトを活用
③国交省が提供するデータから相場を調べる 標準地・基準値検索システムや全国地価マップなど

3つの方法のうちどれか1つをやるのではなく、すべての方法を試してみることが大切です。

それぞれのサイトからわかる価格は少しずつ異なりますが、そこから平均を算出する方が正確です。

サイトの活用方法はこちらにまとめてあるので、合わせてご覧ください!

不動産売却相場はいくら?地域別の価格と初心者でも簡単に相場を調べる方法

不動産ポータルサイトの売り出し物件から売却相場をチェック

SUUMOやライフルホームズといった不動産ポータルサイトは、賃貸物件を探す際に利用することが多いと思います。

ただ、上記のような総合サイトだと、売り出し物件の情報も宣伝目的で掲載されています。

SUUMO

現在のタイムリーな価格感が分かるので、一度調べてみましょう。

調査の際は、絞り込み検索機能を利用して、地域、築年数、面積などを売りたい家に近づけて、イメージをつかむことができます。

ただ、SUUMOなどのポータルサイトに掲載されているのはあくまで売り出し価格であり、最終的な成約価格とは異なります。

つまり、SUUMOなどに掲載されている金額からどんどん値下げが起きる可能性も十分あるということです。この点は注意しましょう。

その他にも、過去の不動産取引がまとめられているデータベースを参考にして、近隣地域の類似物件が過去にいくらで売れたかをチェックすることができます。

個人が利用できる代表的なデータベースが、不動産ジャパンや土地総合情報システム、路線価図です。

詳しい利用方法は、こちらのページを参考にしてください。

家の売却相場はいくら?相場の調べ方と築年数・立地の関係を詳しく解説

家を売る流れ

家を売るには、まずどんな手順で売るかをしっかり理解する必要があります。

家を売るのには段階があり、これをしっかり踏まないと正しく売ることはできません。手順を知らないと、いつまで経っても売り出せないことになるので注意しましょう。

ちなみに、家を売る手順は簡単にまとめると以下のようになります。

  1. 不動産会社への相談・査定依頼
  2. 査定・業者選び
  3. 媒介契約
  4. 売却活動・部屋のクリーニング
  5. 内覧対応
  6. 買付(購入申込書)をもらう
  7. 売買契約
  8. 引き渡し・決済

ここからは、こちらの8ステップを詳しく説明していきます!

【図解付】不動産売却の流れ全8ステップを手順に沿って解説!全体図から必要事項まで完全網羅

①不動産会社への相談・査定依頼

まず、家を売る上での素朴な疑問を不動産会社に相談しましょう。

ここで注意してほしいのは、家を売る際は相談→査定→契約という流れを踏むということです。

つまり相談先でさえ、少なくとも契約先候補だということを考えて選ぶのが理想的なのです。

また、相談に対する回答も不動産会社によって異なります。少なくとも2社以上は相談先を決めておくようにしましょう。

先に査定したあと相談をするのも一つの手

とは言え、契約先候補を公式サイトから分析して絞り込むのは簡単ではありません。

契約先を選ぶ際に多くの人が最重要視するのが査定結果ですが、これも算出されていない時点で候補を絞るのはなかなか厳しい気もします。

そこでおすすめなのが一括査定サイトを使って先に査定をしてもらう方法です。

家の所在地を入力すれば査定対応する仲介業者が一覧で表示されるので、優良業者を見逃してしまうこともありません。

また現在は査定額イコール実際に売れるであろう確かな金額という認識になってきているので、比較して高額査定の業者と契約すれば間違いなく得をします。

②査定・業者選び

実際に査定を依頼すると、数日後に査定結果が書類で届きます。

ただ、ネットを使って査定依頼をした場合は、その後に追加質問の連絡を受ける可能性もあります。

結果が出たら、さらに業者を絞り込んだ上で訪問査定を依頼します。

③媒介契約

この訪問査定をしてから、不動産会社と媒介契約を交わします。

媒介契約には3種類の方法があります。(専属)専任媒介契約を結ぶのが最も無難です。

また、媒介契約を結ぶ際に準備したほうが良い処理が以下の通りです。

  • 身分証明書
  • 印鑑証明書
  • 住民票
  • 登記事項証明書(登記簿謄本)
  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 固定資産税通知書
  • 固定資産税評価証明書
  • 固定資産税評価証明書
  • 土地の測量図
  • 建物の図面
  • 固定資産税評価証明書
  • その他書類(お持ちの場合提出)

④売却活動・部屋のクリーニング

媒介契約をすると、仲介業者が販売活動をおこないます。

不動産の販売活動では何をするの?活動内容・流れをわかりやすく解説

基本的には不動産任せでこうした作業をおこないますが、一般媒介契約なら売主自身が営業をかけることもできます。

ただ、それ以上に売主がすべきなのが、売りたい家の掃除です。

⑤内覧対応

広告から希望者の問い合わせがあれば、次に内覧がおこなわれます。

この内覧前に部屋の整理整頓や清掃がキチンとおこなわれているかどうかが結果を大きく左右します。

特に玄関や水回りなど、第一印象にかかわるところは重点的に掃除するようにしましょう。

⑥買付(購入申込書)をもらう

内覧で好印象を受ければ、買付(購入申込者)というものが買主から送られてきます。

これが送られてくれば、正式な売買契約をいつ、どのようにおこなうか話しあって決めます。

ただ注意してもらいたいのは、これはあくまで購入の希望であり法的拘束力はないということです。

中には良さそうな物件に対して同時に複数買付を送りキープしておく人もいるので、買付をもらったからって気を緩めないようにしましょう。

⑦売買契約

日時が決まったら売買契約をおこない、取引を正式に結びます。

不動産売買契約の流れ・注意点を徹底解説!契約書のチェックポイントと瑕疵担保責任

この契約では、業者が作成した契約書を読み合わせ認識の齟齬がないか確認をします。

ちなみに、契約書の内容は大まかに以下13項目にわかれることが多いです。

番号 項目 内容
売買物件の表示 物件の面積や間取り、権利者などの詳細
売買代金、手付金額、支払い日 売却代金の詳細(金額・ペナルティなど)
所有権の移転・引き渡し日 物件の所有権はいつ移転されるかの明記
公租公課の精算 物件に関わるさまざまな費用を引き渡し日を基点に日払い計算した結果
反社会的勢力の排除
ローン特約 売買契約から引き渡しまでに受ける住宅ローン審査が不通過だった場合、契約を白紙化できる特例
負担の消除 所有権移転までに抵当権などの担保権・賃借権などの用益権などの一切の負担消除を約束
付帯設備等の引き渡し 付帯設備をそのまま物件に付けたまま引き渡すこと、故障等の有無を確認
手付解除 契約キャンセル時の手付金と解除の要件
引き渡し前の物件の滅失・毀損 引き渡し前に災害などが起きた場合どうするかの確認
契約違反による解除 契約内容を違反したときに解除になること、またその際のペナルティの確認
瑕疵担保責任 引き渡し後に欠陥が見つかった場合、何か月(年)以内なら売主に責任を求められるか
特約事項 その他、法的な順守義務のある項目(強行規定)以外に、売買者間で定めた独自の項目(任意規定)

売買契約書のフォーマットは自由なので、これ以外にも項目が追加されていることもあります。

媒介契約の際は、以下の書類を準備しておく必要があります。

その他に、買主と売買契約を結ぶ際にも以下の書類が必要となります。

  • 本人確認書類
  • 印鑑証明書・実印
  • 登記済証または登記識別情報
  • 固定資産税関連書類
  • 建築協定書
  • 印紙代
  • 仲介手数料の半金
  • 建築確認通知書
  • 管理規約等

⑧引き渡し・決済

契約を結んだらそこから1.5ヶ月ほど後に家の引き渡しと残りのローンなどの決済を一気におこないます。

引渡は平日の午前中に銀行の一室でおこなわれることが多く、買主・売主の他に双方の仲介業者と銀行職員、司法書士などが同席します。

不動産売却で司法書士は何をするの?売買契約は立会可?役割と費用相場を解説

引き渡し日当日の流れは以下の通りです。

  1. 本人確認と書類の確認
  2. ローン融資を買い手がおこなう
  3. 税金などの精算
  4. 売り手から買い手へ領収書の発行
  5. 仲介手数料の支払い
  6. 司法書士への報酬支払い
  7. 売り手のローン返済手続き
  8. 抵当権の抹消登記完了
  9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

詳しくはこちらにまとめてあるのでご覧ください!

不動産売却の引き渡し時の流れ・注意点!売買契約から1.5か月の間ですべきことは?

引き渡しまでに書類準備と新居購入を済ませる

なぜ契約から引き渡しまでこれほど時間が空いているかというと、買主の住宅ローン審査にかかる期間を考慮しているからです。

では、この期間中は売主にすることはないのでしょうか?

実は、このうちで売主がやっておくべき重要な作業があるのです。

まずは引き渡し・決済に必要な書類準備です。

書類 内容 取り扱い
登記済証・登記識別情報 不動産の権利者・データが詳細に記載 司法書士へ提出・預ける
実印 実印登録済みの印鑑 登記関係の書類に押印
印鑑証明証 実印登録を証明する書類 司法書士へ提出・預ける
固定資産税納付書 不動産にかかる固定資産税が明記 税金精算のため、買主と確認
公共料金の領収証 自宅に届いた電気・ガス・水道料金などの明細 引き渡し日で日割り精算するため、買主と確認
管理規約・パンフレット・建築確認通知書など 物件(特にマンション)のルール・利用方法が書かれたもの 買主へ渡す

また、家賃・管理費・駐車場代といった月締め・年締めの費用を精算するかどうかも考えていきます。※細かい費用は売主が全額払い、固定資産税は精算をするのが一般的

不動産売却した年の固定資産税は誰が支払う?どう精算する?精算の方法・注意点を解説

引っ越し先も、この期間で選んで購入手続きまでするのが一般的です。ただ時間があまり無いので、じっくり新居を選びたい方は最初に購入してしまう買い先行という方法もあります。

どのタイミングで購入・売却をおこなうかというのも売主が考えるべき戦略となります。

家を売る時にかかる税金・費用

家を売る時には、様々な税金・費用がかかります。

高く売れるほどコストは上がりますが、総額で100万円前後の負担は覚悟しておきましょう。

家売却でかかる費用は、以下のようなものが代表的です。

  1. 仲介手数料
  2. 抵当権抹消登記費用
  3. 土地の測量費用
  4. 不用品の処分費用
  5. 各種書類の発行費用
  6. ハウスクリーニング費
  7. 解体費

また、その他にも以下3種類の税金がかかります。

  1. 印紙税
  2. 登録免許税
  3. 譲渡所得税

それぞれの費用の平均と、支払うタイミングを知っておくと売却がかなりスムーズになります。

不動産売却の費用・手数料を一覧で紹介!手数料を安く抑えるコツや計算方法も解説

仲介手数料

売却コストのうち、最も高額になるのが仲介手数料です。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法

仲介手数料は業者に対する報酬のような意味合いを持ち、家の売却価格に応じて以下のように金額が決定します。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

たとえば、家を1,000万円で売った場合、1000万円の3%+6万円=36万円となります。

そんな高額な仲介手数料ですが、以下の方法を使えば値下げをすることも可能です。

  • 値引き交渉を成功させる
  • 大手業者の値引き特典を使う
  • 季節のキャンペーンを利用する

→仲介手数料は半額まで値切れる!値引き交渉のテクニック3選

譲渡所得税

家を売って売却益(売値>購入費用)が出ると、譲渡所得税という税金が発生します。

不動産売却でかかる税金はいくら?費用の計算方法から節税・控除のポイントまで分かりやすく解説

この譲渡譲渡所得税の課税額は、以下の計算式で求められます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

取得費とは家を買うときに支払った総費用のことで、そこから築年数の経過に応じて減価償却費を差し引くことで算出できます。

不動産売却時の税金計算・確定申告では減価償却が重要

次に税率に関してですが、これは家の所有年数が5年以下(短期)か、5年超(長期)かによって変わります。

所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得 30% 9% 39%
長期譲渡所得 15% 5% 20%

この税金は家を売却した翌年の2~3月に確定申告をして納付するようになります。

不動産の確定申告は手順が複雑で、特にサラリーマンなど経験のない方はかなり苦戦すると思います。こちらにやり方をまとめているので、参考にしながらすすめていくことをおすすめします!

不動産売却の確定申告は必要?申告の流れ・必要書類の書き方を完全ガイド【決定版】

譲渡税は、所得税と住民税に加算されます。

所得税に関しては確定申告時に納付しますが、住民税に関しては確定申告後に支払うようになります。

まず、確定申告をおこなう際に所得税+復興特別所得税を納付します。この税金に譲渡税は加算されています。

その後、5月頃に住民税納付書という書類が自宅に送付されます。

こちらに納税額、納税タイミングが書いてありますが、1年分の住民税を4分割で納付することが多いです。※一部例外あり

【東京都渋谷区の住民税支払い期限】

期別 納期限
1期 6月末日
2期 8月末日
3期 10月末日
4期 翌1月末日

※引用:渋谷区公式サイト

基本は各月の末日に納付するようになりますが、末日が土日の場合は翌月曜日が期限となります。

分割払いが面倒という方は1期(6月末)に一括払いをすることも可能です。

家を売るときにかかる税金はいくら?計算方法・節税対策を紹介

印紙税

印紙税は、不動産売買契約書に収入印紙を貼り付けて納付します。

貼り付ける収入印紙の金額は、売却価格に応じて以下のように決まっています。

契約金額 税額
10万円超 50万円以下 400円
50万円超 100万円以下 1,000円
100万円超 500万円以下 2,000円
500万円超 1,000万円以下 10,000円
1,000万円超 5,000万円以下 20,000円
5,000万円超 1億円以下 60,000円
1億円超 5億円以下 100,000円
5億円超 10億円以下 200,000円
10億円超 50億円以下 400,000円
50億円超 600,000円

収入印紙はコンビニでも購入できますが、不動産売買で利用するような高額の印紙は揃っていないことも多いので郵便局で購入することをおすすめします。

登録免許税

登録免許税は、所有権移転登記・抵当権抹消登記などの登記作業に際してかかる費用を指します。

所有権移転登記・抵当権抹消登記にかかる費用は以下のように計算します。

申請 課税標準金額 税率
所有権移転登記 固定資産評価額 1,000分の20
抵当権抹消登記 不動産1件につき1,000円 -

登記作業は司法書士に依頼することが多いですが、依頼料は1~2万円ほどが相場になります。

その他の費用

上記の税金の他にも、状況に応じて以下の費用が発生します。

  • 土地の測量費用
  • 不用品の処分費用
  • 各種書類の発行費用
  • ハウスクリーニング費
  • 家の解体費用

特に、土地の境界が曖昧な場合は境界確定を依頼しないと売却ができないので注意しましょう。

家を売る目的・ケース別の方法

離婚、住み替え、相続…。家を売る人の状況はそれぞれ異なります。

家を売る理由として特に多いのが、以下の5つです。

  1. より良い家に住み替えたい
  2. 資金を蓄えたい
  3. 今が売り時だと判断した
  4. 転勤で今の家が不要になった
  5. 相続物件を処分したい

理由が違えば目的、目標額、期間が違うわけですから、事情に応じてスムーズな売り方を知っておく必要があるでしょう。

家を高く売るコツ!相場以上で高額売却を成功させるための5つのポイント

【家を住み替える場合】新居購入も並行しておこなおう

家を住み替える場合は、今の家を売却する以外に新居を購入する作業もこなさなければいけません。

売却(引き渡し)と新居購入のどちらを先におこなうかが、住み替えでは重要となります。売買契約時に価格は確定するので、それから引き渡しまでの約1.5ヶ月に新居探し・契約をこなす売り先行が理想的です。

ただ、短時間で新居を探すのが難しいという方は、最初に新居の契約を交わしておく買い先行もおすすめです。

売り先行 買い先行
メリット 購入計画が立てやすい 時間を気にせず家を売れる
デメリット 新居選びの期間が短い 途中で資金や日程の計画が狂いやすい

家は査定額通りに売れないことも多々あるので、最初に利益がわからないまま新居を購入する買い先行は危険です。潤沢な資金がある方は買い先行でも良いでしょうが、大抵の方は売り先行を選ぶようになるでしょう。

引っ越し・転勤で不動産を売却したい!おすすめの方法と引っ越しタイミング・かかる引っ越し費用を解説

仮住まいに引っ越すのだけは避けよう

住み替えの場合は契約段階で、お住まいの引き渡しと新居への入居日が重なるようにしておけば引っ越しがスムーズです。

ただ、そうスムーズに住み替えできるケースばかりではなく、引き渡しから入居まで期間が空いてしまうことも多々あります。

この時、多くの方が近くの賃貸アパートに一時的に住むようになりますが、引っ越し費用と賃料がかかってしまうのでこれはなるべく避けたいところです。

こうしたケースのために設けてあるのが、先行引き渡し(引き渡し猶予)という制度です。

決済と引き渡しを同日におこなうのではなく、決済後最大2週間まで猶予をもらう方法で、それまで新居探しを続けることができます。

また、最近話題の買取保証サービスも、売却と入居のズレを防ぐために有効です。

これは一定期間仲介売却で家を売り、期限が過ぎたら仲介業者に買い取りをしてもらうという方法です。

期限までに高く売ることに挑戦でき、かつ売れ残りも防げるのでおすすめですよ。

買取保証サービスを提供しているのは大手に限られており、なかなか見つけにくいのが難点です。こちらに買取保証対応のおすすめ業者をまとめてあるので、ぜひ参考にしてください!

マンション買取業者おすすめランキング!マンション買取大手の買取再販戸数や保証を比較・業者の選び方も解説

【相続した場合】相続物件は早めに売るのがおすすめ

実家を相続しても使い道がなく空き家のまま放置する人が増え、社会問題になっています。

放置していても所有する限り固定資産税を支払い続けなければいけないので不要なら早めに処分しないと損です。

放置をし続けると管理費が増えるので、更に負担は大きくなります。不要と感じた段階で早めに売却してしまうのがおすすめです。

ただ、愛着のある実家を売るのに抵抗があるという人も多く、兄弟で分割相続している場合は売るかどうかで議論になり、関係に溝ができることがあります。

相続人全員の意見が一致しないと実家を売ることはできないので、日頃から話し合いをしていくようにしましょう。

実家を売却する手順を紹介!相続の注意点や損せず売るポイント・費用や税金を解説

【住宅ローン残債がある場合】価格にこだわって売るのがおすすめ

まず、住宅ローンが残っている家でも売れるの?という話ですが、結論から言えば売却は可能です。

ただ、引き渡しまでにローン残債を貯蓄+売却代金で完済する必要があるので、少しでも高く売ることが求められます。

また、ローンを返済しても担保(抵当権)がついてしまっているので、引き渡し時には必ず取り外しを行いましょう。

抵当権付き物件は売却できる?抵当権を外すタイミング・取引時の注意点

もし売却価格で完済ができなかったとしてもつなぎローンを使って返済をすることができます。

詳しい内容はこちらにまとめてあるので、参考にしてください!

ローンの残ってる家を売る方法!残債のある戸建てを売却するコツと完済できない時の注意点を解説

家が上手く売れない時の対処法

業者・契約方法を変更する

家を売る際は、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、家の販売を不動産会社に任せる代わりに、成約のあかつきには仲介手数料を業者に支払うという内容です。

この契約方法には、以下の3種類があります。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること 依頼可能な業者数 仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 可能 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 可能 1社のみ 2週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 無制限 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

【3種類の媒介契約の方法】

  • 一般媒介契約:複数社と契約する方法
  • 専任媒介契約:1社と契約する方法。最もオーソドックス
  • 専属専任媒介契約:1社と契約する方法。専任…よりも制約が強い

一般的には、専任媒介契約を選ぶのが最も早く売れます。

一般媒介契約は複数社がそれぞれ販売活動をしてくれるのが強みですが、仲介手数料が支払われるのは成約を取った1社のみです。

販売活動にかかるコストは自腹なので、ほとんどの会社は赤字になってしまいます。そのため、広告コストなどをかけてくれにくいのです。

一方、専任媒介契約なら高く売ればそれだけ高額の仲介手数料がもらえるのが分かっているので、業者のモチベーションも高く、結果的に早く売れます。

ただ、好条件の物件はその分仲介手数料も高額なので、契約した複数社の中で「うちが一番早く売るぞ!」と競争が起き、早く売れる可能性もあります。

家の質を見極めて、最適な売却方法を選ぶようにしましょう!

不動産売却時の媒介契約とは?専任媒介と一般媒介の違いとメリット・デメリットをわかりやすく解説

買取保証サービスを使う

大手業者を中心に提供される新しい売り方が買取保証サービスです。

これは一定の期限までは仲介売却をおこない、期限を過ぎたら家を仲介業者に買い取ってもらうという方法です。

最初のうちは高値売却にチャレンジでき、かつ売れ残りを防げる一石二鳥の方法となります。

ただ、仲介売却できる期間は1.5ヶ月だったり3ヶ月だったり自分で設定できたりと業者によって異なるので、ちゃんと話を聞いてどこに依頼するか決めるようにしましょう。

繁忙期に再売出しをしてみる

家を早く売りたいなら、購入希望者に早く見つかる努力をしましょう。

中古の家売買が最も盛んなのは、2~3月です。会社の転勤のタイミングと重なるので、多くの人が新居探しをしています。

査定を依頼してから市場に出回るまで2週間~1か月はかかるので、1月頭の正月休み明けから手続きを始めるのが理想的です。

ホームステージングを利用する

家を早く売るには、第一印象をアップさせて内覧を早くクリアする必要があります。

売却価格を下げずに早く売るためには、最近話題のサービス「ホームステージング」を活用することがおすすめです。

ホームステージングとは、販売活動の途中にインテリアデザイナーなどが介入し、内覧準備をする方法です。

物件の構造や築年数・面積は変わりませんが、モデルルームのような内装を施すことで成約率を大きくアップさせることができます。

もちろんインテリアデザイナーが入ればコストがかかってきますが、例えば東急リバブルのホームステージング「アクセル君」は、査定価格+リフォーム費用を売却保証額としており、コスト分を売主が負担することはありません。

築古の売れない家でも高く早く売ることができるホームステージングを積極的に活用していきましょう。

業者・契約方法を変更する

家を売る際は、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約とは、家の販売を不動産会社に任せる代わりに、成約のあかつきには仲介手数料を業者に支払うという内容です。

この契約方法には、以下の3種類があります。

契約の種類 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること 依頼可能な業者数 仲介業者からの報告※
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない 1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 可能 1社のみ 2週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 無制限 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

【3種類の媒介契約の方法】

  • 一般媒介契約:複数社と契約する方法
  • 専任媒介契約:1社と契約する方法。最もオーソドックス
  • 専属専任媒介契約:1社と契約する方法。専任…よりも制約が強い

一般的には、専任媒介契約を選ぶのが最も早く売れます。

一般媒介契約は複数社がそれぞれ販売活動をしてくれるのが強みですが、仲介手数料が支払われるのは成約を取った1社のみです。

販売活動にかかるコストは自腹なので、ほとんどの会社は赤字になってしまいます。そのため、広告コストなどをかけてくれにくいのです。

一方、専任媒介契約なら高く売ればそれだけ高額の仲介手数料がもらえるのが分かっているので、業者のモチベーションも高く、結果的に早く売れます。

ただ、好条件の物件はその分仲介手数料も高額なので、契約した複数社の中で「うちが一番早く売るぞ!」と競争が起き、早く売れる可能性もあります。

家の質を見極めて、最適な売却方法を選ぶようにしましょう!

不動産売却時の媒介契約とは?専任媒介と一般媒介の違いとメリット・デメリットをわかりやすく解説

買取保証サービスを使う

大手業者を中心に提供される新しい売り方が買取保証サービスです。

これは一定の期限までは仲介売却をおこない、期限を過ぎたら家を仲介業者に買い取ってもらうという方法です。

最初のうちは高値売却にチャレンジでき、かつ売れ残りを防げる一石二鳥の方法となります。

ただ、仲介売却できる期間は1.5ヶ月だったり3ヶ月だったり自分で設定できたりと業者によって異なるので、ちゃんと話を聞いてどこに依頼するか決めるようにしましょう。

繁忙期に再売出しをしてみる

家を早く売りたいなら、購入希望者に早く見つかる努力をしましょう。

中古の家売買が最も盛んなのは、2~3月です。会社の転勤のタイミングと重なるので、多くの人が新居探しをしています。

査定を依頼してから市場に出回るまで2週間~1か月はかかるので、1月頭の正月休み明けから手続きを始めるのが理想的です。

ホームステージングを利用する

家を早く売るには、第一印象をアップさせて内覧を早くクリアする必要があります。

売却価格を下げずに早く売るためには、最近話題のサービス「ホームステージング」を活用することがおすすめです。

ホームステージングとは、販売活動の途中にインテリアデザイナーなどが介入し、内覧準備をする方法です。

物件の構造や築年数・面積は変わりませんが、モデルルームのような内装を施すことで成約率を大きくアップさせることができます。

もちろんインテリアデザイナーが入ればコストがかかってきますが、例えば東急リバブルのホームステージング「アクセル君」は、査定価格+リフォーム費用を売却保証額としており、コスト分を売主が負担することはありません。

築古の売れない家でも高く早く売ることができるホームステージングを積極的に活用していきましょう。

家売却の注意点

ここまで家売却の方法を詳しく紹介しましたが、教科書通りにスムーズに売却が進んでいく保証はありません。

手続きを進めていく中で思いもしない壁にあたり、どうすれば良いのか悩んでいる方も多いことでしょう。

ここからは、家売却のアドバイスをケース別に解説していきます。

複数人で家を共有している場合は権利関係の整理が必要

家の所有者が複数人いる場合、その家に対する思いもそれぞれ違います。

自分は売りたいと思っているのに、他の人が売りたくないと言っているというシチュエーションは良く出くわします。

あなたが売却に賛成だったとしても、否定派の家族を無理やり説得させる必要はありません。

相続した家を巡ってトラブルに発展し、家族関係の溝が一生修復しなかったケースもあります。

もちろん家族トラブルは避けたいですが、ドライな視点で見ても、家族と対立すると売却できる可能性が減るので得策ではありません。

喧嘩になりそうな場合、一旦話し合いをやめるのも一つの手でしょう。

親の施設入居や入院に際して家を売る場合は目的の確認が必要

老齢の親が老人ホームに入るのを機に、実家の売却を検討している方も多いと思います。

この時注意したいのは、実家の所有者が誰かということです。持ち主に納得してもらわないと売却はできません。

痴呆症などで意思の確認ができない場合は子供が代理に売却することもできますが、この時は裁判所に「売却が自分の利益ではなく、持ち主の利益のためにおこなっている」ことを認められる必要があります。

また、老人ホームは現在需要が高く、快復の傾向が見えると自宅に帰されることもあります。

そのため、医師に重度の病気と証明されることも必要になります。

家の売却を途中で中止することは可能

すでに買主と契約をする前なら、自由に家売却をキャンセルすることができます。

もしすでに契約をした後なら、キャンセルの際に違約金が発生してしまうので注意が必要です。

ただ、仲介業者と媒介契約を結んでいる場合は基本的に3か月の契約期間となるので、更新のタイミング外にキャンセルをすると業者に違約金を支払わないといけなくなる可能性があります。注意しましょう。

境界の測量などは近隣住民の協力が必要

境界確定に納得してくれなかったり、内覧中に大騒ぎしたりする近隣住民がいると、どうしても成約率が下がるので注意が必要です。

ただ、売主としてはそんな迷惑住民が近くに住んでいることは、できるだけ内緒にしておきたいところです。

迷惑住民がいることを共有する基準は、その人があなたにとってだけ迷惑な人なのか、それともどんな人にとっても迷惑な人なのかです。

あなたと近隣住民の相性が悪いだけの場合、「あの人は悪い人」と周囲に広めるのは逆にあなたにとってペナルティとなってしまいます。

一方、近隣住民が反社会勢力など、どんな人にとっても隣に住むリスクがある場合はしっかりと共有する必要があります。

自身で判断するのはリスクが大きいので、不動産会社としっかり話しあっておきましょう。

売り方によっては買主を選べないことがある

購入希望者とコミュニケーションを取る中で、「少し信用できない人だなあ」と感じることもあるでしょう。

基本的に、契約前ならどんな理由であれ、売主の判断で契約を結ばないことができます。

一方、すでに契約を結んでしまった場合は正当な理由がないとこちらから解約することはできないので注意しましょう。

また、ネットオークションを利用した家売却の場合は、期限内に最高額で落札した人が自動的に買主となるので取引を断ることができません。

売主と買主は売買完了後も長期的に関係が継続されるので、気に入らない人と契約を結ぶのは出来るだけ避けたいところです。

家を売るときは入念な準備を済ませてから実行すること

不動産売却を納得がいく形で締めくくるには、入念な準備が必要不可欠です。

物件の売却価格の相場を地用さしたり、売却を得意とする不動産会社を調べて、査定依頼を出したりなど、準備1つ1つがのちの結果に直結しています。

売却を行う過程で不確かな点や疑問が生じた場合は、不動産会社に相談して不明点をなくしましょう。

専門家から得たアドバイスを参考にすれば、自分に合った売却方法や売却のタイミングが見えてきます。

また売却時には、税法なども関わってきます。

税金や資産形成に関する相談は、税理士やファイナンシャルプランナーなど、その道のプロに助力を頼みましょう。

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