参照：国土交通省　不動産価格指数(令和５年７月・第２四半期分)より

2023年11月現在、不動産売却の価格相場は上記のグラフのようになっています。

国土交通省が発行する不動産価格指数は、戸建て・マンションの価格相場がどのように変動しているか表しています。

見てわかる通り、マンション価格は年々上昇しており、2020年のコロナショックで一時期落ちた価格もすぐに回復しました。

また戸建て住宅の価格も2021年から急上昇していることが分かります。

今後も価格の上昇が続くと予想されるので、売却価格も上がる可能性は高いです。

詳しい価格推移は次の記事にまとめているので、参考にしてください。

2023年以降も不動産売却の相場は上昇する？

全国の不動産売却相場をまとめたデータが、以下となります。(2023年6月時点)

参照：「月例速報Market Watch (2023(令和5)年5月度)」 より

2023年以降も不動産の売却相場が右肩上がりで上昇するかは明言できませんし、価格相場が急激に下落するような事態になるとも断言できません。

しかし、2023年9月現在も、建材の高騰の影響で、建築費の価格高騰が続いている今、今後も新築住宅の価格上昇は継続するでしょう。

また新築に比べて、購入価格が多少抑えられている中古住宅への需要が伸びている今、中古物件の価格相場が急激に下落する可能性も限りなく低いです。

その裏で、物件を購入される方の多くが利用される住宅ローンの金利値の上昇によって、購入そのものが抑制される事態になれば、売却相場は下落の一途を辿る恐れがあります。

そのタイミングが今か、数ヶ月先になるかの予想を立てるのは非常に困難です。

なので、納得がいく形で売却を済ませたい場合は、為替情報や日本銀行の金利政策、経済状況などに関する情報を網羅したうえで行動に移してみましょう。

不動産の売却相場を調べる方法は、大きく以下の3つに分かれます。

1. 過去の取引から売却相場を調べる
2. 売り出し中の不動産価格から売却相場を調べる
3. 国土交通省が提供するデータから売却相場を調べる

ここからは、3つの方法をより詳しくみていきましょう。

レインズ

レインズ(REINS　Market　Information)は全国のマンション、戸建て売却事例情報を過去1年分提供している情報提供サイトです。

不動産会社が情報を集める際に利用することが多いですが、取引の透明化促進のため、一般人でもアクセスすることができます。

こちらがレインズ・マーケットインフォメーションのトップページです。

マンション・戸建ての所在地を指定して、下の「検索する」をクリックしましょう。

今回は例として、東京港区六本木のマンション売却相場を調べていきます。まず、トップページのフォームに東京都の都心5区と記入すると、上のようなグラフが表示されます。

あとは、「追加検索条件」でより細かい項目を指定していきましょう。

地域詳細に「港区六本木」を追加すると、六本木の取引情報が緑色で表示されるようになりました。このように絞りこんでいけば、より詳しく相場をチェックできます。

ただ、レインズは該当する物件が10件以上ないと表示してくれないので、地域によってはアバウトな情報しか取得できないのがデメリットです。

土地総合システム

レインズは地域によって見られる情報に限りがありますし、見たい物件の間取り・築年数・アクセスなどもアバウトにしか絞り込めません。

より詳しい情報を知りたい方は、土地総合システムの利用をおすすめします。

こちらは国土交通省が提供している不動産情報サイトで、マンション、戸建て、土地の3タイプの以下の項目を閲覧することができます。

1. 所在地
2. 地域(商業地か住宅地かなど)
3. 最寄り駅と距離
4. 取引総額
5. 坪単価
6. 土地面積
7. ㎡単価
8. 土地の形状
9. 今後の利用目的
10. 前面道路の幅・種類・方位
11. 都市計画
12. 建ぺい率
13. 容積率
14. 取引時期

成約した物件の情報をかなり詳しく見ることができるので、相場を調べる精度が上がります。

ただ、難点としては、土地総合システムはレインズのように細かく絞り込みをすることができません。

自分で調べる際は、大量に掲載されているデータを自分で集計しなければならないので、時間が少しかかることは覚悟しておきましょう。

ポータルサイト

不動産情報サイトの中でもアットホーム、ライフルホームズ、SUUMOのような、コンテンツの充実している大規模サイトは不動産ポータルサイトと呼ばれています。

こちらはSUUMOの売出物件ページですが、地域や沿線、間取りなどを指定すれば簡単に物件情報を絞り込むことができ、周辺エリアの類似物件がいくらで売られているのかが一発でわかります。

ただ、ポータルサイトは物件の売出時期を表示していないところも多いので、価格が売り出し直後のものなのか、値下げをした結果なのかがわかりづらくなっています。

→損しない！不動産売却の値下げのコツ

上のページでも触れていますが、売り出し価格は査定額に売り手の希望も反映して、比較的高めに設定されがちです。

ただ、それでも長いこと成約がとれない場合は、適正価格へとどんどん値下げをしなければいけません。

ポータルサイトで物件価格を調べると「こんなに高額で売れるんだ！」と驚いてしまいますが、最終的な成約額はもっと低い可能性も十分あります。

レインズや土地総合システムと合わせてチェックし、明らかな過去の売却額との乖離は参考にしないようにしましょう。

国土交通省提供のデータベース

かつては閉鎖的なイメージの強かった不動産業ですが、法改正やインターネットとの連携を経て、現在はかなり透明性の高いものとなっています。

土地の評価額は特に国(国土交通省)が率先して決めているので、相場を調べやすくなっています。

土地の売却相場を知る上でおさえておきたいのは、公示の地価、相続税路線価、固定資産税路線価の3つですが、これらは以下のサイトを利用すれば調べられます。

これらのサイトを使えば、簡単に路線価を調べることができます。

なお、路線価を使って相場額を算出する方法はこちらにまとめてあるので、ぜひ参照してください

→不動産を路線価から査定する方法

上で紹介した方法も不動産売却相場を調べるのに効果的ですが、それ以外にも不動産の価値を調べる方法はあります。

初心者が個人で相場調査をする際は、できるだけ多くの方法を試してみて、算出価格のダブルチェック・トリプルチェックをおこなうことが重要になってきます。

ここからは、上記以外の方法を紹介していきます。

公示地価を調べる

不動産売却相場は、国土交通省が発表する基準地価がベースになっています。

基準地価はネットで公開されており、個人も無料で閲覧することが可能です。

国交省が運営しているデータベース「地価公示・地価調査検索システム」にアクセスをすれば、簡単に地域の公示地価をチェックすることができます。

ただ公示地価は不動産売却相場と必ずしもイコールではないので、注意が必要ではあります。

路線価を利用する

国土交通省が発表しているデータは他に、路線価図があります。

路線価図は道路の価値を表したもので、これが読めるようになれば、道路に接している土地の価値を求めることができます。

「全国地価マップ」というデータベースにネットからアクセスすれば、調べたいエリアの固定資産税路線価と相続税路線価を調べることができます。

固定資産税路線価なら×10分の7、相続税路線価なら×10分の8で計算することで、ある程度の相場を求めることができます。

固定資産税評価額を利用する

不動産を所有している方には毎年、固定資産税の明細が届きます。

この明細をチェックすると、不動産の【価格】という欄に数字が記載されているのが分かります。

この価格は固定資産税評価額といって、実勢価格を参考にして固定資産税を割り出すために算出されたものなので、逆算をすれば不動産の実勢価格(時価)がある程度分かります。

不動産相場を求める際は、以下の計算をおこないましょう。

不動産売却相場=固定資産税評価額×0.7

これによって、ある程度相場のイメージをつかむことができます。

物件タイプは？ 分譲マンション 一戸建 土地 ビル一室 マンション一棟 アパート一棟 ビル一棟 工場・倉庫 店舗・事務所 農地・畑・田んぼ 山林 その他

都道府県は？ 北海道 青森県 岩手県 宮城県 秋田県 山形県 福島県 茨城県 栃木県 群馬県 埼玉県 千葉県 東京都 神奈川県 新潟県 富山県 石川県 福井県 山梨県 長野県 岐阜県 静岡県 愛知県 三重県 滋賀県 京都府 大阪府 兵庫県 奈良県 和歌山県 鳥取県 島根県 岡山県 広島県 山口県 徳島県 香川県 愛媛県 高知県 福岡県 佐賀県 長崎県 熊本県 大分県 宮崎県 鹿児島県 沖縄県

市区町村は？

エリアは？

それぞれの不動産の売却相場は、外的要因と内的要因の総合評価によって決まります。

物件の状態が良くても立地が悪ければ価格が低くなる傾向にありますし、その逆も然りです。

それでは、ここから売却相場に影響する項目を具体的に見ていきましょう。

築年数

不動産の売却相場は、その物件の築年数に大きく影響されます。

一般的に、新築時から時間が経つにつれて物件の価格は下がり、築10年を超えるとその減少傾向がより顕著になる傾向があります。

しかし、その価格低下の度合いは、物件の維持管理状況やリノベーションの有無などにより異なります。

特に、重要な設備の更新やリフォームを行っている場合、築年数が古くても高値で売却できる可能性があります。

築年数だけでなく、これらの要素も売却価格に影響を及ぼすため、物件を売却する際には、築年数だけでなく物件の全体的な状況を評価しましょう。

物件の劣化状況

物件の劣化状況もまた、不動産の売却相場に大きく影響します。

建物の劣化は、そのまま価値減少に直結します。

特に大規模な修繕が必要な状況では、その費用が売却価格から引かれる形になることが一般的です。

一方、定期的なメンテナンスと適切なリフォームにより劣化を最小限に抑えている物件は、同じ築年数の物件と比較しても高値で売却できる可能性を高めてくれます。

このように、物件の劣化状況を管理し続けることは、売却時の価格維持や向上につながる重要な要素です。

公共交通機関へのアクセスのしやすさ

公共交通機関へのアクセスのしやすさも、不動産売却相場に重要な影響を与えます。

一般的に、駅やバス停などの公共交通機関から近い場所にある物件は、通勤や通学の利便性が高いという理由から、買い手からの需要が高いため売却価格が定勝しやすいです。

特に都心部では、駅徒歩5分以内の物件は「駅近物件」と称されており、査定評価を含め、販売価格や売却価格ともにプレミアムがつくことがあります。

そのため、売却を考える際には、物件が公共交通機関からどの程度の距離にあるかを評価基準にしてみましょう。

周辺環境

物件の周辺環境も売却相場に影響を与えます。

例えば、商業施設、公園、学校、病院などの生活施設が近くにあると、生活利便性が向上し価格が上昇します。

また、静かな住宅街や緑豊かなエリアは、生活環境として好まれ売却価格にプラスとなります。

一方、騒音や汚染の問題があるエリアだと、価格が落ちる可能性が高いです。

したがって、物件の周辺環境を詳しく把握し、売却相場を適切に評価することが重要です。

日当たり・眺め

日当たりの良さと眺めの良さもまた、不動産の売却価格に影響を与えます。

良好な日当たりは、物件が明るく感じられ、暮らしやすさに直結します。

また、眺めが良い物件は、開放感や豊かな自然を楽しめます。

特に高層マンションは、価格向上の要因となりますが、これらの要素は、あくまで物件自体の特性だけでなく、周囲の建物の高さや窓の位置など、多岐に渡る要素によって左右されがちです。

物件を売却する際には、日当たりや眺めを十分に考慮した上で価格を設定しましょう。

修繕履歴

物件の修繕履歴は、売却相場に大きく影響を与えます。

建物の設備や構造体への修繕や更新は、その物件の価値を維持、または向上させる重要な要素です。

例えば、古い建物でも大規模なリノベーションが行われている場合、その物件の価値は新築に近いものと評価されます。

一方、長期間修繕が行われていない物件は、将来の修繕費用が想定され、その分売却価格が下がる可能性があります。

したがって、売却に先立ち、修繕履歴の確認と必要に応じた修繕が重要です。

接道状況

接道状況もまた、不動産の売却価格に影響を及ぼします。

公道に面しているか、その幅員や形状、接道方向などが物件の利便性や開発可能性を決定付ける要素になります。

例えば、広い公道に面している物件や、二方向以上に接道している物件は、アクセスの良さや建替えの際の建築制限の少なさから、価格が上昇する傾向があります。

逆に、道幅が狭い、または死角道路に接している場合などは、その分価格が下がる場合があります。

周辺物件の取引価格

周辺の同類型物件の最近の取引価格も、物件の売却価格を決定する重要な要素です。

近隣の取引実績は、その地域の不動産市場の動向を反映します。

同様の物件が高値で取引されていれば、その流れに乗じて物件の売却価格を高く設定できます。

逆に、近隣物件の売却価格が低い場合、それを無視して価格を高く設定すると、売却が難しくなります。

現行の社会情勢

現行の社会情勢もまた、不動産の売却価格に影響を与える要素になります。

経済の好不調、金利動向、人口動態、地域の開発計画などは、不動産市場の需給バランスを変動させ、結果として物件の売却価格に影響を与えます。

特に、地域の再開発計画や公共交通の新設・延長などは、その地域の不動産価格を大きく上昇させます。

よって、物件を売却する際には、現行の社会情勢を踏まえた市場分析を徹底的に行いましょう。

不動産売却相場を正確に計算しようとすると、手続きが複雑になってしまいます。

ここからは、初心者が相場を調べる際に抑えておきたいポイントを紹介します。

エリア・築年数が類似している物件をチェック

不動産売却相場を調べる際は、多数の情報から絞り込みをおこないます。

情報の取得自体は素人でも簡単にできますが、どの情報をピックアップするかどうかが難しいところではあります。

絞り込みが難しい場合は、まずエリアと築年数の2項目で情報を絞り、どんな競合物件があるのか、だいたいのイメージを掴むことをおすすめします。

最初から絞り込みすぎても参考情報が的外れになることがあるので注意が必要です。

相場を調査した時の背景を把握する

不動産売却相場は常に一定ではありません。

様々な要因から細かく変動しているのが相場で、売却の際は相場の高いタイミングで売る、購入の際は相場の低いタイミングで買うといった行動が必要です。

なお、建物がある場合は、通常は建物が新しいほど価格が上がります。

不動産売却相場が高いのは、例えば以下のようなタイミングです。

• 景気が好調なタイミング
• 新駅の開通やスーパーの開店などのタイミング
• 住宅ローンの金利が低いタイミング
• 税率が軽減されるタイミング　…

相場を調査した時期と売却時期がズレて上記の要素に変動があれば、価格が変化するケースも十分考えられます。

良い不動産会社に依頼すれば相場以上で売れる

相場は平均の価格帯なので、売却力が高い不動産会社に依頼をすれば、相場以上で高く売れる可能性も十分あります。

不動産一括査定サイトなどを使い、査定額が高く実績十分な不動産会社に依頼をすることが不動産売却成功の近道です。

不動産売却価格は相場の価格によって決まるので、基本的に相場以上で売却できません。

相場と同程度の価格か、傷や汚れによっては多少価格が下がります。

不動産を購入する人は、できる限り相場よりも安い価格で買いたいと思っているため、相場より高い価格で売れることはほとんどないと言えます。

しかし、次のようなケースであれば相場以上の価格で売れることもあります。

• 近所の買主に売る
• 売却を待っていた買主がいる

多少相場より高くなってでも、購入を希望する買主がいた場合のみ不動産は相場より高値で売れます。

タイミングと運の要素が強いので期待するほどではありませんが、場合によっては高く売れることもあると理解しておきましょう。

以下にそれぞれのケースを解説します。

近所の買主に売る場合

不動産売却では、「売りに出したら隣近所をあたれ」という言葉があります。

不動産を購入しようとしている人の中には、「敷地を広くしたい」人が一定数います。

例えば息子夫婦を近くに住まわせたい、敷地を広げたいなどの理由であれば、近所の家が売られたらすぐに購入に動くことが多いです。

そのため、近所の買主は価格が多少高くても、不動産を購入してくれることがあります。

売却を待っていた買主がいる

隣近所に住んでいる人以外でも、売却を待っていた買主がいた場合は相場より高値で売れることがあります。

例えば昨年まで多数の部屋が売りに出されていたマンションを購入しようと思っていたのに、今年は全く空きが出なかった、などのケースがあります。

空き室が出ることを待ち望んでいた買主は、多少価格が高くても購入してくれるかもしれません。

売却を待っていた買主がいることは売り手にはわからないので完全に運ですが、中には相場より高く売れることもあります。

以降の記事の監修者

冨田建

不動産鑑定士・公認会計士・税理士

大学在学中に当時の不動産鑑定士2次試験合格、卒業後に当時の公認会計士2次試験合格。大手監査法人・ 不動産鑑定業者を経て、独立。

全国43都道府県で不動産鑑定業務を経験する傍ら、相続税関連や固定資産税還付請求等の不動産関連の税務業務などをおこなう。

著書「不動産評価のしくみがわかる本」(同文舘出版)

不動産を売る際はまず相場を調べるというのがセオリーではあります。

ただ、相場を100％参考にして売却を進めることはおすすめしません。

不動産は築年数やアクセスによって非常にばらつきがあるので、相場とかけ離れた価格であるケースも十分あるからです。

不動産は1つとして同じものはないので、ある物件が類似していたとしても、100％参考に出来る訳ではありません。

また、同じエリアの物件でも、ゴミ捨て場に近い・接している道路が違うといった差で価格は変わってしまうので、隣・向いの物件ですら必ずしも参考に出来る訳ではないのです。

都市部では不動産の価格差が大きい場合もある

都市部では、同一エリアでも価格差の大きい場合もあります。

なぜなら、都市部の特に人気がある高級住宅地などでは、それだけ人気があるので、「多少高い価格を払ってでも、なんとしてでもその土地が欲しい」という人が現れる場合もあるからです。

一方で、例えば特に人気のある地域だと、相続税なども高くなるため、資金繰りのために二束三文で売る人も出てきます。

このように色々な事情を抱えた売買での中央値が相場となるので、あなたの物件の売却価値を相場とイコールで考えるのは損する場合が考えられるのです。

不動産には個別性がある

不動産売却相場は不動産の価格を決める大きな指標になりますが、必ずしもその通りになる訳ではありません。

不動産売却相場はそのエリアの売り出し状況や過去の成約事例をもとに算出しますが、それ以外にも価格を決める要素は存在するからです。

不動産は個別性と言って、それぞれに個性があります。

面積やアクセス、築年数などを考えると、1つとして同じ物件は存在しません。

上記の要素以外にも、マンションなら備え付け設備やコンシェルジュの有無、土地なら形状など、相場だけでない構成要素は多数存在します。

こうした要素がある以上、相場を調べても100％信用することは出来ず、必ずプロの見積もりが必要なのです。

成約価格が相場より高いか低いかは業者が大きく影響する

実際に不動産を売却するのは仲介業者なので、彼らの腕・頑張り次第で相場より高く売れることもあれば、価格が下回ることも考えられます。

すでに各社は無料査定サービスを通じて「うちならこれくらいで売れる」という金額を提示しているので、まずはこの金額を比較することが先決でしょう。

更に、各社の実績や担当者の人柄なども厳しく見る必要があります。

不動産の売却価格がいくらになるのかを、査定へ出す前に把握しておくことをおすすめします。

不動産売買は大きな金額が動くので、事前に価格の大まかなイメージを知っておくことがリスクを回避する重要なポイントになります。

まずは自分で売却価格を大まかに調べておき、その上で各社の査定価格を比較することをお勧めします。