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住みながら売却は出来る?家・マンションを空室にせず売る方法を徹底解説

【更新日】2022-05-13
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住みながら売却

マンションや家の住み替えのため売却を検討している方の大きな悩みが「住みながら売るか、空き家にしてから売るか」です。

売却時は、マンション・家を商品として売り出すわけですから、空にしてから売った方が良さそうですが、実際のところはどうなのでしょうか。

この記事では、不動産売却時は「住みながら売る」のと「空にしてから売る」のではどちらが売れやすいのか解説します。

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マンションも家も空にして売却したほうが売れやすい!

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結論からいうと、マンション・家ともに空にして売却したほうが圧倒的に売れやすいです。

特に購入希望者の内覧前に空にしておくと、「今すぐに住める」という意識が働いたり、住んだ後のイメージがしやすかったりするので、住んだままの状態よりも評価は高くなります。

マンション売却前の内覧時の簡単ポイントで高く売る

実際は、売買契約から引き渡しまでの一ヶ月で荷物を全て片付けて清掃を行うので、住みながら売却する場合も引き渡しまでの期間は変わりません

ただ、購入希望者に対するイメージ戦略としては非常に効果的です。

内覧のスケジュールが立てやすい

マンション・家を空にしておいたほうが良い理由としては、「内覧希望者のスケジュールにあわせやすいから」というものがあります。

内覧希望者はしょっちゅう申込みがあるわけではありません。また折角申込みがあっても、売り出し中の家に住んでいる人とスケジュールが合わないことも多々あります。

空き家なら、マンションや家の鍵を不動産業者に預けておけば、売り手が立ち会わなくても業者と希望者だけで内覧してもらうことが可能です。

購入希望者にとっても、売り手がいないと業者に気兼ねなくとことん質問ができるので、喜ばれます。

住みながら売却するときのポイント

ここまで、マンション・家を空にしておいたほうが早く売れやすい理由を紹介しました。

しかし、売却代金を新居購入費や住宅ローン返済に充てたいという事情があれば、どうしても住みながらの売却になってしまうでしょう。

この場合は内覧時、いつも通りの生活を見せてしまうとマイナス評価につながってまう恐れがあります。

不動産売却のときは「いつも住んでいるマンション」という意識を捨て、商品として大切に扱いましょう。

モデルハウスを参考に

購入希望者はこれから住む物件を期待して見にきます。

そのため、売り手も相応の準備をしておかなければなりません。

特に内覧前は清掃やハウスクリーニング、整理整頓を徹底して行う必要があります。このときに参考にしてほしいのが、モデルハウスです。

住宅展示場が近くにあるのであれば、一度見学にいってみましょう。

柄や色の統一性、生活感のなさなど、商品として魅力的にうつるポイントはどこかわかりますよ!

マンション売却なら周辺環境を調べておこう

マンションの場合は滅多に建て替えられないですし、耐年数も長いので、どれくらい綺麗にしておけば良いのかがわかりません。

購入希望者はこうした事情を知らずに内覧にくるので、がっかりされてしまうことも良くあります。

もしこれ以上綺麗にできないと考えたのであれば、周辺環境の良さを10こ以上は考えておきましょう。

購入希望者にアピールすることができますし、住みながら売却をしているからこそ説得力があります。

今の家に住みながら売却を行うならリースバックがおすすめ!

一般的に不動産会社や個人などに家を売却したら、立ち退かなければなりません

しかし家の売却を済ませてなお、今の家に住める売却方法があります。

それがリースバックという方法です。

ここでは、リースバックの仕組みと不動産に依頼するタイミングをご紹介します。

今の家を借家にして住める方法

リースバック方法は、今住んでいる家を投資家や不動産会社に売却して、同じ家を賃貸住宅にして住み続けるという方法です。

元々は参議用機械や設備などの固定資産を売却した後も、借りて機械や設備を使用するという用法から来ており、それを不動産売買に応用したのがこの方法です。

家を売却することで売主の手元には売却資金が振り込まれますが、家の所有権は買い取って不動産会社にあります。

不動産をリースバックするタイミング

所有している不動産をリースバックするタイミングは、以下の場合に行うのがベストです。

  • 住宅ローンの返済資金調達
  • この学費を支払うため
  • 事業資金の調達
  • 相続問題の会費

などのタイミングでリースバックを行うケースが多いです。

リースバックをこれらのタイミングで行えば、まとまった資金が一括で調達できるので学費の足しにしたり、返済に充てるなど様々な用途で資金を活用できます。

加えて、固定資産税や親族に家を引き渡す際の相続税などの納税義務がなくなります。

しかし、賃貸住宅として今の家に住み続けるので、毎月家賃を納める義務が発生するので、リースバックの仕組みを理解したうえで行うのが賢明です。

リースバックとは?仕組みとメリット・デメリット・注意点をわかりやすく解説
2017.05.29
マンションの売却で相場額よりも高く売るには、査定から売り出しまでの序盤に、どれ程準備が出来るかが重要です。序盤は知識もなく意識し辛いですが、この時期の準備は、結果を大きく左右します。

将来的に売却を検討しているならリバースモーゲージがおすすめ

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今住んでいる家を今売るのではなく、将来的に売却することを検討しているならリバースモーゲージという方法がおすすめです。

ここでは、リバースモーゲージの仕組みとリースバックとの違いを解説します。

リバースモーゲージの仕組み

リバースモーゲージは、今住んでいる家を担保に銀行などの金融機関から融資を受ける方法です。

存命中に借りた分で発生した利息分を支払い、債務者が死亡した後に、担保にしている住宅を売却して、元本を返済するという仕組みを取ります。

リースバックとの違い

リースバックとの違いは、住宅の所有権をどちらが握っているかです。

リースバックの場合は、家を売却するため、その所有権は買い取った不動産会社側にあります。

一方リバースモーゲージの場合は、この方法を用いる側、つまり元々の家の所有者が持つことになります。

そのため、毎年固定資産税や都市計画税などの納税義務が課せられます。

以下は、それぞれの違いを一覧化したものです。

  リースバック リバースモーゲージ
まとまった資金の有無 可能 不可
滞在期間 3年ほど 債務者が死ぬまで
年齢制限 なし あり
年収制限 なし あり
資金の使い道 自由 制限あり
売却可能物件の種類 マンション・一戸建て 土地価格が高い一戸建て
メリット 利用条件が緩い
短期間でまとまった資金が得られる
固定資産税の納税義務がなくなる
高齢でも借り入れが可能
住宅を手放さずに資金調達ができる
デメリット 毎月家賃を納める必要がある
通常売却よりも安価で買取される
売却を前提に話が進む
融資限度額がある
リースバックとリバースモーゲージの違いを比較!どちらがおすすめ?

住みながら家・マンションを売るメリット

家の売却は相続されたものなどが多く、検索しても空き家が多いですが、中古マンションは、住みながら売却に出されているものが非常に多いです。

そのため、特にマンションの場合は住みながら売り出してもマイナスにならないことが多いです。

また、家族連れの購入希望者は、近隣の状況や騒音レベルを非常に気にします。

こうした情報を売り手自身が直接説明できると、業者が説明するよりも大きな信憑性があります。

内覧希望者の生活をイメージしよう

生活感のない、商品としてのマンションを見たい方がほとんどですが、稀に「購入後をイメージするために、いつも通り生活している様子が見たい」という内覧希望者もいます。

こうした方にあたった場合は、相手の家族構成などにあわせたアピールができると効果的です。

もし、子どもが3人いるという方が内覧にくるのであれば、子ども部屋として使えそうな部屋を綺麗にしておくといった見せ方の工夫をすると相手を引き付けることができます。

住みながら売却をする際の注意点!新居購入も同時並行で進めよう

住みながら物件を売る際は、いくつかの注意点があります。

まず重要なのは、スケジュールをしっかり立てることです。

不動産を住みながら売るということは、カギを引き渡したらあなたの住まいは無くなってしまうということでもあります。

住み替えの際は、引き渡しまでに新居を購入し、引っ越しを済ませておくことが何よりも重要になります。

引っ越し・転勤で不動産を売却したい!おすすめの方法・タイミングは?

売り先行か・買い先行か

不動産の住み替えには「売り先行」「買い先行」という用語があります。

これは、売却を最初におこない、代金が入った後に新居を購入する(売り先行)か、最初に新居を買い、その後ゆっくり売却をする(買い先行)かということです。

売り先行と買い先行には、お互いメリット・デメリットがあり、どちらが良いとは一概には言えません。

売り方 メリット デメリット
売り先行 資金が早い時期に確定するので、購入計画を立てやすい 新居の購入手続き期間が短い
買い先行 期限を気にせず新居を選ぶことができる 資金や日程計画が狂いやすい

オーソドックスなのは売り先行ですが、転勤まで時間がないといった状況なら、買い先行を選ぶのも一つの手です。

スケジュール設定だけでなく、どんな手順で売るかまでしっかり考えていきましょう!

万が一の時の対処法も考えておく

実際のところ、住み替えは売主がコントロールできないことも多い手続きです。

そもそも良いタイミングで購入希望者が現れる確証はないですし、契約から引き渡しまでの期間を予想より短く設定されるかも知れません。

ただ、それによってあなたの引っ越しがスムーズにいかなくても、買主に対しては決まった期日に家を引き渡す必要があります。

そんな時のために、以下のような方法があります。

  1. 先行引き渡し:売買契約を早めに済ませ、引き渡し日を先延ばしにしてもらう方法
  2. 引き渡し猶予:決済後も一定期間は売主が住み続ける方法

こうした方法が使えるかどうか、準備段階に業者へ確認しておくのがおすすめですよ!

不動産の買い替えで失敗しない方法!住宅ローンを活用しよう

リースバック売却なら売った後も住み続けられる!

近年人気を集めている、リースバックという方法があります。

これは、まず住まいを不動産会社に買い取ってもらい、権利を移転させます。ただ、売主はその後も物件に毎月賃料を支払いながら住み続けるという方法です。

アズマハウスなどの不動産会社で大々的に提供されており、不動産売却の新たなトレンドとなっています。

アズマハウスで不動産売却・査定をした方の評判・口コミと手数料

ただ、これはどちらかというと財テクよりの方法で、急な出費にお困りの方にはおすすめですが、純粋に買い替えを成功させたい方にはあまり向いていません。

買取保証サービスを使えば価格を譲歩せず期限内に売れる!

近年、大手不動産会社を中心に人気の売却スタイルが買取保証サービスです。

これは、設定した期限内は仲介売却をおこない、期限後は仲介業者に買い取ってもらうという方法です。

仲介売却は高値で売れやすいメリットがありますが、成約までに平均3~6か月もかかります。

そのため、早期売却を目指す方には買取をすすめることが多いですが、買取は仲介に比べて価格が2~4割下がるので「時間はないけど高値売却には挑戦したい!」という方も多くいます。

買取保証サービスはこうしたニーズを満たすだけでなく、期限を設定することで確実にスケジュール通りに物件を処理することもできます。

買取保証に対応するおすすめ買取業者は、こちらにまとめています!ぜひご覧ください!

不動産買取とは?相場と流れ・買取保証対応のおすすめ大手業者ランキング!

意外とかかる引っ越しコスト…住みながら売却は高く売ることを目指そう!

住み替えは、予想外のコストがかかるものです。

特に出費がかさみがちなのが、引っ越し費用です。

準備している中でエアコンや家具の故障が見つかり、買い替えなければいけないこともあるでしょう。引っ越し業者への依頼も、繁忙期なら費用が2倍近くになります。

そもそも、不動産売却は成約価格をそのまま取得できるわけではありません。仲介手数料、印紙税、譲渡税…など、こちらでまとめてあるような様々なコストがかかってしまいます。

不動産売却にかかる費用一覧!いくらかかるのか解説

これらの出費をマイナスした結果、手取り額が目標に満たないことも多々あります。そのため事前にシミュレーションしておくことが大切ですが、それよりも、不動産売却を成功することが目標額をゲットする一番の近道です。

こちらを参考にしながら、まずは高額売却を目指しましょう!

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一括査定サイトを活用しよう!

一括査定サイト

不動産を高額売却した方の多くが利用しているツールが、一括査定サイトです。

これは、60秒ほどで簡単な物件情報を入力・送信することで、複数業者に一括で査定依頼できる優れものです。

こちらで紹介されているような大手不動産会社も多数登録されており、彼らの査定額を比較することがカンタンにできます。

【2022年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較!信頼できるのはどこ?

詳しい使い方とおすすめサイトについてはこちらにまとめてあるので、是非参考にしてください!

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