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分譲マンション購入のポイントとは?費用相場や購入の流れ・注意点を解説

【更新日】2022-06-15
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分譲マンション購入

都市部に勤務地がある人で、離れた郊外に一戸建てを建てず、職場の近くの分譲マンションを購入する割合が増えています。

マイホーム信仰が崩れ、人々は本当に自分にあった暮らし方を選択するようになってきたのです。

それ自体は問題ないのですが、分譲マンションは戸建てと違い、売る前提で購入しろとよく言われます。

今回はその理由と、購入時の注意点を詳しく解説していきます!

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分譲マンションとは?

分譲マンションとは、一戸ごとに「分割譲渡」して販売されているマンションのことを指します。

マンションを購入する際はマンション一棟をそのまま購入する場合と、一戸を購入する場合に分けられますが、一戸を購入する場合はすべて分譲マンションを探すことになります。

また、似たような意味合いでは「分譲戸建住宅」もあります。

分割した土地に戸建住宅を建てて販売しているため分譲戸建と呼ばれ、分譲マンションのように似たような作りの戸建てとなっています。

分譲マンションと賃貸マンションの違い

比較項目 分譲マンション 賃貸マンション
所有者 一戸ごとに異なる オーナー一人
居住期間 長い 短い
設備 良い 悪い
リフォーム 可能 不可能

分譲マンションと賃貸マンションの違いは、マンションの所有者の違いです。

分譲マンションは一戸ごとに所有者がいるのに対し、賃貸マンションはマンション一棟を一人のオーナーが所有し、居住者は一戸を借りて住むことになります。

また分譲マンションは賃貸マンションに比べて長く住むことを想定されているため、建物の設備のグレードが高くなっています。

賃貸マンションは短期間で引っ越すことが想定されているため、設備はそれほどグレードが高くありません。

さらに、分譲マンションは一戸を購入して住むため、リフォームやペットの飼育が認められている自由度の高さがあります。

分譲マンションを売る前提で選んだほうが良い理由

分譲マンションは最初から売る前提で選ぶ方が良いと言われています。

その理由は、まずマンションの間取りが挙げられます。

マンションは一人暮らし向け、ファミリー層向けというように、ターゲットによって間取りが変わります。

ただ、ファミリー層の中でも子どもが小さいか大きいか、小家族か大家族かといった細かな違いには対応していないことが多いです。

独立・結婚などで家族構成が変われば、住んでいた部屋が一気に住みにくくなることも良くあります。

一方、マイホームは最初から住む人の事情に合わせて建てることができるので、こうしたミスマッチは起きにくいです。

家族構成の変化はなかなか予測が付きません。そのため、ミスマッチが起きて売り払うケースも最初から見越しておく必要があるのです。

分譲マンションは価格の下がり方がゆるやか

戸建ての家は築20年で0になると言われます。そのため、古くなったら売るのではなく、リフォームをしながら長く住み続けるのが一般的です。

一方、分譲マンションは価値減少が戸建てに比べて緩やかです。これは、鉄骨や鉄筋コンクリートで作られたものが多いからで、戸建ての2倍である40年くらいまでは価値があります。

そのため、引っ越しが必要になった時には売るという戦略が非常に有効なのです。

ただ、売れにくい物件も中にはあるので、最初の部屋選びからしっかりやっていく必要があります。

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売る前提で買うべき分譲マンションとは?選ぶ際のチェックポイント3選

売る前提で分譲マンションを選ぶメリットはここまで伝えた通りですが、では具体的にどんなマンションを購入すべきなのでしょうか。

今回は、売りやすい分譲マンションを選ぶポイントを3点解説します。

①意外とおすすめなのが築20年前後の分譲マンション

こちらは、首都圏のマンションの成約状況を築年数ごとに表したものです。

築年数㎡単価価値減少率平均価格平均面積
~5年7437万円100%4895万円65.81㎡
6~10年6117万円82.2%4243万円69.37㎡
11~15年5646万円75.9%3159万円67.61㎡
16~20年4673万円62.8%3159万円67.61㎡
21~25年3155万円42.4%1899万円60.19㎡
26~30年2997万円40.3%1670万円55.74㎡
31年以上2979万円40.1%1678万円56.33㎡

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

これを見ると、新築から築20年までは価格の下落が激しく、築20年からはかなり緩やかに下がっているのがわかります。

例えば、築5年以内と築6~10年以内の差は1320万円、築11~15年と築16~20年の差は973万円ですが、築21~25年と築26~30年の差は158万円しかありません。

つまり、もともと短期で売る前提で物件を買うなら、新築・築浅を選ぶと損なのです。

中古マンションは購入を嫌がる人もいますが、前述の通り構造が丈夫なので、購入から約20年は安全に暮らすことができます。

売る前提で買うのであれば、築20年前後が絶対おすすめですよ。

②アクセスが高い高層階の部屋を買う

タワーマンションAの3階と、駅近の物件Bの最上階が仮に空いていたとします。(築年数は同じとする)

多くの人は築年数が浅く設備もしっかりしたAの方を選ぶのですが、売る前提だとむしろBの方がお得です。

分譲マンションの評価は、こちらの3項目が多くの割合を占めます。

  • 築年数
  • 立地(駅までのアクセス)
  • 階数の高さ

このうち、最も評価が高いのが築年数ですが、築年数は毎年経過していくので、評価の下落は防ぐことができません。

一方、立地や階数の高さは変わらないので、この2点が良ければ古くなっても評価は付き続けます。

買う時は10年で売ると思っていても、住んでみたらどうなるかは分かりません。この物件のメリットは築年数の浅さだと思ったら、別に売る必要性はないのに「早めに売らなきゃ!」と焦ってしまいます。

ニーズの変化に柔軟に対応するには、アクセスが良く高層階の部屋を購入しましょう!

③幅広い人がマッチする間取りを選ぶ

有名デザイナーのこだわり物件などは魅力的ですが、売る際にどうなるかはわかりません。

トレンドが変化しているかもしれませんし、そのデザイナーがもし脱税やセクハラで捕まれば、価値は大幅に低下します。

ここ最近で言えば、ロフト付きの物件が一時流行しましたが、今は人気がなく敬遠されることも多いです。

独自の設備や変わった間取りの物件は買う人を選ぶので、売る前提で選ぶのはあまりおすすめできません。

なるべくシンプルで、どんな家族構成の人も住めるような部屋のほうが売れやすいですし、自分達のためにもなります。

分譲マンションの相場

首都圏のマンション価格は2013~14年から上昇傾向です。

コロナショックが起こった2020年も価格上昇は止まらず、平均価格は新築6055万円・中古3487万円と、2010年以降で最も高い金額となりました。

2021年に入っても上昇傾向は続き、東京カンテイ調べでは2021年11月時点の新築6123 万円・中古4360万円と伸びています。

関西圏や中部圏も首都圏ほどではないですが、次のように価格は上昇しています。

中古物件の価格 2015年1月 2021年7月 2022年2月
首都圏 2,899万円 4,218万円 4,544万円
関西圏 1,825万円 2,619万円 2,727万円
中部圏 1,520万円 2,115万円 2,160万円

今後の価格も上昇傾向にあるので、購入タイミングを調整する必要があります。

新築マンションの価格の決まり方

分譲マンションの価格は、次の要素で決定します。

  • 土地代:40%
  • 建物代:40%
  • 販売費:5%
  • 利益:15%

マンション価格の8割は、土地代と建物代から構成されます。

例えば、1住戸あたり5000万円のマンションであれば、内4000万円が土地代と建物代となります。

一般的に、物件価格の高いマンションは土地代の比率が高く、反対に価格の安いマンションは建物代の比率が高い傾向にあります。

新築マンションの販売価格

新築マンションの場合、販売価格は用地を買収する時点で販売計画を立てて、売り上げの予測がされています。

当然ですが、販売時には当初予定していた金額での販売が難しいこともあります。

そのため、実際の販売価格は「サーベイ期間」という価格公開せずに集客する期間を用いて、顧客の反応に合った価格を決定します。

サーベイ期間を通して販売計画を修正し、竣工までに完売するような価格設定をして売り出します。

そのためサーベイ期間の反応が良ければ、販売価格が上振れして利益率30%ほどになることもあります。

中古マンションの販売価格

新築マンションとは異なり、中古マンションの場合は販売価格の決定方法は大きく異なります。

中古マンションの販売価格は、次のような流れで決定されます。

  1. 不動産会社が物件の査定を行う
  2. 売買評価価格をもとに販売価格を決定する

新築マンションが用地を抑えた段階で価格を決定しているのに対し、中古マンションで売買評価価格を決定する際は、過去の売買の成約事例から判断します。

また売買の事例がない場合は、周辺物件の売り出し事例を調べるなどして情報を補完します。

情報を補正したのちに、売主に査定金額を伝えて売り出し価格を計算していくことになります。

査定金額=販売価格ではない

ただし、中古マンションに関しては査定金額=販売価格ではありません。

売主が希望する価格が周辺物件の相場に比べて高いと、販売価格は割高に設定されます。

反対に、売主が早くマンションを売却したいと考えれば割安価格で販売されることになります。

査定金額はデータ上の話なので、売主との調整によっては価格が変動することがあるのは理解しておきましょう。

売る前提で分譲マンションを買ったらこまめに掃除をしよう

中古の分譲マンションが高く売れるかどうかは、いかにきれいに物件を使用したかが重要になります。

こまめな掃除はかかさずおこない、フローリングや壁にはキズを付けないように注意しましょう。

特に気を付けてほしいのが、水回りの使い方です。

水回りは水垢が付きやすく、その上汚れが取りにくいというデメリットがあります。

水回りが汚れたら売却前にハウスクリーニングを頼めば良いですが、業者に依頼すると7万円ほど費用がかかるので、最初から使い方に注意していくのがおすすめです。

分譲マンションを購入するメリット

分譲マンションを購入するメリットは次の3点です。

  • 資産になる
  • 設備が充実している
  • 耐震性・防音性に優れている

分譲マンションは設備が整っているところが多く、非常におすすめです。

以下にそれぞれ解説していきます。

資産になる

分譲マンションを購入することで、資産を形成できるメリットがあります。

家という資産を持っておけば、銀行からの融資が受けられるなどの恩恵があります。

また分譲マンションは所有した家はどのように返済していくか決めることができるので、賃貸として貸し出して家賃収入を得ることもできます。

分譲マンションは、住宅ローンを組んで毎月少しずつ返済していくのが一般的です。今後の投資は選んでいることができるア

設備が充実している

分譲マンションは暮らしに役立つ設備が充実しています。

高額な物件であればプールなどの共用施設が付いていることや、パーティールームが付いていることがあります。

また一般的なマンションであっても、宅配ボックスや24時間のゴミ捨て場などの設備が付いていることが多いので、暮らしに役立てることができます。

また防犯面で見てもオートロックや防犯カメラが設置されているため、仕事で帰宅する時間が遅くなる人も安心です。

耐震性・防音性に優れている

分譲マンションは耐震性・防音性に優れている物件が多いです。

入居者が長く快適に住むことを前提に設計されているため、厚い構造で作られています。

特に1981年以降のマンションであれば耐震強度が高く、防災にも優れている傾向があります。

さらに防音や遮熱といった点も優れているため、音楽やペットの声が響きづらくなっています。

マンションごとに楽器やペットの規定はあるので、マンション購入時には気をつけましょう。

分譲マンションを購入する手順

分譲マンションを購入する手順としては、次の流れになります。

  1. マンションを検索
  2. マンションを見学
  3. マンションの買付申し込み
  4. 住宅ローンの事前審査を受ける
  5. 本契約

分譲マンションを購入すると決めたら、まずはマンションを検索して足を運びましょう。

以下にそれぞれのステップごとに解説していきます。

マンションを検索

マンションを購入したい人は、色んな物件を比較検索して物件情報を集めましょう。

物件情報は不動産会社や不動産サイトなどで紹介されているため、立地・価格・間取りなどで気に入った物件を探しましょう。

また新築マンションだと、沿線の駅や電車の中に広告が掲載されていることもあります。

できるだけ多くのマンションを探しておけば、視野が広がって好みのマンションが見つけやすくなるはずです。

マンションを見学

気になる物件が見つかれば、必ず内見しに足を運びましょう。

新築マンションでも売り出されている物件は、モデルルームが用意されていることが多いです。

直接間取りを見ることで、検討段階では気づかなかったことに気づけるかもしれません。

またマンションを見学する際は、事前に不動産会社や物件の公式サイトから予約しましょう。

マンションの買付申し込み

内見をして購入する物件を決めたら、買付けを申し込みます。

買付の申し込みは完全に契約を結ぶわけではなく、購入する意志を示すものなのでそのまま購入できると決まったわけではありません。

新築のマンションであれば直接デベロッパーに、中古のマンションであれば不動産仲介会社に申し込むことが多いです。

申込証拠金として2~10万円の現金が必要な場合もあるので、事前に確認しましょう。

ちなみに、申込証拠金は契約が履行されなければ全額返還されます。

住宅ローンの事前審査を受ける

買い付けの申し込みをする際、一緒に金融機関に住宅ローンの事前審査も申請できます。

住宅ローンの事前審査をすることで、販売元に住宅を購入する能力があることを証明することになるので、審査を受ける必要があります。

事前審査は1週間程度かかるので、早めに行っておくことをおすすめします。

本契約

住宅ローンの事前審査に通過した後は、物件購入の本契約に入ります。

本契約の前には、販売業者による重要事項説明が行われます。

重要事項説明は物件の情報や契約に関する事項を確認できる機会なので、気になる点は解消しておきましょう。

重要事項説明の条件に承諾して、手付金を支払えば本契約成立です。

手付金は物件価格の5~10%支払うことになるので、準備しておきましょう。

キャンセルをした場合、申込証拠金とは違い手付金は返還されないので気を付けてください。

分譲マンションを購入する際の注意点

分譲マンションを購入すれば資産形成につながるので早く購入したいと考えることも多いはずですが、購入前には次の点に注意しましょう。

  • 災害リスクを考慮する
  • 資金計画を立ててから購入する
  • 初期費用がかかる
  • 必ず内見する

購入前にリスクを減らしておきましょう。

以下にそれぞれ解説していきます。

災害リスクを考慮する

分譲マンションを購入する際には、自身や津波が起きた際の災害リスクを考慮しておくことが重要です。

マンションの購入は一生の買い物になる人も多いので、購入前にできるだけ安全で安心できるマンションを選びましょう。

全国の災害リスクは、各自治体がハザードマップという災害が起きた際の影響を及ぼす地域をまとめたもので確認できます。

また、マンション自体のリスクを下げたい場合は、次の2点に注意してマンションを選ぶと良いです。

  • 耐震基準
  • 海抜からの高さ

耐震基準は1981年6月1日に刷新されているため、この日以降に作られたマンションであれば最低限の耐震基準をクリアしています。

少なくとも、1981年以降に建てられたマンションはそれ以前に建てられたマンションよりも、一般的に安全度が高くなるのでおすすめです。

また海抜からの高さが十分であれば洪水や津波などの水害リスクを抑えることができます。

分譲マンションの際には、災害リスクを抑えて選びましょう。

資金計画を立ててから購入する

分譲マンションを購入するときは、資金計画を立ててから購入するかどうか選択することが重要です。

現在の収入と貯蓄で足りるかだけではなく、今後の結婚や子育てのライフイベントで発生する支出を事前に分析しておきましょう。

高いローンを組んでしまうと、現状問題なくてものちのライフイベントで支出が膨らんだときに困ります。

また住宅ローンの審査では、勤続年数が判断材料になります。

勤続年数が一定以上長ければ、支払い能力の高さの証明にもなるので金利が安く設定される仕組みになっています。

マンション購入にかける資金を減らすことができるので、転職を考えている人は金利も安くなるように計算しておきましょう。

初期費用がかかる

マンションを購入する際には、頭金と諸費用からなる初期費用が掛かります。

頭金は購入価格の1~2割を現金で支払うことで、ローンの前にある程度の金額を支払う必要があります。

諸費用とは、具体的には次の内容になります。

初期費用 金額 解説
申込証拠金(新築) 2~10万円 新築マンション申し込み時に不動産会社に支払う費用
手付金 1割程度 購入時に売主に対して支払う費用
仲介手数料(中古) 3~4% 中古マンション購入時に不動産会社に支払う費用
修繕積立資金(新築) 20~40万円 新築マンション購入時に支払う義務

諸費用は中古では特に仲介手数料がかかるので、新築の物件で3~5%、中古の物件で6~8%がかかります。

ローンで支払うことができるとはいえ、マンション購入時には頭金と諸費用のまとまった資金が必要なので注意が必要です。

必ず内見する

マンションを購入する前には、必ず内見しましょう。

内見をしていないと、「思っていたよりも眺めが悪い」「騒音が気になる」などの問題に、後々後悔することになる可能性があります。

内見は少なくとも5件程度は行って、雰囲気を確かめた方が良いです。

また、内見をする際はメジャーを持っていくと、すでに持っている寝具や家具が入るか確認できます。

分譲マンションを購入する人が多い人気エリア4選

都心部で分譲マンションを購入する人が多い人気エリアは、次の四つが挙げられます。

  • 吉祥寺
  • 横浜
  • 北千住
  • 新浦安

売却前提で購入するとすれば、できるだけ購入希望者が多いエリアを選んで購入しておくことで高額で売却しやすくなります。

以下にそれぞれのエリアを解説します。

吉祥寺

吉祥寺

吉祥寺は毎年住みたいまちランキングの上位に入っている人気エリアです。

駅前にはショッピングモールや飲食店が並び、必要なものは大抵揃うほど充実しています。

駅の南側にはゆっくりと落ち着ける井の頭公園もあり、交通の便も中央線と井の頭線が通っていて非常に良いです。

駅から少し離れたとしても住みたい人が多いエリアで、分譲マンションも購入してくれる可能性は高いのでおすすめです。

横浜

横浜

横浜は吉祥寺とならんで、毎年住みたい街ランキングに入っているほど人気なエリアです。

海外の居住者にも人気の横浜は、交通の便が非常に良く、東京方面から神奈川方面まで自由に向かうことができます。

また首都高速の出入り口も近いため、車での移動もしやすいです。

駅近くにはルミネ横浜やそごうなど、巨大ショッピングモールが並んでいるので生活にも困りません。

ただし、駅周辺にはホテルや商業施設が密集しているため、分譲マンションを探す際は駅から離れた場所になります。

北千住

北千住

北千住は足立区のターミナル駅で、JR常磐線や東京メトロ千代田線・日比谷線など計5つの路線が乗り入れていて交通アクセスの良いエリアです。

2004年の西口開発から徐々に進化を遂げている街で、今後も再開発が進めばさらに人気エリアになることが見込まれます。

駅周辺は夜も明るいので、女性の仕事終わりも安心です。

新浦安

新浦安

新浦安は最近開発がすすめられたエリアで、南国リゾート風の街並みが綺麗な街です。

JR京葉線と武蔵野線が通っており、東京駅までは約16分で着くのでアクセスも悪くありません。

吉祥寺や横浜に比べて人も少ないので、生活しやすい街となっています。

駅近くにはアトレ新浦安やMONA新浦安などの商業施設も充実しているため、買い物環境も優れています。

今後の相場推移もしっかり考えて購入しよう

売る前提で分譲マンションを買うなら、その地域の不動産相場が今後どうなるかにも目を向ける必要があります。

そう言うと「初心者には難しそう…」と思われるかも知れないですが、そんなことはありません。

例えば、近くにある会社がそろそろ移転するのであれば、その地域の中古物件の需要は下がるでしょう。良く住民が利用していた大型スーパーの閉店なども、同じことが言えます。

一方、都市開発があったり、ショッピングモールが建設されたりすれば、需要は一気に高まります。相場調査は統計を読むような難しいことをしなくても、周囲にアンテナを張ることである程度は分かるのです。

売る前提で物件を買うなら、今後5~10年の相場はどうなるのか簡単に予測を立ててみることをおすすめします。

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