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土地売却は何が必要?売る流れと方法・かかる費用や税金について解説

【更新日】2024-02-16
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土地を売りたい
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土地を売却する際、多くの人は不動産業者の仲介サービスを利用しますが、売主自身が全く関与しないわけではありません。

適切な準備と知識があれば、土地をより高価に売却するチャンスが生まれます。

また、土地売却のプロセスは、準備段階から所有権の移転まで、いくつかのステップに分かれています。

多くの人が「どこから手をつければ良いのか」と迷うことから始まりますが、「売却前の準備」「売却活動中」「売却完了後」の三つのフェーズにわけて、必要な手続きを把握すれば、土地売却はスムーズに進みます。

ここでは、土地を売る際の全体像をステップごとに詳しく説明し、特有の留意点やアドバイスを提供します。

土地売却の相場はいくら?土地を売る時の価格を決める要素と値段を自分で調べる方法
この記事の監修
中田敏之

株式会社中田不動産鑑定 中田 敏之

大手システム開発会社にてシステムエンジニアとして勤務後、一般財団法人日本不動産研究所にて不動産鑑定・研究を経て、千葉市で株式会社中田不動産鑑定を開業。

大型収益ビルから山林まで、幅広い不動産に関して相談可能です。

会社ホームページ:https://nakata-kantei.net/

土地売却の流れ

土地売却の流れ

土地を高額で売りたいなら、仲介業者と契約して販売活動を委任するのが一般的です。

業者の仲介で土地を売る場合、手続きは上記図解の手順に沿って行われます。

また、土地の場合は引き渡しまでの段階で測量・境界測定をおこないます。

土地を売る時は測量・境界確定が必要?測量費用・流れを徹底解説

それぞれの手続きに関しては、こちらの記事で詳しく紹介されているので、合わせてご覧ください。

土地売却の流れを査定から引き渡しまで解説

それぞれのSTEPについて詳しく説明していきます。

[STEP①]市場調査

土地を売却する際の最初のSTEPは市場調査をすることです。

売却予定の土地の価格目安・相場はいくらなのかをまずは確認しましょう。

土地の査定価格は各不動産会社が自社のルールに基づいて価格を決めるので、悪徳不動産会社に捕まってしまうと土地が本来持っている価値よりも安価な値段で売却することになる可能性もあります。

事前に土地の相場を調査しておくことで市場価格に沿った値段で土地を売却することが出来ます。

[STEP②]土地査定

市場調査が終了したら、実際に不動産会社に土地査定を依頼しましょう。

土地査定をする際は、合い見積もりをすることによって高額で売却できる不動産会社を見つけることが出来ます。

ただし、一社毎に土地査定の依頼を出すのは大変な労力を割くことになってしまうので、一括査定を利用するようにしましょう。

一括査定であれば、一度の申請で複数の不動産会社に土地査定の依頼を出すことが出来るので、簡単に合い見積もりをすることが可能です。

[STEP③]媒介契約

不動産買取ではなく、不動産仲介を利用する際は不動産会社と土地の売却をしたい人の間で媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約

媒介契約は、不動産仲介会社に土地の買主を探してもらう際にする契約です。

土地の売却価格や買主を探す期間などを決めます。

家の売却ではなく売却を手伝ってもらう契約書になります。

媒介契約書を結べば、不動産仲介業者が土地の買主を見つけてくれます。

[STEP④]売却開始

不動産仲介業者が土地の買主を見つけてくれたら、土地の売却について実施していきます。

買主が土地の現状を直接確認しに来るので立ち合いが必要であれば、売主は見学の立ち合いをしましょう。

土地の売却であれば建物の売却などとことなり施錠等の防犯対策をする必要がないので、必ずしも立ち合いは必要ありません。

立ち合いの有無について媒介契約時に不動産仲介業者に事前相談をしておきましょう。

[STEP⑤]売買交渉

土地購入の希望者が見つかったら、売却価格と売却の時期についての交渉を実際にしていきましょう。

建物付きの土地であれば撤去費用などの相談もこの時に同時に行います。

不動産仲介を通して相談はすることが出来ますが、実際の売買が成立するかどうかは交渉によって変わります。

[STEP⑥]売買契約

土地の売買交渉が完了したら、実際に土地の売買をしましょう。

土地の売買をする際は売買契約の締結が必須です。

売買契約を結ぶ際は、土地の売主・買主・不動産会社が1カ所に集まる必要があるので、事前にスケジュール調整をしっかりと行っておきましょう。

契約書を結ぶ際は、収入印紙の貼り付けが必須なので契約日までに準備しておきましょう。

必要な収入印紙の金額は売却する価格によって異なり200円~60万円分が必要です。

[STEP⑦]決済・引き渡し

契約の締結が完了したら、金銭と引き換えに土地を引き渡しましょう。

土地の売却によって利益を得た場合は必ず確定申告を行う必要があります。

土地の売買などによって得た利益は大きく納税を行っていないばあいは、高額な追徴課税を求められてしまいます。

土地を高く売る方法

土地は、建物のように間取りやデザインというものがないので、主に立地(駅までのアクセスなど)や面積と比例して価格が付けられます。

建物よりも査定額と売却額のブレが小さいことが多いですが、それでも工夫次第では当初の見積もりよりも高く売ることができます。

ここからは、土地を高く売りたい方のために、抑えておきたいポイントを解説していきます。

方法①土地売却の相場価格を調査する

土地売却をする際には、その地域の相場価格を調査することが不可欠です。

この情報は、適切な売却価格を設定する基準になります。

相場価格を把握することで、売却価格が適正であるかどうか、また、高値で売却するための戦略を立てる上でも重要です。

相場価格の調査には、不動産取引の専門家に相談したり、インターネット上の不動産ポータルサイトを利用するなどの方法があります。

これらの情報を活用することで、地域の市場状況、土地の価格動向、近隣の類似物件の取引価格など、売却価格を決定する上での参考となる情報が得られます。

土地相場を調べるついでに、その地域の開発計画や将来的な価値上昇の見込みなども調査してみましょう。

これらは土地の将来価値の予想が立てられるほか、売却価格にプラスアルファをつけるための戦略となることがあります。

方法②売却期間を長めに設定する

不動産売却は申し込み→査定→契約→販売活動→売買契約→引き渡しまで3ヶ月~半年ほどかかるのが一般的です。

ただ、土地の場合は測量・境界確認が加わるので、大体プラス3~4ヶ月はかかると見たほうが良いでしょう。

よく、はじめて土地売買をする方で、「1ヶ月売れないから業者を変えた」という声を聞きますが、業者のPR活動の良し悪しを判断するには時間とタイミングが必要でもあります。

もちろん気長に売るのが良いわけではなく、次に説明しますが土地価格が大きく上昇しており今後も上昇が見込まれる場合を除けば利益面を考えると早期売却が絶対お得です。

ただ、単純に良い土地だから早く売れるというわけでもないので、もし目標期間内に売れなかったらどうするのか、選択肢をいくつか考えておくと良いでしょう!

方法⓷短期間で売る

土地の所有者は毎年固定資産税都市計画税を支払う義務があります。

土地を持っている間は税金がかかり続け、もちろん売却期間中も課税されます。

つまり、早く売れば売るほど税金が減り、トータルの利益が増えるのです。

※土地にかかる税は1年単位で課されますが、年の途中に引き渡した場合は引き渡し日までの税金を売り手が、引き渡し日から締め日までの税金を買い手が日割り計算の上で支払います。

方法④専任媒介契約を選ぶ

仲介業者と契約を結ぶことを媒介契約といいますが、契約には以下3つの方法があります。

  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約
  • 一般媒介契約

※→不動産売却における専任媒介契約と一般媒介契約の違い

3つの中で最もおすすめなのが、専任媒介契約です。

まず一般媒介契約は複数社と契約する方法ですが、仲介手数料は1番早く成約した1社にのみ支払われるので、業者のモチベーションが低くなります。

逆に専属専任媒介契約は販売活動に最もお金をかけてくれますが、縛りが強く、途中の契約解除などがやりにくいです。

特にこだわりがない方は、バランスの良い専任媒介契約を選びましょう。

※中には、一般媒介契約を結ぶほうが高く売れるケースもあります。詳しい説明はこちら!

不動産売却で一般媒介を選んだほうがいいケース

方法⑤事前に土地相場を調べておく

「土地を高く売りたい!」という方は、そもそも何をもってして”高く売れた”と言えるのかを考えましょう。

東北地方の郊外の土地が都心の一等地よりも高く売れることは99%ありません。

高利益を目指すのは間違っていませんが、ある程度分をわきまえた価格設定をしないと買い手がつきませんし、結果的に損をしてしまいます。

そのため、土地を売る際は周辺ではどれくらいの価格で売れているのかの相場を調べておきましょう。

土地相場を調べる代表的な方法は以下の3通りです。

  • 不動産ポータルサイトを使う
  • 土地総合情報システムを使う
  • 不動産一括査定サイトを使う

初心者でもできる不動産相場の調べ方はこちらに詳しくまとめてあります!

不動産売却相場の調べ方を一挙公開!マンション・家・土地のタイプ別おすすめ方法は?

方法⑥古家付きの土地は更地にせず売却する

不動産を相続した場合、土地の面積も広くアクセスも申し分ないけれど、上にボロボロの木造物件が建っていて見映えが悪い…ということが良くあります。

普通の考えなら家を壊し、土地をならしてから売ったほうがウケが良いように感じますが、なるべくなら家が建ったまま売ってしまうのがおすすめです。

土地を探す個人の方は、ほとんどが新築物件をその上に建てる目的でいます。

いくらボロボロの家でも、ある程度の高さの建物が土地に建っていることで、彼らが日当たりの良さや庭の広さなどを具体的にイメージしやすくなります。

詳しくはこちらにまとめてあるので、合わせてご覧ください!

古家付き土地売却がおすすめな理由

方法⑦土地を合筆して売る

土地は建物と違い、大きなものがまるまる1つあるわけではありません。小さな土地に区切られている、細かく所有者ごとに分かれているという場合も良くあります。

この場合、隣り合った土地を一つにまとめて売る合筆という方法がおすすめです。

一般的には、狭い3つの土地を売った合計額よりも、一つにまとめて広い土地を売ったほうが高利益となります。

分割相続をした場合も、合筆して得た利益を分けたほうがお得です。

ただ、合筆にはやり方・ルールがあるので、こちらを事前にチェックしましょう。

土地の合筆は自分でおこなうべき!費用はどれくらいかかる?

方法⑧質の悪い売れない土地なら「損切り」を目指す

逆説的な言い方ですが、どうしても高値で売れなそうな土地は、逆に高値へのこだわりを捨てることで利益を最大化できます。

最近は不動産の買い手の目も肥えてきて、適正価格以下でなければなかなか買ってくれなくなりました。

そのため、査定額の低い土地を高額で売り出しても、買い手が全くつかないケースがほとんどです。

それならば、高額で売ることを目指すより、取り敢えず税金の支払いを早期にストップさせる(損切り)ほうがトータルでお得です。

例えば土地売却は5年かかることもあります。努力をして査定額よりも少し高く売れても、5年分の固定資産税・都市計画税を差し引けば、損切りした場合より利益が少ないことも良くあります。

方法⑨不動産一括査定サイトを活用する

不動産一括査定サイトを活用する

現在、土地を高く売りたい方の必須ツールとなっているのが、一括査定サービスです。

平均最大6社に無料で査定を依頼することができ、査定額を簡単に比較することができます。

従来は近くの不動産屋を探し、提出書類を揃えて来店する…という作業の繰り返しだったのが、このサービスを使えば平均60秒で対応業者の絞り込みもおこなえるのが大きなメリットです。

場合によっては、査定額=成約額となるケースもあります。

こちらにおすすめの査定サイトを紹介しているので、ぜひ参考にしてください!

不動産一括査定サイトおすすめランキング!不動産売却におすすめの33社を比較【2024年最新】

方法⑩土地を定期的に整備する

土地を高値で売却する際の一つの秘訣は、定期的な整備です。

土地は生活空間の基盤であり、その品質は直接的に買い手の興味と価格に影響を与えます。

草が生い茂ったり、ゴミが散乱している土地は、見た目が悪く、また建築にも余分な費用がかかるため、評価が低くなりがちです。

逆に、きれいに整備された土地は、建築計画を立てやすく、高評価につながります。

定期的に整備を行うことで、土地の美観を維持し、潜在的な問題の早期発見や解決にもつながります。

例えば、排水路の問題や地盤の沈下などを早期に対処することで、この問題による土地価値の減額を阻止できます。

整備された土地は、そのまま活用可能な「準備が整った土地」として見られ、高い評価が得られます。

土地売却相場を調べる方法

土地を売却する時、不動産会社に仲介依頼をして売却する方法が主ですが、中には、業者買取を選択される方もいます。

前者の方法で土地を売却する場合、市場に出す売値は売り手が自由に決めていいということになっています。

しかし利益ばかりを重視して売値が高すぎれば、買い手が付かずいつまでも市場に残ってしまいます。

そうならないためにも、まずは土地価格の相場をチェックしていくらで売れているのかを調査する必要があります。

方法①路線価をチェック

路線価

路線価は、都道府県が毎年公表する不動産(土地と建物)の価格で、一般的に公道に面した土地の1平方メートルあたりの価格を指します。

これは、特定のエリアや地点で土地が売買された場合の基準価格となるため、土地売却の相場を調べる際には非常に参考になります。

路線価を用いた土地の価格の算出法

路線価×画地補正率×土地の面積÷80%

例えば、あなたが所有する土地の面積と近隣の路線価を掛け合わせることで、大体の売却額の目安を知ることができます。

ただし、路線価は基準価格なので、実際の取引価格は土地の条件や市場の動向によります。

※画地補正率とは、土地の奥行きなどを考慮した数値です。

路線価を用いた土地価格調査の手順
  1. 「路線価図・評価倍率表」にアクセス
  2. 土地の所在地に該当する都道府県を選択
  3. 路線価図を選択
  4. 土地の所在地に該当する市区町村を選択
  5. 土地所在地に対応した地図が表示される
  6. 道路部分に記載されている数字(例:330C)などを確認
  7. 「路線価=表記されている数字×1,000(円)」で路線価を算出
  8. 路線価を用いた土地価格の算出法を用いて算出

方法②公示地価(公示価格)をチェック

公示地価(公示価格)

公示地価は、国土交通省が毎年公表する、全国の主要な土地の1平方メートル当たりの価格であると同時に、公示地価は特定の地点の土地価格を示すため、土地売却の相場を把握する一つの手段となります。

毎年元旦時点までで得た調査結果を、その年の3月に公表しています。

公示地価を用いた土地の価格の算出法

公示地価×土地の面積

公示地価は、不動産の評価、税金の計算、公共事業の補償などに利用されます。

以下は、公示価格を用いて土地価格調査を実施する手順になります。

公示価格を用いた土地価格調査の手順
  1. 「標準地・基準地検索システム」にアクセス
  2. 土地の所在地に該当する都道府県を選択
  3. 土地の所在地に該当する市区町村を選択
  4. 対象欄を「地価公示」と「都道府県地価調査」の両方に設定
  5. その他の条件を入力
  6. 公示地価が表示されたら、「公示地価×土地の面積」を用いて土地価格を算出

公示地価を確認することで、所有している土地が位置する地域の価格動向や、近隣の土地価格と比較して相場がどの程度なのかを把握することが可能です。

方法③固定資産税評価額をチェック

固定資産税評価額” class=

固定資産税評価額は、固定資産税を計算するための土地や建物の価格で、自治体が評価します。

固定資産税評価額は、毎年4月初旬に届けられる「固定資産税課税明細書」に記載されている納付額や、一般財団法人資産評価システム研究センターが公表している固定資産税路線価のいずれか用いて算出します。

固定資産税評価額を用いた土地価格の算出法

固定資産税評価額÷0.7

※1「0.7」という数字は、固定資産税評価額が公示価格の約7倍であることから

一般的に、固定資産税評価額は市場価格よりも低めに設定されますが、これを利用することで売却予定の土地のおおよその価値を把握することができます。

さらに、近年の評価額の推移を見ることで、価格の上昇傾向や下落傾向を掴むこともできます。

以下は、先の計算式を用いて土地価格調査する手順になります。

固定資産税評価額を用いた土地価格調査の手順
  1. 納税通知書の「課税明細書」という項目中の固定資産税評価額を確認
  2. 「固定資産税評価額÷0.7」を用いて土地価格を算出

ただし、固定資産税評価額は、市場価格とは必ずしも一致しないので、最終的な売却価格の判断材料の一つと考えるべきです。

土地売却でかかる税金・費用

土地売却でかかる税金・費用

土地を売るときにも費用を支払わなければいけません。

つまり、土地が高く売れたからといって、その額をまるまる手にすることができます。

土地を持っていたときは処分するまで税金がかかりますが、一般的には売った後の費用は一時的なものですし、高額な売却代金があるので支払いは苦ではないはずです。

ただ、これらの費用と支払いのタイミングを知らず、売却益を引っ越し費用やローンの返済に使ってしまい、結果売る前よりも経済的負担が増えたという方もいるので要注意です!

土地売却にかかる税金まとめ!節税方法と特例・控除も徹底解説

①仲介手数料

土地を売ったときにかかる費用のうち、最も高額なのが仲介手数料です。

売買契約が成立したあと、販売活動・営業をしてくれた不動産会社に対して支払う報酬のようなもので、法律上は以下の金額が上限額に設定されています。

取引額 仲介手数料(法定の上限額)
200万円以下 売却額×5%
200万円超400万円以下 売却額×4%+2万円
400万円超 売却額×3%+6万円

法的な上限額といっても、実際は売値に対してこの表のまま請求されることが多く、値下げ交渉などもほとんどの業者が受け付けていません。

土地が200万円で売れたとしたら、その5%の10万円を支払わなければいけません。かなりの痛手ですよね。

三井のリハウスなどの大手業者の中には、仲介手数料の値引きサービスを提供しているところもあります。詳しくはこちらにまとめてあるので、合わせてご覧ください!

仲介手数料の相場はいくら?なぜ払うの?根拠・計算方法・値引きのコツ

②印紙税

印紙税は、売買契約書に貼りつける印紙代のことです。

この印紙税も、土地がいくらで売れたかに比例して、課税額が以下の通り設定されています。

売却額 課税額
10万円~50万円 400円
50万円~100万円 1,000円
100万円~500万円 2,000円
500万円~1,000万円 1万円
1,000万円~5,000万円 2万円
5,000万円~1億円 6万円
1億円~5億円 10万円
5億円~10億円 20万円
10億円~50億円 40万円
50億円超 60万円

印紙は買い手へ提出する分と控えで持っておく分の2つに貼り付けるので、支払う費用はこの表の数字×2となります。

印紙税を節約するコツとして、控えの分は印紙のコピーで済ませる方法もあります。ただ、2枚の契約書に食い違いがあった際などは、コピーのほうが証明力は落ちるので気を付けましょう。

③譲渡所得税

購入時の費用より売却額のほうが高かった場合、譲渡所得税が課されます。

譲渡所得税がいくらかかるかは、こちらの計算式で求めることができます。

譲渡所得税=※課税譲渡所得×税率

※課税譲渡所得=譲渡価額(売却代金) -取得費(購入費用)-譲渡費用(売却費用)

税率は、所有期間(土地の取得日から売却した年の1月1日まで)が5年以下(短期譲渡所得)か5年超(長期譲渡所得)かによって、変化します。

所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得 30% 9% 39%
長期譲渡所得 15% 5% 20%

不動産売却は短期譲渡のほうがお得?長期譲渡税との税率の違いを解説

ただ、相続した土地などはいくらで買ったかわからない場合も多く、計算できないケースもあります。

この際は売却価格の5%が取得費(売却益-購入費)となるので、多額の譲渡所得税が発生してしまいます。

相続した土地を売るときには、なるべく古い資料も集めるようにして、こうしたリスクを避けましょう。

④消費税

土地を売るときに消費税がかかるかどうかは気になるところですが、個人がすでに所有している土地を売却する場合は、消費税非課税となります。

ただ、法人が土地を売却するときには消費税がかかってしまうので要注意です。

個人の土地売却は消費税非課税ですが、仲介手数料は消費税の課税対象となっています。

その他、代金決済時の手数料や登記時の司法書士への報酬なども課税対象となるので注意しましょう。

※土地売却と消費税の関係はこちらで詳しくまとめてあります!

土地を売却する際に知っておきたい消費税のしくみ

⑤登録免許税

土地の売却時には、名義変更手続きが必要となり、その際に登録免許税が発生します。

土地の所有者が変わるため、法務局へ新しい所有者名を登録するための税金です。

具体的な金額は売却価格や土地の地域等により異なりますが、全体の売却価格の数パーセント程度と考えておくとよいでしょう。

登録免許税の税額

固定資産税評価額×0.4%

※司法書士に代行依頼する場合、報酬の約6万~8万円が加わる

一般的には売却者ではなく、買い手がこの税金を負担するケースが多いです。

⑥測量費用

土地売却の際には、土地の境界確認が必要となるため測量費用が発生します。

測量費用は、専門の測量士が土地の境界を正確に特定するためにかかる費用です。

費用は土地の大きさや形状、立地条件などによって金額が変わってきます。

測量費用の相場

60~80万円

この費用は通常、売却者が負担します。

⑦解体費用

土地に建物がある場合、売却前にその建物の解体が求められるケースもあります。

この場合、建物の解体費用が発生します。

解体費用は建物の規模や構造、立地条件等によって金額が前後します。

例えば、40坪の木造2階建ての場合、120~150万円前後の費用が発生します。

なお、解体費用は通常、売主が負担するので、資金に余裕がない場合は、古屋付として売却するのが得策です。

⑧整地費用

建物の解体後、または未開発の土地を売却する際には、土地を平らにするための整地費用が必要となる場合があります。

整地費用は、土地の面積や地形、立地条件によりますが、数十万円から数百万円程度の費用が発生します。

整地費用も通常、売主が負担します。

⑨地盤調査費用

土地売却にあたっては、買い手が土地の地盤状態を知りたいと思う場合があり、その際には地盤調査費用が発生します。

地盤調査費用は、専門の業者が地盤の状態を調査するための費用で、数十万円程度かかることが多いです。

この費用は、買い手が負担します。

⑩土壌汚染調査費用

土地が汚染されている可能性がある場合や、工場などが存在していた場合には、土壌汚染調査が必要となります。

土壌汚染の調査には、土地面積に応じて数十万円から数百万円の費用が発生します。

費用の負担者はケースバイケースで、事前に売買双方で話し合うことが一般的です。

⑪抵当権抹消費用

土地に抵当権が設定されている場合、売却の際にはその抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消にかかる費用は、不動産1件当たり1,000円かかります。

なお、司法書士に抹消手続きの依頼を出した場合、報酬金として1.5万円の費用が発生します。

土地売却の必要なもの

土地を売る際は、必要に応じて書類を取得します。

必要書類の取得には時間がかかることも多いので、早めに対応するのがおすすめです。

土地売却時の必要書類は以下の通りです。

  • 身分証明書
  • 実印・印鑑登録証明書
  • 不動産の全部事項証明書
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
  • 土地測量図・境界確認書

すべての書類が絶対に必要とは限りませんが、特に土地の状態を証明する書類はいつ提出を求められるか分からないので、出来るだけ揃えておきましょう。

土地測量図・境界確認書は時間がかかりがちなので、早めに取得することをおすすめします

身分証明書

住民票だけでなく免許証や健康保険証の様な身分を公的に証明できる証明書の提出が必要です。

住民票などは市役所などから発行してもらう必要があるため、土地の売却直前ではなく事前に準備しておく必要があります。

ただし、身分証明書として認められるためには発行してから直近3ヶ月以内である必要があります。

また、運転免許証の場合は有効期限を超過している場合は認められないので注意しましょう。

実印・印鑑登録証明書

土地を売る際は、売買の契約を結ぶ必要があります。

契約書を結ぶ際は認印ではなく実印で契約する必要があるので、印鑑登録証明書と一緒に実印を準備しておきましょう。

実印を持っていない人は、実印の作成と市役所への登録を事前に行っておくようにしましょう。

不動産の全部事項証明書

不動産の情報が記載されている、不動産の全部事項証明書の提出も必要です。

全部事項証明書によって抵当権の有無を確認することが出来るので必ず提出が必要な書類の一つです。

全部事項証明書の抵当権が抹消されていない場合は、土地を売ることが出来ないので注意してください。

登記済権利証または登記識別情報

土地の所有者だけが持つことが出来る土地の身分証明書です。

書類として発行されている場合と12桁のランダムな数字とアルファベットの組み合わせでオンライン発行されている場合があります。

土地の売却が完了し、所有権の登記を変更する際に必要な情報となります。

固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

土地の納税がしっかりと行われているか、いくら税金がかかっているかを証明する書類です。

登記の変更をする際や売却した年の税金を計算する際に必要です。

土地を購入した人が維持費にいくらかかるのかを把握するためにも提出が求められます。

土地測量図・境界確認書

土地の大きさや近隣住民と土地を巡ったトラブルになった際に土地の境界を証明するために必要な書類です。

新しい建物であれば、土地測量や境界確認書があるケースが多いですが、古い土地であれば30年以上も更新されていない場合やそもそも実施されていないケースもあります。

土地の大きさによって売却価格が変わるので事前に準備しておきましょう。

土地を売る時に必要な準備

土地をいきなり売り出すのではなく、事前に準備をしてから売り出したほうが売却成功の可能性は高くなります。

ここからは、土地を売る前にすべき準備を整理していきます。

土地を売る理由・目標を整理

土地を何のために売るのか、目標のためにはいつまで、いくらで売るのが良いのかを整理しましょう。

いざ不動産会社に相談しにいくと、良さそうな検査サービスやオプションをどんどん進められて費用がかさんでいってしまう可能性があります。

また、売れ残りが続いて業者が値下げを提案してきた時、最初の目標を下回る金額まで下げてしまっては、手放す意味がなくなってしまいます。

最初に目標を明確化し、ぶれずに売っていくことが大切です。

土地の測量

土地の面積が登記簿に載っていないときは、測量をしないと売ることができません。

土地を売る時は測量・境界確定が必要?測量費用・流れを徹底解説

ただ、登記簿に地積が載っている場合でも、売る前に測量をしておくのが理想的です。

理由はまず1つに、登記簿の地積と実際の地積が異なるケースがあるからです。

もし実際の地積が登記簿より狭いと売却額は査定額より安くなります。

逆に実際の地積のほうが広いと高く売れますが、買い手からすれば話が違うわけで、契約直前で断られることが多いです。

次にしっかり近隣との境界を定めておけば、ご近所とのトラブルを防ぐことができます。

もしあなたがご近所と土地の境界についてしっかり話しあっていないなら、新しい所有者がこの話しあいをしないといけません。

それはやはりストレスなので、面倒でも関係性のある前の所有者が話しあいを済ませておくほうが、買い手は喜びます。

土地の境界トラブルの原因と解決法をご紹介!

地盤調査

2011年の東日本大震災に2016年の熊本地震と、近年大きな地震が相次いで発生しています。

今後、首都圏や東海地方で大規模な地震が予測されており、不動産の買い手も耐震性を強く意識するようになりました。

買い手を安心させるためにも、地盤調査を業者に依頼して、報告書でお墨付きをもらいましょう。

「このへんは地盤が頑丈なんですよ」と話しで聞くよりも、やはりしっかりとした証明書類があるほうが、効果があります。

土地を売る前に地盤調査するべき?

地質・地歴調査

例えば、昔近くに病院や工場があった場合などは、土壌が汚染されているケースが考えられます。

その土を使って育てた野菜を口にしたりすると危険なので、できれば地質調査をしておきましょう。

また、地質調査と合わせて、近くの役所や図書館で土地関連の古い資料を閲覧するのもおすすめです。

昔が農地や工業地だった場合は地盤・地質に問題があるケースモ考えられるので、例えば寄付など売る以外の方法をとることを考えてもよいでしょう。

中には、昔祖父母から聞いた話と全く違う結果だったということもあるので、なるべく資料を見ておきましょう!

水道管のチェック

相続した土地に新居建築目的の買い手がついた場合は、水道のチェックを忘れないようにしましょう。

例えば管が古い、今のタイプと直径が違う、敷地を跨いで水道管が通っているというケースがあり、買い手が家を建てられない危険性があります。

売り手からすれば関係ない話のように思えますが、瑕疵担保責任があるのでペナルティを受けてしまいます。

早めにチェックをすれば、水道工事を価格に上乗せするといった対策も立てられるのでおすすめです。

土地売却時は水道のチェックを忘れずに

土地に埋まった古い杭のチェック

古い土地には杭つきのものもみられます。。

これは、建物の荷重を支える目的で埋められたものが多いですが、新居を建てる際に邪魔になったり、自分で勝手に抜いて不法投棄に該当してしまったりと、放置していても良いことがありません。

些細なことですが、引き渡し前に必ず杭抜き工事をしておきましょう。

土地を売却する際に杭抜き工事は必要?

売れない土地を売却する方法

土地が売れるまでの平均期間は3~6か月と言われています。

ただ、状況によっては売り出しから半年が経過しても売れ残ってしまうケースがあります。

土地がいつまで経っても売れない場合の対処法を紹介していきます。

方法①売り出し価格を見直す

土地が売れないのは、立地や面積・見込める用途に対して価格が高すぎるからかもしれません。

購入希望者は「損したくない」という気持ちから相場の調査にぬかりがなく、少しでも割高と思われると避けられてしまいます。

段階的に価格を下げていくことで、成約率はグッと上がります。

方法②土地を活用する

いらない土地を査定に出しても、高価格が付かないのであれば、活用するという手もあります。

アクセスの悪い土地でも日当たりがよければ、太陽光発電で利益を得ることも可能です。

しかし、土地は所有し続けるので固定資産税は支払わないといけませんし、売る場合よりも初期投資がかかるかもしれません。

上手くいけば安定収入を得続けることができますが、売却よりも成功が難しいのは確かです。

土地賃料(借地料)相場の求め方!ポイントや注意点を一挙解説

方法④業者に直接買い取ってもらう

スピーディに土地を処分するには、不動産会社に直接買い取ってもらうのがおすすめです。

いらない土地をそのまま業者に持ち込むので、販売活動をする手間がかかりません。

買取を希望した段階で今後のスケジュールも共有してもらえるため、ストレスなく手続きを進めることができます。

デメリットは、買取価格が仲介売却時の6割ほどまで下がってしまうことです。

早く簡単に処分できますが、高利益をあげたい方にはおすすめできない方法です。

方法⑤国に土地を売る

個人や法人には買い手がつかない場合でも、国に土地を売却できる可能性があります。

しかし、基本的には国からの提案での売買になり、好きなタイミングでの売却は難しく、事例も多くありません。

ではどのような場合に国に土地を売ることができるのかについてご紹介します。

道路・鉄道整備のため区画内の土地を買い取るケース

道路や鉄道などは年々新しく整備され続けていますが、整備予定の場所が誰かの所有地だった場合は買い取らなければなりません。

道路・鉄道などの交通整備は数十年先まで影響してくるため、国としてもなんとしても買い上げる必要があります。

よって土地の所有者側が有利に売買をすすめられるため相応の高い金額で買い取ってもらえます。

公共施設の建設のため敷地を買い取るケース

学校・公園・図書館・病院などのように国が運営する施設を建設する際に必要な土地は買い取ってもらうことができます。

道路・鉄道と同じように公共事業なので売却金額も相応になります。

ただし、公共事業がいつできるかは一般の人にはわからないため、売買のタイミングが奇跡的に合わない限りは難しいですね。

方法⑥国・地方自治体に土地を寄付する

所有者の都合に合わせて土地を国に売却することは難しいです。

しかし、売れない土地をいつまでも持っていても仕方ないですし、先ほど紹介したデメリットも発生します。

そこで土地を寄付してしまうという方法をご紹介したいと思います。

自治体に寄付する流れ

自治体に寄付するための流れは以下のとおりです。

土地を自治体に寄付する流れ
  1. 【Step1】担当の窓口に相談する
  2. 【Step2】自治体による調査
  3. 【Step3】可能と判断された場合は書類を提出
  4. 【Step4】寄付の完了

ただし、自治体に使用する目的がなければ寄付をすることはできません。使用しない土地にかけるコストを発生させたくないのは自治体も所有者も同じです。

申請してみないことにはわからないので、気になる方は一度寄付の申請をしてみましょう。

売却ではなく寄付なので利益は上げられない

あくまで寄付なので残念ながらお金を受け取ることはできません。

固定資産税のことを考えるとプラスにはなるかもしれませんが、単純に土地を手放すのと同じことになります。

どうしても売りたいというのであれば再び不動産会社を通じて買い手を探しましょう。

土地を売る時の業者選びのポイント

「土地を高く売りたい!」と思っても、実際に営業や広告作成をおこなうのは契約した不動産会社です。

そのため、土地売買を成功させるには、実績の高い業者を見つけ出すことが不可欠です。

査定額を比較すればすぐ分かると思う方もいますが、不動産会社の実際は全て数字に表れるわけではありません。

今回は、業者選びの前にチェックしておきたいポイント3つを解説していきます。

土地売買の実績を聞いてみる

都心のベンチャー系不動産会社など、マンションの仲介がほとんど土地売買の実績はほぼないというところもあります。

こうした業者も土地の査定はしてくれますが、実績豊富な業者と比べて信用度は落ちます。

また、公式HPなどで「昨年の仲介実績10万件!」と書いてみても、土地の仲介件数はそのうち数件というケースがあります。

業者には得意・不得意があり、人気の業者が必ずしも土地仲介に適しているというわけではないのです。

実績のない業者が高い査定額を出したからといって、契約を結ぶのは危険です。必ず契約前に実績を確認するようにしましょう。

検査・保証サービスもチェックする

土地を引き渡した後に、埋没物や地盤の弱さなどが発覚するケースがあります。

不動産会社の中には、こうしたトラブルがあった時に保証をしてくれるところがあります。

また、売り出しの前に安値で検査してくれる業者も存在します。

高く売れても後に問題が発覚して罰金を取られたのでは意味がありません。多少、査定額が低くても保証のしっかりしたところを選ぶのがおすすめです。

【ケース別】土地売却で気を付けた方がいい土地の種類

都市部にある土地や、最寄駅から徒歩数分圏内にある土地、病院や商業施設などの公共施設が多数あるエリアにある土地など、需要が高い土地ほど買い手が見つかりやすい傾向にあります。

その一方で、仲介売却や業者買取を依頼しても、買い手がつかない、あるいは買い手がついても安く買いたたかれてしまう可能性があるワケありの土地もあります。

ここでは、土地売却で気を付けた方がいい土地の種類を6つ紹介します。

隣接地との境界が不透明な土地

1つ目は、隣接地との境界が不透明な土地です。

隣地との境界線がハッキリしていない状態で土地売却の話を進めてしまうと、売却の過程で隣地の土地をも含めて売却してしまう恐れがあり、最悪の場合、財産侵害などの理由で告訴される可能性があります。

境界線の基準になる境界標や境界確定図がない場合は、土地家屋調査士に依頼して設置してもらいましょう。

このようなケースは、都市部、地方、郊外といった場所や後述する土地の種類を問わず、明確化しておく必要があります。

古家付きの土地を売却する場合

2つ目は、築年数が数十年経過している建物(古屋)が残っている土地を売却する場合です。

このような土地は、建物を解体して更地にして売りに出すか、小屋を残したまま売却するかのいずれかを選択します。

例えば、建物を解体して売りに出す場合、売り手側は解体費用を負担する必要があるほか、道路付けの状況によっては、今後建物が建てられない再建築不可の土地になっている可能性もあります。

どの方法を選択しても、それぞれにメリット・デメリットがありますので、売却前に一度不動産会社に相談してから決断を下しましょう。

古い家を売る方法7選!築40年超の売れないボロ屋も売却するコツと流れ・注意点

相続した土地を売却する場合

3つ目は、親族から相続した土地を売却する場合です。

相続した土地の売却ができるのは、土地の所有者(名義人)として不動産登記簿(登記事項説明)に記載されている方に限り、売却が行える権利があります。

どんなに近しい親族であっても、不動産登記簿に記載された名義人でない限り、土地売却は行えません。

親族から土地を相続したら、手始めに相続登記を行いましょう。

名義人を変更した後は、冒頭で紹介した土地売却の流れに従って土地売却を進めて行きます。

相続した不動産を売るには?売却の流れや相続税・売却時にかかる税金の注意点

遠方の土地を売却する場合

4つ目は、遠方にある土地を売却する場合です。

自宅から遠い場所にある土地を売却する場合は、信頼できる不動産会社に査定依頼を出すと同時に媒介契約を結ぶことが重要です。

媒介契約を結んでから買い手が見つかったあとは、郵送で契約を結ぶ持ち回り契約か、代理人を立てて売買契約を締結させる方法の2つがあります。

また媒介契約を交わす際は、定期報告が義務付けられている専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。

貸地を売却する場合

5つ目は、貸地を売却する場合です。

貸地を売却する場合、借地権者の承諾が必要です。

土地を売却すると、新たな所有者と借地権者との間で新しい契約が必要となるためです。

また、借地権者に優先的な買取権が存在する場合もあります。

そのため、売却の際には借地権者との十分な協議を行う必要があるほか、貸地売却の際には、収益性が見込める物件として売却価格が挙げられます。

ただし、借地権者の存在により、売却先の選択肢が限られる場合もあります。

そうした点も踏まえた上で、適切な売却戦略を立てることが求められます。

農地・田遠を売却する場合

6つ目は、農地や田畑、山林など、特殊用途で活用していた土地を売る場合です。

例えば、登記簿上、地目が農地になっている場合は、農業委員会から売却の許可をもらってから売却活動を行っていきます。

売却する場合を含め、宅地に利用する場合も農業委員会に許可申請を行わなければなりません。

また申請したからといって、必ず許可が下りるわけではありません。

相続した不要な農地を売却したい!売りやすくする方法とかかる税金について解説

一方、山林を売りに出す場合は、山林売買サイトと不動産会社を併用利用して売却するのがおすすめです。

そもそも山林を買いたいと思う人は希少で、不動産会社に仲介依頼を出しても、買い手がつくまで1年以上もの時間がかかるケースもあります。

しかし、山林売買サイトを活用すれば、買い手に出会える可能性が数%ながら上がるでしょう。

とはいえ、山林の固定資産税は安いといってもある程度の維持費がかかるため、タダでも取引したいと思う人は少ないかもしれません。

よって、山林を売却する場合は、別荘や居住用の宅地開発が可能であったり、太陽光パネル用地として使えるなど恵まれた土地でもない限り、買い手が見つかる望みは薄いかもしれません。

山林買取におすすめの業者ランキング!立木・原木買取にも対応の6社を厳選

共有名義の土地を売却する場合

共有名義の土地の売却は、全共有者の同意が必要です。

それぞれの共有者が異なる意見を持っている場合、売却が難しくなります。

売却をスムーズに行うためにも、まずは全員の意向を確認し、全員が売却に同意しているかを確認しましょう。

また、売却代金の分配についても予め全員で話し合い、合意する必要があります。

さらに、相続税等の税務処理についても、事前に専門家への相談しましょう。

一方で、共有名義解消のために一部所有者が他の所有者への買取を考える場合もあり、その場合の評価額や取引条件等についても注意が必要です。

土地売却で気を付けること

土地売却は、戸建て住宅やマンションなどの居住用物件や、事務所や店舗といった非居住用物件の売却とは違った観点で売却活動を進めていきます。

また、土地の用途や特徴など、様々な点を加味しながら査定額を算出していきます。

ここでは、前節で取り上げた「【ケース別】土地売却で気を付けた方がいい土地の種類」に該当する土地を含めて、土地売却を行う上で気を付けることを紹介します。

土地に瑕疵・欠陥がないかを調べる

土地売却時には、土地の瑕疵や欠陥がないかを確認しましょう。

これには、地盤の強度や土壌汚染の有無など、物理的な要素だけでなく、法律的な要素、例えば建築規制や地目変更の可能性も含まれます。

これらの瑕疵や欠陥が見つかった場合、売却価格に大きな影響を及ぼす可能性があります。

専門家に依頼して土地調査を行うことで、土地の瑕疵や欠陥を詳しく調査できます。

この調査は、売主が売却前に誠実に行うことで、買主からの信頼を得られます。

また、予期せぬトラブルを防ぎ、スムーズな売却を進めるための基盤となります。

売却時に必要となる書類を取り寄せておく

土地売却の過程では、様々な書類が必要となります。

これには、登記簿謄本や地図、固定資産税評価証明書などがあります。

これらの書類は、土地の所有権や範囲、評価額など、土地の状態や特性を示す重要な情報を含んでいます。

売却をスムーズに進めるためには、これらの書類を事前に取り寄せ、整理しておきましょう。

また、これらの書類は、売却価格を決定する際や買主との交渉時にも役立ちます。

適切な準備は、不明瞭な点や誤解を防ぎ、売却プロセスを円滑に進めるために不可欠です。

共有名義なら合意形成を早めに確保しておく

土地が共有名義である場合、全ての共有者の同意が必要です。

そのため、売却を進めるにあたり、早めに共有者全員との合意形成を得ましょう。

売却活動に入る直前に合意形成を行うと、意見の不一致や誤解が売却を遅延させ、場合によっては売却そのものが困難になります。

同意形成のプロセスでは、共有者全員が売却の必要性と条件を理解していることを確認し、不明確な点や懸念事項を明確にします。

また、必要であれば専門家に助言を求めるのも1つの手です。

時間をかけて丁寧に合意形成を行うことで、売却がスムーズに進行し、問題を未然に防げます。

引き渡し日までにローンを完済しておく

土地の売却を考えている場合、その土地に関連するローンがまだ残っている場合は、引き渡し日までに完済しておきましょう。

なぜなら、ローンが残っている土地は、買主にとっては追加的な負担やリスクとなる可能性があるからです。

土地に関連するローンの完済には時間がかかることもありますので、売却計画の初期段階でこれを計画し、進めていきましょう。

ローンを完済することで、土地の売却価格を向上させ、より多くの買主からの関心が得られます。

土地買取も視野に入れて売却活動に取り組む

土地の売却方法として、一般的には仲介を通じた売却が考えられますが、それ以外にも、土地買取という選択肢も視野に入れながら売却活動を進めていきましょう。

土地買取は、不動産会社が直接土地を買い取る形で、買主を探す手間や時間を省き、迅速に売却を進められます。

しかし、一方で買取価格は、市場価格よりも若干低くなります。

どちらの選択肢を選ぶにせよ、自身の状況とニーズをしっかりと考え、適切な売却戦略を立ててから売却活動に臨みましょう。

土地を売る時のポイントをおさらい

ここでは、土地売却を行う前に知っておきたいことや解決しておきたいことを質問形式で解説していきます。

土地を売りたいときは何から始めればいい?

土地売却の流れを把握することから始めましょう。

その後、土地売却に必要な書類の取り寄せ、土地境界線の明記を済ませ、複数の土地売却を専門にしている不動産会社に査定依頼を出して、売却の手筈を固めて行きましょう。

【図解】土地売却の流れは10ステップ!手続きの手順を分かりやすく解説

土地を売却する時に必要な書類は?

売主は、査定依頼を出す前に、以下の書類を手元にそろえておきましょう。

土地売却に必要な書類

  • 身分証明書
  • 実印・印鑑登録証明書
  • 不動産の全部事項証明書
  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
  • 土地測量図・境界確認書

特に土地測量図・境界確認書は取り寄せに時間がかかるので、どの書類よりも早めに取り寄せておきましょう。

土地売却がうまく進まないときはどうすればいい?

売却活動が好転しないときは、①土地の売値②土地の現況の問題③媒介契約の内容の3点を見直してみましょう。

例えば、売却活動を依頼している不動産会社に問題があるなら、仲介会社を変更してみたり、媒介契約の内容を変更してみましょう。

前述した3点を見直してもなお、買い手が見つからなかった場合は、業者買取も視野に入れて売却活動を行ってみましょう。

土地はいつ売ればいいの?

再び土地を利用する可能性がないのであれば、できるだけ早く売却することをおすすめします。

そうすることで、将来的な固定資産税や維持費のコストを抑えることができます。

土地活用の方法を厳選25種類紹介!収益性・初期費用やデメリットを徹底比較

土地を国・自治体に売ることはできる?

国・自治体の都市計画区域にあてはまる土地は場合によって売却可能です。

その他、寄付をすることもできますが、この場合は利益が発生しません。

田舎の土地も売却できる?

田舎だで需要があまり無い土地だからといって不動産会社が仲介を拒否することはないですが、時間がかかりやすい、価格が低くなりやすいというデメリットがあります。

田舎の土地を売る!売れない低相場の土地を高く売却するコツ

土地売却のトラブルを避けるにはどうすれば良い?

トラブルを避けるには以下の対応をおすすめします。

  • 土地測量
  • 地盤調査
  • 地質・地歴調査
  • 水道管のチェック
  • 古い杭の引き抜き

土地売却を成功させるにはどうすれば良い?

以下の8つのポイントを意識しましょう。

  • 売却期間を長めに設定する
  • 短期間で売ることを心掛ける
  • 専任媒介契約を選ぶ
  • 事前に土地の相場を調べておく
  • 古家付きの土地は更地にせず売却する
  • 合筆して売る
  • 質の悪い売れない土地は「損切り」を意識する
  • 一括査定サイトを使う

個人間でも土地の売却は可能?

個人間でも土地の売買は行えますが、不動産会社に仲介依頼を出してから売却を行うのが一般的であり、かつリスクも少ないです。

仮に、境界標がはっきりしていたとしても、例えば境界標が隣地とのブロック塀の中央にある場合、そのブロック塀の所有者は誰になるのかといった法的トラブルに見舞われる可能性があります。

よって、トラブルなく売却を行うなら、不動産会社に仲介してもらいながら売却を行うのが最適です。

土地売却の注意点を徹底解説!売る前に知っておきたいポイント5選

ローン返済が残っている土地を売却するにはどうすればいい?

基本的には完済した後に抵当権を取り外す必要があります。

ローンを完済して抵当権を抹消すれば土地売却が行えます。

ただし、土地査定の結果がローン残債を上回る結果であっても土地売却が行えます。

一方、ローン残債を下回る場合は、不足分を自己資金で補填して売却するか、任意売却を行うかになります。

共有名義の土地するときはどうすればいい?

相続した土地の名義人が複数人いる場合は、共有者全員の同意が必要になります。

契約書にも共有者全員の署名と捺印が必要で、共有者全員による合同売却という形で売却が行われます。

また全員からの同意がなくても、共有持ち分の売却も可能です。

共有持ち分の売却を行う際は、登記事項証明書で持分割合の確認を行った後、通常の土地売却と同じ段取りで売却を行います。

共有持分を売るのは難しい?売却の方法と勝手に売られた場合の対処法

土地売却を成功させるには準備・情報収集が不可欠

ここまで、土地売却の手順や高値で取引するコツ、売却にかかる費用や税金など、土地売却に欠かせない要素を解説してきました。

使用しない土地を所有しているだけで、多額な税金や管理維持費用など多方面で出費が発生します。

このような出費を抑える意味では早々に売却するのが最善策ですが、土地境界線の明確化を済ませていないと隣接地の所有者と揉めることになります。

また、訳アリの土地を売却する時は、通常の土地売買と同様の手順に加えて、注意すべきことが多々あります。

今回ご紹介した内容を参考に、土地売買をスムーズに執り行ってください。

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