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離婚時に住宅ローン残債がある家を売却する方法!売却の流れとトラブルを回避するコツ

【更新日】2022-08-03
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離婚後に家を売る

離婚をすると、今まで一緒に住んでいたマイホームの処理も考える必要が出てきます。

どちらか一方が住み続けるという選択肢もありますが、財産分与に上乗せするために売却するという方法も一般的です。

また、購入時に夫婦それぞれがお金を出していた場合は、共同名義となっている可能性もあります。

共同名義の家を売却する問題点

このときは手続きがより複雑になるので注意をしましょう。

それでは、離婚が原因で不動産売却をおこなうときの流れ・注意点を見ていきましょう。

離婚時にローン残債がある家を売却する方法

「離婚時に住宅ローンがまだ残っているけど家を処分しなきゃ…!」と悩んでいる人が多いです。

住宅ローンが残っている家は、抵当権を抹消することが出来ないので売ることができません。

しかしこれから紹介する2つの方法で家を売却することができます。

これから住宅ローン残債が残っている家を売却する方法を紹介するので、家の売却で悩んでいる人は参考にしてください。

家を売却してローンを完済する

住宅ローンを家の売却益で完済できる場合は、家を売ることが可能です。

住宅ローンの残高が家の売却額を下回るケースは「アンダーローン」と呼ばれ、住宅ローンを家の売却益で処理出来ます。

住宅ローンを完済し手元に残った現金を財産分与として分けるケースが多いです。

片方に家を譲る

住宅ローンを家の売却益で支払えない場合は、なにかの方法で住宅ローンを完済しない限り家は売ることが出来ません。

夫婦の資産を使って残ったローンを完済することも出来ますが、預貯金を使っても完済出来ないケースは家を売ることが不可能です。

どうしても「住宅ローンを完済出来ない状態だけど家を売り払いたい…」という人は任意売却という手段もあります。

任意売却は住宅ローンを借りている金融機関に合意をもらった上で不動産を売りに出すことができます。

しかし任意売却は金融機関の許可が下りないと任意売却が不可能で、住宅ローン残債の支払い義務が免状されないデメリットもあります。

離婚時に住宅ローン残債が残っている家を売却する準備

離婚した時に住宅ローン残債が残っている家を売却する場合、事前に準備が必要になります。

  • 名義人の確認
  • 住宅ローン残債の確認
  • 住宅ローンを組んでいる金融機関に相談

上記の事前準備をしておくと、スムーズに家を売ることができます。

家の名義人を確認

家を売ることができるのは、家の名義人のみ可能です。

家に住んでいて夫婦だったとしても、名義人でなければ家を勝手に売ることはできないので注意しましょう。

離婚した後に家を売るのをやめた場合でも、家の名義人以外の人が住むと名義人に連絡をしなければならない場面が出てくるので、トラブル回避の為にも名義人を確認しておきましょう。

相続で譲り受けた家で名義人が把握出来ない場合は、法務局で登記簿謄本を見れば把握することができます。

住宅ローンの残債額を把握する

家の名義人を把握した後は、住宅ローンがいくら残っているか確認しましょう。

家を売ってローンが残るか、ローンを完済できるのか判断する時にローン残債額は必ず必要になります。

住宅ローンの残債はローンを組んだ金融機関のウェブサイトから確認することができます(インターネットバンキングや金融機関のインターネットサービスに加入している場合)。

インターネット以外でも残高証明書を毎年郵送されるように設定していれば確認することが可能です。

不動産会社に家を査定してもらう

住宅ローンの残債を確認した後は、家がいくら売れるのか査定してもらいます。

家がいくら売れるかによって、売却益で住宅ローンが完済できるか把握できます。

一般的に住宅ローンを組んだまま家を売ることは抵当権を抹消出来ていないので不可能です。

「住宅ローンの返済もあるからなるべく高く売りたい!」という人も居ますよね。

住宅ローンを売却益で完済する為にも、不動産会社に査定を依頼する時は複数社依頼しましょう。

不動産一括査定サービスを利用すると、個人情報と住宅情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定を依頼できるのでおすすめです。

住宅ローン先の金融機関に連絡

離婚が決まった時点で住宅ローンを借りている金融期間に連絡しましょう。

金融機関に内緒で離婚をしてしまうと住宅ローンの規約違反になるケースもあるので注意が必要です。

「金融機関に離婚を知らせるといきなり一括返済を要求されるのでは?」と心配になる人もいますが、必ずしも住宅ローンの一括返済を要求される訳ではありません。

住宅ローンの返済計画をサポートしてもらうこともできるので、離婚が決まった時は金融機関に相談しましょう。

離婚時に住宅ローン残債がある家を売る流れ

離婚した時に住宅ローンが残っている家を売る流れは下記の通りです。

  1. Step1.不動産会社に査定を依頼する
  2. Step2.売却価格を決める
  3. Step3.売却益で住宅ローンを完済できるか確認
  4. Step4.買主と売買契約を結ぶ

各ステップを詳しく説明していきます。

Step1.不動産会社に査定を依頼する

不動産査定

まずは不動産会社に売る予定の家を査定してもらいましょう。

近隣の不動産会社に査定を依頼する方法もありますが、最適価格で売却したい人は複数の不動産会社に依頼することをおすすめします。

不動産一括査定サービスを利用すると、大手不動産会社や中小の不動産会社に一括査定依頼できるので便利です。

Step2.売却価格を決める

不動産会社の査定結果をみて売却価格を決めていきます。

住宅ローンの残高を大きく下回る価格になる場合は、一度住宅ローンを組んだ金融機関と相談する必要があります。

住宅ローンを完済したいからといって無理に高い価格を付けると、相場価格から大きく乖離した金額になり、売却出来ずに売れ残る可能性が高いので注意しましょう。

Step3.売却益で住宅ローンを完済できるか確認

不動産の売却価格を決定して、改めて住宅ローンを完済できるか確認しましょう。

売却益で住宅ローンを完済し、売却益が残った場合は財産分与で貰うことができます。

Step4.買主と売買契約を結ぶ

住宅ローン残債の問題を解決した後は、売買活動を行います。

買主が見つかり双方問題なければ売買契約を結びます。

買主が見つかった場合でも、場合によっては価格を値切ってきます。

家の売却価格はある程度値切りを予想した価格に設定しておきましょう。

離婚時の住宅ローンの財産分与の仕組み

「離婚した後に住宅ローンが残った場合、誰が払い続けるの?」と疑問に思う人もいますよね。

これから離婚時の住宅ローンの財産分与はどうなるのか紹介していきます。

住宅ローンの財産分与は必ずしも折半にする必要は無い

財産分与は婚姻中に夫婦で協力して築き上げた財産のことを指します。

預金だけでなく不動産なども含まれます。

ただし、結婚前から所有していた財産や婚姻中に相続で得た財産は夫婦で協力して得たと認定されず、財産分与の対象から外れます。

また借金などの債務は、財産分与で考慮するべきとされています。

自分の責任で背負った借金は分配することはできませんが、夫婦が共に生活する上で必要だった住宅ローンなどは財産分与の対象になります。

しかし住宅ローンの財産分与はあくまでも”考慮なので”、必ず折半する必要はありません。

住宅ローンは名義人が支払う

住宅ローンの支払義務は基本的に名義人にあります。

夫婦の合意で住宅ローンの残債を折半したとしても、銀行からすると返済義務があるのは名義人です。

住宅ローンの名義人は、夫の単独名義であったり連帯保証人が妻であったり様々なパターンがあります。

住宅ローンの残債を折半したとしても、返済を滞らせると名義人が返済要求を受けます。

離婚時に住宅ローン残債で発生するトラブル

離婚時に住宅ローン残債で発生するトラブルを紹介します。

離婚した後の生活に悪影響を与えない為にも、発生しそうなトラブルを把握して事前に回避しましょう。

住宅ローンの支払いが滞る

住宅ローンの支払いを離婚後も約束していたが、支払いが滞りトラブルになるケースがあります。

非名義人の妻が家に住み続けることが決まり、名義人の夫が出て言った場合に発生します。

名義人の夫が住宅ローンの支払いを滞らせ支払いを拒否し続けると家を強制的に退去させられることもあります。

住宅ローンの支払いが滞っていることを知らず、いきなり退去を命じられるケースもあるので注意が必要です。

住宅ローンの支払いを途中から放棄するトラブルを防ぐ為にも、弁護士に立ち会ってもらい離婚協議書を作成しましょう。

円満離婚であっても後にトラブルが発生する恐れがあるので、必ず離婚協議書を作成しておきましょう。

連帯保証人として支払い義務が発生

住宅ローンの名義人が夫で連帯保証人が妻の場合で、夫が支払いを滞らせると連帯保証人の嫁が支払うことになります。

財産分与で住宅ローンの名義人である夫が家を取得したにも関わらず、返済を滞らせて連帯保証人の妻が返済しなければならない最悪のケースもあります。

連帯保証人になっている人は、離婚前に連帯保証人から外れる手続きを銀行で行いましょう。

名義人が勝手に家を売却

離婚後も非名義人が家を住んでいる時に、名義人が勝手に家を売却するトラブルもあります。

家を勝手に売却されると名義人の住宅ローンは完済できる可能性がありますが、非名義人が家から退去しなければなりません。

上記の様なトラブルを回避する為にも、勝手に所有権を手放さないことを離婚協議書に明記してもらいましょう。

非名義人が約束を破って住み続ける

非名義人の妻に家を財産分与せず一定期間家に住むことが出来る約束をした際に、妻が約束を破って退去しないトラブルがあります。

口約束で約束をしてしまうと、裁判を起こしても負けてしまうリスクがあるので離婚協議書に住める期間を明記しておきましょう。

住宅ローンの名義が共有名義

住宅ローンの名義が共有名義で、片方だけ住み続ける場合もトラブルが発生しやすいです。

住んでいる人が家を売ろうと考えても、片方の名義人に同意を取って売る必要があるので離婚後も連絡を取らなければなりません。

住宅ローンの名義が共有名義になっている人は、借り換えをしてローンを完済していきましょう。

離婚時の住宅ローンの返済方法

離婚後に住宅ローンがある場合でも、状況によって返済方法が異なります。

家を売却せずに片方が住んでいる場合や、名義人が住見続ける場合もあるので、自分の状況と見比べて住宅ローンを返済する方法を検討しましょう。

名義人が住宅ローンを支払い続ける

離婚後、住宅ローンの名義人がそのまま住み続けるパターンは、トラブルが少なく安心できます。

名義人は持ち家のローンを支払い続け、離婚した相手と離れて新しいスタートできるので、気持ち的にもスッキリします。

しかし住宅ローンの連帯保証人を妻や夫にしていると、名義人の支払いが滞った時に連帯保証人が支払わなければなりません。

非名義人が連帯保証人になっている場合は、連帯保証人の名義を外し親族に変更しておきましょう。

アンダーローンで一括返済

離婚したと同時に家を売却してローンを完済するパターンもあります。

家を売却したお金でローンを一括返済する方法ですが、オーバーローンとアンダーローンによって対応が異なります。

オーバーローンの場合、売却額よりローン残債が高くなっている状況です。

家を売却するには抵当権を外さないと売却できない為、ローンを完済する必要があります。

自己資金を使って完済する方法もありますが、資金が用意できない人は任意売却することも可能です。

アンダーローンの場合はローン残債より売却額が高くなる為、ローンを一括返済できます。

またローンを支払った後にのこったお金は財産分与の対象になる為、夫婦で分けます。

アンダーローン・オーバーローン両者の場合でも、家を売却したい場合は一括査定サービスを活用しましょう。

一括査定サービスは複数の不動産会社に査定を依頼してくれるサービスで、価格を見比べることができます。

最適の不動産会社を見つけやすいサービスなのでおすすめです。

任意売却

高額の住宅ローンが残っており、すでに滞納などに陥っている場合は任意売却をおすすめします。

任意売却は業者が債権者と交渉してローンの圧縮などをおこなった後、通常の不動産売却と同じフローで物件を売却します。

住宅ローンの滞納が続くと裁判所に差し押さえられ、競売にかけられます。

競売は入居者のプライバシーが保護されませんし、売却利益が入居者の手元に入ることはありません。

任意売却は売主のプライバシーも担保され、更に相場通りで売れる可能性が高いです。

任意売却をしたらどうなる?任意売却後のローン残債の行方・問題解決の方法

家を貸して住宅ローンを返済する

仕事の事情などで今すぐ引っ越せない方におすすめの方法がリースバックです。

リースバックは、物件を一旦業者に買い取ってもらい、買取代金を受け取ります。

その後、業者と賃貸契約を結び、家賃を払いながら住み続けられる制度です。

最初にまとまった利益を得られるので、財産分与もスムーズにおこなうことができます。

その後もすぐに家を手放す心配はないので、お金を貯めて引っ越しや転職の準備をすることができます。

リースバックは急な離婚にも対応できるおすすめの制度です。

リースバックとは?仕組みとメリット・デメリット・注意点をわかりやすく解説

離婚時に住宅ローンの残債がある家を売る人はトラブルに注意

離婚時に住宅ローンが残っている家を売りたい人は、離婚後に悪影響を及ぼすトラブルを発生させないようにしましょう。

家を売る事によってローンを完済出来る人は、家をなるべく早く売ることをおすすめします。

住宅ローンを完済出来ない場合は、家の名義人や住宅ローンの名義人を確認して離婚協議書を作成しましょう。

家を売らずに住み続ける場合は、住んでいる人が非名義人の場合トラブルが発生しやすいので弁護士に相談しておきましょう。

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