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不動産売買契約の流れ・注意点を徹底解説!契約書のチェックポイントと瑕疵担保責任

【更新日】2022-06-24
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不動産売買契約

不動産売却をはじめるときはまず業者に査定を依頼します。

不動産売却の査定額はどう決まるの?算出方法を解説!

その後、業者に販売活動を依頼し、買い手が見つかれば、いよいよ契約です。

この契約は売り手自身も書類などを準備して出席する必要があるのですが、いくつか注意すべきポイントがあるので気をつけましょう。

売買契約時にあいまいな部分が残ってしまうことで引き渡し後に大きなトラブルが起こるという事態だけは避けるようにしましょう。

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不動産売却では2種類の契約が必要

不動産売却では2種類の契約が必要

不動産売買をする際は、以下の2つの契約を行う必要があります。

  • 媒介契約
  • 売買契約

どちらの契約も重要なものですが、媒介契約は取り決めの決定、売買契約は実際の売買についての契約になります。

それぞれを詳しく見ていきましょう。

媒介契約

媒介契約は不動産会社と売主の間で締結する契約です。

一言で媒介契約と言ってもその中には次の3種類契約方法があります。

  • 一般媒介契約:依頼者は自分で買主を発見してはいけない
  • 専任媒介契約:依頼者は他社と取引をしてはいけない
  • 専属専任契約:複数社と同時に契約を結べる

一般媒介契約が一番条件が厳しく、専属専任契約が一番柔軟に対応がしやすいです。

ただし、一般媒介契約は専属専任契約よりも不動産仲介業者の販売意欲が高いので早期売却が期待できます。

不動産売却時の媒介契約とは?専任媒介と一般媒介の違いとメリット・デメリットを分かりやすく解説

売買契約

売買契約は名前の通り、売主と買主の間で不動産の売買をする際に締結する物になります。

不動産の金額や引き渡し時期などを確認し、正式に取り引きが決定する契約です。

専任契約は不動産買取業者を利用する際は、結ぶ必要はありませんが不動産仲介・不動産買取いずれの場合であっても売買契約は必ず結ぶ必要があります。

不動産売買契約書の書式・ひな形と作成時の注意点

不動産売買契約の基本的な内容

売買者間である程度話が固まったら、売買契約をおこないます。

流れとしてはまず仲介業者に売買契約書を作成してもらい、記載内容を1つ1つ確認していきます。

契約書の読み合わせと並行して、買主の住宅ローン事前審査などをおこなっていきます。

続いて、重要事項説明書という書類を配り、内容の説明をします。

重要事項説明書は不動産の管理関係や取引内容などが詳しく記載されている公的な書類です。

重要事項説明書に問題がなければ、実印を押して売買契約締結となります。

不動産売却時の契約は内容をしっかり確認してから

リフォームの有無や各種費用の負担・分担のルール確認、価格交渉などを終え、売り手と買い手の意見がまとまったのなら、売買契約を結びます。

売り手、買い手と双方の仲介業者が出席して取り交わしますが、この時に住民票、印鑑登録証明書などの準備が必要です。

双方が必要な書類をすべて揃えてきたことを確認したら、仲介業者が売買についての重要事項を説明します。

説明に納得すれば、契約書に署名・捺印をし、契約は完了です。

不動産売却時の契約内容は自由

不動産売却時に取り交わす契約書には、フォーマットやルールというものは存在しません。

物件も、双方が希望する条件も一つとして同じではないので、自分たちのケースにあった約束を自由に交わすことが可能です。

もちろん、不動産業者の監修のもと、ある程度似通った内容になることが多いですが、それでも少なからず独自の事項というものがあると思います。

こうしたオリジナルの事項が存在することを忘れてしまい、引き渡し後に思わぬ違反をしてしまうということもあるので注意しましょう。

一度締結してしまうと本人の責任になる

締結のときには売り手、買い手のほかにも仲介業者が出席し、質問に答えてくれたり、難しい手続きにはアドバイスをくれたりしてくれます。

しかし、不動産業者に責任が生じるのは長くても物件の引き渡しまでなので、いくら業者のすすめだとはいえ、一度締結してしまうと本人の責任になります。

特に、売却をする側は何かトラブルがおきた場合に責任を追及されやすいので注意しましょう。

売買契約書の作成は仲介業者がおこなう

売買契約書の作成は、基本的に契約している仲介業者によっておこなわれます。

不動産売買は、売主だけでなく買主にも仲介業者がつきます。

2人の仲介会社が同じならその会社が契約書を作成するのは当然ですが、2人の仲介会社が違う場合は取り決めによってどちらか一方が作成します。

フォーマットは基本的に自由ですが、ほとんどの業者は全国宅地建物取引業保証協会などが定めた標準契約書の構成に従っています。

一方、こちらで紹介している大手業者などは、自社のフォーマットを利用することが多いようです。

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売買契約書の基本項目

売買契約書のフォーマットは原則自由ですが、以下の13項目は記載されていたほうが良いです。

番号 項目 内容
売買物件の表示物件の面積や間取り、権利者などの詳細
売買代金、手付金額、支払い日 売却代金の詳細(金額・ペナルティなど)
所有権の移転・引き渡し日 物件の所有権はいつ移転されるかの明記
公租公課の精算 物件に関わるさまざまな費用を引き渡し日を基点に日払い計算した結果
反社会的勢力の排除
ローン特約売買契約から引き渡しまでに受ける住宅ローン審査が不通過だった場合、契約を白紙化できる特例
負担の消除 所有権移転までに抵当権などの担保権・賃借権などの用益権などの一切の負担消除を約束
付帯設備等の引き渡し 付帯設備をそのまま物件に付けたまま引き渡すこと、故障等の有無を確認
手付解除 契約キャンセル時の手付金と解除の要件
引き渡し前の物件の滅失・毀損 引き渡し前に災害などが起きた場合どうするかの確認
契約違反による解除 契約内容を違反したときに解除になること、またその際のペナルティの確認
瑕疵担保責任引き渡し後に欠陥が見つかった場合、何か月(年)以内なら売主に責任を求められるか
特約事項 その他、法的な順守義務のある項目(強行規定)以外に、売買者間で定めた独自の項目(任意規定)

最低限この13項目がないと、契約後にトラブルを招く危険性が高くなるので気をつけましょう。

売買契約書に関する内容は、こちらで詳しく解説しています!

不動産売買契約書の書式・記載内容と作成時の注意点

売買契約当日に持参するもの

売買契約では必要書類等の持参が必要となります。

これがないと契約を結べないので注意しましょう。

  • 登記済証
  • 実印
  • 印鑑証明書
  • 本人確認書類
  • マンションの管理規約
  • 建築確認通知書
  • 建築協定書
  • 固定資産税納付書
  • 印紙代
  • 仲介手数料

詳しくはこちらにまとめてあるので、合わせてお読みください!

不動産売却の必要書類と取得方法をタイミング別に徹底解説

契約日の前に仲介業者へ預けておくことも可能

売買契約に必要な書類を当日忘れてしまったら大変ですよね?

当日忘れをなくすために、売買契約に進むのが決まった段階から、書類を集めて仲介業者へ預けておきましょう。

預けた書類は仲介業者が契約時に持ってきてくれますし、事前にプロが確認してくれるので契約ミスを減らすこともできておすすめですよ!

一度結んだ売買契約の解除は難しい

不動産売却中であれば、一度決めたことを変更するのに、そこまでリスクが生じるわけではありません。

ただ、一度でも売買契約を結んでしまうと、解除をするのは非常に困難です。

ルールが厳格だから困難だともいえますが、不動産の売却代金は数千万円にも上るため、いくらルールにのっとっているとはいえ、売り手の都合だけでは解除できないことが多いです。

また、引き渡し後にペナルティが生じた場合は、不動産業者の責任が及ばないので、更に大きなリスクが生じてしまいます。

売却後に懸念を残さないように、しっかりと確認をしておきましょう。

売買契約を結んだ後にキャンセルをされることもある?手付金・契約解除について解説

売買契約を結んでから引き渡しまでの間に契約をキャンセルすることは難しいですが、売主・買主ともに可能です。

売買契約時には、買主から売主へ手付金(解約手付)というお金が支払われます。

手付金は売却価格の1割程度が相場で、買主が契約を解除したい場合はこのお金を売主に支払います。

一方、売主が契約をキャンセルする場合は、手付金の2倍の額を買主へ支払います。

こうした能動的な契約キャンセルとは別に、片方が契約違反をしたことによる強制的な契約解除の例もあります。

この時に相手へ支払われる違約金は、手付金の2倍(売却価格の2割)が相場です。

契約解除のパターンは大きく分けて6つ

契約が解除されるパターンは、大きく分けて以下の6つとなります。

契約解除の種類 内容解除の条件
手付解除 どちらか片方が能動的にキャンセルする方法売主の場合は手付金を倍返し、買主の場合は手付金を解除
危険負担による解除 契約後に起きた天災などで不動産が毀損した場合にできる解除 売主は無条件で解除可能
契約違反による解除 片方が契約に違反した場合におこなわれる強制契約解除売買契約時に手付金以外で別途定めた違約金を支払う
瑕疵担保責任による解除 契約時には隠されていた欠陥が見つかった場合にできる契約解除 買主は無条件で解除可能
ローン特約による解除 ※ローン特約の内容にしたがって契約を解除する方法
※買主が住宅ローン審査に通らなかった場合、売買契約を解除できる特約
無条件で契約解除
合意による解除 売主・買主の話し合いの上でおこなわれる契約解除

売主は瑕疵担保責任に注意!デメリットもしっかり伝えよう

上で紹介した契約解除のケースのうち、売主へのダメージが大きいのは瑕疵担保責任による契約解除です。

瑕疵担保責任とは、隠された中古物件の欠陥がその後見つかった場合、買主に対して売主が負う責任です。

引き渡し前に見つかれば契約解除で済みますが、引き渡し後に欠陥が見つかれば賠償金を請求されることもあります。

これを防ぐためにも、検査・保証がしっかりしている不動産会社と契約する、売買契約時に瑕疵担保責任が及ぶ期間を設定するなどの対策をしておきましょう。

また、中古物件の欠陥は雨漏りやシロアリなどの物理的欠陥の他に、室内で人が亡くなったなどの心理的欠陥でも責任が問われます。

逆に「離婚が原因で家を売り出した」などのパーソナルな情報は伝えなくても良くなっています。

どこまで言うかの区別が難しい場合は、不動産会社に相談してみましょう。

不動産売買契約前に契約書のチェックを必ずしよう

不動産売却は契約書を提出しない限りは大きな法的責任に問われることはありません。

逆にいえば、書類を提出する前にリスクをすべて排除しておかなければ大変なことになるということでもあります。

排除をする方法として最も簡単で重要なのは、書類を徹底的にチェックするということです。

売買者間の重要な取り決めがすべて記載されているので、これをしっかりチェックしていれば、大抵のトラブルは避けることができます。

契約書のチェックポイント

チェックすべき項目は、大きく分けて以下の3点となります。

  • 希望条件が載っているか
  • 経済的・スケジュール的に無理はないか
  • 意味のわからない用語はないか

そのほかにも多くの注意すべきポイントはありますが、特にこの3点のチェックは注意しておこないましょう。

「重要事項ばかりだし、チェックするのが当たり前じゃないか」と思う方も多いでしょうが、不動産売却は初めての方が非常に多く、大半の作業は業者に頼りきりのため、知識不足から確認をおこなわない人は非常に多いので、注意をしましょう。

不動産売却で注意したい瑕疵担保責任とは?

売買契約を結ぶ際、把握しておきたいのが瑕疵担保責任の存在です。

売買契約・引き渡し後に雨漏り・シロアリ被害が発覚する可能性もあります。

こうした欠陥を瑕疵と呼びますが、不動産取引で買主の知らない瑕疵が発覚した際、売主に対して賠償を求めることができます。

瑕疵担保責任に問われるのは一般的に売主が知っていながら隠していた欠陥ですが、売主が知らなくても責任の対象となることがあるので注意が必要です。

瑕疵担保責任に問われるケースは多岐に渡る

瑕疵担保責任は、物件の欠陥だけが責任の対象になる訳ではありません。

瑕疵担保責任は、大きく以下の4つに分けられます。

瑕疵の種類 内容
物理的瑕疵 シロアリ、水漏れなど物件自体の欠陥
法律的瑕疵 法律上の制限に抵触しているケース
心理的瑕疵 自殺や殺人事件があった、隣に墓地があるなど心理的に住み心地の悪さがあるケース
環境瑕疵 騒音・異臭など、物件自体ではなく周辺環境に問題があるケース

特に油断できないのが心理的瑕疵。かつて、墓地の跡地に建てた物件ということを知らせず売却したことで、1億円を超える賠償が発生した例もあります。

瑕疵担保責任について買主と話し合おう

瑕疵担保責任の期間や賠償は売主と買主が自由に話し合って決めることができます。

瑕疵担保責任を負うのを防ぐためには、まずは売却前に検査を実施すること、そして欠陥は隠さず購入希望者に伝えることが重要です。

その後、瑕疵担保責任をどうするか両者で話し合うことで、万が一トラブルが発生しても納得できるようになります。

売買契約締結から引き渡しまでの期間にすること

売買契約締結から引き渡しまでの期間にすること

売買契約を締結しても取引は終わりではなく、そこから約1.5ヶ月後にある引き渡しが完了するまで手続きは続きます。

契約から引き渡しまでの期間ですべきことは、以下の2点です。

  • 引き渡しに必要な書類の準備
  • 引き渡しに必要な費用の準備
  • 住み替え先の物件探し・購入

ここからは、それぞれの内容を詳しく解説していきます。

引き渡しに必要な書類の準備

引き渡しまでの1.5ヶ月で、必要な書類をまずは集めます。

売主が準備する書類は、以下のものです。

書類 内容 取り扱い
登記済証・登記識別情報 不動産の権利者・データが詳細に記載 司法書士へ提出・預ける
実印 実印登録済みの印鑑 登記関係の書類に押印
印鑑証明証 実印登録を証明する書類 司法書士へ提出・預ける
固定資産税納付書 不動産にかかる固定資産税が明記 税金精算のため、買主と確認
公共料金の領収証 自宅に届いた電気・ガス・水道料金などの明細 引き渡し日で日割り精算するため、買主と確認
管理規約・パンフレット・建築確認通知書など 物件(特にマンション)のルール・利用方法が書かれたもの 買主へ渡す

引き渡しに必要な書類の準備

これらの書類とは別に、支払いが必要な以下のお金を準備します。

  • 住宅ローンの返済金
  • 仲介手数料の残金
  • 司法書士への報酬

住み替え先の物件探し・購入

売買契約から引き渡しまでの間に住み替え先を探して購入する方も多くいます。

最初に売却を確定させてから新居を探すのを売り先行と呼び、住み替えではオーソドックスな方法です。

引っ越し・転勤で不動産を売却したい!おすすめの方法・タイミングは?

ただ、期間が短いこともあり、引き渡しまでに新居が見つからないということもあります。

こうした時のために、先行引き渡し引き渡し猶予と言った、退去を先延ばしにする方法も検討しておきましょう。

不動産の買い替えで失敗しない方法!住宅ローンを活用しよう

また近年では、一定期間までは仲介売却をおこない、期限を過ぎたら業者買取をしてもらう買取保証サービスというものが人気です。

短期間の成約を保証された上で高額売却に挑戦できるので、住替え希望者におすすめですよ!

不動産買取とは?相場と流れ・買取保証対応のおすすめ大手業者ランキング!

※引き渡し日当日の流れはこちらに詳しくまとめてあります!
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不動産売買でよくある質問

不動産売買契約でよくある質問について紹介していきます。

人生の中で不動産の売買を経験するのは1度や2度の人がほとんどです。

しかし、不動産の売買は資産としての価値が高く、また生活とも深い関り合いを持っています。

実際に不動産売買契約を結ぶ際の参考にしてください。

不動産売買が完了するまでに要する期間は?

不動産の査定依頼を申し込んでから実際に売却できるまでには2ヶ月~半年ほどの期間が必要です。

売買する物件の規模や価格によって完了までの期間は大きく変化がありますが、半年ほどの期間を見込んでおく必要があります。

不動産の購入をする際に多くの人が住宅ローンを利用するため住宅ローンの審査にかかる期間が長くなると売買にかかる期間が長くなります。

複数の不動産会社を利用しても良いのですか?

不動産仲介の場合は、媒介契約の種類によっては複数の不動産会社を利用するのはNGです。

それに対し、不動産買取の場合は複数の不動産会社から査定をもらっても問題はありません。

むしろ、複数の不動産会社から査定をもらうことで合い見積もりをすることが出来、高額で売却できる不動産会社を見つけ出すことが出来ます。

不動産買取を利用する際は、必ず不動産一括査定等を利用するようにしましょう。

不動産会社を選ぶポイントは?

利用する不動産会社を選ぶ際は、担当者がどのような人物かを確認するようにしましょう。

不動産の査定額が高くても信頼できる担当者でなければ、売主が不利益を被る可能性もあります。

その担当者は信頼できる人なのか、自分の大切な不動産を任せることができるのかどうかを確認した上で利用する不動産会社を選ぶようにしましょう。

売買契約は失敗すると大きなリスクが!慎重に契約を結ぼう

現在、生活費の補填目的で不動産売却をおこなう人が増えてきています。

景気が上向きになり、不動産の需要が高まったのが主な理由ですが、住み替えや借金、ローン返済といった理由で不動産売却をおこなう場合に比べて、こうした人は“責任感”が欠けてしまいがちです。

ただ、一度トラブルになってしまうと、生活を脅かすほどのペナルティが発生してしまうので、責任をもって手続きをおこなうようにしましょう。

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