工場を売りたい!売却・買取の手順・必要書類・納税の手続きを解説!
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事業縮小の一環で、法人によって工場を売り払うケースがあります。
工場売却は管理費削減、経営改善に効果的ですが、税金や仲介手数料、土壌改良費などのコストが新たにかかってきます。
今回は工場売却の基本的な内容から注意点まで、売る予定の人の役に立つような情報を徹底解説していきます!
稼働率の悪い工場は早めに売り払うのがおすすめ!
稼働率の悪い工場は、いらないと思った段階で早めに売るのがお得です。
仕入れて間もない段階で売れば、設備や内装の劣化が進行していないので、高値が付きやすくなります。
不採算部門を縮小・撤退することで経営が改善され、また借入金も返済できるようになって財務体質がクリーンになります。
不動産売却の方法とは?不動産を売るなら読むべき鉄則!成功した人の共通点工場を勢いで売るのはダメ!製品ラインに支障が出ないようにしよう
ただ、いくら稼働率が悪いとはいえ、勢いで工場を売ってしまうのはNGです。
不採算事業の存在が、他の高収益事業を支えている可能性も十分にあるからです。
工場を売り払ってしまうことで会社の生産ラインに支障が出る仕組みになっているかもしれません。それを知らずにどんどん自社生産を縮小してしまうと、売り上げとコストのバランスが大幅に崩れてしまいます。
建物の売却は、基本的に思い立ったら早めに進めてしまうことをおすすめされます。ただ、工場を売ったら自社にどんな影響があるかというのは不動産会社に相談しても分からないので、自分でしっかりチェックする必要があります。
工場の売却価格は規模によって大きな開きがある
工場を実際に売却すると価格はどれくらいになるのでしょうか?東京の最新売却事例を見てみましょう。
不動産タイプ | 所在地 | 種類 | 最寄り駅 | 取引総額 | 面積 | 買い手の利用目的 | 取引時期 |
---|---|---|---|---|---|---|---|
工場+敷地 | 板橋区 東坂下 | 鉄骨造・昭和56年建築 | 蓮根駅徒歩14分 | 16,000万円 | 370m² | 工場、事務所 | 2018年04-06月 |
工場+敷地 | 葛飾区 奥戸 | 鉄骨造・昭和55年建築 | 小岩駅徒歩19分 | 2,100万円 | 175m² | 事務所、倉庫 | 2018年04-06月 |
工場+敷地 | 江戸川区 大杉 | 木造・昭和60年建築 | 一之江駅徒歩28分 | 3,000万円 | 90m² | 住宅 | 2018年04-06月 |
工場+敷地 | 江戸川区 松江 | 鉄骨造・昭和38年建築 | 船堀駅徒歩7分 | 46,000万円 | 990m² | 事務所、倉庫 | 2018年04-06月 |
工場+敷地 | 小平市 天神町 | RC造・昭和37年建築 | 小平駅徒歩19分 | 330,000万円 | 2,000m²以上 | 工場 | 2017年07-09月 |
見てみると、売却価格にはかなりのバラつきがあることが分かりますね。
また、必ずしも築浅で面積が広ければ高く売れるというわけでもなさそうです。
よって、売却相場を調べる際は周辺の取引事例を見るだけではなく、必ず個別に見積もりを出してもらう必要があります。
工場を売却する流れ
工場を売るまでのステップは、以下の通りです。
- 相場のチェック
- 不動産会社に査定を依頼
- 媒介契約を結ぶ
それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。
①相場のチェック
まずはどれくらいで売れるかのイメージをつかまないといけません。
相場調査をせずに売り出すと、結果的に満足する価格にならなかったということが多いです。
しかし一度売ってしまった工場は取り戻すことができないので、結局大損をしてしまいます。
これを防ぐためにも売却価格のイメージをつかみ、売るべきかキープすべきかの判断をする必要があるのです。
相場の調べ方は、大きく分けて以下の3つがあります。
- チラシや不動産会社HPの広告情報をチェックする
- SUUMO、ホームズなどのポータルサイトの売出物件情報をチェックする
- 国土交通省が運営している「土地総合情報システム」などの情報
詳しい相場の調べ方はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください。
➝不動産売却相場はいくら?地域別の価格と初心者でも簡単に相場を調べる方法
②不動産会社に査定を依頼
相場のイメージがつかめたら、実際に不動産会社に見積もりを依頼します。
査定額は「うちならこれくらいで売れる」という見込額なので、業者によってバラつきがあります。
そのため、査定は複数社に依頼をして、必ず結果を比較するようにしましょう。
また、査定額だけではなく担当者の人柄やサービス内容などもしっかり比較することをおすすめします。
複数社に査定依頼をする際に、1社ずつ電話をかけていると時間がかかります。 一括査定サイトというサービスを使うと60秒ほどで複数社に一括査定依頼ができるのでおすすめですよ!
➝ 不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング!不動産売却におすすめの人気15社を厳選紹介【2023年最新】
③媒介契約を結ぶ
不動産会社を比較して、絞り込んだら契約を結びます。
この時の契約は媒介契約といい、販売を不動産会社に頼む代わりに、売り上げの一部を仲介手数料として支払うというものです。
➝不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法を解説
媒介契約には3種類の契約方法があり、それぞれ内容が違います。こちらにまとめているので参考にしてください。
➝ 不動産売却時の媒介契約とは?専任媒介と一般媒介の違いとメリット・デメリットをわかりやすく解説
実際に広告掲載や販売活動をするのは契約した不動産会社になるので、工場を高く売るということは、イコール高く売ってくれる不動産会社と契約するということになります。
業者選びは最重要なので、じっくり慎重に進めていきましょう。
買い手が付きやすい工場の条件
仲介を通した売却や業者買取などで所有する工場を売買できれば、一度に高額な資金が手元に入ります。
とはいえ、売買する工場の周辺環境や物件条件などが買い手にとって得にならなければ、売買は実現しません。
ここでは、買い手が付きやすい工場の条件と敷地条件をそれぞれご紹介します。
買い手が付きやすい工場の条件
まずは、買い手が付きやすい工場の条件として、以下のものが挙げられます。
- 造りが単純で複雑じゃない
- 間仕切りが少なく、スペース活用が容易
- 建築基準法に基づいた建築確認検査済証を交付されている
- 現行の建築基準法に適合している
などが挙げられます。
工場の買い手の多くは、同業者が売りに出ている工場を購入するケースが多く、大掛かりな増築をしなくても運用ができたり、他の活用に転用できるなど利用用途の幅が広い工場ほど買い手が付きやすいです。
買い手が付きやすい工場敷地の条件
次は、買い手が付きやすい工場敷地の条件として、以下のものが挙げられます。
- 良好なアクセス面
- 敷地に接する道路幅に余裕がある
- 十分な駐車スペース
- 土壌汚染の心配がない
などが挙げられます。
敷地条件の中でも工場として利用していくなら、工場地帯に物件があるとなお好条件かつ買い手が付きやすいです。
工場を売却・買取る4つの方法
工場・倉庫の売却・買取は、一般不動産(戸建て住宅・マンションなど)とは異なり、物件特有の条件を有しています。
例えば、残留廃棄物によって侵された土壌問題や、設備として使用していた機械類の処分、消防設備・給水設備など、確認しておく項目が多数あります。
ここでは、特殊な条件を持つ工場を売却・買取る方法を4つご紹介します。
通常仲介で売買
1つ目の方法は、不動産会社に仲介依頼をして、一般不動産同様に売却する方法です。
工場をそのままの形にして売却するか、外装・内装をリフォームして不動産に売却することで買い手が付きます。
通常仲介で工場を売却した場合、買い手には現状維持のままで工場が使用できるほか、土地、建物代金等のイニシャルコストの削減、節税に繋がるなど様々なメリットがあります。
工場を売却するとき、更地にして売却するという方法もありますが、工場規模によっては高額な解体費が発生するためおすすめしません。
業者買取
2つ目は、業者買取を依頼する方法です。
一般不動産の買取から経済的価値がない古家などの住宅系から、投資物件の買取まで幅広く取り扱っていますが、事業用不動産に分類されるうえ、物件特有の条件が強い工場の買取を行っている業者は数が限られます。
買取保証を設けて売却する
3つ目は、通常仲介による売却に買取保証を設けて売買する方法です。
この方法は、ある特定の期間までに市場に出した工場が売れなかった場合、事前に決めておいた買取価格で業者側がその工場を買い取ってくれるというものです。
売却期限は、3ヶ月から最長6ヶ月のうちに、売却活動を行って期限までに買い手が見つからなかった場合に保証が適用されます。
仲介売却と業者買取のいいところを合わせた売却方法として、工場を市場に出す際に設けておくのも1つの手です。
リースバック買取
4つ目の方は、リースバック買取です。
の方法は、工場を一度業者に買い取ってもらった時に出た資金を元手に同じ業者から売りに出した工場に対して賃貸借契約を結んで事業を継続させる方法です。
リースバック買取を行った場合、毎月工場の賃料を支払う義務が課せられますが、固定資産税と都市計画税の支払いが不要になります。
加えて、現状維持のまま事業継続が行えるため、引っ越し費用などコスト削減にもつながります。
不動産M&Aを活用して工場を買取・売却
M&Aとは、Merger(合併)and Acquisitions(買収)の略で事業として有機的にまとまった経営資源(事業部門や会社全体)を取得することを目的に行われる方法です。
この方法は、工場・倉庫、会社事業を買い取るために使用することも可能です。
その方法が、不動産M&Aです。
不動産M&Aを活用すれば、通常売却の際にかかる税金を抑えられるメリットが売り手と買い手の双方に適用されます。
例えば工場を1つの不動産として売却する場合、売り主には、売却益に対する法人税と事業税の2つと、建物に対して消費税の計3つの納税義務が課せられます。
工場を市場に出して、購入希望者が現れて売買が実現すれば、買い手には不動産取得税と登録免許税の2つが課せられます。
しかし不動産M&Aを利用した場合、買い手に工場の株式を売却して経営権も譲り渡す形を取ります。
結果、売り主は株式譲渡所得に対する所得税のみが課せられます。
売却・買取方法を1つ変えるだけで双方にかかる出費が抑えられるうえ、収めるべき税金も減らせてWinWinな関係になります。
また稼働している工場を分野別・事業別に分断して、片方を別企業に譲渡、買い取ってもらう場合にもこの不動産M&Aが使用できます。
工場売却に必要な書類まとめ
工場売却では、以下のような書類を準備する必要があります。
- 不動産の権利証
- 登記簿謄本
- 公図
- 固定資産税の納税書 など
詳しい内容と取得方法はこちらにまとめているので、参考にしてください。
➝不動産売却の必要書類を一覧で紹介!不動産を売る時に必要な全20書類の取得・提出方法を解説工場売却で注意したい3つの税金・費用
工場を売ると、さまざまな税金・費用が発生してしまいます。
特に気を付けたいコストが、以下の3つです。
- 解体費用
- 土壌浄化費用
- 消費税
それぞれ、詳しく見ていきましょう。
➝不動産売却の費用・手数料を一覧で紹介!手数料を安く抑えるコツや計算方法も解説
買主の希望によっては解体費用が必要
売った工場を買主がそのまま利用したいという場合は、そのまま引き渡すことができます。
しかし、もともと住宅地に工場を建てていた場合などは「工場を解体して新居を建てたい」と言われる可能性もあります。
この時、専門の解体業者に依頼をして工場を立て壊す必要があります。費用は規模によっても異なりますが、数百万円が相場です。
解体費用は必ずしも売主が全額負担するわけではなく、買主と分担することもできます。交渉次第といったところでしょうか。
また、工場を閉鎖する際は公的機関へ異動届/変更届を提出する必要があるので注意しましょう。
土壌浄化費用は払っておくほうが安心
工場内で化学物質を利用していた場合などは、土壌が汚染されている恐れがあります。
土壌が汚染されていたら、そのまま売却することはできないので、業者に頼んで浄化してもらう必要があります。
平成15年から施行された土壌汚染対策法によって、有害物質を使う業者は土壌調査が義務付けられています。
こうした業者がそのまま売却をすると、刑事罰の対象になるので注意しましょう。
法人が売主の場合は消費税がかかる
個人が工場を所有しているケースもあるにはありますが、大体が法人や事業主のものでしょう。
一般の人がマイホームを売っても消費税はかかりませんが、工場のように事業目的の物件は売却時に消費税が発生します。
消費税は売却益に対して8%かかるので非常に高額となります。注意しましょう。
また、2019年10月に消費税が10%に増加します。この前に売ってしまうのがお得なのでおすすめですよ!
※消費税の課税は、2期前の課税売上が1000万円未満の場合は免除されます。
工場売却を成功させるには業者選びが最も重要!
前述の通り、工場を高く売るには業者選びが最も重要です。
法人の方なら、いくら不動産が専門外とはいえ、相手が優れた営業マンかどうか見抜くことが出来ると思います。
不動産知識をひけらかすような専門家の言うことを妄信する必要はありません。しっかり自分が納得できる説明をしてくれたところと契約するようにしましょう。
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