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不動産を高く売る方法とは?高額売却のために必ずやっておきたいポイントと注意点

【更新日】2022-05-23
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不動産を高く売る

不動産売却は多くの方にとって馴染みのないものです。

初めて不動産売却をする人は、知識がない分不動産業者に任せきりにしてしまうことが多いです。

しかし、どの業者に頼むかで、売値には大きな差が出ます。

では、不動産業者を見極め、高く売るにはどうすればいいのでしょうか。

相場より高く不動産売却を行う秘訣を紹介します。

※不動産タイプ別の高く売るコツはこちらで紹介!
【土地】
土地を高く売る方法!いらない土地は国や自治体に売却できるって本当?
【一戸建て】
家を高く売る方法!売却の基礎知識・手順から節税・手数料値下げのポイント解説
【マンション】
マンション売却の流れと失敗せず売るコツ!方法・注意点・税金を解説

不動産を高く売るならまず確認すべきこと

物件を相場より高く売るには、いくつかの秘訣があります。

不動産業者に丸投げするのではなく、この秘訣を売却希望者自身が実践していく事で、高額売却が実現します。

不動産売却は人生に1回あるかどうかの出来事で、損をしたかどうかも良くわからないまま終わってしまう事が殆どです。

こうした事態を避ける為にも、しっかりとした準備を行いましょう。

最悪のケースも想定しておく

不動産の査定申し込みから引き渡しまでにかかる期間は、平均で半年前後、長ければ1年以上かかります。

不動産売却に必要な期間はどれくらい?

必ずしも築浅物件が早く売れるわけではなく、運やタイミングにも期間は大きく左右されます。

高く売るためには、1年以上成約がないケースも想定して、販売計画を立てるのがおすすめです。

「早く売るよう努力するほうが高く売れるんじゃない?」と思う方もいるでしょうが、不動産は立てた計画通りにいかない場合は値下げという方法をとっていくので、短期的な目標しか立てていないと損です。

なるべくさまざまなケースを想定して、予定を立てましょう。

不動産売却の道筋を立てる

査定額が集まり、媒介契約先を決めたら、次は売買契約成立までのスケジュールとシナリオを立てていきましょう。

売り出し価格や宣伝は業者がやってくれますが、「その価格でどのように売ろうとしているのか」という戦略を、売り手と業者が一緒になって考えていく事が大切です。

不動産売却は、強気の価格設定を行う期間、買い手の反応を見て考える期間、価格を下げる期間の3つの期間があります。

これを話し合いでどう設定していくかが重要になります。

問い合わせ件数は細かくチェック

物件情報を見た方から、不動産に対して問い合わせが来ます。

この問い合わせ数が極端に少ない場合は、仲介先の変更を行うのが良いです。

物件の宣伝は不動産業者自身が行いますが、この活動が苦手な不動産も多いです。

広告サイトの掲載やビラ配りなど、仲介業者がどんな方法で物件の宣伝をしているかを確かめておきましょう。

なかなか物件が売れなかったとしても、しっかり問い合わせが来ている場合は宣伝活動が上手くいっているので、待ってみましょう。

内覧や写真撮影に積極的に協力すべし

内覧や内部の写真撮影は、何もしなくても業者がしてくれます。

しかし、特にこの2つの作業は売り手が積極的に手伝いましょう。

内覧、写真撮影前にクリーニングが必要だと業者が思ったとしても、アドバイスをしてくれる事は稀です。

ここは、売り手自身が率先して水回りや電灯の交換などを行いましょう。

こうした所で出費を渋っても、却って逆効果となってしまいます。

購入希望者に少しでも良い印象を与えられるように意識しましょう。

常に納得いく理由を求める

不動産売却は初めての方も多いので、業者の言う事を鵜呑みにしてしまいがちです。

しかし、高く売るには、なぜそんな事をするのかという納得できる理由を求める事が大切です。

特に、物件の値下げの際は、納得がいくまで同意しないようにしましょう。

不動産の専門用語は難しく、一般人には理解し難いですが、優良業者なら分かり易く説明してくれます。

もし、しっかりした理由が返ってこないのであれば、一括査定サイトを使いながら、仲介先の変更を検討しましょう。

不動産を高く売るためにやるべき基本的なポイント

中古の不動産を売るときに、損をしないためにどんな人でもやっておいたほうが良いポイントはあるのでしょうか?

相場より高く売るために難しい行動は必要なく、簡単な気づきや準備で結果が変わることも多いです。

ここからは、不動産を高く売るために抑えておきたいポイントを紹介します。

事前に売却相場を調べておく

不動産を少しでも高く売りたいなら、周りの物件の売り出し価格を事前にチェックしておきましょう。

不動産の売り出し価格=不動産会社の査定価格と考えている方も多いですが、査定価格はそれぞれの不動産会社が設定する予想額なので、価格にバラつきがあります。

査定価格の低い不動産会社と契約すると、知らぬ間に制約価格が下がって損をしてしまうので注意しましょう。

自分に不利な条件で契約しないように、スーモなどのポータルサイトで周辺の売り出し物件をチェックしておきましょう。

値引きの可能性も踏まえて価格設定をする

不動産取引では、購入希望者や相手の仲介業者から値引き交渉をされることも少なくありません。

売主からすると、相手の交渉力が強いと物件の良し悪しに関わらず買い叩かれてしまうので注意したいところです。

過去のデータに残っている成約価格も、価格交渉を重ねて最終的に決まった価格となります。

そのため、過去の制約価格を参考に売り出し価格を設定すると、値引き交渉に負けた時に相場より価格が下がってしまう可能性があります。

要望をよく聞く不動産会社と契約する

売却希望者と仲介業者の関係は、本来は売却希望者の要望や意見に対して仲介業者が動いたり、アドバイスをしたりするのが正常です。

しかし、中には仲介業者の力が強く、売却希望者の要望を否定したり、ほぼ独断で計画を進めてしまったりすることがあります。

仲介業者の意見を聞きすぎると価格も伸びなくなってしまうので、しっかり話を聞いてくれる業者を選び、契約を結ぶようにしましょう。

複数の不動産会社を比較する

信頼できる不動産会社を選ぶためには、複数の業者を回って決めるのが大切です。

1社にだけ訪問して契約を結んでしまう方も多いですが、複数社で比較をしなければどこが良いか判断することはできません。

複数社の査定額を比較する場合は、一括査定サイトを使ってWeb上で申し込み、結果を比較してから店舗に訪問するとスムーズです。

不動産を高く売るためのおすすめ行動【応用編】

高く売れるタイミングを逃さない

不動産価格は時期によって変動するので、高く売れるタイミングを逃さなければ相場以上で売ることができます。

高く売れるタイミングは経済情勢によって変わるので、分析しにくい部分があります。

ただし、一般的な需要を考えると、転勤などが多い春や秋は、比較的高く売れやすいタイミングだと考えられます。

近年はネットの普及により以前よりも売り時の偏りはなくなっていますが、それでも売れる時期を意識することは大切です。

内覧準備に力を入れる

不動産を高く売る際の課題となるのが内覧です。

内覧でよい印象を持たれないと、物件広告を見て良い家だと思われても契約までたどり着けません。

内覧に来た購入希望者は売り物を見る意識で訪れるので、売主もそれに合わせてしっかり準備をする必要があります。

欠陥や過去のリフォームを隠さない

中古物件を売却する際に、欠陥や修繕履歴を隠して売るのはマイナスです。

「“欠陥はない”と言ったほうが高く売れるのではないか」と思うのも分かりますが、築年数がある程度経った物件だと全く欠陥がないというのも信ぴょう性のない話です。

購入希望者からしたら、物件のデメリットが全く出てこないよりも、正直に告知してくれたほうが信頼できるので、契約に近づきます。

日当たりをよく見せる

特にファミリー向け物件は、住宅設備と同じくらい日当たりの良さが重視されます。

多少物件の状態が悪くても日当たりが良ければ契約が取れるくらい、重視されるポイントです。

バルコニーの向きはすぐに変えられるものではないですが、内覧のタイミングは快晴の昼頃を選び、窓を開放しておくだけでも、日当たりの印象は大きく変わります。

不動産を高く売るための仲介業者見極めのコツ

不動産売却で物件を高く売るには、まず業者を見極めることが大事です。

不動産取引は長い間、情報公開範囲を選べる仲介業者の優位で進められてきました。

現在でも、公開情報を制限する事で利益を得ようとする不動産業者は少なからず存在します。

こうした業者と契約しないためにも、一括査定サイトを使って多くの情報を得ること、相性が合わないと感じた際は仲介会社を変更することを心掛けましょう。

まずは悪徳業者に騙されないように注意する

高く売る以前に、まずは詐欺に注意をしましょう。

不動産手続きは専門用語が使われることが多く、業者が裏で何をやっているか確認しずらいです。

そのため、悪徳業者が発生しやすく、また騙されても防ぎにくいです。

不動産売却における悪徳業者の特徴と対策

実印や銀行口座を共有する際などは十分気をつけましょう。

不動産売却における代表的な詐欺の手口

悪徳業者との契約を回避する初歩的な方法が、免許番号のチェックです。

不動産会社の広告や店頭には必ず「〇〇県知事/国土交通大臣(△)第×××××号」という記載があり、これを国土交通省のサイトに入力すれば過去5年間の行政処分情報が閲覧できます。

この番号がなかったり、検索して過去に行政処分を受けていたりするところは間違いなく詐欺団体か悪徳業者なので注意しましょう。

免許番号で不動産業者を調べて悪徳業者を回避

業者の得意・不得意もチェック!

対応も良く、実績も十分な不動産会社に土地の売却仲介を依頼しようとしても、その業者の過去10年の仲介実績が戸建て・マンションは10万戸、対して土地は100件未満と言う場合は、契約を一旦考え直しましょう。

不動産のプロならどんな物件でも売ってくれそうなものですが、実際は業者によって得意な物件にかなり偏りがあります。

不動産売却の得意分野を見極めて仲介先業者を賢く選ぼう

検討している不動産業者の得意・不得意が気になる方は、実際に担当者へ過去のタイプ別成約件数を聞いてみましょう。

自分が売りたいものとは違う種類の取り扱いが多かったり、言葉を濁したりした場合は、再度業者選びをおこなうのがおすすめです。

不動産を高く売るための戦略立案のポイント

不動産を高く売るには、状況に合わせた戦略が重要です。

ただ、不動産投資や賃貸と違い,不動産売却はマニュアルやガイド、体験談等の情報がほとんどありません。

特に実務書の存在はほとんどなく、図書館に行っても書籍は非常に少ないです。

不動産売却に取り組む場合、以下のような情報は基礎知識として学んでおいた方がよいです。

  • 不動産の売却相場
  • 不動産の査定から引き渡しまでの期間
  • 売却仲介業者の選び方
  • 不動産の査定から引き渡しまでの期間
  • 売却仲介業者の選び方
  • 不動産売却でかかる税金・費用 etc…

最低限の知識を付けることで手続きがスムーズになりますし、悪徳業者に騙される確率も減ります。

不動産売却における代表的な詐欺の手口

高く売るか早く売るか

不動産売却には、仲介と買取という2種類の方法があります。

仲介とは、不動産業者に売却を一任し、第三者に売ってもらう方法で、買取とは不動産業者に中古物件を購入してもらう方法です。

項目 仲介 買取
買い手 第三者の個人・法人 不動産会社
査定から引き渡しまでの平均期間 3ヶ月~半年以上 一か月前後(会社によっては更に早い場合も
売却益 高い 低い(相場は仲介売却時の2割減)
精神的な安心感 低い(いつ売れるか分からない) 高い(売却・引き渡しを初日に約束できる)

転勤が控え、早く売りたい方は買取を選ぶのがおすすめです。

逆に、時間がかかっても価格を追求したいという方は、仲介売却を選びましょう。

このどちらを選ぶかが最初の大きな課題で、その後の業者選びにも大きな影響を与えます。

【仲介売却におすすめの業者ランキング】

【2022年】大手不動産会社ランキング!売上高・売却仲介件数・評判を比較

【不動産買取におすすめの業者ランキング】

不動産買取とは?相場と流れ・買取保証対応のおすすめ大手業者ランキング!

媒介契約を3種類から選ぶ

仲介売却の場合は、仲介してくれる不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には3つの方法があり、それぞれ内容が以下のように違います。

                
契約のタイプ 契約の有効期間 売り手自身が買い手を見つけること 依頼可能な業者数仲介業者からの報告
専属専任媒介契約 3ヶ月以内 できない1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
専任媒介契約 3ヶ月以内 できない1社のみ 1週間に1回、メールか文書で連絡
一般媒介契約 3ヶ月以内 可能 複数社と契約可能(契約数の上限なし) なし

一般媒介契約は複数社と契約できるのが強みですが、仲介手数料をもらえるのは早く成約した1社だけなので、会社側としては営業やPRに力を入れるリスクが大きく、なかなかモチベーションを上げてもらえません。

そのため、一般的には専任媒介契約をおすすめすることが多いです。

専任媒介がおすすめ!不動産売却の媒介契約について解説

ただ、別荘や人気のデザイナーズマンションなど、買い手が殺到するような立地・物件の質なら、敢えて一般媒介契約を選び、業者間の競争を煽るという手もあります。

別荘を売りたい!高額で売却する方法と売却できないときの対策
デザイナーズマンションを売却するコツ

大手に仲介を依頼するか地元中小に依頼するか

地方の物件を売りたい方が頭を悩ませがちなのが、全国展開しているような大手に依頼するか、地元の優良中小業者に依頼するかというところです。

大手と地元中小を比較すると、以下のような違いがあります。

【比較項目】 大手 地元中小
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
おすすめエリア 都市部・住宅地 地方・郊外
売却活動のコスト 高い 低い
集客力 高い 低い
ネットを使った宣伝 不得意 得意
不動産タイプごとの実績 タイプに関わらず平均的 得意・不得意がはっきりしている
地域の情報 持っていない 独自情報を持っている
担当者の対応 比較的ドライ 親身になってくれる
囲い込みの危険性
最新の市場動向 対応 未対応なことも多い
検査・保証 しっかりしている 対応が不十分な場合もある

近年はネットから物件を探す買い手が増えていることから、大手業者のほうが人気になりつつあります。

ただ、地域の細かい事情などは、地元の中小業者が多く持っています。

また、対応の面でも、大手は担当者1人が多数の案件を抱えており、後回しにすることもある一方で、地元中小は1つの案件に対して社を挙げて丁寧に対応してくれます。

大手と中小どちらを選ぶかというのも、高く売るには重要な判断です。

不動産を高く売りたいなら一括査定サイトを使うのがおすすめ

不動産一括査定サイト

不動産を高く売りたい方なら必須で利用したいツールが、一括査定サイトです。

これは、物件の簡単な情報を記入(所要時間60秒前後)するだけで、複数社に査定を依頼できるツールで、登録業者の広告料で運営されているため原則無料で利用することができます。

これまでは、自分で近くの不動産会社を調べて、それぞれの店舗に赴き査定を依頼。結果が届けば比較をして高いところと契約するというのが一般的でしたが、一括査定サイトでこの手間を限りなく削減できるようになりました。

また、大手が自分の県に対応していなかったり、意外に隣の県の中堅会社が対応していたりと、査定に対応している業者には一貫性がなく、自力で見つけるのはかなり手間がかかります。

一括査定サイトなら物件の所在地を入力するだけで対応業者を絞り込めるので、隠れた優良業者を見逃す心配がなくなります!

耳より情報や相場チェッカーがついた一括査定サイトも!複数利用しよう

一括査定サイトは単に査定依頼ができるだけでなく、最新の不動産ニュースや売却ガイド、手続きの方法などが掲載されているものも良くあります。

また、地域を記入すれば過去の取引事例を検索できるものもあり、効率よく不動産知識を学ぶことができます。

おすすめのサイトの詳細はこちらにまとめてあるので、合わせてご覧ください!

【完全無料】不動産一括査定サイトおすすめランキング!評判・口コミ徹底比較

不動産を高く売るためにやってはいけないこと

不動産売却をする方の中には事前情報が少ない中で進めていき、後になって後悔する人も少なくありません。

大切な資産である不動産を売った後に、「もう少し高く売れたのに…」と後悔するのは避けたいところです。

ここからは、不動産を高く売るために注意しておきたいNG事項を紹介します。

不利になる意見・提案は承諾しない

不動産売却を進めていくと、仲介業者から様々な提案を受けます。

不動産売却を成功に導くための提案が多いですが、中には売却価格の値下げなど、売主にとって不利な提案をされることもあります。

仲介業者のアドバイスに沿って値下げをしたり、売却を諦めたりするほうが良いケースも多いですが、売主自身が納得できないのであれば、こうした不利な提案は受け入れるべきではありません。

不動産会社のほうでも、早く売って処理をしたい、関係の深い買主に有利な話を持っていきたい…などの事情があり、常に100%売主ファーストである確証はありません。

大事なのは仲介業者の主導ではなく、常に売主主導で売却を進められるような関係性を作っておくことです。

常識の範囲以上の金額で売らない

自分の所有している物件を少しでも高く売りたい気持ちは分かりますが、例えば本来の価値が1,000万円の家を2倍以上の価格で売ろうとしても、その価格で成約する見込みは低いです。

他社よりも高い査定額をつける会社に飛びついて契約する方も多いですが、根拠なしに高額を提示して契約を取ろうとする会社もいるので、注意が必要です。

高い価格で売り出した物件は、購入希望者がいないと値下げをするしかありません。

値下げを繰り返す物件は問題があるとみなされてしまうので、最初から適正価格で売り出した場合よりも不利な条件で成約してしまうことが多いです。

値下げ交渉に一切応じないのは危険

前述の通り、不動産取引では値下げ交渉をされることが少なくありません。

自分の物件を買い叩かれるのを警戒して交渉に応じないのも一つの手ですが、購入希望者の意見を聞かずにこちらの条件を100%吞んでくれる人を探し続けると、売り時を逃してしまうことも多いです。

値引きされても良いように売り出し価格を少し高めに設定して、値下げ額が低ければ早めに手を打つのが、高額で売却するために重要です。

有益な情報を取得することが不動産売却の成功には必要

物件を不動産売却する際に高く売るにはどうしたら良いかお分かりいただけましたか?

高く売る方法といっても、何も特別な事を意識するのではなく、準備やシミュレーションをしっかり行うといった当たり前の事が殆どです。

とはいえ、多くの人が初めて不動産売却を行うので、これらの事項をしっかり意識できる人は少ないです。

不動産売却を成功させたい方は、この記事に書いてある事を実践してみてください。

引き渡し後も費用・税金に注意することが利益確保につながる

不動産は高く売ったからお得というわけではありません。

高額利益が出れば、それに比例して譲渡所得税が発生してしまいます。

不動産売却後も税金が!譲渡所得税の仕組みと注意点

譲渡所得が発生した場合は、期間内に確定申告をしないと、延滞金がかかってしまうので注意しましょう。

不動産売却後の確定申告の流れ!申告時期から必要書類の書き方までわかりやすく解説

また、売却損が出た場合、特例を使って所得税・住民税を節税する方法もあります。

不動産売却で損失が発生したら税金に注意!繰越控除特例で節税しよう

こうした情報をしっかりチェックし、最後までスムーズに手続きをすることが、トータルの利益確保につながりますよ!

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