この流れを把握しておくことで、売買交渉を有利に進められます。

実際の売却では査定を依頼する前に、不動産売却額の相場などに関する情報を前もって集めておくと、悪徳企業との契約を避けたり、正確な売出価格を決定する要因にもなります。

また、不動産売却にかかる期間は、最短で3ヶ月前後、遅くとも6ヶ月近い時間を要します。

上記表中の各ステップについては、以下の章にて解説しています。

不動産売却を行うと決めたら、手始めに不動産売却の流れを確認すると同時に、以下の準備をこの段階で済ませておきましょう。

不動産売却の理由・目的・目標を整理

「不動産売却の理由・目的・目標」の3点を整理すれば、売却活動にかけられる時間が明確になったり、売却の目的をはっきりさせておくと、抱えている目先の問題が透明性を帯び、問題解決につながる最適な売却プラン・サービスを提供している不動産会社を選ぶ時の判断基準になります。

また、売却活動全体の軸・指針になってくるので、情報収集を行う前にこれら3点をまとめて整理しておきましょう。

必要書類は事前に準備

不動産売却に関する情報を集めていくと、様々な疑問や不確かな点、売却に対する不安がある方は、不動産会社に相談しに行きましょう。

売買に関する相談は、基本手ぶらで来社しても問題ありませんが、前もって以下の書類を持っていくと、話がスムーズに進みます。

※〇:必須、△:必要に応じて提出、×:不要

また不動産会社に売却の相談をしに行く際は、特定の1社にこだわらず、複数の会社で行うのが最適です。

同じ質疑でも、会社によって提示ししてくれる解決先が異なるほか、売主が抱えている問題を最適な形で解決できる提案がどれであるかを判断する絶好の機会になります。

住宅ローン残額の確認

上記リストの3点目、「住宅ローン残額の確認」は、この先の売買活動に大きな影響をもたらしてきます。

住宅ローンを組んで購入した不動産を売却するには、住宅ローンを完済し、付随している抵当権を抹消しなければなりません。

しかし、住宅ローンが残っていても、ローン残高が売却価格を下回るアンダーローンになれば売却が行えますが、ローン残高が売却価格を上回るオーバーローンになると、不足分を自己資金から補う必要があります。

住宅ローン残高の有無、そして査定結果とローン残高を比較した結果で今後の売却活動が大きく変わってきます。

不動産売却に関する情報収集や住宅ローン残高の確認等が済んだら、一括査定サイトを活用して複数の業者に査定依頼を送信します。

一括査定サイトは、売却を考えている不動産の所在地や築年数、専有面積などの情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定依頼が送信できるサイトサービスです。

一括査定サイトを利用することで、以下の情報が得られます。

得た情報は、この先の業者選びで活用できるほか、査定結果を見て、疑問に思う点があれば、最寄りの店舗や電話などの手段を用いることで詳細な情報が得られます。

ただし、一括査定サイトを活用するときは、以下の点に気を付けましょう。

上記4点に気を付けながら、一括査定サイトを活用し、気になる業者がいたら訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定は、査定担当者が実際に不動産を見て価格を調査してくれるので、先の査定よりもより精度の高い査定を行ってくれます。

この結果を基に業者を選び、以降のステップに進みます。

不動産売却では、一度の取引で数百万円から数千万円、物件の状態によっては億単位という巨額な資金が動くため、業者選びと媒介契約の締結は慎重に進める必要があります。

「 Step②不動産一括査定サイトで複数社を比較」の中で行った訪問査定の結果が良く、抱えている問題に合致したサービスを提供しているなら、その業者と媒介契約を締結させます。

媒介契約を締結させるまでは、以下の工程を踏む必要があります。

媒介契約を交わすまでに行う「売却プラン・修繕の必要性の確認」と「売り出し価格の設定」では、訪問査定の結果を基に売却戦略と売却活動にかける期間、査定価格をベースにした売出価格の相談・確認を行います。

特に売出価格は、売主が自由に決めていいということになっていますが、極端に高すぎたり、低すぎる価格は、買主が寄り付かず、いつまでも市場に残る可能性が高いです。

なので、売出価格を決める際は、査定価格をベースに訪問査定を行ってくれた方に相談しながら価格を決定しましょう。

先の手続きを済ませたら媒介契約を結んでいくわけですが、媒介契約には3つの契約形態があります。

3種類の媒介契約には、できることとできないことがあります。

どの契約を選ぶかは、売主が抱えている事情を軸に売却プランを選びましょう。

先のステップで不動産会社と媒介契約を締結したら、その会社が正式に不動産売却の仲介業者として売却活動を行ってくれます。

売却活動は、不動産会社主導で行われ、売主は購入希望者を募るために必要な情報を洗いざらい仲介業者に提供します。

売主がこのステップでやることは、購入希望者の内覧準備と立ち会い、住宅ローンを借り入れている金融機関への連絡です。

内覧は、売り出し中の物件を購入希望者がその目で見て購入するかどうかを決定する大切な場面です。

購入を決定するかどうかは、不動産に対する第一印象で決まるといっても過言ではありません。

特に居住中の戸建て住宅やマンションを売却する場合は、室内の清掃・不用品の処分を済ませておくと相手から好感を寄せられます。

中でも、以下のポイントは、内覧した不動産に対して抱く印象に関わってきます。

また住宅ローンが残っている不動産を売却する際は、ローンを組んでいる金融機関に売却の件を話して了承を得ておきましょう。

売却益を持ってローンを完済する場合、決済日にローンを返済する「同時決済」を行わなければ、売却ができません。

不動産の引き渡しをスムーズに行うためにも、前もって債権者である金融機関に連絡を入れ、了承を得ておきましょう。

売却活動を開始してから数日が経過したころから、内覧の問い合わせが入ってきます。

問い合わせが入れば、内覧スケジュールの調整、実際に購入希望者を自宅にあげ、室内を案内します。

内覧対応は、仲介業者に任せることもできますが、売出中の物件事情に詳しい売主が率先して自宅を案内した方が、購入希望者に物件の詳しい情報を伝えられます。

また専属専任媒介契約、もしくは専任媒介契約のいずれかで媒介契約を交わしていると、売却活動に関する報告書が定期的に送られてきます。

報告方法は会社によってことなりますが、買い手の集まり具合を知ることができ、それを頼りに内覧対応の改善が図れます。

内覧対応を終えると、仲介業者を介して購入希望者から買付(購入申込書)が送られてきます。

売主は、買付(購入申込書)に記載されているすべての条件をのむ必要はありません。

記載されている条件をのむかは、仲介会社と相談しながら売買の交渉条件を決めていきましょう。

また、買付(購入申込書)には、法的拘束力はなく、書類を送ったにもかかわらずキャンセルされることもあります。

また返送が遅くなると、相手の購買意欲が低下し、別の物件に鞍替えする可能性もあるので、書類を受け取ったらすぐに対応しましょう。

売主と買主間で売買に関する交換条件がまとまったら、仲介会社立ち会いの下で売買契約の締結に進みます。

売買契約に先立って、売主は以下の書類を手元に用意しておきましょう。

上記8種類の書類を手に、契約場所に3者が揃ったら売買契約に関する打ち合わせが始まります。

契約書の締結には、宅地建物取引士が同席のもと、売買契約書の読み合わせを行って内容に相違ないかの確認を行います。

契約書の内容に問題がなければ、署名・捺印の実施、その後、印紙が貼られた契約書を売主・買主が一部ずつ受け取ります。

売買契約を締結させたら、仲介会社に成功報酬として仲介手数料の半額分をその場で支払います。

仲介手数料は、不動産会社が自由に設定できる仕様になっていますが、手数料には上限が設けられています。

条件が設けられているとはいえ、大多数の仲介会社が法律で定められている上限設定で手数料を請求してきます。

買主と売買契約を締結したら、住宅ローンの本審査の結果を待って決済日の日程調整をします。

通常、売買契約を締結してから決済を行うまで、約1～3ヶ月前後の時間を要します。

しかし、買主が住宅ローンの本審査を通過すれば、その日のうちに物件の引き渡しと決済を済ませることができます。

また売却代金で住宅ローンの返済を行う方は、決済日のことを借入先の金融機関に連絡しましょう。

決済日の連絡を受けると、金融機関は金利計算と抵当権抹消の手続きの準備に取り掛かります。

なお、決済日の日程が変更になったら、都度連絡を入れましょう。

決済日当日は、売主、買主、不動産会社、金融機関、司法書士の立ち会いの下で物件の引き渡し・決済が行われます。

物件の引き渡し中に行う「不動産所有者の名義変更」は、司法書士主導の下で実施され、重要書類の提出、書類への署名・捺印をもって完了となります。

また、一通りの手続きを終えたら、仲介手数料の残額を仲介業者に支払います。

不動産売却を行って利益を得た場合は、翌年の2月半ばから3月半ばの間で確定申告を提出しなければなりません。

確定申告の提出を忘れてしまうと、役所から警告通知書が送付され、それでも改善が見られなければ、無申告加算税と延滞税が発生、最終的には逋脱犯とみなされ社会的信用を失います。

不動産売却を行って利益(譲渡所得)があったかは、以下の計算式を用いることで確認できます。

なお、確定申告を提出して所定の条件を満たしていれば、譲渡所得税の税負担の軽減が図れる特例控除が利用できます。

不動産売却は、転勤やライフスタイルの変化に応じた住替えなど様々な事情で行います。

その中でも故人から相続した不動産を売却する場合は、先の手順を組む前に、相続登記を実行してから売却活動に入ります。

以下は、相続した不動産を売却するときの流れになります。

相続登記とは、法律上の持ち主を前の名義から、現在の名義へと変更する手続きを指します。

相続登記は相続時にやるべきものですが、長期間手続きをしなかったとしても罰則を受ける訳ではありません。

ただ、不動産を売る際は法的に正しい持ち主が手続きをしないとトラブルに見舞われる可能性があるので、相続登記は必須です。

お忙しい方、いまいちやり方が分からない方は司法書士に依頼するのも一つの手です。

査定から物件の引き渡しまでの期間は、だいたい半年から1年となっています。

良い物件だからといって早く売れるというわけでもなく、運やタイミングも関わるので、どんな物件が早期売却できるか、一概には言えません。

これから不動産を売ろうと考えている方は、できれば1年かかることを想定してスケジュールを組んでおきましょう！

不動産売却にかかる時間は、上記が基本の流れとなっています。

しかし、場合によっては更に耐震調査、境界調査などの作業があります。

ここで、水道管や杭抜き工事の必要があれば、更に期間は伸びていきます。

このように、不動産売却に要する時間は不動産のタイプ・状態によって大きく前後するというのも頭に入れておきましょう。

「不動産売却の流れ【図解】」で取り上げたように、不動産売却を完了させるには、多種多様な手続きを済ませていく必要があります。

9つのステップすべてが、不動産売却に関わっている重要事項である以上、手を抜くことはできません。

各ステップをスムーズに進めていくためにも、不動産売買を始める最初のステップで行う準備に併せて、以下のことを進めておきましょう。

ここからは、上記5つの準備について解説して行きます。

このように不動産売却の流れには必要な手続きがたくさんあります。

一つ一つの作業をスムーズに進めるためには、あらかじめ準備しておくことが肝心です。

売却後に発生する手数料・税金を前もって調べておく

不動産売却を行うと、売主は以下の手数料と税金を所定の期日までに納めなければなりません。

手付金や仲介手数料の他にも、お金の振込みを受けた際は、所得税、住民税などを納めなければならないので、最低でも数十万円はかかります。

また前もって、不動産売却にかかる手数料・税金をシミュレーションしておくと、売却後の資金繰りがスムーズになります。

引き渡し後も見越して、お金を準備しておきましょう。

※仲介手数料の計算方法や値引きのコツはこちら！

→不動産売却の仲介手数料はいくらが相場？なぜ払うの？根拠・計算方法を解説

業者選びに時間をかける

売却までの手続きで最初の関門となるのが、媒介契約を結ぶ業者選びです。

査定額だけを比較して業者を決めてしまう方が多いですが、売却までの手続きを楽にしたいなら業者が対応してくれるサポートの幅も比較しておきましょう。

高額査定してくれた業者に焦って決めてしまったあとで、細かい手続きのたびにお金がかかって後悔するなんてこともあります。

※おすすめの仲介業者は、こちらでまとめて紹介しています！

→【2023年】大手不動産会社ランキング！売上高・売却仲介件数・評判を比較！信頼できるのはどこ？

不動産の基礎知識を勉強しておく

基本的に、不動産売却は仲介業者に一任することができます。

しかし、知識があるかないがいうと、売却に関する知識があるほうが業者間との相談でうまく立ち回れるだけじゃなく、悪徳業者に騙されずに済むなど、様々な面で役に立ちます。

また、不動産会社の言っていることが常に正しいとは限りません。

時には、自社の売上を重視した施策をとることもあります。

このとき、ある程度の知識があれば、「少しおかしいのでは？」と疑問を持つことができます。

また、一般的に不動産売買では売り手よりも買い手のほうが知識を持っています。

そのため、勉強をして内覧時に対等に話すことができれば、相手からの受けもよいです。

簡易査定を依頼する

不動産売却を始める際は、簡易査定を依頼しましょう。

簡易査定とは、物件の間取りや住所からおおよその査定金額を計算する方法です。

訪問査定よりも正確な査定金額は出せませんが、家を売却するかどうか判断できます。

一括査定サイトを利用すると、まとめて査定依頼することができるのでおすすめです。

簡易査定は即日～数日でできるので、気になったタイミングでしておきましょう。

売り時を見極める

不動産売却を行う際は、売り時を見極めることも重要です。

不動産の売却価格は、売却する時期の経済状況や金利、エリア需要など、様々な要因の変化を受けて価格を変動させています。

いつ売るかによって大きく得をすることもあるので、売り時を見極めることが重要です。

家を売るタイミングを判断するときは、「築年数」「住宅ローン金利」などを指標に検討してみましょう。

同様に自分のライフスタイルなども確認しながら、総合的に売るべきタイミングを判断しましょう。

不動産売却を行って、売却損や買主とのトラブルにならず、円満な形で売買が締結する可能性は低く、低確率で何かしらの形でトラブルに見舞われるケースがあります。

しかし、これらトラブルは対策を講じておけば、対処できるうえ、トラブルに見舞われても被害を最小限にとどめることができます。

ここでは、不動産売却を行って時に発生する売却損やトラブルを回避する方法を5つ紹介します。

売却する物件種別の取り扱いを得意とする会社に依頼する

不動産売却を成功させるためには、取り扱い物件の種類に詳しい専門の会社に依頼することです。

戸建て住宅やマンション、事業用不動産、土地など、それぞれの物件種別には特有の売却市場や法律が存在し、それらを理解している会社であれば、適切な価格設定やマーケティング戦略が立てられます。

さらに、特定の物件を専門的に取り扱っている会社であれば、物件の魅力を最大限に引き出せる提案力と発想力を有しています。

つまり、物件種別に特化した会社に依頼することで、売却価格を最大化し、スムーズな売却を実現できます。

媒介契約の種類・各契約の特徴を理解しておく

不動産売却においては、媒介契約の種類を理解しておきましょう。

契約形態によって、売却者の権利と義務、そして手数料が変わってきます。

例えば、専属専任媒介契約は、販売活動を一社に委託するもので、売却活動の集中化とスピーディーな対応が可能となりますが、他の業者を通じた自己売却が認められないなどの制約があります。

一方、一般媒介契約は、複数の業者に依頼可能ですが、売却活動の一元管理が難しくなるデメリットがあります。

これらを理解した上で、自身の状況や目的に応じた契約を選ぶことが物件売却の成功率を高められます。

契約した会社と定期的に連絡を取る

不動産売却において、一度仲介会社に依頼した後も、定期的に連絡を取りましょう。

販売状況や市場動向の報告はもちろん、何か問題が発生した際にも素早く対応できるようには、定期的なコミュニケーションが必要です。

これにより、問題が生じても適切な対応が瞬時に行えて、売却失敗や損失を最小限にとどめられます。

内覧依頼は丁寧に対応する

内覧は、不動産売却における重要なステップです。

購入希望者が物件の実際の様子を見て、購入の決定を下すための大切な機会です。

そのため、内覧依頼には丁寧に対応することが求められます。

物件の良さを伝え、購入者の疑問や不安を解消するためには、内覧時の対応が重要です。

また、清潔な状態を保ち、必要に応じて物件を魅力的に見せるための演出「ステージング」を行うなど、購入者に良い印象を与える工夫を凝らしましょう。

物件の瑕疵・欠陥は隠さず告知する

不動産の売却時には、物件の瑕疵や欠陥を隠すのではなく、正直に告知しなければなりません。

もしも、住宅に見られる瑕疵や欠陥を隠したまま売却して、後から問題が発覚すれば、買主から訴えられます。

告訴されれば、法的なトラブルだけでなく、信用の失墜や、将来的に行う不動産取引にも悪影響を及ぼす恐れがあります。

そのため、物件の問題点を隠さず、改修工事を施すなどして、トラブルを回避しましょう。

ここでは、不動産売却の流れについて知っておきたいことや、解決しておきたいことを質問形式で解説していきます。

Q.不動産売却の流れは？

以下、9つの手順に沿って不動産売却が行われます。

Q.不動産売却を行う前にしておくことはある？

不動産会社に相談することから始めますが、まずは、売却の相談がスムーズに行えるようにする4種類の書類を揃えることから始めましょう。

不動産売却の必要書類を一覧で紹介！不動産を売る時に必要な全20書類の取得・提出方法を解説

Q.不動産売却の相談をする会社選びのコツはある？

売却予定の不動産を得意分野・専門にしている会社を選ぶことです。

一言で不動産会社といっても、取り扱っている物件種別は会社ごとに異なります。

売却の相談をするときは、得意分野・専門にしている会社であることを前提に、以下、3点を押さえているところを選びましょう。

不動産会社の選び方を徹底解説！後悔・失敗しない業者選びのポイント

不動産売却の流れは、少しややこしい手続きもありますが、それほど難しくはないです。

とはいえ、難しくないからといって何も準備せずに流れにのると損をしかねません。

なるべく多く査定を行う事や、物件のアピールポイントを考えておく事、お金の準備をしっかりしておく事に気をつけた人が、不動産売却で優先的に得をします。

一括査定サイトなどを利用し、効率の良い情報収集を行いましょう。