不動産売却でかかる費用を流れ順にまとめると、ざっとこれくらいあります。

1. 仲介手数料
2. 印紙税
3. 抵当権抹消登記費用
4. 譲渡所得税
5. 測量費用
6. 不用品の処分費用
7. 各種書類の発行費用
8. ハウスクリーニング費
9. 解体費
10. 司法書士への報酬

ここからは、それぞれの費用の内訳や計算式、節約対策などをわかりやすく解説していきます。

→不動産売却の流れを査定から契約・決済・引き渡しまで一挙解説！

仲介手数料は売買契約成立後、仲介業者に対して支払う報酬金です。

多くの場合、不動産売却でかかる費用の中で最も高額となります。

仲介手数料は、売却益に応じて以下のように決まっています。

マンションが1,000万円で売却できた場合、仲介手数料は1,000万円×3%+6万円=36万円となります。

→仲介手数料の相場はいくら？なぜ払うの？根拠・計算方法・値引きのコツ

印紙税は、国によって納付額を定められている税金です。

→不動産売却時の印紙税の金額と賢い節税方法

印紙税は、売却額に応じて、以下のように決まっています。

こちらは、売買契約時に契約書の提出用(買主分)と保管用(売主分)に貼り付ける形で納付します。

つまり、家を4,000万円で売った時の印紙税は10,000円×2=20,000円となります。

抵当権抹消登記費用とは、登録免許税と登記を司法書士に依頼した際の報酬を合算した金額のことを指します。

登録免許税とは、売主が所有権を移転したり、ローンで新居を購入したりした際にかかる税金です。不動産の権利を移転した際にかかる税金と覚えておくと良いでしょう。

ローンで新居を購入する際には抵当権の設定が必要ですが、このときに不動産価格の1000分の4の登録免許税が課されます。

一方、所有権の移転時にかかる免許登録税は、不動産タイプによって以下のように変わります。

※2019年4月1日から1000分の20に減額

不動産売却代金が購入費用よりも高い場合、譲渡所得税が発生します。

課税額は、以下の計算式で求めます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+売却費用) }

取得費とは売った不動産を取得した際にかかった費用の合計額で、建物の場合は、減価償却費を差し引いて求めます。

→不動産売却で重要な税金の減価償却って？

次に、売却費用ですが、こちらはこのページで紹介しているような、不動産売却によって発生したさまざまな費用・税金の合計額です。

最後に税率に関してですが、こちらは物件の所有期間が何年の時点で売ったかによって、以下のように変化します。

土地や戸建て(建物+土地)を売却する場合、事前に土地の面積・境界線を明確にする必要があります。

土地測量は、不動産会社ではなく専門の測量業者がおこなう作業で、境界線を確認、確定し、測量図を作成します。

測量費用は、一般的には35万円~45万円、土地が私道に接している場合は60万円~80万円となります。

測量費用が高額になるケース

私有地、国有地に土地が面している場合、官民立会いの必要があるので費用が通常より30万円ほど高くなってしまいます。

また、それ以外にも以下のような場合は費用が高くなりがちです。

• 印鑑証明書の取得が必要
• 土地の形が複雑
• 近所付き合いが悪く、測量の協力・承認がない
• 面積が非常に大きい

土地の面積が大きく、測量にかかる時間・労力が増える場合も費用は高くなります。

一般的に200坪前後の土地なら80~150万円、1000坪前後なら100~200万円ほどとなり、更に官民立会いが必要なら最高で300万円以上かかることもあります。

売却の際に不用品を捨てるのにも費用がかかります。

家具ならば無料で捨てられますが、暖房など備え付けの住宅設備が故障している場合は修理費用を売主が負担します。

ただこれは交渉次第でどうにでもなる部分ではあります。

不動産の売買契約はかなり自由に執り行えるので、例えば家具をそのままにしておくか、処分するかといった話し合いをするのも許されています。

→家を売却するときに気になる家具の行方

マンションから戸建てに住み替える人に綺麗な家具を残しておけば、購入コストも省けて喜ばれるでしょう！

それでも処分してほしいと言われたら、売却価格に費用を一部上乗せしてもらうこともできます。値引きできるかどうかは話し合い次第といったところでしょう。

不動産売却では、以下の書類を公的機関から発行してもらう必要があります。

• 身分証明書
• 印鑑証明書
• 住民票
• 登記済権利書または登記識別情報
• 固定資産税通知書
• 固定資産税評価証明書
• その他書類

必要書類の内容と取得方法はこちらに詳しくまとめてあるので、事前に確認して費用のシミュレーションをするようにしましょう！

不動産の実際の価値はアクセスや築年数、面積などによる部分が大きく、表面上の見映えなどはあまり考慮されません。

→家の査定前に掃除をすると価格は上がる？査定の方法から注意点・相場まで解説

ただ、売買は人あってのものなので、掃除が徹底されている家なら成約率はその分高くなります。

特に浴室、洗面所、トイレなどの水回りは第一印象に大きく関わるので綺麗にしたいところですが、自力で限界があるなら、いっそハウスクリーニング業者に依頼するのがおすすめです。

ハウスクリーニングを業者に依頼したときの費用相場は、以下の通りです。

上の箇所をすべて依頼すると、総額で6~8万円ほどの費用となります。

ハウスクリーニング費を値引きするコツ

ハウスクリーニングも、複数業者に見積りを出してもらい、最安値のところに依頼をするという方法が有効です。

業者によって水回りにキッチンが含まれていなかったり、他の箇所もセットでクリーニングしてくれたりするので、費用はかなり細かく分かれます。

以下に自分で掃除する際のポイントを載せておくので、できるところは自分でやって、一部を業者に依頼するというのが、もっとも費用を抑えられておすすめですよ！

ハウスクリーニングさえすればリフォームは不要？

ハウスクリーニングは内覧前にやっておきたいですが、リフォームまでする必要はありません。

そもそも中古物件の購入希望者はリフォーム前提で物件を探しており、売主がリフォームをしても買主の好みと合わず、逆効果なケースも多いです。

ただ、買主の要請があった場合や、古すぎて業者からリフォームをすすめられる場合なども偶にあります。

この際は、リフォーム代の一部を売却額に上乗せすることができます。

マイホーム(建物+土地)を売る際に、建物部分の築年数が経ちすぎて価値がない場合は、建物を解体して土地のみで売り出すほうが、短期かつ高額で売却されやすいです。

ただ、いずれ解体するにしても、建物付きで土地を売るメリットもあるので、売買契約前~引き渡し前に業者に依頼して、費用を支払うのがおすすめです。

→古家付き土地売却の注意点！築20年以上の中古住宅は解体・リフォームせず売ろう

このときにかかる費用の相場は、20,000円~50,000円/坪となります。(構造によっても変化)

あなたの物件にいくつの登記手続きが必要かによって司法書士の報酬は変わりますが、基本的には1つの手続きあたり5,000円で、計15,000円ほどを支払うことが多いです。

支払いは登記変更手続きのタイミングで登録免許税としはらうのが一般的です。

司法書士は法務局で紹介してもらいますが、最近は自分でネットを使って探すケースも増えてきました。

不動産会社がおすすめする司法書士に依頼するのが最もスムーズですが、実は不動産会社が悪徳業者で司法書士もグルという場合、被害は甚大になるので注意しましょう。

→不動産売却における代表的な詐欺の手口

仲介手数料を安く抑えるコツ

法律の上限額を求められているのですから、何とかして値引きすることもありそうですが、交渉したところで値引きに応じてくれることはまずありません。

また、仲介業者を挟まずに個人売買をすれば仲介手数料はかかりませんが、利益・安全面から不動産のプロに任せるほうが良いです。

→個人売買する手続きの流れ！デメリット・注意点

もし値引きをしたいなら、仲介手数料の割引制度がある仲介業者と契約するのがおすすめです。

割引特典を常時提供している不動産会社はごく一部ですが、春先など売買が盛んな時期にキャンペーンとして値下げ特典を実施する業者もあるので、随時チェックしておきましょう。

印紙税を安く抑えるコツ

印紙税の金額自体は国が定めており、値引きをすることができません。

ただ、売主分の契約書に貼り付ける印紙をコピーにすれば、税負担を減らすことができます。

契約書は合意を明確にする目的で作成するものなので、買主分と売主分に相違がなければコピーでも問題ありません。

ただ、契約後に買い手が勝手に追加内容を書き足していた場合などは、売主が訴えても証拠が不十分を見なされる可能性があります。

この節税方法は法的には問題ないですが、万が一の不安を含んでいることは理解しておきましょう。

ハウスクリーニング費を安く抑えるコツ

ハウスクリーニングも、複数業者に見積りを出してもらい、最安値のところに依頼をするという方法が有効です。

業者によって水回りにキッチンが含まれていなかったり、他の箇所もセットでクリーニングしてくれたりするので、費用はかなり細かく分かれます。

以下に自分で掃除する際のポイントを載せておくので、できるところは自分でやって、一部を業者に依頼するというのが、もっとも費用を抑えられておすすめですよ！

不動産売却で発生した費用は、一定の条件を満たしている場合に減免される特例制度が設けられています。

条件に当てはまっている場合は大きな節約になるので、積極的に活用していきましょう。

ここからは、不動産売却の費用を安く抑えられる特例を紹介していきます。

3000万円特例控除

居住用不動産(マイホーム)を売却した時に、課税対象額(譲渡所得)から最大3,000万円を差し引ける制度です。

この特例を利用することが出来れば、譲渡所得税の発生をほとんどの場合に回避することが出来ます。

また、3000万円特別控除は1物件あたり最大3000万円が控除されるのではなく、不動産の所有者(共有者)1人につき3000万円が控除される仕組みとなります。

この特別控除は適用条件が多いため、利用を検討している方は事前に条件を確認する必要があります。

10年超所有減税率の特例

所有し始めてから10年以上経過した段階でマイホーム(居住用不動産)を売却すると、譲渡所得税の税率が引き下げられます。

こちらの特例は3000万円特別控除の条件に加えて、物件購入から10年以上経過しているのが適用条件となります。

そのため、3,000万円特別控除で譲渡所得が残ったとしても、税率を軽減することが可能です。

特定居住用財産の買換え特例

マイホームの買い替えをおこなった場合に、条件を満たしていれば譲渡益への課税の繰り延べができる特例です。

この特例を利用すると、本来は買い替え時に納付が必要な譲渡所得税が、新しく買い替えたマイホームを売却する時の支払いに変更されます。

マイホームの買い替えでは引っ越し代なども含めて様々な出費が発生するので、課税を先延ばしにできるのは大きなメリットとなります。

ただし、この特例は次の物件売却のタイミング以降は納付を先延ばしでいないので注意が必要です。

不動産売却は大きな金額が動く分、費用も高額になるケースが多いです。

そのため、売却前に仕組みを知っておかないと、トラブルに繋がることもあります。

ここからは、費用・手数料の支払いで知っておくべきポイントを解説します。

費用の支払いは売却価格の5%に抑えるのが理想

不動産売却で発生する手数料・費用の総額は支払うべきところは払う必要がありますが、できるだけ支払いを抑えることが大切です。

目安としては、手数料・費用の総額が売却価額の5％以下に収まることを目指しましょう。

費用総額の相場は、売却価格の5～10％になることが多いです。

利益の1割を費用で持っていかれる場合、その後の引っ越しなどはかなり厳しいものになります。

不動産売却を成功させるには、引かれる分を減らす考えも重要です。

費用を削り過ぎるとリスクにつながる

不動産売却は、仲介を頼まずに、売買契約を行うことも可能ですし、この際には、様々な費用を支払う必要もありません。

しかし、個人間でこのような高額取引を行うのは、かなりの危険性が伴います。

また、個人間で取引を行った場合、気付かないうちに違法取引をしてしまう場合もあります。

費用を支払うことは、安全性の担保に繋がっている面があることを理解しましょう。

不動産売却を成功させようと思ったら、売却時にかかる諸費用を把握しておき、しっかりと計画を立てて進めていく必要があります。

かかる費用をしっかりと支払うことで、正当性のある不動産売買が成立します。

特に不動産売却が初めての方は、費用の支払いも想定した資金計画を立てていきましょう。