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住宅ローンの事前審査は物件未定でも申し込み可能!申し込む目的・メリットをご紹介!

【更新日】2022-06-09
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住宅ローンの審査は事前審査と本審査を通過することで、借り入れ手続きが組めます

物件を購入するために不動産会社で物件探しをしているとき、営業の方から事前審査の申し込みを進められることがあります。

購入する物件が決まっていないのに、住宅ローンの事前審査を申し込んで大丈夫なのか不安に思う方もいますが、物件未定の状態で事前審査を申し込めば借入額の目安や返済計画の立案がしやすいなど様々なメリットがあります。

ここでは、物件未定の状態で住宅ローンの事前審査を申し込む目的とメリット、事前市審査でチェックされる項目をご紹介します。

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住宅ローンの事前審査の申し込みは物件未定時と検討時に行う

住宅ローンの申し込みを行うと実施される事前審査を申し込むベストなタイミングは、購入する物件が決まっていない時購入物件が決まった時に行うのがおすすめです。

事前審査では、主に申請者にお金を貸したとき、滞りなく返済してくれるのか希望金額で借り入れができるのかを明確化する目的で実施されます。

購入物件が未定の状態で事前審査を申し込めば、自分がいくらまでなら借り入れできるのか、借入金額の許容範囲が明確化して予算を見誤らず物件購入がスムーズに行えます。

ただし、金融機関によって借り入れできる金額が変わってきますので、物件が決まったら、今一度事前審査を申し込んで審査が通るかを確認しましょう。

事前審査が通れば、本審査に進んで、合格したら借り入れの手続きを組みましょう。

住宅ローンの審査期間はどれくらい?申込から結果回答までにかかる日数と金融機関ごとの期間の違いを解説

物件未定で住宅ローンの事前審査を申し込む理由

事前審査は物件売買の契約を交わす前であればいつでも申し込みができるうえ、購入物件が未定の方や将来的に物件購入を検討されている方でも事前審査の申し込みができます。

ここでは、物件未定の状態で住宅ローンの事前申し込みを行う理由を2つご紹介します。

理由①借り入れ可否の確認ができる

事前審査では、申込者が住宅ローンの借り入れ基準を満たしているのかを判断するための審査です。

住宅ローンは、誰でも気軽に決めるという代物ではなく、個人・世帯年収に応じて借り入れできる上限金額が設けられているほか、信用情報や健康状態、完済時の年齢、収入の安定さなどを鑑みて問題ないと判断された時にのみ借り入れができます。

事前審査は、申込者が住宅ローンを組むのにふさわしい人物か否かを見極める審査です。

事前審査で合格できれば、この先の本審査でも合格できる確率が高いことを示しているので、事前審査の合格が本審査合格、借り入れ可能の目安にもなります。

理由②希望額の可否が確認できる

事前審査でも、住宅ローンで借り入れる希望額を記入して申請します。

もし、設定した希望額が「承認」されれば、借り入れ可能金額が明確化して購入する物件の予算設定から物件探し、購入までの流れがスムーズに進みます。

事前審査を行わなかった場合、自信の年収や勤務形態を自己評価した結果から導き出した借り入れ可能金額と実際の借り入れ可能金額とで差異が生じてローンが組めないという事態に見舞われます。

事前審査は、そのような事態を未然に防いでくれる画期的審査です。

物件未定でも事前審査を行うメリット

事前審査を申し込めば、借り入れの可否と希望額借り入れ可能の有無の確認ができます。

ここでは、物件未定でも事前審査を申し込むメリットを3つご紹介します。

借り入れ可能な金額から予算に見合った物件探しができる

事前審査の結果を元に、借り入れ可能金額に見合った物件探しができます。

借り入れできる金額を知っているのと知らないのでは、物件購入時に生じる金額の落差が異なります。

借り入れできる金額を知っているなら、予算範囲内で自分が理想とする物件探しができるうえ、予算オーバーする心配ありません。

逆に借り入れできる金額を知らなければ、予算オーバーや予想していた金額よりも少ない額での借り入れになってしまう恐れがあります。

スムーズに物件購入を進めるうえでも、購入前に自船審査を行って借り入れ可能な金額を把握しておくのがいいでしょう。

複数の金融機関に申し込みができる

借り入れできる金額は、金融機関によって異なります。

事前審査の申し込みは、本審査通過の目安になる審査なので、複数者金融機関に申請書類を提出して自分に見合った条件と希望額を提示してくれる金融機関の把握ができます。

またどの金融機関に申し込めば、承認・謝絶になるのかの把握もできます。

無理のない返済計画が立てられる

事前審査では、借り入れ可能な金額の把握から、ローンを組んだときに発生する返済額の把握も同時に行えます。

大まかな返済額が明確化すれば、定年退職を迎える前までに完済できるかといった返済プランの立案から将来の資産運用計画が立てやすいメリットがあります。

物件未定で事前審査を行うデメリット

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借り入れできる金額の把握から借り入れの可否が明確化する事前審査ですが、購入する物件を決めた時に行う本審査でも同じ結果を迎える保証はなく、場合によっては謝絶といって結果をもたらす場合があります。

ここでは、事前審査が抱えるデメリットを3つご紹介します。

実際に借り入れできる金額との差異が生じる

事前審査で産出された金額はあくまで、借りることができる上限額であり、その中には、将来の教育費用や老後資産、生活資金、税金などが考慮されてない場合が多いです。

この状態で予算を組んで物件購入を進めると、本審査は不合格、仮に合格しても後の返済で困窮するリスクが伴います。

リスク回避のためにも、上限額から普段の生活費と概算で算出した税金、教育費・老後資金を含めて見直して予算を立て直しましょう。

ライフステージに応じて予算が変動する

借り入りをするときは独身だったが、家を購入してからライフステージに変化が生じると資金のやりくりが難しくなり、返済が滞る可能性があります。

借り入れで発生した返済金は、借り入れた年から数十年間払い続ける代物です。

今は独身だからと言って高額な返済金で借り入れを行うと、後のライフイベントで苦しい思い間をする羽目になるので、将来を見越して返済金を決めましょう。

購入物件によっては審査落ちの可能性もある

購入する物件を決めてから行う事前審査では、購入物件の審査が十分に行われません。

そのため、購入希望する物件が建築基本法に違反していたり、担保としての価値が低いなどの理由で本審査が不合格ということもありえます。

物件購入をするときは、物件状態など詳細な情報確認を行ってから購入を進めましょう。

住宅ローンの借り入れ事前審査で確認されている項目

事前審査は、借り入れ手続きを組む前に実施される本審査の審査基準に則って申請者を審査します。

審査基準は申し込む金融機関によって差異はあれ、以下の項目を重要視して申請者に融資しても問題ないかを見極めています。

ここでは、事前審査で重要視されている項目を5つご紹介します。

完済時の年齢

1つ目は、完済時の年齢です。

住宅ローンは最長35年でローンを組むことができますが、35年後に定年退職を迎えている歳であれば、借り入れは難しいです。

理由は、定年後の収入にあります。

定年を迎える前までは、毎月安定した収入があるので、返済が滞る心配がありません。

しかし定年後は退職金と年金、貯金の3つを切り崩しながら返済を行わなければなりません。

融資している側としても、毎月安定した返済が定年後に行えるのか不透明性があるため、定年を超えての完済に対しては厳しい目を向けています。

健康状態(団信加入の可否)

2つ目は、健康状態です。

申請者の健康が良好であれば、団体信用生命保険への加入条件を満たすので、金融機関も安心して融資できます。

団体信用生命保険は、債務者が大病を患って返済が不可能になった場合、残債額を全額負担してくれる保険です。

団信に加入するには、健康状態が良好であることが必須です。

もし過去に大病を患っていたり、返済に支障をきたす持病を患っていると団信加入ができない場合があります。

団信加入ができなければ、返済が滞る可能性があるため、金融機関側も安心して融資できる状況ではありません。

返済負担率

3つ目は、返済負担率です。

返済負担率には、住宅ローンを含め奨学金やカーローン、カードローン・リボ払いなどの借り入れを含めた総返済負担率でチェックします。

返済負担率の許容範囲は、金融機関によって異なりますが、一般的には35%以下に留めておくのがおすすめです。

もし住宅ローンで返済負担率が35%を超えてしまうと、と判断して審査不合格にすることもあります。

返済能力の有無

4つ目は、返済能力の有無です。

返済能力は、他社の借り入れ、分割払いが滞りなく行えていることと、毎月安定した収入があることの2点を判断材料に能力の有無を決めています。

住宅ローンを組むときまでに滞りなく支払いができていれば、返済能力ありと見なされ、審査突破が容易です。

信用情報

5つ目は、信用情報です

信用情報は、前節でご紹介した返済能力と密接な関係にあります。

もし支払っているもので延滞や滞納があれば、金融事故と見なされ信用情報に傷がついて信用問題に関わります。

もし信用情報に傷がある状態で借入申請をしても、また同じような事故を引き起こす可能性があると見なされ、厳しい判断の元不合格になる可能性が高いです。

住宅ローンの審査基準とは?見られる項目と落ちる理由を徹底解説

住宅ローンの事前審査に落ちたら「落ちた原因」を考える

購入物件の状態で申し込んだ住宅ローンの事前審査に落ちたら、なぜ落ちたのかという原因を突き止めましょう。

一般的に落ちる原因を金融機関側が教えてくれることはなく、「総合的判断に基づいて」という常套句で返答されます。

事前審査に落ちる原因は、前節でご紹介して5つの項目のいずれかが審査基準を満たしていなかった場合が大きいです。

そのほかにも書類不備や借入希望額が年収よりも高すぎたり、雇用形態・勤続年数などの影響も考慮されます。

落ちた原因を突き止めるなら、書類不備、総返済負担率、信用情報、借入希望金額の4点に的を絞って落ちた原因を分析しましょう。

住宅ローンの審査に落ちた理由は教えてくれる?信用情報開示方法を解説

住宅ローンの事前審査通過のための行動

本審査を受ける前に申し込む事前審査で落ちてしまったら、物件購入は諦めるべきかと不安に思われる方もいますが、その必要はありません。

仮に事前審査に落ちてしまっても、落ちた原因を突き止めれば何度でも審査を申し込むことができます。

とはいえ、何度も同じ手続きを組むのは手間と時間の無駄ですし、申請するならスムーズに合格して購入したいところです。

ここでは、本審査の合格目安になる事前審査突破のための行動を4つご紹介します。

別の借り入れを組まない

事前審査前に、住宅ローンとは別で借り入れを行わないようにしましょう。

事前審査でチェックされる項目の1つ「返済負担率」は、これから借り入れする住宅ローンと現在借入をしているものを含めた総返済負担率の割合を元に審査します。

もし住宅ローンを組む前に他の借り入れを行うと、「お金に困っている人」「お金の使い方が荒く、返済が滞るのではないか」というマイナス評価につながる可能性があります。

また自ら総返済負担率を高める行為になるので、住宅ローンを組むと決めたら、しばらくは他の借り入れを行わないようにしましょう。

原則家賃や公共料金の滞納・延滞しない

2つ目は、家賃や電気・ガス・水道などの公共料金、借入・分割払いしているものの支払いを延滞・滞納しないことです。

滞納行為は、信用情報に傷をつける金融事故の元になります。

また税金を滞納する行為も信用問題に関わりますので、納付書が届いたら手早く処理しておきましょう。

転職・独立は審査突破後に行う

3つ目は、転職・独立するタイミングです。

金融機関から融資を受ける際、安定した収入があることで毎月の返済が滞りなく行えると判断されます。

住宅ローンを組むタイミングで転職や独立を行えば、毎月の収入にばらつきが生じて安定した返済ができないのではないかと判断されます。

住宅ローンを組むためにも、転職や独立を行うなら、本審査を通過して借入契約を組んだ数ヵ月後に行うのがおすすめです。

事前審査・本審査で必要な書類を取り寄せておく

4つ目は事前審査・本審査で必要になる書類を取り寄せておくことです。

住宅ローンの事前審査と本審査では、それぞれの審査で必要になる書類の種類が異なります。

提出する書類によっては、市役所や職場で受け取ったりなど書類によって取り扱い場所が異なるため、取り寄せに時間がかかります。

事前審査を申し込んでいる間に本審査で必要になる書類を取り寄せておくなど、審査結果を待っている間にできることを済ませて、本審査に臨みましょう。

事前審査で必要になる書類 本審査で必要になる書類
・本人確認書類(運転免許証、健康保険証、パスポートなど)
・ 収入証明書(源泉徴収票、課税証明書など)
・確定申告書、納税証明書(個人事業主のみ)
・物件資料(募集図面など)
・他の借入残高の資料(車のローンなど)
・印鑑(認印、シャチハタ以外)
・事前審査で提出した書類
・住民票の写し(取得3ヵ月以内のもの)
・印鑑登録証明書(取得3カ月以内のもの)
・実印、銀行届出印
・公的な収入証明書(課税証明書、住民税決定通知書など)
・職場に関する書類(職務経歴書や給与明細)
・物件資料(売買契約書、重要事項説明書など)
・健康診断の結果証明書(団信審査のため)
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物件未定の住宅ローンの事前審査を申し込めば後の審査対策が組める

物件購入が未定の段階で住宅ローンの借り入れ事前審査を申し込めば、自分がいくらまで借り入れできるのかの予算把握から本審査の合否の大まか目安が確認できます。

借り入れできる金額が把握できれば、物件購入時に購入額を見誤らずに購入が行えるので、気持ち的にも楽になります。

物件購入を円滑に行うためにも、購入物件未定の段階から事前審査を受けて結果を把握しておきましょう。

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