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離婚時に住宅ローンが残っているときの返済義務は?支払い義務・物件の売却方法・離婚時の確認事項を解説!

【更新日】2024-01-19
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もし住宅ローンが残っている状態で離婚することになった場合、この先の住宅ローンの返済は誰が続ければいいのか?という疑問に悩まされる方が多いです。

許攸有財産である家のローンだから、残債を折半して払い続けるのか。それとも片方が完済するまで払い続けるのか専門的な分野になるため、判断が難しいところです。

ここでは、住宅ローンが残っている状態で離婚することになった場合、住宅ローンの支払いはどっちが払い続けるのか、離婚する前に夫婦で話し合いこと、残債がある住宅の売却方法をご紹介します。

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離婚時に住宅ローンが残っている場合は名義人が支払う

結論を述べると、住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを組んだときの名義人が離婚後も支払い続けることとなります。

例えば、残債額が1,000万円残っていたとしても夫婦それぞれで500万円ずつ折半する日筒ようはありません。

また離婚時の財産分与においても、マイナス財産に当たるローンを分与する義務はありません。

ただし夫婦共有の財産であれば、共同財産の総額から負債分を差し引いて折半するのが一般的です。

そのためにも、離婚前に夫婦で話し合うことが重要です。

また住宅ローンの名義人と家の名義人は別モノ扱いです。

財産分与で住宅ローンも折半になるのか?

離婚の話が進めば、共有財産の分与を行う必要があります。

財産分与は、婚姻状態にあった時に手にしたものを均等に分与することです。

住宅も財産分与の対象に含まれますが、もしローンが残っている住宅を分与するとなればどうすればいいのかをここでは解説します。

夫妻で負債を折半することは早々ない

前節でもご紹介しましたが、マイナス財産に当たる負債を折半する必要はありません。

たとえ、残債が1,000万円残っていたとしても500万円ずつ折半する義務はありません。

離婚後の支払い義務は名義人にある

財産分与を行うときに覚えておくことは、住宅ローンの返済義務が課せられるのは、ローンを借り入れた名義人にあります。

そのため、住宅の名義人やれ今後もその家に住み続ける場合でもローンの支払い義務はローンの名義人が継続して支払いを続けます。

連帯保証人・ペアローンの場合は折半

離婚後の住宅ローン支払い義務は、ローンの名義人に課せられますが、一部例外が存在します。

それが連帯保証人共同名義(連帯債務者)です。

住宅ローンを借り入れるとき、夫がローンの名義人、妻が連帯責任者として契約するパターンがよくあります。

支払い義務は名義人に課せられますが、もし名義人がローン支払いを怠れば、連帯責任者である妻に返済義務が課せられます。

また共同名義(連帯債務者)として住宅ローンを組んでいる場合、片方が名義人、もう片方が連帯債務者となり、両者ともにローン返済義務が課せられます。

連帯保証人は、名義人が支払い困難な状態になったときに返済義務が課せられ、連帯債務者は、名義人と同じ返済義務が課せられます。

離婚時に住宅ローン残債がある家を売却する方法!ローン中の物件売却の流れとトラブルを回避するコツ

離婚するときに住宅ローンが残っている場合に確認する4つの事項

住宅ローンがある状態で離婚する場合、どうすればいいのか分からないまま財産分与を行って離婚する夫婦も少なくありません。

分与することも退治ですが、まずはこれかご紹介する4つの事項を夫婦で話し合うことが重要です。

事項①住宅所有者の名義確認

まずは住宅所有者の名義人を確認します。

住宅を売却できるのは、住宅の名義人だけと決まっているので、離婚前に確認しておく必要があります。

もし家を売らず名義人以外の片方が家に住む流れとなり、将来的に家を売却するとなれば、名義人に連絡を取る必要があります。

ずっと前に購入した家を売却する場合や、親族から相続した家を売却するときも名義人の確認が必要ですが、手元の資料だけでは名義人が分からないという事態に遭遇することもあります。

その場合は、法務局に問い合わせて登記簿謄本を取得すれば名義人が誰なのかが分かります。

事項②住宅ローンの残債

次は、住宅ローンの残債額の確認です。

家を売却して得た金額で、残債額をすべて払いきれるか否かを判断するためにも必要な確認事項です。

ローンの残債の確認方法は、借入している金融機関の公式サイトのマイページ、郵送される残高証明証、返済予定表のいずれかから確認が取れます。

事項③住宅価値の査定

次に住宅を売る・売らないを問わず、今の住宅価格がいくらになっているのかを確認します。

目視だけでいくらで売れるのかを想定するのではなく、住宅を売却した結果、ローン返済が完了するかを判断するために行います。

また住宅の価値は、築年数の経過によって徐々に価値が下がっていきます。

売却を1つの選択肢にしているなら、複数の不動産会社に査定を依頼して住宅価格を明確化しましよう。

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事項④借り入れをしている銀行に連絡

離婚前に、ローン借り入れをしている銀行に問い合わせて。今後の返済に関する方向性を相談しましょう。

離婚することをバレたくないということで、銀行側に黙秘する方がいますが、住宅ローンの契約違反に繋がる恐れがあります。

また銀行に連絡したからと言って、一括返済を求められることはありません。

あくまで、今後の返済計画の相談をしに行くだけです。

離婚と同時にローン残債がある家を売却する方法

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財産分与の割合が最も大きい住宅をどのような形で分与するか迷われる方が多いですが、大半が「売却」を選択して得たお金を返済に当たりします。

ここでは、住宅ローンがある状態で家を売却する方法をご紹介します。

方法①仲介売買

一般的な売却方法として、不動産会社に仲介依頼して住宅を売却する方法があります。

仲介依頼の売却方法は、市場価値に合わせて住宅販売価格の設定ができる反面、買い手が見つからなければ売買が成立しません。

また物件の状態や需要によっては、いつまでも売れ残ってしまう恐れがあるほか、内覧を何度も行うため、近隣住人に住宅売却を知られてしまうこともあります。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法を解説

方法②業者買取

2つ目は、業者買取です。

仲介依頼の売却方法とは違い、買い手が現れるのを待つ必要がなく短期間で住宅を現金化できるメリットがありますが、買取価格は仲介売却した時の価格よりも取り分が低くなります。

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方法③任意売却(オーバーローンの時)

住宅査定の結果、残債額が査定額を下回ってしまったオーバーローンの状態で物件を売却するときは、任意売却という売却方法を取ります。

任意売却は、借り入れをしている金融機関の合意のもとで不動産を売却する方法です。

この方法なら、ローン完済ができなくても、担保が外れるので、自己資金なしでも住宅の売却ができます。

ただし、金融機関の合意が取るのは難しく、残債の支払い義務免除がないデメリットがあります。

任意売却とは?手続きの流れとメリット・デメリットをわかりやすく解説

離婚時に住宅ローンの支払いがあるときのリスク

住宅ローンの支払いがある中で、離婚後、別々で過ごすこととなれば様々なリスクを伴います。

ここでは、離婚後の代表的なリスクを4つご紹介します。

リスク①再婚などでローン支払いが滞る

代表的なリスクの1つ目は、途中から住宅ローンの支払いが滞ることです。

住宅ローンの返済額は高いうえ、長期間に及ぶため、経済的負担が大きいです。

特に再婚を考えている名義人の場合、新居にかける資金や生活費の増額などが重なって、支払いが滞るケースが多いです。

支払いが滞ると、家が差し押さえられ強制退去ということもあります。

対策として、弁護士立会いのもと離婚協議書を作成することです。

また円満離婚であっても、後々のトラブル防止に努めるため、離婚協議書の作成をおすすめします。

リスク②連帯保証人として支払い義務が課せられる

片方が連帯保証人あるいは連帯債務者になっている場合、名義人である片方が返済を滞った場合、片方に返済義務が課せられます。

返済義務は、名義人が返済を滞った段階で通知が行きます。

最悪のケースは、返済が滞り連帯責任者に返済義務を負わせて連絡を断つ行為です。

対策は、離婚前に連帯保証人から外れることです。

外れるには、片方の親族から保証人を立てるか保証人なしで借り換えを行うかです。

また離婚協議書の作成と合わせて、公証人立ち会いのもと高い証明力を持つ公正証書の作成を行うことです。

作成の過程で強制執行認諾条項を記載することで、裁判なしで相手の財産を差し押さえできます。

リスク③家を勝手に売却される

話し合いの結果、非名義人が家に住み続けることになっても、名義人が住宅を勝手に売却することがあります。

住宅を売却されれば、ローン完済ができますが、所有権が第三者に移るため、積み続けるのが困難になります。

対策として、離婚協議書に所有権売買を禁ずる旨の条件を明記するのがおすすめです。

リスク④使用期間を過ぎても立ち退かない

非名義人に家を使用させる場合、名義人に高いリスクが付きまといます。

最たる例が使用期限を過ぎてなお立ち退かないケースです。

使用期間を口約束で設けてしまうと、裁判で負ける確率が高くいつまでも立ち退かない可能性があります。

リスク回避のためにも、離婚協議書に使用権限を認める場合の内容・期間等を明記するのがおすすめです。

住宅ローンがあるときに離婚することになったときのQ&A

ここでは、離婚時に住宅ローンが残っている場合に思う疑問をQ&A形式で解説します。

Q.住宅ローンの減額を考慮して養育費の相殺は可能?

A.非名義人が家に積み続ける場合は相殺できます。

子供が未成年の状態で離婚する場合、大半が夫側に養育費の支払い義務が課せられます。

加えて住宅ローンの返済義務まで背負うと、経済的負担が大きすぎるため返済額を考慮して養育費を相殺して協議離婚に至るケースがあります。

Q.離婚後に住宅ローンの名義変更は可能?

A.返済中に名義人変更は難しいです。

融資している金融機関は、名義人が家に住み続けることと安定した収入があることを前提にしています。

つまり新規名義人の収入面や信頼性がなければ、名義人の変更は難しいというわけです。

とはいえ、新規名義人が現在の名義人と同等、それ以上の収入があり、十分な信頼が得られる状態であれば、変更に応じてくれる可能性があります。

Q. 離婚後に住宅ローンの借り換えは可能?

A.返済中に借り換えるのは難しいです。

名義人変更同様、融資している金融機関は、名義人が家に住み続けることと安定した収入があることを前提にしています。

借り換えを名義人が行うのは容易ですが、収入がなく信頼できる情報が少ない側が借り換えを行うのは難しいです。

Q.片方が家に住む場合、贈与税などの税金問題は発生するのか?

A.税金は発生しません。

財産分与は、非課税に位置付くため、非名義人が家に住み続けることになっても贈与税などの税金が課せられることはありません。

ただしローン完済で分与ではなく贈与と見なされれば、課税対象になる可能性があります。

離婚することになったら名義と残債額などを確認して話し合うこと

離婚することになれば、財産分与のほか、各所で様座な手続きを組む必要がある中、住宅ローンが残っている家をどうするかという問題解決には、相応の時間と手間をかける必要があります。

離婚すると分かったり、住宅名義人の確認や残債額の確認、銀行への相談などを行った後、方向性を定めましょう。

良い結論に至るためにも、夫婦でしっかり話し合いましょう。

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