1件当たり数百万円～数千万円単位、あるいは億単位で取引されている不動産の小口化によって、誰でも気軽に不動産投資が始められる時代になりました。
無論、不動産を所有し、それを誰かに貸すことで、毎月安定した家賃収益が望む現物不動産投資もまた、資産形成の1つとして多くの投資家から注目を浴びています。
そこで今回は、不動産投資が資産形成や副業の一端として注目されている理由と、収益化の仕組み、おすすめの不動産投資方法を紹介します。
不動産クラウドファンディングおすすめ比較ランキング！人気17社の評判・サービスの違いと賢い投資先の選び方
| 投資信託数 | 約2676銘柄 | 開設口座数 | 累計800万超 |
|---|---|---|---|
| 外国株取扱数 | 9か国 | 手数料 | 無料(100万円以下) |
不動産投資のやり方によっては、「毎月安定した収益が見込める」や「少額から投資が始められる」など、様々なメリットがあります。
これらメリットを大本に、不動産投資が資産形成に向いている理由が4つあります。
ここからは、上部で挙げた4つの理由を1つずつ解説していきます。
不動産投資の中でも、戸建て住宅やマンション・アパートの1室を用いて行う現物不動産投資は、株式投資や債券投資などとは違い、ローンを組んで投資が行える。
たとえ資産が乏しくても、ローンを組むことで1件数千万円単位の不動産購入ができるレバレッジ効果が発揮されます。
また不動産投資は、会社が倒産すれば紙くず同然に化ける株式投資や債券投資とは違い、物件選びで失敗しなければ資産価値が0円になることはありません。
さらにレバレッジ効果を利用することで、自己資産にかけられた利回りを何倍にも膨らませることも可能です。
不動産投資を行うために住宅ローンを組んで物件の購入を行う方が大半を占めているわけですが、借入を行うと同時に団体信用生命保険への加入を行います。
団体信用生命保険は、債務者がケガや病気などで返済が困難、あるいは死亡した場合、保険会社が債務者のローン残債額の50%～100％を肩代わりしてくれる保険です。
保険内容は、保険会社が取り扱っている生命保険に類似する点が多々見られますが、団信は、債務保障と併せて、住宅が手元に入ってくるというメリットがあります。
また通常の生命保険としても機能する保険商品もありますので、団信を生命保険代わりに活用されている投資家はごまんといます。
不動産投資を行うことで、投資家には3つの節税優遇措置が得られます。
上記3つの節税優遇が、物件購入と同時に受け取れます。
中でも、住宅ローン控除と損益通算の2つの節税制度は、不動産投資を行っていく上で大きなポイントになってきます。
住宅ローンの控除とは、年末の住宅ローン残高の1%が所得税から割り引かれる制度です。
ローンを利用して物件を購入された方全員が利用できる、税制優遇の1つです。
なお、住宅ローン控除は2019年の消費税引き上げに伴った10年から3年延長して現在は13年間の控除が受けられます。
損益通算は、不動産投資を行って発生した赤字分を、本職の所得分や退職金詩を解くなどの各種所得額から控除できる税制度です。
不動産投資で得られる所得の大半は、必要経費を差し引いて生まれた額です。
その必要経費中には現金の支出として使用しない、減価償却費も含まれています。
減価償却費を経費として計上することで、不動産投資で発生した利益が減れば、かけられる税金額も抑えられます。
勤め先の企業によっては、本職の妨げになるなどの理由から副儀容を行うことを禁止しているところがあります。
不動産投資を行って、資産形成を始めたいた方にとって、この問題は大きな鬼門ともいえる部分になってきます。
しかし、実際のところ、不動産投資が副業規定に該当することはなく、あくまで資産形成の一環としてみなしていることが多いです。
また本職に支障が出にくい特徴や親が持っていた不動産を相続したからなどの理由もあるため、副儀容規定に抵触することはありません。
しかし、公務員や金融機関に勤めている方や5等10室以上の不動産を所有している場合は、不動産投資も副業としてみなされる可能性があります。
不動産投資を行うことで発生する利益は、主にインカムゲインとキャピタルゲインの2つに分けられます。
それぞれの利益取得の考え方は、不動産投資のやり方によって発生する収益が異なります。
キャピタルゲインは、所有している不動産や株式や債券を売却することで得られる売却益のことを指します。
キャピタルゲインには、短期間で大きな利益が得られる半面、大きな損失を生むハイリスク・ハイリターンな収益方法を取る資産形成で採用されているか考え方です。
インカムゲインは、資産を長期的に保有することで利益を得ていく運用益を指します。
不動産投資では、借用人から毎月一定額納められる家賃、株式や債券投資では配当金に当たります。
インカムゲインは、株価のように激しい値動きがなく、安定した収益が常に得られる反面、年間利回りが低くローリスク・ローリターンな収益方法を取る資産形成で採用されています。
ここからは資産形成に向いている不動産投資を3つ紹介します。
不動産投資には、現物不動産投資と不動産ファンド(REIT)、不動産クラウドファンディングなど様々なやり方を用いた不動産投資があります。
その中でも今回は、引き合いとして出した3つの不動産投資の特徴と仕組みを解説します。
現物不動産投資は、戸建て住宅やマンション・アパートなどの不動産を借用人に貸し出して、毎月納められる家賃を収益に資産形成を行っていく不動産投資です。
現物不動産投資は、後述する投資方法とは違い、住宅ローンを組んで投資を行っていくため、初期費用だけで数百万～数千万円、そこに4種類もの税金が課せられます。
とはいえ、ローンの返済を毎月納められる家賃から返済できるため、本職で得られる所得を損なうことがないなど様々なメリットが得られます。
不動産投資会社おすすめ比較ランキング！業者選びのポイントと投資のメリットを紹介不動産ファンド(REIT)は、投資のプロが投資家から資金を募って、集まったお金を元手に不動産に投資を行って、そこから発生した利益を投資家各位に分配する投資方法です。
いわゆる不動産を対象にした投資信託になります。
不動産ファンドは、現物不動産投資とは異なり、ローンや自己資産を組んで物件を購入する手間がなく、1口1万円からという少額で不動産投資が始められます。
同じ少額投資として、小口化不動産投資というものがありますが、不動産ファンドは、不動産投資事業を行う法人が発券する証券を購入して利益を生み出していきます。
そのため、取引も証券会社を通じて売買するので、株式投資や債券投資に近いです。
不動産ファンドの特徴と仕組みとは？現物不動産投資との違い・運用に係るリスクを解説不動産クラウドファンディングは、ネットを介して資金調達を行うクラウドファンディングを不動産投資に応用したものです。
不動産クラウドファンディングは、前述して2つの投資方法とは異なり、物件の売買がすべて、ネット上で完結する真新しい投資手法として、今注目を浴びています。
取引も証券会社を通じず、物件案件を提供している会社と直接売買するので、流動性が非常に高いです。
不動産クラウドファンディングの仕組みは？他の不動産投資との違いを徹底解説
| 投資信託数 | 約2676銘柄 | 開設口座数 | 累計800万超 |
|---|---|---|---|
| 外国株取扱数 | 9か国 | 手数料 | 無料(100万円以下) |
ここまで不動産投資を資産形成をとして始めてみる理由やおすすめの不動産投資方法を紹介してきました。
利回りは低いが毎月安定した収益が望める現物不動産投資や、降りかかるリスクが大きいが、得られるリターンが大きい不動産ファンドなど、やり方次第で資産を増やすことも減らしてしまうこともあります。
うまくいく時があればいかない時もあるように、不動産投資にも資産そのものを損失してしまうリスクが多々あります。
ここでは、不動産投資を行って資産損失につながった失敗事例を3つ紹介します。
物件選びの失敗事例の中で最も多いのが、相場価格よりも高いものを購入してしまったことです。
この事例が当てはまるものが、現物不動産投資です。
不動産の購入は、1件当たり数百～数千万円単位は余裕でかかる巨大な買い物です。
購入価格を気にしなければ、知らぬ間に数百万円の損失を生み出しています。
相場よりも高い物件を購入してしまうと、利回りの低下や物件売却時に苦戦を強いられるなどの不都合を被ります。
このような失敗に巻き込まれないための対策として、最も効果的なのが、ポータルサイトを用いて価格帯を調べることと公的システムを用いて取引事例を調べることの2点がおすすめです。
2つ目の失敗事例は、空室リスクが高い物件を購入してしまったです。
この事例は、現物不動産投資のみならず、すべての不動産投資に見られる失敗事例であり、切っても切り離せない大きなリスクです。
などの特徴から、空室が生まれていくのです。
特に物件の購入や賃貸を望まれる方の中には、築年数よりも買い物や最寄り駅までの近さといった利便性を重視して選ばれる方が多いです。
3つ目の失敗事例として多いものが、 キャッシュフローが低いものを選んでしまったことです。
キャッシュフローが常にマイナスの状態が続くと、貯蓄を切り崩しながら物件の管理状態を維持しなければなりません。
物件の購入を行ってから何年もの間、フローがマイナスであれば、物件選びそのものを失敗している可能性が高いです。
不動産投資の成功率は何％？失敗する9つの要因と成功率を高めるコツを紹介前節で不動産投資を行って、資産損失を招く結果になった失敗事例を3つ紹介しました。
不動産投資はローリスク・ローリターンで行えるものもあれば、ハイリスク・ハイリターンでできるものに分けられますが、実のところ、物件選びを一度でも見誤れば大きな損失を招くハイリスクな資産形成に位置付きます。
ここからは、不動産投資に伴うリスクを3つ紹介します。
不動産の資産価値は、経年劣化が進むにつれて価値そのものが下落していきます。
例えば、上記図のように中古マンションを購入するとき、新築の状態を100%にした場合、建設から10年が経過したころには、約26%減するといったように、物件が歳を重ねるたびに物件価値そのものも比例して下がっていきます。
また家賃額が下落すれば、必然的に収益額も減っていきます。
価値が下がれば下がる分だけ、収益面の利回りが悪くなることを理解しておきましょう。
不動産投資で資産形成を行っていく上で大切な収入源の大本は、物件を利用している方が納めている賃料です。
この賃料を得ていくためには、物件を借用している方の存在が何よりも重要です。
そんな不動産投資を行っている物件から退去者が出れば、毎月納められていた賃料が減ってしまう可能性が高いです。
いわゆる、空室リスクは収益の損失を招いてしまう原因を作ってしまいます。
空室リスクは、現物投資のみならず、REITや不動産クラウドファンディングなど、間接投資にもみられるリスクです。
空室リスクが長引けば長引くほど、一切の収入が見込めませんのでご注意ください。
不動産投資を行うとき、地震や台風などの自然災害にさらされるリスクが、空室リスク同様、必ず付いてきます。
特に日本は、地震大国であると同時に台風による甚大な水害件数が、世界水準で見てもダントツで高いです。
物件購入や投資案件として掲載されている不動産には、災害対策として地震保険や火災保険などの備えを用意してありますが、100%の保障が得られることはそうありません。
不動産投資には資産形成に有利な特性が多くあります。
まず、レバレッジ効果を活用することで、少額の自己資金でも大きな投資が可能です。
この効果により、自己資本の利回りを大幅に増加させることが可能となります。
また、団体信用生命保険（団信）によって、生命保険と同等のメリットを受け取りながら不動産を保有することができます。
節税効果も大きな魅力の一つ。
住宅ローン控除や損益通算を活用することで、税金の軽減が期待できます。
さらに、多くの企業の副業規定に抵触しづらいという特性も持っています。
これらのメリットを踏まえると、不動産投資は堅実な資産形成手段として多くの人々に選ばれる理由が明確となります。
不動産投資には資産形成に有利な特性が多くあります。
まず、レバレッジ効果を活用することで、少額の自己資金でも大きな投資が可能です。
この効果により、自己資本の利回りを大幅に増加させることが可能となります。
また、団体信用生命保険（団信）によって、生命保険と同等のメリットを受け取りながら不動産を保有することができます。
節税効果も大きな魅力の一つ。
住宅ローン控除や損益通算を活用することで、税金の軽減が期待できます。
さらに、多くの企業の副業規定に抵触しづらいという特性も持っています。
これらのメリットを踏まえると、不動産投資は堅実な資産形成手段として多くの人々に選ばれる理由が明確となります。
不動産投資は資産形成の一つの手段ですが、様々なリスクが伴います。
物件の選定ミスは大きな損失を招きかねません。
特に、相場価格より高い物件の購入、空室リスクの高い物件の選定、そしてキャッシュフローの低い物件は投資失敗の典型例です。
物件の価値は経年劣化とともに低下するため、そのデメリットを考慮して投資を進めることが求められます。
さらに、賃料収入は物件の空室状況に左右され、空室が続くと収益は大きく減少します。
日本のような地震や台風の多い国では、自然災害のリスクも無視できません。
完全な保障は存在しないため、適切なリスク管理と保険の加入が不可欠です。
資産を守りつつ増やすためには、これらのリスクをしっかりと理解し、計画的な投資を行うことが必要です。
不動産投資と一言で言っても、資産形成のやり方は多義に渡ります。
ローンを組んで物件購入を行って、資産形成を行いつつ、国が認めた節税制度を利用していく現物不動産投資や、少額から不動産投資が行える不動産ファンド、不動産クラウドファンディングなど様々な資産形成があります。
とはいえ、不動産投資は物件選びに失敗すれば、多額な負債を抱えるばかりかいつまでも資産が増えないなどハイリスクが伴います。
また資産形成がうまくいっていても、空室リスクにより収益0円や、自然災害による損失を招くなど、様々なリスクを抱えています。
不動産投資を資産形成にする場合は、目先のメリットばかりに目を向けず、発生するリスクやデメリット、失敗事例を理解したうえで始めましょう。
| 投資信託数 | 約2676銘柄 | 開設口座数 | 累計800万超 |
|---|---|---|---|
| 外国株取扱数 | 9か国 | 手数料 | 無料(100万円以下) |
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