不動産クラウドファンディングとは、投資家から資金を集めて不動産を賃貸・取得し、得た賃貸料や不動産売買益を分配金として再び投資家に配分する投資手法です。

元々不動産投資の手段は、大きく分けて直接不動産を所有する「直接投資」、2001年から開始されたJ-REITや私募ファンド等に投資をする「間接投資」の二つがありました。

不動産クラウドファンディングは、2017年12月に国土交通省によって「不動産特定共同事業法」が改正され、インターネット上から投資を行えるようになった第三の投資方法です。

不動産クラウドファンディングは修繕費や入居者管理費用などのコストを、クラウドファンディング事業者に一任することができるため、投資の手間がかかりません。

さらに投資金額も低額から始めることができるため、初心者でも始めやすい投資方法です。

不動産クラウドファンディングの特徴

不動産クラウドファンディングは投資家から資金を集めて利益を分配する仕組みですが、大きな特徴として次の3つが挙げられます。

• 物件の運用・管理はクラウドファンディング事業者が行う
• 投資家は入金して分配金を待つだけの投資手法
• すべての手続きがインターネット上で完結

不動産クラウドファンディングは今までの直接投資や間接投資と異なり、全てがインターネット上の手続き済むため、手軽に不動産を保有できる特徴があります。

不動産の運用や管理も投資家はする必要がないので、負担が少ないです。

また、不動産クラウドファンディングは少額から始めることができるので、投資家は複数の不動産クラウドファンディングに並行して投資することもできます。

不動産クラウドファンディングは分配金が良い不動産を見つけて投資することが重要になるため、今までの不動産投資とは異なり株式投資の側面があります。

不動産クラウドファンディングの投資対象

不動産クラウドファンディングは、マンションやホテルなど様々な種類の不動産物件が投資対象となっています。

不動産の投資対象によって収益性やリスクが異なるため、どのような投資目的や枠組みで投資するのか確認しましょう。

例えばマンションなどの居住用不動産はローリスクローリターンの安定した投資、ホテルなどの宿泊施設は景気で分配金が変更しやすいハイリスクハイリターンの投資です。

不動産クラウドファンディングは投資対象の不動産によって収益性とリスクが異なるため、始める前に投資目的を確認すると良いでしょう。

不動産クラウドファンディングを利用して、投じた資金が増額して得た収益は、キャピタルゲインとインカムゲインのいずれかを会社側が重要視していることで収益含め、利回りが変わってきます。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインは、投資家から集まった資金を元手に、会社側が物件を仕入れて別の会社、あるいは個人に高値で売買した時に発生した売却益を投資家に分配金として配布します。

この方法を主軸にしているファンディングの利回りは、変動が激しく、ややハイリスクな一面を有していますが、短期間で高利回りのハイリターンが狙えます。

インカムゲイン

インカムゲインは、マンションや一戸建てなどの不動産の賃料収入を分配金にしています。

中期・長期運用を主としているため、利回りが低く設定されていますが、安定した収益が期待できるうえ、リスク軽減で資産運用が行えます。

不動産クラウドファンディングは第三の不動産投資の方法とは前述しましたが、他の不動産投資として主に次の三つが挙げられます。

• 不動産ソーシャルレンディング
• 現物不動産投資
• J-REIT

不動産ソーシャルレンディングは不動産クラウドファンディングの派生、現物不動産投資とJ-REITは直接投資と間接投資です。

投資対象や運用方法に違いをそれぞれ解説していきます。

ソーシャルレンディングとの違い

不動産ソーシャルレンディングは「融資・貸付型クラウドファンディング」と言われている不動産投資の方法の一つです。

クラウドファンディング事業者が第二種金融商品取引業（電子申込型電子募集取扱業務等）の登録を受けることで、インターネット上で出資資金を募集する仕組みです。

インターネット上で資金を集めるのは不動産クラウドファンディングと同じですが、ソーシャルレンディングは募集した出資資金で営業者が選定をした資金需要者に貸付を行います。

クラウドファンディング事業者が貸金業法上の貸金業者として資金調達をする事業者に利息を付けて資金を貸し付けます。

不動産ソーシャルレンディングは不動産クラウドファンディングとは異なり運営者を匿名にできるため、投資家が貸付先の会社の返済能力を知ることができません。

不動産クラウドファンディングは情報公開の制限がないため、不動産の情報や運用実績を確認することが可能です。

不動産クラウドファンディングと現物不動産投資との違い

現物不動産投資は投資家が不動産を所有・運用して利益を上げていく方法です。

投資家自身が不動産を保有する必要があるため、投資資金は数百万円～が必要になります。

投資家が購入した不動産を貸し、受け取った家賃が主な収入で、数十年間保有することで最初の投資額を大きく上回る投資方法です。

現物不動産投資は管理コストとして投資家自ら管理会社を委託したり、修繕費を支払う必要があるため、コストがかかりやすい点が特徴です。

ローンを組んで物件を購入し、利益を上げることが出来ますが、資金が多くないとできない投資方法です。

不動産クラウドファンディングとJ-REITとの違い

J-REIT（リート）とは、「Real Estate Investment Trust」の略で、不動産投資信託のことを指します。

J-REITは投資家から集めた資金をオフィスビルや商業施設、ホテル、マンションなどの不動産に投資し、賃料収入や売買益を投資家に分配するファンド商品です。

上場投資信託なので、不動産クラウドファンディングとは異なり市場価格の変動によって投資家へのリターンが決まります。

またファンドとして複数の不動産に一括で投資することになるため、自分が投資したい不動産に直接投資できる不動産クラウドファンディングとは違いがあります。

また投資金額が数万円～数十万円からと多少高額になっているため、少額から始めたい場合は不動産クラウドファンディングを始めると良いでしょう。

不動産クラウドファンディングのメリットについて紹介していきます。

不動産クラウドファンディングは、少額かつ手間がかからないためリスクの小さい副業として簡単に参入することが出来ます。

それぞれについて詳しく説明していきます。

少額で投資可能

不動産クラウドファンディングは1万円の少額から投資が可能です。

現物不動産投資は実際に不動産を購入する必要があるため数百万円～、REITでも数万円～数十万円の資金が必要なので、非常に少額から始めることができます。

不動産投資はまとまった資金が必要だと思われがちですが、不動産クラウドファンディングであれば少額投資から始めたい若い世代の人も投資が可能です。

手間をかけずに運用できる

不動産クラウドファンディングはクラウドファンディング業者が間に入るため、投資家の運用に手間がかかりません。

例えば現物不動産であれば管理会社との契約や修繕費の捻出など投資家自身が運用をしなければなりませんが、不動産クラウドファンディングであれば資金を投資すれば後は分配金を待つだけです。

また投資中もクラウドファンディング業者が出す運用情報を確認すればいいだけなので、忙しい人でも投資が可能です。

手短に始めて短期的な利益を出したい場合は、動産投資型クラウドファンディングがおすすめです。

不動産クラウドファンディングのデメリットについて紹介していきます。

リスクが少ないと言ってもクラウドファンディングも投資の一種なのでデメリットがあります。

投資をする際は、メリットだけでなくデメリットも把握した上で利用するようにしましょう。

元本割れリスクがある

不動産相場が下落すると家賃収入が下がり、リターンが減る可能性もあります。

元本割れのリスクは不動産クラウドファンディングにも存在しますが、分散投資ができるので他の投資に比べると危険性は少ないです。

レバレッジ効果が薄い

不動産クラウドファンディングは、現物不動産投資と比べるとレバレッジ効果が薄いです。

現物不動産投資であれば銀行から住宅ローン融資を受けて元手を増やすことが出来るため、利幅を高めることができます。

しかし不動産クラウドファンディングの場合は現状融資をしてもらえる金融機関がないため、利幅を高めることができずレバレッジ効果が薄くなっています。

不動産クラウドファンディングは少額で始めることができるので、持っている資金を着実に運用していきたい人におすすめの不動産投資です。

不動産クラウドファンディングは、少額で投資ができるうえ、運用のプロが代理で資産を増やしてくれるので、初心者におすすめの資産運用です。

とはいえ、投資を行うためには、サービスを提供している会社の助力が必要不可欠です。

ここでは、不動産クラウドファンディング運営会社の選定方法を2つご紹介します。

案件の充実性

第一に見るべきは、投資案件の充実性です。

不動産投資は、案件数が多いほど、選択肢の幅が広がります。

投資案件が少なければ、他の投資家と案件の奪い合いになって思うような資産運用が叶わず、いつまでも資産を増やすことができません。

また案件数が多ければいいというわけでもなく、案件の供給数も併せて確認しましょう。

供給数が多ければ、妥協で案件を選ばずに済みます。

物件情報の開示範囲

物件情報は、投資先を選ぶうえでこの上なく重要な情報です。

投資家向けに開示されている情報数は、多ければ多いほど案件としては良好部類に入ります。

中でも、物件の所在地、築年数、施工会社、収支シミュレーション、設備などの情報があると、物件とエリア需要の高さが見えてきます。

ここでは、これから不動産クラウドファンディングを利用して、不動産投資を始められる初心者を対象におすすめの不動産クラウドファンディング事業者を3社ご紹介します。

COZUCHI（コヅチ）

COZUCHIは、LATEOLI株式会社が運営している不動産クラウドファンディングサービスです。

運営している会社は、創業当時から不動産領域に特化した事業を中心に活動しており、その手の領域に詳しいスタッフが多数在籍しています。

最低投資金額は1万円から、不動産投資が始められる気軽さと、期待利回り最大12%を誇っています。

ミドルクラスからハイクラスのリスク・リターンで不動産投資ができるので、利回り重視で投資を行いたい方におすすめです。

利回りくん

利回りくんは、株式会社SYLA が運営を務めている不動産クラウドファンディングサービスです。

投資案件には、マンションや一戸建てなどの住宅物件を始め、空き屋再生などの多彩なプロジェクトを中心に取り扱っています。

投資は1口1万円から始められますが、利回りが3～5%と平均内に留まっています。

利回り重視で投資を行いたい方には不向きですが、長期運用かつ安定性重視で投資を行いたい方にはおすすめです。

TECROWD(テクラウド)

TECROWDは、TECRA株式会社が運営を務めるクラウドファンディングサービスです。

投資案件は、国内のみならず、中央アジアの新興国を中心に請負、または監修した物件を掲載しています。

投資額は1口10万円からで、他のサービスに比べると少々高額に設定されていますが、その分利回りも高く設定されているので、投資額に応じて高いリターンが期待できます。

不動産クラウドファンディングは不動産投資とクラウドファンディングの制度を組み合わせて、少額から投資できる不動産投資です。

投資家は投資したい不動産に資金を投資し、家賃収入などの利益を分配してもらうことで利益が得られる仕組みになっています。

現物不動産投資やJ-REITとは異なり運用にも手間がかからないため、手軽に不動産投資を始めたい人は不動産クラウドファンディングを始めてみましょう。