不動産投資を含め、株や債券投資などの資産運用を行っていく上で気になるのが、成功率です。

どれだけの投資家が、資産運用を行って成功を収めているのか、これから始める方にとって気になる要素の１つです。

結論を述べると、不動産投資における公的統計成功率は存在しません。

不動産投資を始め、株や債券投資などの資産運用において、成功率何%という数値で示すことは難しいです。

難しい利用が以下の3つです。

ここからは、その理由を１つずつ解説します。

投資成功の定義は投資家によって異なる

不動産投資には、戸建てやマンションを用いた現物不動産投資や少額から投資が行える不動産投資型クラウドファンディングなど様々な方法があり、投資を始める目的も人それぞれです。

副業として生活の足しになる程度の利益を目的に始める方もいれば、投資を利益に生活を送る方もいます。

またレバレッジを聞かせて無借金で経営を行う方もいます。

つまり、投資のやり方や目的が投資家によって異なるため、成功の定義が定められないことから数値化ができないのです。

成功率に関するデータが存在しない

何事も最初原前任者のやり方を真似て成功体験を得ていくという方法がありますが、こと不動産投資を含めた資産運用において、前任者のやり方を真似ても高確率で成功ことはありません。

例えば、毎月のキャッシュフローが収益のプラスになることを成功としても、フロー計算には、賃料収益のプラス要素の他に、ローン返済や入居付け費用等のマイナス要素も含まれています。

加えて、公にする報告する義務もありませんので、成功に関する情報そのものがないため、成功率の数値化ができないのです。

成功再現は基本不可能

部倒産投資に関する知識を身に着けるため、投資家著書の成功本やセミナーに参加していくと、この方法を実践すれば成功率X%という売り文句を目にします。

しかし、それを実践したところで100%成功する保障や根拠はありません。

大まかな理由は、時代にあったやり方じゃないことやたまたま成功しただけで再現性がないなどの理由が挙げられます。

また１回ずつの投資成功率が高くても、負債分が大きければ投資を行うのは不可能です。

不動産投資を行っている投資家や会社側が提示する成功率は、投資を行う目的や手段、何をもって成功とするかの定義が一致しないことから数値化することができません。

ここでは、実際に不動産投資を行って、失敗した９つの事例を１つずつ紹介します。

資産形成前に運用を開始する

代表的な失敗例の１つが、資産形成を行う前に不動産投資を始めてしまうことです。

部倒産投資を行えば、資産家に慣れるというのは、大きな間違いです。

道順でいうと、別事業で資産を築いてから不動産投資を行うのがセオリーかつ王道パターンです。

逆に不動産投資から始めて資産を築く逆ルートで、成り立つことはまずありません。

その理由が、住宅ローンという借金を背負って始めるからです。

つまり、資産がない状態で投資を始めても、時間がかかるうえ、資産家になれたとしても、孫やひ孫が生まれている頃になる可能性が高いです。

物件価格が高い時期に投資を行う

2つ目の失敗事例は、不動産価格が高い時期に投資を行ってしまうことです。

価格が高騰している時期に投資をしても、利回りが低く、数年後には、物件価格が下落している可能性が高いです。

併せて、不動産価格が高い時に、ローンを組んでしまうと、負債額も比例して高くつきます。

逆に物件を売却しようにも、価格高騰時期に買った物件価値は、大きく下がっていることが多いため、売りたくても売れず、苦しい状況が長く続きます。

土地代込みで住宅ローンの借入を行った

3つ目の失敗事例は、土地代込みで住宅ローンの借入を行った時です。

不動産投資を行っていく上で発生する利回りは、平均4～5%前後と、決して高いとは言い難い数値です。

とはいえ、建物の投資額分の借入金の返済は許容範囲に収まっていることが多いですが、土地代の借り入れまで行うと返済が困難になるケースが多いです。

つまり、土地代込で借入を行うのは、やりすぎということから失敗に至ります。

区分マンションの借り入れ

4つ目は、区分マンションを多額の借入金で投資してしまったケースです。

区分マンションは、建物の価格と土地価格の２項目を合算した構成を持っていますが、内訳が不透明です。

つまり、内容を知らないまま、物件を購入していると、建物価格と土地価格の一部を借入金で購入している状態に陥っていることがあります。

また区分マンションの収益で、借り入れ分の返済ができるほど収益性は高くありません。

また所有分が１室分なので、入居者が退去すればたちまち収益がゼロになってしまいます。

高利回りの物件に投資する

5つ目の失敗事例が、高利回りの物件に投資してしまうことです。

高利回りの物件投資には、高いリスクが付いてきますので、最悪元本割れや資産そのものを喪失する恐れがあります。

高利回り物件は、主に地方の築古物件に設定されていることが多いです。

もし地方の物件が儲かっているなら、投資家かこぞって資金を投じていますが、プロはそのような物件に目を向けることがありません。

つまり、高利回りの物件に投じても100%成功する保障や根拠と呼べるものは存在しないということです。

立地条件が悪い物件への投資

6つ目の失敗事例が、悪条件下の物件に投資を行ったケースです。

不動産賃貸において、「好条件下の立地にある物件を買うのは高すぎるから借りる」や、「悪条件下の物件は借りるより買った方が安い」という消費者心理が働きます。

賃貸業にとって立地とは、シビアかつ繊細な要素です。

立地が良くなければ貸すのが難しく、立地が悪ければ売るという手段が取れますが、買い手がつく保障がありません。

築年数が35年以上もの物件に投資

7つ目の失敗事例が、築年数が35年以上もの物件に投資してしまったケースです。

築年数が古い物件ほど、空室発生リスクが高く、予期せぬ修繕を強いられることもあります。

そのため、不動産投資を行うときは、新築や築年数10年未満の築浅物件を選ぶのがおすすめです。

借入審査が緩い金融機関の利用

8つ目の失敗事例が、借入審査が緩い金融機関の利用してしまうケースです。

物件を購入するとき、住宅ローンを利用される方は多く、審査基準は金融機関によって通過水準が異なります。

通過水準が異なる理由として挙げられるのが、顧客の確保です。

日本全国に支店がある大手金融機関に比べて地域限定で支店を置いている金融機関ほど、顧客確保に重点を置いているため、借入審査を緩く設けている場合が多いです。

借り入れができればそれはそれでいいのですが、借り入れ後に発生する金利は、大手よりも地方銀や信用金庫など中小規模の金融機関の方が高いことが多いです。

金利が高ければ毎月納めなければならない返済額が大きくなり、結果として生活の困窮を招く結果に結びつきます。

立て続けに投資を行ってしまう

9つ目の失敗事例が、立て続けに投資を行ってしまうケースです。

収益を増やすなら、続けて投資を行っていくのがいいですが、投資家とて資産が無制限にあるわけじゃありません。

立て続けに物件購入を行ってしまうと、投資家本人の財務内容が悪化して大きな損失を招く恐れがあります。

また無理して多額なローンを組んだ債務者と同じ、借入過多という状態に陥ることもあります。

部倒産投資の基本は、太く短くではなく、細く長く稼ぐ投資スタイルを貫くことが重要です。

部倒産投資を始めるなら、やはり成功を収めて資産を増額していきたいと思うのが人間の性です。

ここでは、不動産投資の成功率を高めるコツを５つ紹介します。

失敗事例を知る

不動産投資を成功させるためにも、まずは失敗事例を知ることが重要です。

前節で代表的な失敗事例を９つ挙げていますが、それ以外にも、悪徳不動産業者に手を貸していたり、ローンの繰り上げ返済で資金不足に陥ったりなど、様々な失敗事例があります。

失敗事例を学んだら、なぜそのような事態になったのかという原因を突き止めて、失敗を未然のモノにする対策を立てておくことです。

不動産投資に関する知識を身に着ける

2つ目は、不動産投資に関する知識を身に着けることです。

当然と思われがちなことでも、勉強をするかしないかで降りかかるリスクの大きさが変わってきます。

また知識がない人は、知識ある不動産会社から見ると絶好のカモとして見られています。

勉強方法は、書店にある不動産投資関係の書籍や、投資家が運営しているブログやセミナーなどで知識が得られます。

投資物件を焦って選ばない

3つ目は、投資物件を焦って選ばないことです。

不動産投資の中でも、マンションなどの現物を用いて行う現物不動産投資は、初期費用だけで数百～数千万単位の金額がかかる投資方法です。

一度購入を決めた物件を、今後数十年間活用して収益を得ていくので、理想に近い物件を見繕うまで、時間をかけて選定しましょう。

投資物件の選定方法を学ぶ

4つ目は、不動産投資を行うために必要な物件選びの方法を学ぶことです。

現物不動産投資を行うなら、物件選定の知識は必要不可欠です。

ここで抑えて億ポイントは、「買うのは避けるべき物件」と「買うべき物件」の２点です。

例えば、買うのを避けるべき物件の特徴ともいえる地要件は以下のものが挙げられます。

などが挙げられます。

逆に買うべき物件なると、目的別で物件を選ぶ必要があります。

例えば、不動産収入を副収入としていきたい場合は、以下の特徴を持つ物件を選ぶのがおすすめです。

などが挙げられます。

不動産投資を二人三脚で行う会社を見つける

5つ目は、不動産投資を二人三脚で行う会社を見つけることです。

投資物件選びと同じくらい、不動産会社選びは重要です。

会社選びのポイントは、以下の３つです。

不動産投資に伴うリスクを理解することも、投資をうまく進めていく上で必要なことです。

ここでは、不動産投資を行うと必ず付いてくる３つのリスクとその対処方法を紹介します。

空室リスク

不動産投資で発生する利益の大部分は、所有する物件を借りている入居者が納める賃料があってこそ発生するものです。

もし、入居者が退去してしまえば、たちまち収益がなくなってしまいます。

空室が生まれれば、物件の管理費と修繕費用を自腹で賄わなければなりません。

入居者を募る取り組みとしておすすめの方法が、物件に付加価値を付けることです。

例えば、専用部分に最新鋭の設備を導入したり、共有部分に宅配ボックスを設置するなど、入居者にとって需要があるものを置くことで、空室リスクを回避できます。

自然災害

2つ目は、地震や台風などの自然災害です。

中でも築年数が45年以上にも及ぶ物件は、旧耐震構造で建てられている可能性が高く、建物が倒壊する可能性が高いです。

自然災害を予見することはできませんが、立地が災害に弱いかどうかを事前に調べることは可能です。

物件購入前にハザードマップを読み込んで、災害リスク軽減を図りましょう。

また、災害保険に加入しておくのもおすすめです。

物件の老朽化

３つ目は、物件の老朽化です。

戸建て住宅であれば外壁塗装、マンションやアパートであれば共有スペースや外壁などの大規模修繕を数年おきに行う必要があります。

長らく放置していると、老朽箇所が腐食して、建物の倒壊を招く恐れがあます。

老朽化リスク回避のコツは、築浅物件を選ぶことがベストです。

また築年数が古い物件を購入することとなれば、修繕計画を立てると同時に、修繕費用を積み立てておきましょう。

ここまで、不動産投資の成功率と失敗事例、成功率を高めるコツを紹介してきました。

部倒産投資の成功の定義は、投資家によって異なるため、一概にコレ！と断言できるものはなく、数値化することもできません。

しかし、失敗談を知ることでリスク対処や自身の投資運用を成功へと導くことは可能です。

不動産を成功へと導くためにも、自分に合った投資方法を見つけると同時に、書籍や投資関係の記事、セミナーに参加して投資のメリット・デメリット、生じるリスクについて学ぶことが重要です。