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木造住宅の耐用年数とは?実際の寿命との違いと減価償却・査定への影響をわかりやすく解説

【更新日】2023-12-11
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木造の耐用年数
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不動産には、”耐用年数”というものがあります。

この耐用年数とは、減価償却資産が利用できる年数のことです。

アパートや戸建ては、築年数が経過すると価値が下がりますが、それを金額で換算したのが減価償却(費)です。

この価値低下が進めば、いずれ価値は0に等しくなります。この期間が耐用年数というわけです。

耐用年数は住宅の構造によって違い、特に木造物件は短いです。

ここからは、木造物件の耐用年数について解説します。これから木造を建てる人や売る人はぜひチェックしてください!

不動産売却時の税金計算・確定申告では減価償却が重要

木造住宅の耐用年数は22年

建物の法定耐用年数

上記の通り、建物の構造が頑丈であるほど、耐用年数は長くなります。

木造の場合は22年と定められていますが、これは規模が大きいか小さいか、あるいはアパートか戸建てかといった違いに関わらず、全て物件が法律で決まっている年数です。

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木造建築の法的耐用年数が22年になっている理由

日本における建物の法的耐用年数は、建物の種類や構造によって異なりますが、木造建築物は、原則22年になっています。

この22年が指す理由を税法の規定と建築技術、日本の建築文化の観点から解説します。

税法の規定から見た法的耐用年数

木造建築の法的耐用年数は、企業が建物を所有する際の固定資産税や法人税の算出基準を決める時に使用されます。

日本の税法では、建物の耐用年数を決めることで、期間を通じて均等に償却できるようになっています。

この償却というのは、企業の経費として認識され、税金の負担を軽減する役割を持っています。

つまり、木造建築物の耐用年数が22年になっている背景には、統計的なデータや実証的な調査結果が反映されていると考えられます。

つまり、過去の木造建築物の平均的な使用期間や耐久性を基に、この数字が設定されたと言えます。

建築技術の視点から見た法的耐用年数

次に、建築技術の視点から見ると、木造建築物の耐用年数が22年とされている理由として、木造の構造の特性が挙げられます。

木材は、湿度や温度の変化、虫害、腐朽などの外的要因で劣化が進みます。

また、地震国である日本では、木造建築物が地震による損傷を受けやすいという問題もあります。

これらの要素を考慮に入れると、木造建築物の平均的な寿命が22年になっているのは理に適っています。

ただし、最近では、防腐処理や耐震構造の技術の発展により、適切なメンテナンスを施すことで、木造建築物の寿命を延ばすことが可能です。

建築文化の視点から見た法的耐用年数

最後に、日本の建築文化の視点から見ると、日本では昔から「古い家は新しい家に建て替える」という考え方があります。

この考えは、新しい建築技術やライフスタイルの変化に対応するため、または新築の家が風水的に良いという信仰から来ています。

このような文化的な背景から、木造建築物の法的耐用年数が22年と設定されているとも考えられます。

法定耐用年数が決まるまでの流れ

「耐用年数は建物の構造で決まる」と良く言われますが、厳密に言うと正しくありません。

昭和40年に耐用年数省令というものが公表されるまでは、昭和26年の「固定資産の耐用年数等に関する省令」に基づき、以下の5要素から耐用年数を割り出していました。

  • 防水
  • 外装
  • 構造体

建物の骨組みがボロボロになるまでが耐用年数ではなく、これら5つの要素の耐用年数を平均しながら、全体のバランスを見て決めていったのが耐用年数です。

ちなみに、5つの要素のそれぞれの耐用年数は以下の通りです。

要素 耐用年数
防水 20年
30年
外装 50年
30年
構造体 150年

昭和26年当時は、これら5つの要素を鑑みて、鉄筋コンクリート造の耐用年数を75年と定めていました。

その後65年、50年とだんだん減少していき、現在は47年となっています。

昭和26年から70年ほど経った今のほうが、建築技術も発展しているはずなのに耐用年数が大幅に下がっているのは少し納得できませんが、日本建築学会が発表した論文を見ると、建物の寿命に最も即しているのは今の耐用年数のようです。

耐用年数は、以前は「安全に住める平均的な年数」だったのが、今は「(外的要因を除いて)ほぼ100%安全に住める年数」というとらえ方に変わったということです。

木造住宅の寿命は本当は65年?法定耐用年数と実質的な住宅寿命の違い

現在、木造の耐用年数は22年と定められていますが、実際は築22年超の木造住宅に多くの方が住んでいます。

2013年に総務省統計局が発表した「建築の時期別住宅数―全国」というデータを見てみましょう。

建築時期 実数(単位:1000戸) 割合(%)
住宅総数 52,102100
昭和25年以前 1,6403.1
昭和26年~35年 9251.8
昭和36年~45年 3,2946.3
昭和46年~55年 8,33216.0
昭和56年~平成2年 9,66318.5
平成3~12年 11,05421.2
平成13~22年 10,95021.0
平成23年~25年9月 2,1324.1

築20年以上の古い物件にも、かなりの人が住んでいることがわかるでしょう。

注目すべきは、昭和56年以前に建てられた物件が約35%もあることです。

昭和56年から新耐震基準が施行され、それ以降に建てられた物件はより頑丈になっています。

それ以前に建てられた住宅にこれだけの人が住んでいるということは、良くも悪くも、「古かろうが住もうと思えば住める」ということを表しています。

最新研究では木造の実質寿命は「65年」

建築学の権威である早稲田大学の小松幸夫教授は、2011年の調査で木造住宅の実質的な平均寿命を65年と算定しました。

これは、残存率(新築から取り壊し、リフォームされていない部分の全体比率)が50%になるまでの平均年数が65年前後というのが根拠となります。

ただ、実際の寿命をどこに設定するか?でも論争があり、一概に「木造の寿命は65年」と言えるわけではありません。

例えばRC造マンションは、根拠や調査した時代によって推定寿命が大きく変化してきました。

RC造の推定寿命 寿命の根拠調査・提唱年
65年 残存率が50%となるまでの年数 2011年
117年 実際の建物の消耗度を根拠とする物理的寿命 1979年
120年 コンクリートの中性化が終わる物理的効用持続年数 1951年
150年 コンクリートの中性化が終わってから外装仕上をした場合の延命寿命 1951年

木造の耐用年数に影響する3つの要素

木造の耐用年数の影響

木造の耐用年数は22年だというのは前述の通りですが、その年数が何にどう影響するのかわかりにくいですよね。

22年という年数が影響するのは、主に以下の3項目です。

  • 減価償却の計算
  • 融資期間の計算
  • 木造住宅の「寿命」の目安計算

それぞれ、どういうことなのか具体的に見ていきましょう。

減価償却を計算すればお得に計上できる

木造住宅の耐用年数が22年ということは、築22年経った時点で資産価値が0になるということです。

とはいえ、22年を境に急に住めなくなるなんてことはないですし、キズなどのトラブルもリフォームすれば改善できますよね。

ただ、例えば木造住宅を費用化した場合、新築時に1000万円だったアパートが22年経てば、1年あたり1000万÷22=約45万の損失と計上することができます。

土地売却の仕訳方法・パターンとは?簿記・会計処理上の基礎事項を初心者にもわかりやすく解説

企業の経理や個人事業主は知っておきたい知識ですね。

ローンの融資なども耐用年数が基準になる

住宅ローンやアパートローンなどに申し込む際は、融資額・融資期間の審査がおこなわれます。

このとき、例えば築10年の木造アパートに住宅ローンと付けるなら、金融機関は12年前後に融資期間を設定するのが基本です。

これは、買った物件がボロボロかどうかという実態に限らず適用されます。

特にメガバンクはこの基準に厳しく、耐用年数を超えた融資は原則受け付けていませんが、地銀や信用金庫などは築10年の物件に20年分の住宅ローンを付けられることもあります。

法定の耐用年数は木造住宅の寿命の目安になる

22年というのはあくまで木造住宅の法律上の寿命であり、実際の寿命ではありません。

特に近年は建築技術が向上してきたこともあり、実際の寿命はドンドン延びてきています。

ただ、柱の腐敗や設備の故障は外的要因によるものでもありますし、ある日急に来るので、「そろそろ寿命が来そうだから住み替えるか…」なんて素人に判断することはできません。

なので、居住者が売り時やリフォームのタイミングを判断する際も、基本的にはこの耐用年数に載っとることが多いです。

木造の耐用年数が査定額にもたらす影響

中古の木造住宅を売却する際は、耐用年数とは違い、市場価値が優先されます。

近くに競合物件がない、第一印象が良い、地盤がしっかりしているといった要素があれば、築22年を過ぎていたとしても理論上は高値で売れます。

ただ、法律で22年を一区切りとしている以上、不動産会社や買い手も築年数は意識します。

実際に住宅ローンが組みにくくなるといったデメリットがあるので、やはり築22年を境に木造住宅はかなり売れにくくなります。

年数の経った木造住宅を高値売却するなら、それなりの工夫が必要です。

木造住宅の売却は広告写真と内覧準備を重視しよう

築年数の経った木造物件でも、古さを感じさせない見た目であれば買い手はつきます。

第一印象をアピールする最初のポイントが広告写真です。

ポータルサイトや自社ホームページに物件の広告を掲載するため、事前に業者が家の内外の写真を撮りにやってきます。

彼らは不動産知識豊富ですが写真のプロではないので、写りの良し悪しにはかなり個人差があります。

特に内装の写真は重要なので、日の出ている時間帯を指定する、カーテンをしっかり開ける、整理整頓をしておくなどの準備をしましょう。

写真を良いと思ってもらえば、内覧希望の問い合わせがあります。

このときも、特に第一印象を左右する玄関先や水回りを重点的に掃除しておきましょう。

法改正で建物の耐用年数が今後延びる可能性

現在使われている耐用年数は、昭和期に定められた法律が基となっています。

ここ数年で建築技術や耐震基準が大幅に上がり、以前の耐用年数よりも物件は長持ちするようになりました。

こうした状況を受け、2018年現在、耐用年数を実情に際して延ばす動きがあるようです。

この法改正が実現すれば、中古の木造住宅に対する住宅ローンの融資期間も伸びるので、築古物件も更に売りやすくなります。

あえてこの法改正を待ってみるというのも、一つの手でしょう。

それでも市場の中心は築10年前後!早めに売るのが理想的

ただ、法改正がおこなわれたとしても、築10年前後の物件が最も売れやすい現状に変化はないと考えられます。

建築技術が上がった現在でも、売り出し物件の多くが築10年前後なので、築22年以上の物件は普通に考えて購入を後回しにされます。

もちろんローンの融通がきくようになるのは大きな変化ですが、高値売却を目指すなら早期に売ってしまうのが理想でしょう。

特に、2020年以降の相場減少が予測されている現在はその傾向が強いです。

耐用年数が過ぎた木造住宅はどうすべき?

耐用年数が過ぎた木造住宅の対応

耐用年数が過ぎた木造住宅は、取り扱いに悩むことです。

22年というのは確かに法律で決められた年数で実際の寿命とは異なりますが、築20年を超えればどこかに不具合を感じる頃だろうと思います。

耐用年数を過ぎた木造住宅は、そのまま手を加えず住み続けるのも危険なので、以下の3つの方法のどれかを取るのがおすすめです。

  • リフォーム
  • 建替え
  • 売却

ここからは、3つの方法のうちどれが一番お得なのかを解説します。

全面リフォームは総額1,000万円超のコストがかかる

同じ間取りでそのまま住み続けたいなら、全面リフォームをします。

ただ、全面リフォームをすると総額で1,000万円以上の費用がかかってしまうので注意しましょう。

費用の内訳は以下の通りです。

カーテン、家具等 約100万円
工事費用 約1200万円
リフォーム期間の仮住まい費用 20~30万円
仮住まいとの往復引っ越し費用 約15万円
総額 約1300万円超

全面リフォームをすれば法定の耐用年数を延ばすことができますが、水回りなどの住宅設備は寿命が来てしまうので、結局これらの交換も必要となります。

更にここから長期間住み続けるとなると、いつか耐震改修をおこなわないといけません。

木造住宅やその地域に愛着があるなら話は別ですが、コストや安全面から見るとあまりおすすめできません。

建替えは費用の捻出が難しいのがデメリット

耐用年数を過ぎた木造住宅を建て壊し、そこに新しい家を建てる方法もあります。

建替えでかかる費用は面積によってかなり変化しますが、だいたい2000~3000万円ほどです。

既存の木造住宅解体費用 約200万円
新築工事費 1500~2000万円
その他諸費用 約500万円
新築工事期間中の仮住まい費用 約50万円
仮住まいとの往復引っ越し費用 約15万円
総額 約2000~3000万円

これほどの金額を貯蓄から捻出できれば問題ないですが、ここまでの高額をポンと出せる方はほとんどいません。

住宅ローンを使えば分割での支払いが可能ですが、実質的にはあまりお得になっていないので注意しましょう。

耐用年数を過ぎているとは言え、高額な固定資産である木造住宅を建て壊してしまうのももったいないです。

ハウスクリーニングをしてから売却するのが最もお得!

やはり、新居に引っ越すにしても、木造住宅を売って利益を得てからのほうが絶対的にお得です。

住宅設備もハウスクリーニング業者に依頼しメンテナンスしてもらえば耐用年数を延ばすことができ、築22年超の物件でも売れやすくなります。

ちなみに、ハウスクリーニングの部分別費用は、以下の通りです。

場所 料金相場
浴室 10,000~20,000円
洗面所 6,000~10,000円
トイレ 6,000~13,000円
キッチン 10,000~24,000円
レンジフード 10,000~20,000円

上の箇所をすべて依頼したとしても総額6~8万円で済むので、リフォームよりずっと安上がりです。

ハウスクリーニングは耐用年数を延ばすだけでなく、物件の第一印象を良くして売れやすくする効果もあります。

家の査定の注意点40選!事前に知っておきたいリスクと失敗しない査定方法を徹底解説

費用・コストも売却代金で十分まかなえる!

中古物件を売ったときの費用はハウスクリーニング費だけではなく、以下のようなコストもかかります。

  1. 仲介手数料
  2. 印紙税
  3. 抵当権抹消登記費用
  4. 譲渡所得税
  5. 測量費用
  6. 不用品の処分費用
  7. 各種書類の発行費用

※これらの費用の内容と値引きのコツ、支払い方法についてはこちらをご覧ください!

不動産売却の費用・手数料を一覧で紹介!諸費用の金額相場・計算方法

ただ、これらの費用を全て合わせても総額100万円いくかどうかなので、高値で売却できれば貯金を崩さなくても十分まかなえます。

不動産を高値で売却するコツがこちらに載っているので、売却を希望する方はぜひお読みください!

不動産を高く売る方法とは?高額売却のために必ずやっておきたいポイントと注意点

木造住宅の寿命はメンテナンス次第で延命できる

木造住宅の法定耐用年数は22年となっていますが、木造住宅の寿命は、法的耐用年数とはイコールの関係ではありません。

そもそも、住宅ローンの契約可能年数は最長で35年、また市場には築年数を25年も超過している物件が販売されていたり、賃貸として出回っていることもあります。

また築年数が100年を超える物件に住んでいる方も、少数ながらいらっしゃいます。

つまり、木造建築の寿命は、メンテナンス次第で延命できるということです。

ここでは、木造建築の寿命を延ばすメンテナンスのやり方を解説します。

自分の手で掃除する

自分の手が届く範囲のところ、主にキッチンやお手洗い、浴室などの水回りを中心に清掃していきましょう。

建材に水がしみ込めば、腐食による劣化を招く恐れがあります。

また外周部の清掃も定期的に行いましょう。

特に、雨桶には、落ち葉などが詰まりやすく、排水がままならない状態を作るほか、防水機能に重大な欠陥を作る恐れがあります。

業者に定期的なメンテナンスを依頼する

自分の手が届かない範囲や、破損しているかどうかの判断がつかない場所のメンテナンスはプロに依頼しましょう。

傷が浅ければ、低額の修繕費を支払うだけで済みますが、傷が肥大化してしまうと、相応の費用を支払って、メンテナンスの依頼を出す必要があります。

メンテナンスを実施する場所の目安頻度

最後に、木造建築に見られる設備や建材でメンテナンスが必要な部分を一覧にして紹介します。

メンテナンスを施す場所 メンテナンスを施す箇所・目安
屋根 スレート:7年~10年・吹き替えは30年
ガルバリウム鋼板:10~15年
瓦:10~15年(南バン漆喰部分)
ベランダの防水 10年毎に点検(FRP防水)
クロス 目安10年で張替え
フローリング 半年ごとに点検
※ワックスフリーの場合は必要なし
水栓・パッキン・配管 5年毎に点検
※10~20年で水栓器具本体や配管の交換
キッチン 加熱機器・食器洗浄機:1ヶ月おきにメンテナンス/10~20年以内に交換
本体・扉・天板:半年おきにメンテナンス
洗面化粧台 3~5年おきにメンテナンス
※15年~25年で交換
便器 温水便座: 定期的に清掃
※15年~25年で交換
便器:定期的に清掃
※10年~20年で交換
ユニットバス 定期的に清掃
※10~20年を目安に交換
給湯器 1年毎にメンテナンス
7~15年で交換

古い木造住宅は不動産一括査定サイトを使って売却しよう

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