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家の査定の注意点40選!失敗しないために知っておきたいリスクと対処法

【更新日】2024-02-19
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家の査定の注意点
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今住んでいる家を転勤や住み替えなどを理由に売却する際は、不動産会社に査定依頼を出して、家の価値を数値化してもらうことから始めましょう。

家を売る前に査定を行う理由

家には定価がないので、まず不動産会社に価格の見積もりをしてもらう必要があります。
査定後に出た価値は主に以下のような場面で使用します。

【査定額の使用方法】

  • 売却価格を決めるときの参考価格
  • 担保価値があるかどうかの確認
  • 売却完了後の資産計画など

一部では、「査定前に家の整理整頓をすると評価額が上がる」との話もありますが、実際のところ、家を片付けたところで査定額に直接影響はありません

また売却する家の査定を不動産会社に依頼するときは注意すべき点が多々あるほか、査定に備えて済ませておく準備もあります。

これらの準備や注意点に意識を向けておけば、より速く、より高い価格で家を売却することができます。

この記事では、不動産の査定を依頼する前に実施すべき準備やチェックポイント、査定依頼時のポイント、査定時に伝えた方が良い事項について説明します。

家を売るにはどうすればいい?売却する流れと注意点・失敗しないコツ
この記事の監修
山本健司

ミライアス株式会社 代表取締役 山本健司

宅地建物取引士、2級ファイナンシャル・プランニング技能士。

50年続く不動産会社の3代目として家業に従事。その後、東急リバブルとソニー不動産(現SREホールディングス)で営業成績1位を連続受賞。

不動産相談件数16,000件以上。豊富な経験と知見を活かし、独立してミライアス(株)を創業。顧客の利益を最優先する仕組みとDXを掛け合わせた「スマート仲介」サービスを展開する。著書「初めてでも損をしない 不動産売却のヒケツ(サンルクス出版)」「損しない モメない 実家の不動産相続のヒケツ(サンルクス出版)

ミライアス株式会社(https://miraias.co.jp/)

家の査定の注意点

家の査定の注意点18選!事前に知っておきたいリスクと失敗しない査定方法を徹底解説

家の査定をしてもらう際には、様々なポイントがあります。

以下にそれぞれの注意点を解説するので、査定を頼む前に参考にしてください。

注意点①住宅ローンの残債を確認

「家を査定して売ろう!」と決めた人で、住宅ローンを完済していない人は残高を確認しましょう。

銀行で住宅ローン残高証明書を発行してもらえるので、正確な数字を把握しましょう。

住宅ローンは家を売る際に全額一括返済しなければなりません。

家の目標売却額も住宅ローンの残高から決める必要があるので、必ず査定前に確認しておきましょう。

注意点②必要書類をそろえる

家を査定する前に、売却してもらった際に必要な書類を揃えておきましょう。

そろえる書類

  • 土地の実測図
  • 土地の境界に関する資料
  • 検査済み証
  • 建物の設計図
  • 建築確認申請書

書類をすべて揃えて居ない状態でも売却することは可能です。

不動産会社に査定を依頼した後に書類の有無を確認されるので、持っていないものがあれば伝えておきましょう。

注意点③目標金額と売却時期を設定

家の査定依頼を出す前に、目標金額と売却時期を設定しておきましょう。

売却期間と目標額は査定の依頼をだす際、不動産会社に明確に伝えておく必要があります。

売却期間は最低でも4ヶ月かかることを想定に「この期間までには売りたい!」というものを決めておきましょう。

売却額に関しては、住宅ローンの残債から計算して最低でも住宅ローンの残債以上の金額で売却されることを目標にしましょう。

注意点④家の状態は事前に確認

家の状態や修繕歴を調べておきましょう。

修繕歴は建物の価値を維持する為に行うものなので、買主や不動産会社にとってアピールすることができます。

具体的に修繕をどのようにおこなったかまとめて、不動産会社や買主に提示できるようにしておきましょう。

注意点⑤築年数を把握しておく

家の査定では、築年数が重要視されます。

一戸建ての場合、築年数が経過すればするほど、資産価値は下がっていきます。

築年数が経過するごとに、大きく資産価値が変動するので自分の物件の築年数は把握したうえで査定に出しておきましょう。

一戸建ては築年数が経過すればするほど、資産価値はおおよそ次のように下がっていきます。

築年数 売却相場の割合
5年以下 100%
5~10年 94.9%
10~15年 90.5%
15~20年 83.0%
20~25年 74.6%
25~30年 62.3%
築年数が経過するごとに、大きく資産価値が変動するので自分の物件の築年数は把握したうえで査定に出しておきましょう。

注意点⑥物件の周辺環境を把握しておく

物件の周辺環境は、売却価格に大きな影響を与えます。

学校や駅までのアクセスや治安の良さなどを事前に把握しておくことで、査定額が妥当かどうか判断しやすくなります。

売却価格を高くするのであれば、周辺環境を事前に確認してアピールできるポイントをチェックしておきましょう。

注意点⑦査定額に影響する要素を把握しておく

家を査定してもらう際には、築年数以外にも査定額に影響する要素があります。

査定に響く住宅要素

  • 家の構造
  • 窓から見える景観・日当たり
  • 近隣関係
  • 間取り
  • 水回りの状態
  • 家主の態度

家の構造が違えば耐用年数が異なるので、同じ築年数でも査定額が変わります。

また眺めや日当たりが良いとより高い査定額が出されるなど、直接見て判断できるポイントがあるので覚えておきましょう。

実際に訪問査定をした際に担当者が把握しきれないケースもあるので、アピールできるポイントは伝えると良いです。

家の構造

家の構造は、不動産の査定額に大きな影響を及ぼします。

物件の構造を成す木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などの建築材料や構造は、耐久性や保証の観点から価値を表します。

さらに、構造的な欠陥・瑕疵、例えば基礎のひび割れや構造的な欠陥は、査定額を下げる原因になります。

また、建物のメンテナンス状況や改修の有無も査定に影響を与えます。

窓から見える景観・日当たり

窓から見える景観や日当たりは、物件の快適性と生活の質を大きく左右します。

美しい景観は、購入者を引きつけると同時に、資産価値を引き上げてくれます。

また、良好な日当たりは、冬季の暖房コストの削減や生活環境の向上に寄与し、同じく価値を高めます。これらの要素は査定時に大いに評価されます。

近隣関係

近隣関係も物件価値に影響を与えます。

例えば、静かな環境、騒音問題のない地域、良好なコミュニティ関係は、プラスの価値をもたらす一方、問題を抱える近隣関係は購入希望者を遠ざけ、査定額を下げる可能性があります。

間取り

間取りもまた、物件の使いやすさや快適さを決定する重要な要素です。

広いリビングや、自然光がたくさん入るダイニング、プライバシーが確保されたベッドルームなどは、高評価を得る可能性があります。

また、変則的な間取りや無駄な空間は、生活スペースの効率性を下げ、査定額を低下させる可能性があります。

水回りの状態

キッチン、バスルーム、トイレなどの水回りの状態は、家の全体的な印象と価値に大きな影響を与えます。

清潔で機能的な水回りは、快適な生活空間を提供します。

古くて汚れた水回りや設備の問題は、修繕費用を必要とし、その結果、査定額が下がる可能性があります。

家主の態度

家主の態度も査定に影響を与えます。

開放的かつ協力的な家主は、査定者が必要な情報を提供してくれます。

一方、情報提供をためらう家主は、査定プロセスを遅らせ、時には査定額にマイナスの影響を及ぼす可能性があります。

査定プロセスをスムーズに進めるためには、家主の積極的な参加が必要です。

注意点⑧瑕疵は必ず報告する

売却物件に瑕疵がある際は、必ず報告しなければなりません。

瑕疵とは物件にある欠陥のことで、雨漏りやシロアリ被害、事故物件などが挙げられます。

瑕疵は報告しなければ後に、出費を伴う大きなトラブルになることもあるので、査定額が下がるとしても報告しなければなりません。

中には売る前に検査や改修をしてくれる不動産会社もあるので、瑕疵がある場合には相談してみましょう。

注意点⑨売却に関する権利関係や登記簿の確認をする

売却に際しては、権利関係や登記簿の確認が重要です。

権利関係や登記簿に記載されている情報が正確かどうか、事前に確かめておきましょう。

権利関係などで問題があった場合は、早急に対応して売却活動を進めれるようにしておきましょう。

注意点⑩査定物件のメリット・デメリットを把握しておく

査定をしてもらう前に、物件のメリットとデメリットを把握しておきましょう。

メリット例 デメリット例
建設住宅性能評価 雨漏り・シロアリ・土壌汚染
瑕疵保険に入っている 自殺・殺人・火災などの履歴がある
建物状況調査の結果報告書 近隣環境が悪い
売主は"契約不適合責任"があり、売却後に買主から契約と異なる欠陥部分がみつかった場合、契約不適合責任を負うことになったり契約解除を求められる可能性があります。

物件のデメリットを伝えると売却価格に影響がでるのでは、と考える人もいますが契約不適合責任を言及されると値段の下落より大きな損害を被ることになります。

また家のアピールポイントは査定額を上げるポイントになるので、最初にしっかり伝えておきましょう。

注意点⑪1社にだけ査定を依頼しない

家の査定をしてもらう際は、1社にだけ査定依頼するのはNGです。

家の査定基準は不動産会社ごとに異なっているため、不動産会社が変われば査定価格も変わります。

1社だけでは相場よりも低く査定されることがあるので、できる限り複数社に査定依頼しましょう。

また中には相場から大きく外れた金額を提示してくる会社もあるので、複数の会社に査定依頼すれば大きく金額がずれている会社は分かります。

高額で売れる上、詐欺被害に遭う心配もなくなるので査定依頼は複数社にすることをおすすめします。

注意点⑫地元の不動産市場の動向を理解する

不動産市場は地域ごとに異なります。

物件がある地域の不動産市場の動向を理解することで、適切な価格設定や売却のタイミングを見極めることができます。

売却活動を始める前に、不動産会社の担当者に質問して不明点は解消しておきましょう。

注意点⑬査定額が高すぎる会社は避ける

査定をしてもらった際に、相場よりも査定額が高すぎる会社は避けるようにしましょう。

査定基準は不動産会社ごとに決められていますが、数十万円~数百万円も変わるほどの違いはありません。

中には通常の査定額の2割増しの査定金額を提示してくる会社もありますが、本来の査定ではあり得ません。

査定金額が高いと売却価格も高くなると思ってしまう人もいますが、相場から大きく外れた金額では買い手が見つからないので結果売れません。

売れ残りが続くと買い手が見つからないだけではなく、査定金額よりも価格を下げられることも多いので、高額査定をしてくる会社は危険です。

最終的に損失が大きくなってしまうので、査定額が高すぎる会社は避けましょう。

注意点⑭査定後のアフターサポートが充実している業者を選ぶ

アフターサポートが充実している業者を選ぶと、売却後に困ったことがあっても安心です。

査定後も対応してくれるかどうかは不動産会社によって異なるので、査定時に質問しておきましょう。

税金や手続きに関するアドバイスを受けられる業者は、査定後にも頼りになるのでおすすめです。

注意点⑮事前に物件の相場を調べて置く

査定額が高いか低いかを知るには、まず家の相場(一般的な中古価格)を調べておく必要があります。

相場は以下のような方法で初心者も簡単に調べることが出来ます。

相場価格の調べ方

  • 過去の取引から売却相場を調べる
  • 売り出し中の不動産価格から売却相場を調べる
  • 国土交通省が提供するデータから売却相場を調べる

詳しい調べ方はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください。

注意点⑯査定前のリフォームは不要

査定前にリフォームをして売却価格を上げようと考える人もいるかもしれませんが、基本的には不要です。

リフォームをすると売却価格は上がる傾向にありますが、数十万円~数百万円の資金がかかります。

リフォーム代以上に査定価格が上がるとは限らないため、損をする可能性が高いです。

例えば50万円でリフォームをして、30万円しか査定価格が上がらなければ大きな損失となるので、査定前にリフォームするのは避けておいた方が無難です。

もしリフォームがしたいのであれば、不動産会社に査定してもらった後に相談しましょう。

注意点⑰自分で掃除できるところは掃除しておく

査定前に、自分で掃除できるところはしておきましょう。

部屋の綺麗さは査定価格に影響が出ることもあるので、訪問査定をしてもらう前に綺麗にしておくと良いです。

掃除すべき箇所

  • 玄関
  • リビング
  • 寝室
  • 子供部屋
  • 窓ガラス
  • 照明器具
  • エアコン
  • バルコニー

上記の部分であれば、自力でもかなり綺麗にすることができます。

ただし、自分で掃除をすると、自分の良いようにアレンジしがちですが、すぐ売ることを考えると無駄ですし、それが買い手の好みに合っているかもわかりません。

自分で掃除をするときは、住宅をよりシンプルに、より広く見せるようにしていきましょう。

注意点⑱売れ残りが発生しそうかチェックしておく

査定してもらう際は、売れ残りが発生しそうか確認しておきましょう。

査定してもらった後は売却活動に移りますが、買い手が現れない限り家は売却できません。

家を買う人が少ない時期や、家に興味を持ってもらえない場合は売れ残る可能性があります。

売れ残りが続いてしまうと査定金額から多少価格を下げて売却することになるので、損する可能性もあります。

また本来決めていた売却時期に間に合わないこともあるので、注意が必要です。

売れ残りが発生しそうかどうか、査定時に不動産会社の人に確認しておきましょう。

注意点⑲査定依頼時に不動産会社がどのようなサービスを提供しているか把握する

不動産会社が提供するサービス内容は、会社ごとに異なります。

査定依頼時にどのようなサービスが提供されるかを把握し、自分のニーズに合った業者を選びましょう。

売却活動中や売却後の手続きの際に頼りにできる会社がおすすめです。

注意点⑳査定時に物件の説明が正確であることを確認する

物件の特徴や状態を正確に伝えることで、適切な査定額が出されやすくなります。

査定時には物件のパンフレットや書類を準備して、正確な情報を提出しましょう。

物件書類やパンフレットで、査定時に目に見えない情報が分かることもあります。

注意点㉑担当者が信頼できるかどうか見極める

担当者が信頼できるかどうかをしっかりと見極めることも重要です。

例えばA社とB社の家(戸建て)査定額を比較すると、A社の方が高かったとします。

しかし対応してくれる営業マンの能力も価格には影響するので、査定額が多少違うくらいであれば人柄を見て判断すると良いです。

更に、家が売れるまで営業マンはあなたのパートナーになるので、相性も大切になります。

いろいろと相談した時に、初心者にも分かりやすく答えてくれるか、気配りができて売り主の目線で話をしてくれるかなどもチェックしておきましょう。

注意点㉒査定額に対して根拠が明確であることを確認する

不動産査定は、不動産会社ごとに査定の基準が異なっています。

そのため会社ごとに査定額が異なるので、査定をしてもらった際は担当者に査定額の根拠を説明してもらいましょう。

査定額の根拠を教えてもらえない場合や曖昧ににごされる場合、悪徳業者の可能性が高いので注意が必要です。

注意点㉓査定額=手残りではない

査定額=手残りではないと理解しておきましょう。

査定額通りに家が売れたとしても、そこから仲介手数料や各種諸経費や税金、引っ越し代などが引かれていきます。

売った家の状況によって異なりますが、成約価格の1割ほどはこうしたコストの支払いに消えると思っておいたほうが良いでしょう。

査定額を算出してもらったら、そこから手残りがいくらになるか計算しないと、最終的に目標へ利益が達さず、ムダに大事な家を手放すことになります。

注意点㉔ネット査定の結果だけを信じない

最近はネットで気軽に簡易査定を依頼できるサービスが増えていますが、こうした査定方法を信用しすぎるのもリスクは大きいです。

まず、ネット査定は依頼者が自己申告をした物件の立地や築年数などしか判断材料がありません。

内装にキズのないキレイな家も、傷や凹みが目立ちシロアリ被害に苛まれている家も、立地と築年数が同じなら、同じ査定額が算出されてしまうのです。

家の正確な査定額は、プロに訪問調査してもらうまでは分からないのです。

注意点㉕担当者に希望をはっきり伝える

売主は不動産会社に、希望している条件をはっきり明確に伝えましょう。

伝えておきたい事柄

  • 売る期間
  • 売却額
  • 近隣住民への対処(内緒で売りたいなど)
  • 修繕しない状態でも売りたい
  • ローン完済できる額で売りたい
  • 対面をなるべく少なくしてほしい

具体的に上記のような事柄を先に不動産会社に伝えることによって、無理の無い売却プランを立てることができます。

また、特に希望が定まっていない人でも「なるべく高く売ってください」と伝えておくと良いでしょう。

売る期間

売却期間の明確な設定は、売却計画の重要な部分です。

早く売却したいときや、新居の完成時期などのタイミングに合わせて売却を済ませたい場合、担当者にはっきりとその旨を伝えましょう。

期間を指定することで、担当者はマーケティング戦略を最適化し、期待する期間内に売却を実現する助けになります。

売却額

売却額については、担当者に対する明確なコミュニケーションが不可欠です。

予想価格を知り、市場価格と照らし合わせながら売却価格を把握しましょう。

また、担当者に希望価格を伝えることで、彼らは適切な戦略を立て、最高の取引を引き出す可能性が高まります。

近隣住民への対処(内緒で売りたいなど)

物件の売却を近隣に知られたくない場合は、それを担当者に明確に伝えるべきです。

担当者は、プライバシーを尊重し、売却活動を控えめに行ったり、住民に知られないような方法で広告を出すなどの戦略を立ててくれます。

修繕しない状態でも売りたい

修繕しない状態での売却を希望する場合、担当者にその意向をはっきりと伝えましょう。

そうすれば、担当者は物件の現状を考慮した適正な価格を設定し、そのままの状態でも購入希望者にとって魅力的な物件として映ります。

ローン完済できる額で売りたい

ローンを完済できる金額での売却を希望する場合、その旨を担当者に伝えるべきです。

担当者は、その情報を基に、ローン残高をカバーしつつ、できるだけ高い価格での売却を目指す戦略を立ててくれます。

対面をなるべく少なくしてほしい

売却プロセス中に対面の接触をできるだけ少なくしたいと考える場合、担当者にその希望を伝えましょう。

現代の不動産取引では、電子メール、電話、ビデオ通話などを使って効率的にコミュニケーションが取れます。

このような希望を伝えれば、担当者は対面を避けながら効果的なコミュニケーションが取れます。

注意点㉖査定額と売却価格が異なる場合があることを知っておく

不動産の売却を考える際、物件の査定額と最終的な売却価格が必ずしもイコールの関係になるとは限りません。

査定額は、専門家によって評価されたある時点での物件価値を示すものであり、市場状況や需要、物件の状態などに基づいて決定されます。

しかし、この価格は必ずしも売却価格と一致するわけではありません。

売却価格は、実際の市場での取引価格、つまり購入希望者が物件に対して支払う準備がある価格を表します。

これは購入希望者の個々の価値観や購入動機、さらには競合他物件との比較などによって大きく左右されます。

特に不動産市場が活況を呈しているときや、特定の地域や物件タイプに対する需要が高いときには、売却価格が査定額を上回るケースもあります。

逆に、市場が低迷している場合や、特定の物件に対する需要が低い場合、売却価格は査定額を下回るケースもあります。

そのため、売主としては、市場の動向を見極め、不動産専門家と密接に連携しながら最適な売却戦略を立てることが重要です。

また、売却活動を進める中で、価格交渉の余地を設けることも念頭に置くと良いでしょう。

注意点㉗取引時に検討すべき条件の変更(例:値下げ交渉)があるか確認する

売却時には、値下げ交渉などの条件変更がされることもあります。

取引前に検討すべき条件変更があるかどうかを確認しておき、いくらまで値下げしてもいいのか決めておくことをおすすめします。

値下げできる下限を決めておくことで、売却価格も設定しやすくなります。

注意点㉘売却物件の広告戦略を確認する

売却活動において、不動産会社が出す広告戦略は素早く売れるかどうかに大きくかかわってきます。

不動産会社と相談しながら、効果的な広告戦略を立てましょう。

大手の不動産会社であればノウハウを持っていることが多いので、どのような広告を出すことになるのか質問しておくといいでしょう。

注意点㉙売却手続きのスケジュールや進捗を確認する

売却手続きのスケジュールや進捗は、細かく確認しておきましょう。

不動産会社と連絡を密に取って、適切な対応ができるように準備しておくと良いです。

売却活動は長引くと1年以上かかることもあるので、遅れている場合は対策を練る必要があります。

注意点㉚契約時に手数料や条件が明確に記載されているか確認する

売却時に発生する手数料や条件が、契約書に明確に記載されているかを契約前に確認しておきましょう。

確認して不明瞭な点があれば、不動産会社に質問して解決しておくと良いです。

条件が明記されていない場合、後からトラブルに発展することがあるので気を付けましょう。

注意点㉛売却後の税金や手続きについてのアドバイスが受けられる業者を選ぶ

売却後には、税金やその他手続きが発生します。

売却後の手続きのアドバイスが受けられる業者を選ぶことで、契約後も気軽に質問して手続きを進めることが可能です。

特に税金の手続きなどは初めてやる場合難しいので、連絡が取れる会社はありがたい存在になります。

注意点㉜土地境界線の明確化

戸建て住宅を親から相続し足り、古屋付の土地を売却する方向で話を進めていく方も中にはいらっしゃいます。

そのような住宅を売却する時、住宅の土地と近隣住宅との土地境界線が明確になっているのかどうかの確認を取りましょう。

仮に、土地境界線が明確化されていない状態で売却活動を行うと、相手の資産侵害になるなどの近隣トラブルを招く恐れがあります。

土地境界線は、登記事項証明書から確認が取れ、もし書類が見つからない場合は、法務局又はオンライン郵送で取得できます。

土地の境界トラブルは筆界特定制度を使って解決!

注意点㉝無理に契約を交わす必要はない

一括査定サイトを活用して、売却を検討している住宅の資産価値を査定してもらった後、その結果を基に媒介契約を交わす不動産会社を選ぶわけですが、査定したからといって必ずしも契約を結ばなければならないという決まりはありません。

一括査定サイトなどを利用される方の中には、売却そのものを先延ばしにする考えを持っている方もいます。

売却する意思が固まっていない状態で、住宅を手放すのは愚策です。

担当者に言われるがまま売却しても、理想的な形で済む確率は低い

注意点㉞査定後の交渉が可能な場合があることを理解しておく

査定後でも価格交渉ができることがあります。

適切な価格で売却できるよう、査定後でも価格交渉できるかどうか確認しておきましょう。

ただし、査定価格は不動産会社の査定基準によって計算された金額なので、大幅に変えることは難しい点には注意が必要です。

です。

注意点㉟物件のアピールポイントの明記

住宅の売却を進める前に行う査定では、専門知識を持った担当者が住宅の状態や立地条件などを見て資産価値を算出しています。

しかし、評価額の算出は目視で確認できるものだけが対象になることはありません。

例えば、旧耐震の住宅であっても耐震改修等を行っていることの証明ができる書類を提示することで、評価額がプラスになったり、建物状況調査の結果報告書や、増改築等工事証明書の写しなど、買い手にとってプラスになる要素がプラス評価になることもあります。

アピールポイントになる要素

  • 建物状況調査(インスペクション)の結果報告書
  • 既存住宅に係る建設住宅性能評価書
  • 耐震診断結果報告書
  • 瑕疵担保保険の保険付保証明書
  • 耐震基準適合証明書の写し
  • 住宅耐震改修証明書の写し
  • 固定資産税減額証明書の写し など

注意点㊱買主の資金計画やローン状況を確認する

買主の資金計画やローン状況を把握することで、売却がスムーズに進むかどうかを判断できます。

仮に買主のローン状況が悪いと、ローンの審査に通らず家を売却できないこともありえます。

売却活動を滞りなく進めるためにも、資金計画に問題がないかを確認しておきましょう。

注意点㊲売却活動中のプライバシー保護対策を確認する

売却活動中に、個人情報やプライバシーが保護されるような対策がされているかを確認しましょう。

不動産会社と十分なコミュニケーションを取り、買い手が安心できる環境を整えることが大切です。

不動産を購入する人の中には家を探していることを秘密にしている人も多いので、プライバシー保護対策がなされているかは非常に重要です。

注意点㊳査定後のキャンセルポリシーを確認する

査定後にキャンセルが発生する場合、どのような対応が行われるかを確認しておきましょう。

キャンセルポリシーとは、査定後のキャンセルにおける注意事項です。

万が一査定後にキャンセルされた際に慌てないよう、事前に確認しておくと良いです。

注意点㊴任意売却と強制売却の違いを理解する

戸建て住宅をはじめ、不動産を売却するときの方法は原則として、仲介売却と即日買取の2方法から選択して売却を進めていきます。

加えて、不動産を売却するときは、住宅ローンを完済しておく必要がありますが、売却益でローンが完済できるアンダーローンの状態であっても売却が行えます。

ただし、住宅ローンが未完済、あるいは売却益がローンを下回るオーバーローンの場合は、売却が行えません。

それでも、住宅を売却したいという場合は、ローンを組んでいる金融機関に相談して、任意売却で物件の売却を進めましょう。

任意売却とは、売却後もローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得てから売却する方法です。

売却益が全額、ローンの返済に当てられ、不足分を返済していく方法です。

対して、強制売却とは、強制競売とも呼ばれる方法で、主に住宅ローンの返済が滞ったときに、裁判所の命令に従って物件を売却する方法です。

強制売却の場合、売却額が大幅に下がってしまうことが多いほか、物件を換価して債権を回収します。

注意点㊵訪問査定時には立ち会うこと

物件の正確な資産価値を図る訪問査定を行うときは、現場に立ち会いましょう。

訪問査定は、売却する物件の状態や築年数、間取り、敷地面積、立地周辺の環境など、様々な要素を事細かに確認して評価額を出します。

他の査定方法に比べて、結果が出るまで時間がかかりますが、正確な査定額が提示されます。

この時、訪問査定に立ち会っておけば、売主しか知らない物件の良い点や改修の履歴などを直接伝えることができ、評価額を上昇させるきっかけになります。

遠方にある物件を査定する際も、査定に立ち会っておくことをおすすめします。

家の査定におすすめの一括査定サイト

不動産査定

家の査定を不動産会社に依頼する際、おすすめなサービスが一括査定サイトです。

一括査定サイトはIT企業や複数の不動産会社によって利用されているサービスで、簡単な物件情報を送信すると地域に対応する不動産会社6社以上に一括で査定依頼ができる優れものです。

ちなみに、一括査定サイトは登録される会社の広告料で運営されており、利用料は完全無料です。

一括査定サイトは現在、大小合わせて33サイトほどあり、初めて家を売る方はどれを利用すれば良いかわかりにくいと思います。

そこでここからは、家(一戸建て)の査定で使うのにおすすめのサイトを3つ厳選して紹介していきます!

すまいValue

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サイトの使いやすさ ★★★★
実績 ★★★★★
安全性 ★★★★★
匿名査定 未対応
こんな人におすすめ!
  • とにかく大手に査定依頼したい!
  • 販売実績のあるところと契約したい!
  • 不動産を早く高く売りたい!
  • 情報流出などのトラブルが心配…
口コミ・評判 すまいvalueで大手6社に不動産一括査定!実際に利用した方の評判・口コミ

すまいValueは一般的な一括査定サイトと違い、こちらの超大手6社が運営しています。

  • 三井不動産リアルティ(三井のリハウス)
  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 小田急不動産
  • 野村不動産ソリューションズ(株)
  • 三菱地所ハウスネット

特に三井のリハウス、住友不動産販売、東急リバブルは日本の仲介業者TOP3なので、この3社に一括で査定依頼して比較ができるのは魅力的ですよ。

一括査定サイトの口コミを見ると、「個人情報が流出した」「知らない不動産会社から電話がかかってきた」というネガティブなものが多いですが、すまいValueは大手不動産会社が運営しているので信頼性が高く、利用者の95.5%が「安心感が違う」と回答しています。

また、すまいValue利用者の成約件数が年11万件以上となっており、家を売るまで平均3~6か月かかることを考えると驚異的な実績です。

はじめて家を売る方は、すまいValueをまず利用することをおすすめします。

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HOME4U

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こんな人におすすめ!
  • 紹介実績のあるサイトを使いたい!
  • 大手と地元の中小を比較したい!
  • 名の知れた会社がやってるサイトが良い!
口コミ・評判 HOME4Uの評判は良い?メリットの解説や実際に査定を依頼して使いやすさ・特徴を調査!

HOME4Uは、NTTデータグループによって運営されている信頼性の高いサイトです。

登録業者は全国展開している大手から老舗の地元中小まで優良業者のみ約1,000社を厳選登録しています。

また、プライバシーマーク認定を受けている数少ないサイトであり、個人情報の流出の心配なく利用することができます。

すまいValueは大手のみに査定依頼できるサービスですが、HOME4Uは隠れた地元の優良業者まで視野を広げたいという方におすすめのサイトとなっています。

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  • 1社でも多く不動産会社から査定してもらいたい
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口コミ・評判 おうちクラベル(旧おうちダイレクト)の口コミ・評判は?メリット・デメリットと利用する流れを解説

おうちダイレクトの運営会社は東証プライムに上場をしているSREホールディングスです。

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ライフルホームズ

ライフルホームズ

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口コミ・評判 ライフルホームズの評判・口コミは?不動産売却査定のメリット・デメリットを解説

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不動産査定は匿名でもできる?おすすめの匿名査定サービスと個人情報不要で依頼できる仕組み・注意点

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家査定の良くある失敗事例

家査定は費用もかからないので、大失敗をするというのは想像できない方も多いかと思います。

ただ、査定手続きを家売却の第一歩だと考えると、ここがズレてしまうだけで結果的に高く売れない、売れ残るというケースが増えてきます。

ここからは、実際によくある家査定の失敗事例を紹介していきます。

査定額が相場と比べて高いか低いか分からない

査定額を算出してもらっても、その金額を見ただけで高いか低いかが全く分からないというケースもあります。

そもそも、査定額と相場を分けて考えることが家査定で成功するためには重要です。

相場というのは、立地や築年数を加味して算出される標準的な価格です。

対して査定額は、依頼した業者が「うちならこれくらいで売れる!」という意思で付けた金額になります。

家査定で成功しようと思ったら、相場よりも査定額のほうが高くならなければいけません。

つまり、査定を依頼する前に必ず相場のチェックをしておき、その上で査定額と比較することが重要なのです。

依頼した業者の査定額を100%信じてしまう

査定額は業者のあくまで私見で、実際の成約価格と異なったとしても業者がペナルティを負うことは一切ありません。

中には査定額をプロが算出した絶対的な価格と考える方もいますが、これは間違った認識です。

無責任に査定額を吊り上げて契約をもぎ取ろうとする業者も多数いますから、事前に調べた相場と照らし合わせて、現実的にあり得る査定額かどうかを売主自身が見極める必要があります。

事前に相場を調べず、やみくもに高額査定してくれた業者にとびつくのは非常に危険です。

査定額から手残りを計算しない

査定額通りに家が売れたとしても、そこから仲介手数料や各種税金、引っ越し代などが引かれていきます。

売った家の状況によって異なりますが、成約価格の1割ほどはこうしたコストの支払いに消えると思っておいたほうが良いでしょう。

査定額を算出してもらったら、そこから手残りがいくらになるか計算しないと、最終的に目標へ利益が達さず、ムダに大事な家を手放すことになります。

実物の欠陥を考慮せずネット査定の金額を信じる

最近はネットで気軽に簡易査定を依頼できるサービスが増えていますが、こうした査定方法を信用しすぎるのもリスクは大きいです。

まず、ネット査定は依頼者が自己申告をした物件の立地や築年数などしか判断材料がありません。

内装にキズのないキレイな家も、傷や凹みが目立ちシロアリ被害に苛まれている家も、立地と築年数が同じなら、同じ査定額が算出されてしまうのです。

家の正確な査定額は、プロに訪問調査してもらうまでは分からないのです。

隠れた欠陥・デメリットを査定業者に伝えていない

訪問査定では業者が家の中をじっくりチェックします。

ただ、1~2時間ほど見るだけなので、全ての欠陥をチェックできる保証はありません。

隅の部屋の水漏れなどは、むしろ住んでいる本人のほうが分かっているでしょう。

こうした欠陥を放置していると、引き渡し後に契約不適合責任に問われ、高額な損害賠償を請求されるハメになります。

不動産売却では瑕疵担保責任の理解・対策が必要!トラブルから身を守る方法

ちゃんと業者にデメリットを隠さず伝えておかないと、損をするのは売主自身なのです。

家査定で失敗しないために注意するポイント

たかが査定と甘く見るとリスクが大きいことが分かったのではないでしょうか。

ただ、こうした査定額吊り上げなどのグレーな営業は巧妙化しており、素人では見抜きにくくなっています。

そこでここからは、家査定で悪徳業者につかまらないコツを6つ紹介していきます。

売却における希望を告げる

家の売却を考える際、自分の希望や期待を業者に伝えましょう。

それは、販売価格だけでなく、売却のタイミング、改装の範囲、必要な修復等の詳細についても包括します。

この情報が伝えられることにより、不動産業者はより具体的な査定結果を提供してくれます。

自身の期待が現実的でない場合や、予期しない問題が浮上した場合でも、あらかじめこれらの話し合いを始めることで、適切な解決策を見つけやすくなります。

販売における成功は明確なコミュニケーションから始まるのです。

第3社の視点から見た物件の強み・弱みを訊く

家を所有するものから見た物件の強みと弱みの評価と、不動産業者や専門家の視点から見た物件の強みと弱みの評価は異なります。

特に、不動産業者や専門家からその視点を得ることで、査定価格を最大化するための改善点や隠れたリスクの発見に繋がります。

例えば、地域の地理、周辺環境、建物の現状等の要素は、物件価格に大きな影響を及ぼすため、これらのポイントをよく理解することで、物件の実際の価値を把握し、適切な価格設定や修繕計画立てが行えます。

家を高値で取引するための戦略とその根拠を尋ねる

物件を高値で売却するためには、その戦略と根拠を不動産業者にしっかりと尋ねましょう。

業者は、不動産市場の動向、地域の供給・需要、物件の特性などを基にして戦略を立てていきます。

この戦略がどのように形成され、具体的にどのような手順で実行されるのかを理解することで、市場の状況や物件の評価プロセスについて理解できます。

さらに、この過程を通じて信頼性のある業者を見つけることも可能となり、最終的な売却価格に対する満足度が高められます。

事前に相場のイメージを掴んでおく

査定額が高いか低いかを知るには、まず家の相場(一般的な中古価格)を調べておく必要があります。

相場は以下のような方法で初心者も簡単に調べることが出来ます。

相場価格の調べ方

  1. 過去の取引から売却相場を調べる
  2. 売り出し中の不動産価格から売却相場を調べる
  3. 国土交通省が提供するデータから売却相場を調べる

詳しい調べ方はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却相場はいくら?地域別の価格と初心者でも簡単に相場を調べる方法

相見積もりをする

他社の査定結果を持っていき、価格を交渉することを相見積もりといいます。

手間はかかりますが、これをすることで査定額を自然に上げることができます。

査定額の高い業者に「他社よりも高いのですが、どんな根拠があるのですか?」と聞いてみる際にも結果が手元にあるほうが良いです。

※相見積もりの方法はこちら!

不動産見積もりとは?無料見積もりの方法と見積もり依頼のポイント・注意点

会社の実績や担当者の人柄もチェックする

例えばA社とB社の家(戸建て)査定額を比較すると、A社の方が高かったとします。

ただ、過去の実績を見るとA社の取扱物件はほぼ100%がマンションで、逆にB社は戸建て住宅の仲介実績が高かったとします。

この場合、いくらA社の査定額が高くてもB社と契約したほうが安全でしょう。

また、対応してくれる営業マンの能力も価格には影響します。

更に、家が売れるまで営業マンはあなたのパートナーになるので、相性も大切になります。

いろいろと相談した時に、初心者にも分かりやすく答えてくれるか、気配りができて売り主の目線で話をしてくれるかなどもチェックしておきましょう。

家の査定で注意したいポイントをおさらい

思い出の詰まった家を売却する際は、必ず査定をする必要があります。

しかし、査定業者の言いなり通りにしてしまうと、不利益を被ってしまう可能性があります。

ここでは、家査定の注意点をおさらいしたので、参考にしてください。

家の査定を依頼する際の注意点は?

家の査定を依頼する際は、必ず複数社に査定依頼をして、金額を比較しましょう。

一社だけに依頼をした状況では、査定額が本当に適切な値段かどうか判断することができないためです。

複数社に査定依頼をして市場相場価格と比較することで、適切な査定額かどうか判断することができます。

不動産一括査定サイトおすすめ比較ランキング!不動産売却におすすめの人気16社を厳選紹介【2024年最新】

家の査定はどうやって依頼する?

家を査定する方法は3つあります。「不動産業者に査定依頼をする」・「査定シミュレーションを利用する」・「不動産一括査定サイトを利用する」の3つです。

一番おすすめなのは不動産一括査定サイトです。

一括査定サイトなら一度の査定依頼で複数の不動産業者に査定をしてもらえるので、合い見積もりを簡単に行う事ができます。

不動産査定の方法ガイド!売却査定の種類と流れ・査定額相場の計算方法を解説

家の査定で見られるポイントは?

家の査定で見られるポイントで一番見られるのは次の3つです。

  • 築年数
  • 周辺環境
  • 家の構造

家はマンションよりも築年数が経過すればするほど資産価値の減少が激しいです。

また、家は生活の基盤になるので周辺環境や利便性が査定額に大きな影響を与えます。

間取りは、長方形などの誰しもが使いやすい形であれば、転用がしやすいので査定額が高値になりやすいです。

家の売却相場はいくら?相場の調べ方と築年数・立地の関係を詳しく解説

どんな不動産会社に査定を依頼すべき?

査定額が高いところを基準に、以下の要点を押さえているところを選ぶのがおすすめです。

査定依頼を出す不動産会社の選び方

  • 売却におけるいいところのみならず悪いところ(リスク)の説明もしてくれる
  • 査定結果に対して根拠のある説明ができるところ
  • 売却する物件の取り扱いに長けているところ
  • ユーザー満足度が高いところ
  • 物件のあるエリアに精通しているところ

査定結果は会社によって100%同じということはなく、会社によっては数百万円単位の差額が生まれることもあります。

円満な形で売却を行って行くためにも、査定依頼を出す会社は慎重に選びましょう。

不動産査定業者の選び方とは?依頼する時のポイント・注意点

家査定の仕組みを事前に理解しておこう

上で紹介した「家の査定価格の考え方」を見ると、築年数に応じて割とシステマティックに価格が決められているのがわかります。

ただ、人の心は決して、こうした計算通りにはいかないものです。

賃貸マンションに引っ越した経験のある方はわかるでしょうが、図面上は同じ間取りに見える部屋でも、実際に内見すると感じ方に雲泥の差があるものです。

築古住宅でも、きれいに清掃しておき、なおかつ魅せ方にこだわるだけで、査定額以上で売却できる確率は大きく上がります。

自宅を売る人はだいたい初心者ですが、それは買うほうも一緒です。特別専門的な勉強するよりも、普通の感覚で「自分ならどんな家に住みたいかなあ…」「古くてもこんな家なら魅力的!」と考えて掃除などをしていくほうが、買い手の心を掴めますよ!

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