孤独死があった物件の価格は賃貸か売却かによって下がり幅が異なります。

• 賃貸
• 売却

それぞれに分けて解説していきます。

賃貸

賃貸の場合は物件の価格が大きく下落することはありません。

もちろん価格の下落が0というわけではありませんが、大きな被害を受けるわけでもありません。

しっかりとリフォームをして次に利用する人に対して心理的瑕疵を与えないような部屋作りをすることで負担を少なくすることができます。

売却

価格の下落割合は、孤独死の状態によって影響を受けます。

発見したタイミングによっての価格の変化について解説していきます。

早期発見の場合

孤独死が起きた直後であれば遺体の腐敗が進んでおらず物件には物理的影響がないため下落率も少なく告知義務も発生しない場合もあります。

孤独死が起きて当日やその翌日に発見された場合は事件性もなく、次にその物件を利用する人にも心理的負荷は限りなく少ないと判断されるためです。

発見に時間がかかった場合

孤独死が起きてから発見されるまでに時間がかかってしまった場合は、遺体が腐敗してしまい場合によっては体液などの影響で床や壁にシミ・匂いが付いてしまうことで建物自体に被害を与えてしまいます。

そのため相場価格の80~70％程の価格へ下落してしまいます。

もちろん物件の立地によって価格の下落幅はことなり、人気のエリアであれば孤独死発見に時間がかかった場合でも価格の下落なく次の利用者ン貸し出すことも可能です。

ただし、リフォームや特殊清掃などを負担する必要があるので貸主に対しての負担もあることを忘れないようにする必要があります。

孤独死が起きた場合は、建物部分だけでなくその土地自体の価格が下がってしまう場合もあります。

ここでは以下の3つに分けて考えていきましょう。

• 一般的な場合
• 人気のある土地の場合
• 孤独死が起きてから時間が経過している場合

それぞれを詳しく説明していきます。

一般的な場合

孤独死の起きた建物が建っていた土地の価格は80～90％程度になってしまいます。

物件を取り壊して更地にして孤独死が無かったことにして売却を考える人もいますが、建物を取り壊しても告知義務がなくなるわけではないので誤った認識をしないようにしましょう。

人気のある土地の場合

人気のあるエリアの土地である場合は、孤独死が起きても土地の価格が下落しないケースもあります。

特に、都市部や駅近の土地であれば、孤独死などが起きていても利用したいという人が多く価格が下落しづらく、さらには買い手・借り手も見つけやすいです。

買い手・借り手が見つかりやすいので、孤独死が起きた土地でも価格を下げる必要はありません。

価格を極端に下げてしまうと「よっぽどのことがあったのでは？」と逆に不信感を与えてしまうことになります。

孤独死が起きてから時間が経過している場合

孤独死が起きてから10年が経過した土地であれば、そのエリアの土地と同じ相場で売却・貸出をすることができます。

法的根拠などはありませんが、告知義務もあまりありません。

ただし、借主貸主・売主買主の関係性を良好にするためにも必ず何が起きた土地であるかは伝えるようにした方が吉です。

あとからトラブルに発展して瑕疵が問われてしまうのを防ぐためにも自分が反対の立場であればと考えるようにしましょう。

国土交通省による「宅地建物取引業者による人の市の告知に関するガイドライン」によると原則として「宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなればならない」と定められました。

簡単に言うと。基本的には伝えなければならないということになります。

ただし、告知するかどうかで取引に影響を与えるような事案があった場合は、原則に則り告知をしておくようにしましょう。

例外的に告げなくても良い場合は以下の通りです。

• 自然死・日常生活の中での不慮の死の場合
• 集合住宅の共有部分で発生した場合
• 対象不動産の隣接住戸で発生した場合

それぞれを詳しく見ていきましょう。

自然死・日常生活の中での不慮の死の場合

「賃貸借・売買取引の対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死(転倒事故、誤飲など) 」によって生じた孤独死は例外的に告げなくてもよい場合です。

これらの死は事案発覚から経過期間の定めがないので、このような場合は必ず霜すべて告知をしなくてもよいです。

集合住宅の共有部分で発生した場合

「【賃貸借取引】取引の対象不動産・日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共有部分で発生した特殊清掃等が行われた死が発生し、事案発生(特殊清掃等が行われた場合は発覚)から概ね3年が経過した後」も告げなくてもよい場合の一つです。

ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告げる必要がある場合は必ず告げるようにしましょう。

対象不動産の隣接住戸で発生した場合

「【賃貸借・売買取引】取引の対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の教養部分で発生し、特殊清掃などが行われた死」も例外的に告げなくても良い場合です。

こちらの場合もいずれの場合同様に社会的影響がある場合は告知義務が発生するので注意しましょう。

孤独死が起きたい際は、原則として告知義務が発生します。

告知する際は、事案が起きた際の発生時期、特殊清掃が行われた場合は発覚時期、場所、死因、特殊清掃の有無を告げる必要があります。

すべて告げた方が瑕疵やトラブルに発展しないと勘違いをしてすべてを告げようとしようとする人もいますが、告げる際は以下の2点に注意する必要があります。

• 遺族・故人の名誉への配慮
• 買主・貸主の意向

それぞれを詳しく見ていきましょう。

遺族・故人の名誉への配慮

死因や死亡した時期を告げる必要はあるが、誰が亡くなったか年齢はいくつだったかと言ったような個人を特定するような情報は告知義務外になります。

個人だけでなく、その家族などについても個人情報となり得るものは告げる必要がないので告知をする際は不必要なことまで伝えることのないようにしましょう。

買主・貸主の意向

不動産業者を通しての売買ではなく、個人間で不動産の売買をする際は売主・買主の双方が納得して売買をすることができているかが大切です。

告知をすることで売主・買主の購入意欲に大きな影響を与える場合は特に慎重に判断する必要があります。

不要なトラブルを未然に防ぐためにも買主・借主の意向を事前に十分把握するようにしましょう。

孤独死による物件を高く売るコツは次の4つです。

• 特殊清掃をする
• 遺品整理をする
• 早期に発見できる環境づくり
• 訳あり物件専門の業者に売却する

それぞれを詳しく見ていきましょう。

特殊清掃をする

孤独死があった物件は、早期に発見できれば問題ないですが発見に時間がかかってしまった場合は腐敗が進行してしまい体液などによって建物自体にダメージを与えてしまいます。

腐敗した体液は通常の清掃ではすべて取り除くことが出来ず、専門の業者に依頼する必要があります。

また、独特な臭いが建物にこびりついてしまうので、オゾン装置などを利用した特殊な除菌を行う必要もあります。

遺品整理をする

遺品が散らかっていると建物として利用する際は、建物内を空にした状態で次の所有者に渡す必要があります。

また、利用者の家族・親族などとのトラブルに発展する可能性もあるので、トラブルを防ぐためにも事前に遺品整理を行ってもらうようにしましょう。

早期に発見できる環境づくり

孤独死が起きてしまった物件は建物・土地の価値が低くなってしまう可能性があります。

価値を下げないためには、孤独死などがそもそも起きないような環境を作ることが大切です。

賃貸として貸し出している場合は、定期的に借主に連絡をするなどして常日頃からの良好な関係を気づいておくようにしましょう。

訳あり物件専門の業者に売却する

孤独死などが起きてしまった物件は、どの業者に売却をするかで価格に大きな差があり、そもそも買取をしてもらえないなんてこともあります。

そのため訳あり物件の買取に強い不動産業者に対して買取を依頼することが成功の鍵です。

ここでは、所有する物件で孤独死を発生させないための方法を3つ紹介します。

以下3つの方法のうちいずれかを設けておけば、資産価値を下げずに売却できるうえ、孤独死物件にならずに済みます。

管理会社に入居者の状況を定期的に確認してもらう

物件管理会社に定期的な入居者の状況確認を依頼することは、孤独死予防の一つの手段です。

管理会社が定期的に連絡を取り、その返答状況をもとに健康や安全確認を行うことが可能です。

ただし、これを行う際にはプライバシーの問題が重要となります。

入居者の生活状況について確認することは、その人のプライバシーに関わる行為です。

そのため、入居契約時にその旨を明確に伝え、入居者の同意を得てから行うことが求められます。

また、状況確認の方法や頻度、緊急時の対応プロトコルなども、きちんと合意を得た上で設定することが重要です。

ホームセキュリティへの加入を薦める

ホームセキュリティのサービスに加入することも、孤独死の予防策の1つになります。

これらのサービスには、異常を感知して自動的に通報するセンサーや、定期的にセンターが入居者の安否を確認するものなどがあります。

また、一部のサービスでは、人工知能を使って生活パターンを学習し、異常なパターンを検出した際に通報するものもあります。

しかし、こうしたサービスの利用は費用がかかるため、入居者がそれを受け入れるかどうかは個々の経済状況にも依存します。

また、ホームセキュリティサービスの提案をする際には、そのサービスがどのようにプライバシーを保護するかを確認し、それを明確に伝えることが重要です。

身寄りのない方の入居は断る

物件の所有者や管理者として、身寄りのない人の入居を断るという選択もあります。

孤独死は特に高齢者や身寄りのない人に多く見られます。

そのため、こうしたリスクを避けるために、一部の物件所有者や管理者はこのような方々の入居を制限することを選択することがあります。

しかしこの方法は、倫理的観点や法律的問題を引き起こす可能性があります。

特に、年齢や家族状況を理由に入居を拒否することは、差別に当たるなどとして、訴訟を起こされるケースもあります。

そのため、この選択肢を採用する前には、倫理的な観点と法律的な問題を十分に考慮しましょう。

ここでは、孤独死が起きた物件の資産価値がどのような形になるのかや、疑問に思うことを質問形式で解説して行きます。

孤独死が起きた物件の価値はどうなる？

孤独死が起きた物件は、一般的には価値が下がる傾向にあります。

その理由は、物件に関連するネガティブな情報が、購入希望者や賃借人の心理的な反発を引き起こすからです。

特に日本では、死に対する感じ方や意識が深く根ざしているため、この影響は無視できないものとなります。

しかし、この価値下落は必ずしも全てのケースで起こるわけではなく、物件の位置、建物の状態、周辺環境など、他の要素も考慮されます。

孤独死が起きた物件を売却するときに告知義務は発生する？

物件の売却において、孤独死が起きた事実の告知義務があるかどうかは、法律や地域により異なります。

しかし、日本の不動産取引の慣習においては、販売者は孤独死などの事実を開示する義務があります。

この告知義務は、購入者が重要な判断をする際に必要な情報を得られるようにするためのものです。

開示しなかった場合、契約取消しや損害賠償の請求を受ける可能性があります。

孤独死が起きた物件の価値を高める方法は？

孤独死が起きた物件の価値を高めるためには、まず徹底的な清掃とリノベーションを行うことが重要です。

死後の衛生状態や、それに伴う悪臭、汚れなどを完全に除去し、新たな住人が安心して生活できる環境を整えることで、価値を向上させることが可能です。

さらに、心理的な抵抗感を軽減するために、室内の環境を大幅に変更したり、内装を全面的に改装するなどの工夫も有効です。

孤独死が起きても資産価値が下がらないケースはある？

孤独死が起きても物件の資産価値が下がらないケースもあります。

例えば、物件が都心部や人気のエリアに位置している場合、地価の高さや利便性が価値を保ちます。

また、物件自体が非常に高品質であったり、ユニークな特性を持っている場合も、それが価値を補って余りあることがあります。

そのようなケースでは、適切な対応とリノベーションにより、資産価値の維持ができます。

孤独死が起きた物件に施す特殊清掃の費用相場はいくら？

孤独死が起きた物件の特殊清掃費用は、物件の広さや汚れの程度、必要な作業内容などにより大きく異なります。

相場価格は、数十万円～数百万円が一般的ですが、極端な場合にはそれ以上になるケースもあります。

特殊清掃は、専門的な知識と技術を要するため、プロフェッショナルな業者に依頼することが一般的です。

そのため、見積もりを取る際には、数社から見積もりを取って比較検討することが重要です。

孤独死が起きてしまった物件は一部の人気なエリアを除いて不動産としての価値が下落してしまします。

また、様々なトラブル対応や業者との仲介が必要です。

このような経験を通して物件を手放そうと考える人ももちろんいます。

ただし、孤独死などが起きてしまった物件は価値が下がってしまっているので、高く売るためには、事故物件等の訳あり不動産に強い専門の業者に売却することで高く売却することができます。