不動産を賃貸として貸し出していて、首吊り自殺が起きてしまい収益性が見込めなくなってしまった際の、物件の売却方法について紹介していきます。

事故物件を売却する方法は3つあります。

それぞれを詳しく見ていきましょう

不動産仲介業者を利用する

不動産仲介業者を利用して、事故物件を購入したい人を見つける方法です。

物件の購入希望者がすぐに見つかるかどうかは運しだいですが、通常の不動産であっても仲介業者を利用する場合は3ヶ月～半年ほどの期間が必要です。

事故物件の場合は、購入希望者が少なく半年～1年以上が経過しても購入希望者が見つからない可能性は十分にあります。

ただし、不動産買取と異なり仲介手数料が発生する物の高額で売却をすることが出来ます

スケジュールに余裕のある人の場合は、不動産仲介業者を利用することで、場物件を売却した際に得ることが出来る利益が大きくなる傾向があります。

訳あり物件に強い不動産業者に買取をしてもらう

もう一つの方法は、不動産買取業者に不動産を買い取ってもらう方法です。

不動産買取業者の中には、事故物件の買取に力を入れている訳あり物件専門の買取業者もあります。

不動産買取業者を利用することで、首吊り自殺があった事故物件をすぐに売却することが出来ます。

不動産は持っているだけでも固定資産税などの税金が発生するので、すぐに買取をしてもらい現金を手に入れることが出来るのは大きなメリットです。

ただし、事故物件は相場よりも売却時の価格が低くさらに買取であればより売却価格が低くなります。

不動産買取業者を利用する際は、行動に移す前に何を優先するかを考えておく必要があります。

事故物件を取り壊して更地にして売る

自殺のあった建物を取り壊し、更地として売却する方法は、物件のネガティブなイメージを軽減するのに有効です。

物件を取り壊すことで、自殺が発生した「現場」がなくなるため、買主がその事実に対して感じる心理的抵抗が減少する可能性があります。

これは、物件自体よりも土地の価値を重視する買主にとって魅力的な選択肢になります。

また更地にすることで、土地の活用可能性が広がり、需要が高まる可能性もあります。

ただし、建物を取り壊したとしても、過去の自殺の事実に関する告知義務が完全に消滅するわけではありません。

法的な要件や倫理的な考慮から、過去の事実についての開示が必要な場合があります。法律的なアドバイスを受けることが重要です。

物件での首つり自殺は、不動産市場において特別な影響を及ぼします。

これらの物件は、瑕疵物件と見なされ、通常の物件と比較して、購入者からの関心が低くなることが一般的です。

この現象の背後には、様々な文化的、心理的要因が存在します。

多くの人々は、死や不幸が起こった場所に住むことに対して心理的な抵抗を感じるため、このような物件は市場にある一般物件の売却価格よりも30％から50％程度安い価格でしか売却できないことが多いです。

とはいえ、首つり自殺が発生した物件の売却価格がどれほど下がるかは、一概には言えません。

価格の下落幅は、物件の状態や立地、周辺環境に大きく依存します。

例えば、交通の便が良いエリアや施設が整っている地域の物件は、同じような状況の物件に比べて価格がそれほど下がらない可能性があります。

また、物件が新しいか、修繕が適切に行われているかなど、物件自体の状態も重要な要因です。

さらに、不動産会社によっても査定額が異なることがあります。

査定を行う不動産業者の評価基準や市場に対する理解の深さ、売却戦略などが異なるため、同じ物件でも査定額に幅が出ることが一般的です。

そのため、首つり自殺があった物件を売却しようと考えている場合は、複数の不動産業者に相談し、査定を依頼することが賢明です。

物件の過去に自殺事件があったことは、売主側が買主に対して正確に伝えなければならない情報です。

これは「重要事項説明」の一部として法律で定められています。

告知を適切に行わなかった場合、後日買主から訴訟を起こされるリスクもあります。

売主側としては、自殺があったという事実を開示し、その上で適切な価格設定をすることが重要となります。

そして、可能な限り開示を遅らせるのではなく、早期段階で買主に知らせましょう。

これにより、双方の信頼関係を損なうことなく、スムーズな物件売却が可能となります。

また瑕疵付きの物件を売却するときに、告知義務が発生する理由として以下のものが挙げられます。

瑕疵担保責任・契約不適合責任の対象になるため

不動産取引における売主は、販売物件に隠れた欠陥（瑕疵）がある場合、買主に対する「瑕疵担保責任」を負います。

物件内で自殺があった場合、その事実は法律的に「潜在的瑕疵」に相当します。

もし、売主がこの事実を隠蔽または告知しなかった場合、買主は「契約不適合責任」を主張して、契約の解除や損害賠償を求められます。

これを避けるため、売主は、物件に死亡事故があったことを正確に告知する義務があります。

損害賠償請求を訴訟される可能性があるため

告知義務を怠った場合、売主は損害賠償請求のリスクを背負います。

物件内での自殺事故を告知しなかった場合、買主は精神的苦痛や物件価値の減少による経済的損失を主張し、裁判所に訴訟を起こせます。

これらの訴訟は、売主にとって大きな金銭的損失となります。

また、訴訟の過程で売主の評判も傷つく可能性があるため、告知義務の遵守は必要不可欠です。

過去に起きた自殺が瑕疵にならないケースもある

一方で、自殺があった事実が必ずしも瑕疵とは限らない場合もあります。

例えば、自殺があったことを知っていてもそれを問題視しない買主や、逆に自殺があったことで物件価格が下落し、それを利用したいと考える買主もいます。

また、一定期間が経過した後には、自殺事故の影響が薄れることもあり、その場合は法的な瑕疵とは認められません。

しかし、それでも告知義務はあり、売主は透明性を保つために自殺事故の事実を伝えるべきです。

首吊り自殺があった物件は、同じエリア・同じ条件・同じ大きさの物件と比較すると買取相場は20～50％程になります。

首吊り自殺の状況・不動産の状況によって振り幅に大きな違いあります。

ケース別と振り幅について見ていきましょう。

売却相場の下落が大きいケース

売却相場の下落が大きいケースとしては、一家心中や集団自殺などの精神的に大きな負担のかかる物や、著名人などでニュース等のマスメディアに取り上げられた場合が売却相場の下落が大きいケースに当てはまります。

また、首吊り自殺が起きてから発見されるまでに時間がかかってしまい腐敗臭や体液が不動産に付着してしまった場合です。

建物自体にダメージがある場合は、周囲に広く知れ渡ってしまった場合は下落幅が大きくなります。

売却相場の下落が小さいケース

売却相場の下落が小さいケースは、自殺未遂や自殺を行ってから早期に発見されたため建物自体へのダメージが軽微であった場合です。

周囲の人間も過去に自殺があった事実を知らず、また売却する際の問題も小さい場合であれば、振り幅が小さく売却価格の下落も小さいです。

また、建物自体を取り壊し更地として売却する際も売却時の振り幅が小さくなります。

首吊り自殺があった事故物件を高く売るためのポイントについて紹介していきます。

• 不動産一括査定サイトで合い見積もりをする
• 物件を解体して土地として売却する
• 時間が経過してから売却する

それぞれを詳しく見ていきましょう。

不動産一括査定サイトで合い見積もりをする

首吊り自殺などの訳あり物件の場合は、不動産仲介・不動産買取どちらの方法で売却する場合であっても、どの不動産会社に依頼するかを決めるのが重要です。

合い見積もりをして一番利益が大きくなる不動産会社に依頼をするようにしましょう。

不動産会社1件1件に査定を依頼することも出来ますが、物件の情報を何度も入力する必要があるので、多くの労力が発生してしまいます。

不動産一括査定サイトを利用すれば、一度の申請で複数の不動産会社に査定依頼を出すことが出来ます。

一括査定をすることで、最も利益の大きくなる不動産会社を見つけ出すことが出来ます。

物件を解体して土地として売却する

首吊り自殺によって建築物自体に大きなダメージがある場合は、建築物を解体して土地として売却することで物件のマイナス的な要素が薄まり、売却時の振り幅が小さくなります。

ただし、更地にしても首吊り自殺があった事実は購入希望者に告知する義務がなくなるわけではありません。

告知義務は果たした上で、売却をするようにしましょう。

物件の解体にはコストがかかるため、物件付で売却・土地として売却を天秤にかけたうえで売却方法を選択するようにしましょう。

時間が経過してから売却する

平成13年の東京地裁に仙台市のワンルームマンションの判例では「本件貸室は大都市の単身者用アパートの一室であることから。本件事件は2年程度を過ぎると瑕疵と評せなくなり、他に賃貸するにあたり告知義務はない」と判決が出ています。

時が経過して事件を知る人や事故の状況が希薄化しているかどうかが大きな判断基準になります。

事故・事件の事実が希薄かされるまで時間経過を待ってから売却することで、不動産の下落振り幅が小さくなり、高額で売却することが出来ます。

首吊り自殺の様な精神的・肉体的に大きな影響のある出来事が発生した物件を売却する際は、買主に対し売主がその事実を伝える瑕疵担保責任があります。

事故物件である旨を告知せずに売却をすると、後日その事実を知った買主から契約の白紙や損害賠償を求める訴訟を起こされる可能性があります。

売却をする際は、その状況に関わらず必ず告知義務を果たすようにしましょう。

口頭での告知はもちろんの事、売買契約書に必ずその事実を記載して後日トラブルになった際に、告知義務を果たした担保にするようにしましょう。

首吊り自殺があった物件を売却する際によくある質問について紹介していきます。

首吊り自殺があった物件は売却できる？

首吊り自殺があった物件でも売却は可能です。

ただし、不動産仲介を利用する場合は中々購入希望者を見つけられず長期間かかる可能性が高いです。

訳あり物件の買取に力を入れている不動産会社も多くあるので、すぐに売却をしたい場合は不動産一括査定サイトを利用して、買取業者に売却するようにしましょう。

告知義務はいつなくなる？

原則として告知義務がなくなることはありません。

平成29年東京地裁の判例をみても12年間に起きた事件であっても告知義務があると判決が出ています。

事件・事故の状況によって瑕疵となるかどうか判断が異なるため、事実の告知は継続して行っていく必要があります。

首吊り自殺があった物件は不動産買取・不動産仲介どちらを利用するべき？

状況によってどちらを利用するべきかが異なります。

首吊り自殺があった物件を早く売却したい場合は不動産買取業者、少しでも高額でかつスケジュールに余裕のある場合は不動産仲介業者に依頼をするようにしましょう。

首吊り自殺があった物件の売却相場は購入価格の20~50%です。

物件の状況や自殺が発見された状況によって振り幅が大きく5,000万円で購入した物件であっても最悪の場合は1,000万円程の価格になってしまいます。

売却時の価格が大きく下がってしまいますが、告知義務をしっかりとする必要があります。

告知義務に違反をすると最悪の場合契約の解消や損害倍書などを求められてしまいます。

高額売却をするためには、スケジュールに余裕を持たせ不動産仲介業者に依頼をする方法です。