実は、事故物件の明確な定義はありません。

一般的には以下のような被害・状況に陥った建物の事を差して事故物件と言います。。

• 殺人
• 自殺
• 孤独死
• 床下浸水
• 火災
• 地震による倒壊

心理的・物理的に快適に住み続けることに支障がある物件を総称して事故物件と呼んでいます。

どのような状況なら事故物件になるのか、事故物件とならない状況はどんな状況なのかを紹介していきます。

事故物件になるかどうかの判断は、不動産の利用者が精神的・肉体的に負担なく快適に過ごすことができるかどうかです。

それでは詳しく見ていきましょう。

建物自体に被害が無い場合

何らかの事件・事故に見合われた場合でも不動産自体に被害が発生しない場合があります。

しかしこのような場合も事故物件として扱われます。

例えば殺人事件が起きた不動産は、建物自体に損傷が無くても、その不動産を利用する際は通常の不動産よりも心理的な圧迫があります。

また、新興宗教施設や暴力団事務所が近くにある場合も、直接的な被害がなくても快適な住居環境を維持することが出来ないので、事故物件として扱われます。

法定基準を満たしていない場合

購入した不動産が建築基準・制限に違反している場合は事故物件には当てはまりません。

外から見ればもちろん何の問題もありませんが、以下の基準を満たしていなければ不動産を販売・仲介した業者に責任問題が発生します。

• 接道義務
• 建蔽率
• 容積率

法廷基準を満たしていない物件は耐震偽造などが無い限り住むリスクはないので事故物件ではなく欠陥住宅として扱われます。

欠陥が確認できた段階で速やかに管理会社・仲介会社に連絡をしましょう。

事故物件を売る際は通常の物件と異なりどんな問題があったのかを告知する義務があります。

告知義務を果たさない場合は、責任問題を問われてしまう可能性もあるので、必ず告知義務を果たすようにしましょう。

売買契約書に事故内容を明記する

どんな事故があったのかを口頭で伝えるだけでは告知義務を果たしたとは言えません。

必ず賃貸契約書・売買契約書の備考欄に明記した上で、説明責任を果たした上で契約をするようにしましょう。

契約書に記載がない場合は、後日相手から「告知がなかった」と言われて賠償金を支払うことになってしまう可能性もあります。

事故物件の告知義務は5年間

事故物件は被害にあった日から起算して5年間は告知する義務があります。

例えば、現在築40年の物件を売却した際に「38年前に台風被害にあっていたことを隠して売られた！」と訴えられることはありません。

しかし、事故があってから5年間は欠陥・事故を報告しなければなりません。

これは事故物件など、途中に所有者が変わった場合も同感です。

物件を相続する場合も所有者は注意するようにしましょう。

更地にしても責任追及される可能性がある

事故物件は買い手がなかなか見つからず売ることが難しいです。

しかし、不動産として所有しているだけで固定資産税などの税がかかります。

そのため物件を壊し一度更地にすることで買い手が集まり売却できるのではと考える人が多くいます。

確かに事故物件よりは売却をしやすくなりますが、この場合でも事故の内容によっては報告しないとペナルティが発生する可能性があります。

自殺者・殺人事件と言ったような重度な心理的結果の場合やインフラに不備がある場合は、しっかりと事故があった旨を告知するようにしましょう。

事故物件のあるような物件は、そのエリアの不動産の価格と比較して2～3割減で売却価格が推移します。

ただ、アクセスが良い・面積が裕などの大きなメリットがある場合は欠陥が合っても銃武右の売却価格が減少する幅を小さくすることが出来ます。

築年数が長くなるほど経年劣化の影響で販売価格はますます減少していくので売りに出すタイミングを見計らうことも重要です。

そもそも事故物件は通常の物件よりも高値で売れることはありません。

ただ、売主の努力次第では通常の物件相場と限りなく近い金額で売却することが可能です。

ここからは、事故物件を高く売るコツを分かりやすく紹介していきます。

以下の3つのコツをしっかりと押さえることで売却時の価格を高くすることが可能です。

• 欠陥を改善する
• 第一印象をアップする
• 一括査定サイトを利用する

①欠陥を改善する

フローリングのキズなどは、売却前にリフォームをして改善するのが理想です。

事故物件の事故の理由によってはリフォームをすることで普通の住宅と同じような状況に改善することが可能です。

ただし、最近はリフォームを引き渡し後に行うケースも多く、売主の都合でリフォームをリスクもついてきます。

特に、買主のこだわりが強く、壁紙やデザインを自分好みにリフォームをする目的で購入を考えている人の場合は、リフォームをすることで売却価格が高くなってしまい買い手が離れてしまうこともあるので、買い手に合わせた臨機応変な対応を取るようにしましょう。

②第一印象をアップする

欠陥のある住宅とない住宅なら、ない住宅を選ぶことはまず間違いないでしょう。

ただ、沢山の物件を見ていく中で「理由は分からないけどとにかく惹かれた」という物件が見つかることもあります。

質の良い物件が、必ず霜人気を集める訳ではありません。

欠陥住宅を高く売るには、とにかく清掃や整理整頓を行い、第一印象を高めるのが効果的です。

③一括査定サイトを利用する

不動産を高く売る際は、どの不動産会社に買取・仲介をしてもらうかによって売却の価格が異なります。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、合い見積もりをして一番高額な金額で買取をしてくれる不動産業者を見つけることが出来ます。

しかし、複数の不動産会社に依頼をする際は物件情報を何度も入力したり、電話で同じことを何度も聞かれてしまい非常に多くの労力がかかってしまいます。

そこで、不動産一括査定サイトを利用することで一度の申請で複数の不動産会社　Ⅱ査定依頼を出すことが出来ます。

事故物件を買い取り希望の不動産会社から査定金額が届くので、届いた金額を見比べることで、どの不動産会社が高額な金額で買取をしてくれるのかがすぐに分かります。

事故物件を売る際によくある質問について紹介していきます。

通用の物件よりも売却する際に様々な制限や注意事項があるので事故物件を売却する際はトラブルに発展しないように事前の下調べが非常に重要です。

荷物や家具を置いたまま売却する事は可能ですか？

荷物や家具を置いたまま売却できるかどうかは売却・仲介で利用する不動産会社によって異なります。

荷物などの整理が難しい場合は、すべて負担してくれる不動産会社もあるので、不動産会社選びを慎重に行うことで、荷物や家具の撤去をする必要なく売却することが出来ます。

ただし手数料などが加算されるケースが多いので自分でやるか業者に任せるかは慎重に判断する必要があります。

事故物件を売る際は買取・仲介どっちがおすすめ？

物件を高く売却したい場合は、不動産仲介を利用することで不動産買取よりも高額な値段で売却することが出来ます。

ただし、不動産仲介の場合は買い手が見つからない限り売却する事が出来ないため、不動産買取よりも売却までにかかる時間が長くかかる傾向があります。

事故物件を早く現金化したい場合は不動産仲介ではなく不動産買取を利用するようにしましょう。

どちらがおすすめかは、その人の置かれている立ち位置により異なるので一概にいうことは出来ません。

最短で不動産を売る方法は？

最短で不動産を売る方法は事故物件などの買取に強い不動産会社に買取をしてもらうことです。

中には、即日対応をしてくれる不動産会社もあり長くても3日以内に売却を完了し売却価格の入金を確認することが可能です。

ただし、不動産買取の場合は事故物件＋買取のため相場よりもかなり値段が低い可能性もあるのでえ、今すぐにでも現金が必要な状況以外では慎重に売却をするようにしましょう。

そのため、売り手もスケジュールに余裕を持たせて「売れるまで、とにかく粘る」という意識を持って取り組むことが必要になります。

もちろん、ただ期間を延ばせば良いというわけではなく、不動産業者と二人三脚で販売活動を継続して行う必要があります。

両手仲介を狙い、わざと売却までの期間を延ばしているような業者を利用してしまうと、売却はスムーズにいかなくなってしまいます。

利用する業者選びは慎重に行うようにしましょう。