REITとは、「Real Estate Investment Trust」の頭文字を取った略称で、直訳で不動産投資信託を指します。

REITは、アメリカ生まれの金融商品につき、日本では「J-REIT」とも呼ばれています。

またREITの特徴をまとめると以下のようになります。

REITも不動産投資型クラウドファンディング同様、1口1万円～小額投資が始められるうえ、物件の管理・運用を運営会社に任せられるため、投資経験・知識がない初心者でも始めやすい側面を持っています。

さらにREITは、3種類の購入方法を持っています。

ここから、購入方法を1つずつ解説します。

個別銘柄

証券会社が取り扱っている個別銘柄を購入して、資産運用を行う方法です。

現在約60近くのJ-REITが証券取引所に上場しており、証券会社を介して商品の売買が行えます。

1口あたりの金額は、銘柄によってバラつきがあります。

1口1万円～始められるものもあれば、数十万円から取引しているものまであります。

J-REIT ETF

J-REIT ETFとは、東証REIT指数や日経平均株価指数の指数が商品価格に連動する仕組みを持った上場投資信託です。

REIT ETFに当時すると、東京証券取引所に上場中の上場不動産投資信託に一括で投資を行うのと同じ効果が得られます。

購入費用は、数千～数万円単位と、個別銘柄で購入するよりも安く済みますが、別途信託手数料がかかります。

J-REIT ファンド

J-REIT ファンドは、J-REITを対象にした投資信託です。

投資家から資金を募った資金を元手に、証券会社に勤めるファンドマネージャーがその資金を元手に投資を行って発生した利益を投資家に分配する方法を取ります。

当然、投資信託商品である以上、J-REIT ETF同様、信託手数料がかかります。

ここでは、REITを利用するメリットを3つ紹介します。

物件の管理・運用を会社側に任せられる

REITもまた、不動産投資型クラウドファンディング同様、物件の管理・運用を会社側にお願いするので、多額な初期費用や経営に関する知識・経験がなくても気軽に始められます。

一度投資を行えば、投資家が物件経営や管理に関与する必要がなく、運用期間中に発生した利益を会社側から受け取るだけで済みます。

投資初心者や物件の管理・運用が手間に感じる方にJ-REITはおすすめの方法です。

投資先の幅が広い

REITでは、戸建て住宅やマンション・アパートなどの住居用不動産ファンドの他に、ホテル・旅館、オフィス、物流施設、ヘルスケア・病院などの不動産ファンドの取り扱いも行っています。

REITには、単一用途に特化した「単一特化型」と、複数物用途に分散して投資が行える「複数型・統合型」の2パターンか存在します。

それぞれの特徴を理解して、投資におけるリスクを分散させたり、収益性の観点から自分好みのファンドが選べます。

高い流動性を持っている

不動産投資には、少額から当時が行えるREIT と不動産投資型クラウドファンディング、戸建て住宅やマンションなどの不動産を賃貸化して収益を得る現物不動産の2つがあります。

後者の場合、買い手や借用人が現れるまで、数ヶ月単位の日数を要します。

しかし、前者のREITは市場で投資証券の売買ができるので、換金性が非常に優れている側面を持っています。

ここでは、REITを利用するデメリットを3つ紹介します。

投資先が選べない

REITは、投資信託商品である以上、不動産の選定から運用まで、すべて会社側の人間が行ってくれます。

一見メリットのように捉えられますが、投資家は自分が投資する不動産の具体的していができません。

不動産の所有ができない

REITは、現物不動産投資とは異なり、物件を購入して投資を行う形式をとっていないため、投資先の物件を所有しているわけじゃありません。

そのため、現物不動産投資の運用で見込める節税効果が得られません。

元本割れリスクや価格変動リスク

REITも不動産投資型クラウドファンディング同様、元本割れリスクや価格変動リスクを背負っています。

設定されている利回りや元本に100の保証がかけられているわけじゃないため、もし損失をこうむれば、元本割れ、資産喪失を招く可能性が高いです。

いくら、投資のプロが運営を担っているとはいえ、需給の関係や経済情勢、自然災害などの影響まで予想するのは不可能です。

そのため、一概に資産が必ずしもプラスになることはありません。

ここでは、不動産投資型クラウドファンディングとREITの相違点を解説します。

市場規模

まずは、市場規模の違いです。

不動産投資型クラウドファンディングは、国内市場規模にして数千万円～数百億円単位の希望を有しつつ、年々市場を増加させている傾向にあります。

一方、REITは、国内市場全体の時価総額だけで約10兆円規模を誇っています。

分配頻度・利回り

3つ目は、利益発生時の分配頻度と利回りにおける違いです。

不動産投資型クラウドファンディングの場合、取り扱う不動産の運営機関に応じて、年1～2回、多くても3～4回のファンドが大半を占めています。

利回りも2～8%と、運営する会社によって利回りが大きく異なります。

対して、REITの分配金頻度は年1～2回、利回りも3～5%とクラウドファンディングに比べて低く設定されています。

発生する税金に対する対応策の幅

4つは、投資を行うことで発生する税金の対応策幅に違いがあります。

不動産クラウドファンディングの場合、見込める節税効果がほとんどありません。

現物不動産投資とは異なり、収益が発生しても雑所得という枠組みで税処理が施されます。

対してREITは金融商品という扱いを受けているため、申告分離課税を選択すれば、税率が約20%となります。

さらに配当所得として数えられるため、他の株式投資で損失が出ても、REITで得た利益分で相殺ができます。

ここでは、不動産クラウドファンディングとREITの共通点を2つ紹介します。

不動産の運用・管理が不要

共通点の1つ目は、投資先の運用と管理を会社側に任せられることです。

どちらの方法も投資ファンドの運用・管理を会社に委託する形式をとっているので、経営に関する知識や経験がなくても投資が行える側面を持っています。

加えて、投資家は資金を投じるか否かを判断するだけで、分配金が口座に振り込まれる仕組みも同じです。

少額から市資産運用ができる

2つ目の共通点は、少額から投資が始められることです。

投資額は、ファンドや運営会社によって異なりますが、いずれも1口1万円～不動産投資が始められる特徴を持っています。

加えて、一度に多額な資金を用意する手間も必要ないので、だれでも気軽に始められます。

REITを介した不動産投資は、以下の特徴や考えを持った方にお勧めの投資方法です。

ここから、1つずつ解説していきます。

少額の投資から行いたい

REITも不動産投資型クラウドファンディング同様、1口1万円から不動産投資が行えます。

出資金最低額は、運営会社やファンドによって、金額が変化しますが、最低ラインは必ず1万円スタートなので、多額な資金を用意することなく、資産運用を今からでも始めたい方におすすめです。

運用・管理に手間をかけたくない方

2点目は、物件の管理・運用に時間をかけたくない方です。

現物不動産投資とは違い、物件を所有するわけじゃないため、投資家が不動産の運用・管理に関与する必要性がありません。

そのため、本職に支障をきたすことなく、資産運用を行っていきたい方におすすめです。

多種多様な不動産に分散投資したい方

REITでは、戸建て住宅やマンション・アパートなどの住居用不動産の投資ファンド以外にも、旅館・ホテル、オフィス、病院などの企業用不動産への投資が行えます。

分散投資を行って、リスク軽減や損失相殺を図っていきたい方におすすめです。

ここまで、不動産クラウドファンディングとREITの違いと共通点、REITの特徴を解説してきました。

どちらも少額から不動産投資が始められるうえ、物件の管理・運用をプロに委託可能という共通点を持っていることから、資産運用初心者におすすめの方法として捉えられます。

しかし、投資である以上、資産がブラスになる時があればマイナスになるときもあります。

気軽に始められるとはいえ、それぞれの特徴やメリット・デメリット、相違点を理解したうえで自分に合った運用方法を選んでから、資産運用を始めましょう。