ローンの残った分譲マンションも売れる？売却の流れ・注意点を解説

結論から言うと、ローンが残った分譲マンションでもそのまま売ることはできます。

というより、むしろ多くの人がローンの残ったまま中古物件を売りに出しています。

ローンは30年などの長期間で組みますが、中古物件は築10~15年が最も多く売り出されているので、ローンが残っているのは自然とも言えます。

「途中で売ったら銀行に怒られるんじゃないの？」と思う人もいるでしょうが、昔から日本企業は持家を買った人に転勤を言い渡す傾向にあります。

これは、持家を買ったら安定した生活を維持しようとするので、急な辞令を出しても転職されにくいという狙いがあります。

金融機関もこれを分かっているので、契約期間半ばで売ることになっても柔軟に対応してくれるのです。

ローンの残る分譲マンションは売れるのか悩む人が多いですが、中古物件の売却はむしろローンが残っているまま行うのが普通です。

ローンが残ったまま売り出すことはできますが、引き渡しは完済した状態でおこなう必要があるので注意しましょう。

住宅ローンは物件を担保にして借りますが、この担保は抵当権とも言われます。

返済期限以内にローンが完済されなかった場合、金融機関は抵当権を発動し、家を強制的に差し押さえて競売にかけることができます。

この抵当権は住宅ローンを完済した後に取り外し可能になります。ちなみに売買で権利者が移る場合は、取り外しが必須です。

ローンが残った分譲マンションを売る際は査定が必須となります。「この価格で売れれば、貯蓄を切り崩してローンを完済できる」という予測が立てられるからです。逆に査定額が残債に満たない場合は、売却をやめておいた方が無難です。

ローンの残る分譲マンションとローンが無い物件では、手順が少し異なります。

ここからは、ローンの残る物件を売る際はどんな手順を踏めばよいか、わかりやすく解説していきます。

ちなみに、ローンの残る分譲マンションの売る流れを簡単にまとめると、以下のようになります。

1. 相場調査
2. 不動産会社選び
3. 媒介契約
4. 管理会社へ連絡
5. 販売活動
6. 売買契約
7. 銀行へ連絡
8. 決済・引き渡し

➝分譲マンション売却の流れと賢いスケジュールの組み方

【①相場調査】まずはローン完済の目星をつける

ローンの残るマンションは完済して引き渡すのが前提ですが、不動産には定価がないので自分で相場を調べなければいけません。

売却価格の相場を調べるには、こちらの3つのサイトを利用するのがおすすめです。

• 総合サイトの売出し物件情報を調査する
• マンション専用サイトに掲載されている相場情報をチェックする
• 国土交通省「土地総合情報システム」を使う

サイトを使って売却価格の予測を立てたら、ローン残高と照らし合わせて、売って返せるかどうか計算してみましょう。

※相場の調べ方については、こちらに詳しくまとめています。

→分譲マンションの売却相場を知りたい！専門家が使っている3つの方法を紹介

【②不動産会社選び】複数社の査定額を比較

相場がつかめたら、実際に不動産会社へ査定を依頼します。

「相場を調べる前に不動産会社に査定してもらうほうが楽じゃない？」と思うでしょうが、不動産屋の中には査定額を高く吊り上げ、契約をもぎ取ろうとする悪徳業者も存在します。

不動産会社のおこなう無料査定は法的根拠のない各社の私見なので、算出方法が違っていたり、金額がバラバラだったりしても構わないのです。

そのため、いくら査定額が高くても、それが物件の立地、面積、築年数から見て「常識の範囲内か」を考える必要があります。

検査・保証サービスの比較も忘れずに

業者選びは、査定額の高さだけを参考にしてはいけません。

査定額と同じくらい重要なのが、保証・検査サービスです。

中古の分譲マンションは、住む人が気付かないうちにどこかしら欠陥が出てしまうものです。

不動産会社の中には売る前に検査をおこなってくれるところがあるので、こうした業者と契約するのがおすすめです。

検査でOKが出れば、安心して売れるだけでなく、プロから優良物件のお墨付きをもらえるので買主から選ばれやすくなります。

一括査定サイトを使うのがおすすめ

最も手っ取り早く査定依頼できるのが一括査定サイトのサービスを活用する方法です。

査定したい物件の簡単な情報を記入・送信すれば、最大6社以上の対応業者に査定を依頼することができます。

サイトの詳しい利用方法はこちらにまとめてあるので、ぜひ参考にしてください。

→不動産一括査定サイト33社を比較！2018年おすすめランキング

【③媒介契約】専任媒介契約がおすすめ

契約する業者が決定したら、媒介契約を結びます。

これは、不動産の広告作成や販売営業を業者に依頼する代わりに、成約時に売り上げの一部を仲介手数料として支払うことを約束するものです。

この媒介契約には3種類の方法があり、それぞれ契約内容が異なります。

基本的には、専属媒介契約がおすすめです。一般媒介契約は複数社と契約できるのが魅力ですが、仲介手数料を支払うのは成約した1社だけなので、契約した会社は営業コストをかけにくいです。

広告作成などの販売にかかる費用は、不動産会社の自腹になります。そのため、仲介手数料をもらえないと会社は赤字になってしまうのです。

一方、専任媒介契約なら、成約すれば仲介手数料がもらえるのは決まっていますし、頑張って売った分だけ収益が高くなるので、業者のモチベーションも高いです。

ただ、分譲マンションの最上階角部屋やデザイナーズマンションなどは一般媒介契約のほうが高く売れることもあります。

一般媒介と専任媒介の違いは、こちらに詳しくまとめています。

→不動産売却時の専任媒介と一般媒介の違いをわかりやすく解説

【④管理会社へ連絡】売る報告は早目にやっておこう

分譲マンションのオーナーは管理組合に所属しています。部屋を売る際はこの組合を抜ける連絡をしなければいけません。

ではどこに連絡するかですが、ほとんどの場合、マンション管理会社が窓口になっています。こちらに「組合員の資格喪失届」を提出して、退会をおこないます。

その他にも、管理規約などの重要資料を、管理組合からもらう必要があります。退会時の規約などもそれぞれ違う内容な可能性もあるので、早目に確認しておきましょう。

【⑤販売活動】掃除をして内覧に備える

契約が済めば、いよいよ販売活動が始まります。

広告作成や他店への営業は仲介業者がおこない、売主は報告を待つ形となります。

ただ、その間売主はボーっとしているのではなく、やるべきことがあります。

それは、部屋の掃除・整理整頓です。「そんなこと？」と思うかもしれませんが、分譲マンションを高く早く売るためには非常に重要な作業です。

査定額は築年数や立地などである程度決まってしまいますが、買主は素人なので部屋の第一印象が良ければ多少古い部屋でも心を動かされます。

部屋を清掃する際は、「生活感を消す」ことを意識しましょう。いくら中古といえ、買い手は新生活の期待をしながら新居を選んでいます。

売主は、広告写真を見て膨らんだ期待を裏切ることのないように、積極的に部屋を綺麗をしていきましょう。

特に、キッチンや洗面所などの水回りは、水垢などの汚れが目立ちやすいので重点的に掃除していきましょう。

【⑥売買契約】値引き交渉に注意！

内覧で気に入ってもらったら、その後、売買契約を結びます。

売買契約では、売主と買主の他にどちらか一方の仲介業者に同席してもらい、契約事項の確認を行います。

それ自体に問題はないのですが、この時に買主が値下げを要求してくることがあります。

こちらからしたら腹立たしいですが、不動産売買は中古物件に高額のお金を支払ってくれる買主がどうしても優位となります。

過去の事例を見てみると、査定額の最大1割程度までは下げることが多いです。ただ、あまりに値下げ幅が大きいとせっかく売り出した意味がなくなるので、「これ以上の値下げはダメ」という限界を自分の中で作っておくようにしましょう。

【⑦銀行へ連絡】一括返済手数料を確認しよう

売買契約が済むと、引き渡し日をいつにするか決定します。

これが決まれば、ローンを借りている金融機関へ一括返済の申し込みをします。

この時、必ず確認しておきたいのが一括返済手数料です。一括返済は残高をそのまま返済するのではなく、残高に加えて一括返済手数料も合わせて支払う必要があります。

※詳しくは後述します。

手数料は返済期間によっても変わる可能性があるので、必ず事前に確認しましょう。

【⑧決済・引き渡し】代金の支払い・ローン返済・引き渡しは1日でおこなう

最後に、税金・手数料の決済、住宅ローンの返済、物件の引き渡しを1日でおこないます。

決済は、ローンを借りている金融機関の一室で1～2時間程度でおこなわれます。当日の詳しい流れは、このようになっています。

1. 本人確認と書類の確認
2. ローン融資を買い手がおこなう
3. 税金などの精算
4. 売り手から買い手へ領収書の発行
5. 仲介手数料の支払い
6. 司法書士への報酬支払い
7. 売り手のローン返済手続き
8. 抵当権の抹消登記完了
9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

詳しくはこちらの記事にまとめています。合わせてご覧ください。

一括返済はローンの返済方法の中でもイレギュラーな方法なので、事前に銀行に連絡をして一括返済の申し込みをする必要があります。

銀行に連絡したほうが良いのは、査定後と売買契約後の2回です。

それぞれ、どんなことを伝えればよいのかを解説していきます。

【査定後】銀行に契約条件と一括返済手数料を確認する

査定結果が出てローンを完済できそうだったら、不動産会社に契約する前にローンを借りている銀行へ連絡をします。

この時に確かめるべきなのは、まず契約条件です。

本当に契約途中で売っても良いのか、まず確認をしましょう。

最初に確認しておくことで、安心して売れるだけでなくいざという時の選択肢が広がります。

もし分譲マンションを売りに出しても、売れ残ってしまうことがあります。この時、不動産会社から「一旦、賃貸経営をしてから売るのはどうですか？」と提案されることもあります。

ただ、住宅ローンの中でも「マイホームローン」など、契約者が住んでいることが前提となる商品を使っていると賃貸経営ができない可能性もあります。

事前に契約内容を確認しておけば、土壇場でミスをすることがなくなります。

一括返済手数料は必ずチェックをしよう

ローンを一括返済する場合は、残高に加えて一括返済手数料を支払わないといけません。

一括返済手数料は銀行の公式サイトを見れば簡単にいくらかわかります。

【主要銀行住宅ローンの一括返済にかかる手数料】

ただ、返済期間が残り少なかったり、残高がかなり多めだったりすると、手数料が変わってくる可能性もあります。

そのため、なるべく早く手数料がいくらになるのか確認をしておくことをおすすめします。

【売買契約後】決済日がいつになったか報告する

2回目の銀行への連絡は、売買契約後です。

売買契約を結ぶと、その約1.5ヶ月後に決済・引き渡しをおこないます。

期間が離れていますが、契約時に引き渡し日を決めるので、この1.5ヶ月の間に銀行へ日時を連絡しましょう。

なぜ銀行への連絡が必要かというと、基本的に決済・引き渡しはその銀行の一室を借りておこなうようになるからです。

ローンの一括返済では多額のお金が必要になります。そんな大金を持って歩くとリスクが大きいので、持ち歩かず、すぐに返済ができるように銀行内でおこなうことが多いです。

決済・引き渡しはだいたい銀行の営業日の午前中におこなわれることが多いです。忙しい時間帯なので、早めに連絡しておいたほうが向こうとしても安心でしょう。

契約途中で急に売ると報告したら銀行に怒られないの？

ローンを30年で組んだからといって、期間中に売ることになっても銀行に怒られることはありません。

特に日本では、持ち家を購入した人に転勤を言い渡すことが多いです。

「家を建てたということは安定した生活を望んでいるにローンの返済も必要。だから転勤を言い渡してもリスクを冒して転職せず、ずっと会社にいるだろう」という発想です。

ただ中には、今まで住んでいる家を売り、家族で賃貸マンションに引っ越す人も多いです。

銀行もその辺はわかっているので、途中で売る報告を受けても怒りはしません。安心しましょう。

分譲マンションを売却して、その代金で残債を完済するはずが、思うように売れず住宅ローンが返せないケースもあります。

引き渡し前にはローンを完済しなければいけませんが、こちら2つの方法で対処をすることも可能です。

• 不足した分を貯蓄(自己資金)から補う
• 少額ローンを借りて不足分を補う

それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

引き渡し前に完済できればお金の出処はどこからでも良い

住宅ローンは家を担保にして借りますが、だからといって物件を売ったお金でしか返済できないということではありません。

分譲マンションを売ったお金を全て手元に残しておき、貯金から全て返済資金を出したって良いのです。

売却価格がローンの残債に満たなくても、貯蓄を含めて完済ができれば問題なく引き渡すことができます。ただ、決済の手続き方法が若干変わるので、必ず事前に業者へ共有しておきましょう。

完済できなくても少額ローンを借りて補える

ただ、査定額が十分な価格だったとしても、実際に売ってみたら思い通りの価格が付かなかったということもあります。

本来なら、売却価格を使っても一括完済できないなら契約は不成立ですが、住宅ローンの中にはつなぎ融資という少額の費用を補填する目的で借りられる商品があり、これを使って契約を成立させることができます。

つなぎ融資は毎月分割払いで返済していくので、余裕を持って返していくことができます。

あまりに残債と売却価格に開きが出てしまうと、つなぎ融資の返済もその分重くなり本末転倒なので、その点は十分に気をつけましょう。

住み替え目的ならローン返済を後回しできる

住み替え目的で分譲マンションを売ったのに完済出来なかった…。

そんな時には住み替えローンという商品が使えます。

商品の内容は上記と同じですが、返済を住み替え先が売られる時まで後回しできるというのが大きなメリットです。

不動産売買はかかるお金が大きいので、つなぎ融資と言えど返済負担が思いことが多いです。

また、住宅ローン返済の他にも新居購入、引っ越し、税金の納付など様々な作業を売却価格からまかなう必要があるので、売却後すぐにつなぎ融資負担に当てる余裕はほぼありません。

住み替えローンなら次の売却まで後回しに出来るので、返済金をまた売却代金から補うことができます。

分譲マンションを査定してもらった段階で、いくら頑張ってもローンが支払えないのなら、売りに出すのをやめるしかありません。

ただ、ローンの返済期限を過ぎ、このままだと差し押さえられてしまうという状況なら、自分主導で売却するのも有効です。これを任意売却と言います。

任意売却をする際は、まず専門の任意売却業者に相談にいきます。普通の不動産会社だと任意売却に対応していないことも多いので注意しましょう。

相談をすると、業者は金融機関に担保物件を売っても良いか許可をもらいます。

許可が取れれば、通常の不動産売却と同じフローで物件を仲介売却してもらうようになります。

住宅ローンが返済できないと裁判所から差し押さえ勧告が来ますが、これを放っておくと、ある日物件を差し押さえられ、強制的に競売にかけられます。

差し押さえは白昼堂々差し押さえられるので精神的なダメージが大きいですし、価格も安くなってしまいます。

任意売却なら通常の仲介売却と近い値段で売れますし、成約の暁には引っ越し代として100万円程度の報酬をもらえることもあります。

ただ、任意売却は成約まで時間がかかりますし、キャリアの浅い業者に依頼して失敗されると取り返しがつかなくなる可能性もあります。特に業者選びは慎重におこないましょう！