ローンの残るマンションを売却できるのか？という質問を良く受けますが、結論から言うと売却自体は可能です。

ただし、マンションの売却代金がローン残債を上回る場合と下回る場合が存在し、それぞれ売れる条件が異なるということを抑えておく必要があります。

ここからは、パターン別の売れる条件を紹介していきます。

売却代金がローン残債を上回るケース

売却代金がローン残債を上回る場合、引き渡し時に受け取った売却代金でローンを完済し、抵当権抹消登記によって設定されている抵当権を取り外して引き渡しをおこないます。

この場合は特に問題なく、マンションの売却が可能です。

売却代金がローン残債を下回るケース

ローン残債が2,000万円なのに売却して1,500万円にしかならなかったというように、売却代金が残債を下回るケースもあります。

この時は、自己資金の有無によって更に2つのパターンへと分かれます。

売却代金+自己資金でローン残債を処理できるケース

そもそもローンの残るマンションを売る際は、売却代金でローンを完済しなければならないという決まりはありません。

売却代金が足りなくても、自身の貯蓄から不足分を補填できるのであれば何の問題もないのです。

ただ、引っ越し・新居購入を伴う売却の場合、予想外に自己資金を支払ってしまうことで全ての計画が台無しになる恐れもあるので注意が必要です。

売却代金+自己資金でローン残債を処理できないケース

マンションの売却代金が残債に届かず、加えて自己資金を合わせても完済できない場合、売買は原則不成立となってしまいます。

ただ、不動産会社もいくらで売れればローンを完済できるかは把握しているので、売買契約の段階でようやく売買不成立に気付くというよりも、最初から完済できる価格で売り出すので、買い手が全くつかないケースのほうが多くなります。

住み替えの場合は住み替えローンを利用し、残ってしまったローンを新居のローンに組み込むことで、完済した扱いにすることもできます。

ただ、あまりに高額の住宅ローンを組み込むと後々の負担が大きくなるだけなので、実施の際は注意が必要です。

ローンの残るマンションとローンが無い物件では、手順が少し異なります。

ここからは、ローンの残る物件を売る際はどんな手順を踏めばよいか、わかりやすく解説していきます。

ちなみに、ローンの残るマンションの売る流れを簡単にまとめると、以下のようになります。

1. 相場調査
2. 不動産会社選び
3. 媒介契約
4. 管理会社へ連絡
5. 販売活動
6. 売買契約
7. 銀行へ連絡
8. 決済・引き渡し

➝マンション売却の流れと賢いスケジュールの組み方

【①相場調査】ローン完済の目星をつける

ローンの残るマンションは完済して引き渡すのが前提ですが、不動産には定価がないので自分で相場を調べなければいけません。

売却価格の相場を調べるには、こちらの3つのサイトを利用するのがおすすめです。

• 総合サイトの売出し物件情報を調査する
• マンション専用サイトに掲載されている相場情報をチェックする
• 国土交通省「土地総合情報システム」を使う

サイトを使って売却価格の予測を立てたら、ローン残高と照らし合わせて、売って返せるかどうか計算してみましょう。

※相場の調べ方については、こちらに詳しくまとめています。

→マンションの売却相場を知りたい！専門家が使っている3つの方法を紹介

【②不動産会社選び】複数社の査定額を比較

相場がつかめたら、実際に不動産会社へ査定を依頼します。

「相場を調べる前に不動産会社に査定してもらうほうが楽じゃない？」と思うでしょうが、不動産屋の中には査定額を高く吊り上げ、契約をもぎ取ろうとする悪徳業者も存在します。

不動産会社のおこなう無料査定は法的根拠のない各社の私見なので、算出方法が違っていたり、金額がバラバラだったりしても構わないのです。

そのため、いくら査定額が高くても、それが物件の立地、面積、築年数から見て「常識の範囲内か」を考える必要があります。

検査・保証サービスの比較も忘れずに

業者選びは、査定額の高さだけを参考にしてはいけません。

査定額と同じくらい重要なのが、保証・検査サービスです。

中古のマンションは、住む人が気付かないうちにどこかしら欠陥が出てしまうものです。

不動産会社の中には売る前に検査をおこなってくれるところがあるので、こうした業者と契約するのがおすすめです。

検査でOKが出れば、安心して売れるだけでなく、プロから優良物件のお墨付きをもらえるので買主から選ばれやすくなります。

一括査定サイトを使うのがおすすめ

最も手っ取り早く査定依頼できるのが一括査定サイトのサービスを活用する方法です。

査定したい物件の簡単な情報を記入・送信すれば、最大6社以上の対応業者に査定を依頼することができます。

サイトの詳しい利用方法はこちらにまとめてあるので、ぜひ参考にしてください。

→不動産一括査定サイト33社を比較！2018年おすすめランキング

【③媒介契約】専任媒介契約がおすすめ

契約する業者が決定したら、媒介契約を結びます。

これは、不動産の広告作成や販売営業を業者に依頼する代わりに、成約時に売り上げの一部を仲介手数料として支払うことを約束するものです。

この媒介契約には3種類の方法があり、それぞれ契約内容が異なります。

基本的には、専属媒介契約がおすすめです。一般媒介契約は複数社と契約できるのが魅力ですが、仲介手数料を支払うのは成約した1社だけなので、契約した会社は営業コストをかけにくいです。

広告作成などの販売にかかる費用は、不動産会社の自腹になります。そのため、仲介手数料をもらえないと会社は赤字になってしまうのです。

一方、専任媒介契約なら、成約すれば仲介手数料がもらえるのは決まっていますし、頑張って売った分だけ収益が高くなるので、業者のモチベーションも高いです。

ただ、マンションの最上階角部屋やデザイナーズマンションなどは一般媒介契約のほうが高く売れることもあります。

一般媒介と専任媒介の違いは、こちらに詳しくまとめています。

→不動産売却時の専任媒介と一般媒介の違いをわかりやすく解説

【④管理会社へ連絡】売る報告は早目にやっておこう

マンションのオーナーは管理組合に所属しています。部屋を売る際はこの組合を抜ける連絡をしなければいけません。

ではどこに連絡するかですが、ほとんどの場合、マンション管理会社が窓口になっています。こちらに「組合員の資格喪失届」を提出して、退会をおこないます。

その他にも、管理規約などの重要資料を、管理組合からもらう必要があります。退会時の規約などもそれぞれ違う内容な可能性もあるので、早目に確認しておきましょう。

【⑤販売活動】掃除をして内覧に備える

契約が済めば、いよいよ販売活動が始まります。

広告作成や他店への営業は仲介業者がおこない、売主は報告を待つ形となります。

ただ、その間売主はボーっとしているのではなく、やるべきことがあります。

それは、部屋の掃除・整理整頓です。「そんなこと？」と思うかもしれませんが、マンションを高く早く売るためには非常に重要な作業です。

査定額は築年数や立地などである程度決まってしまいますが、買主は素人なので部屋の第一印象が良ければ多少古い部屋でも心を動かされます。

部屋を清掃する際は、「生活感を消す」ことを意識しましょう。いくら中古といえ、買い手は新生活の期待をしながら新居を選んでいます。

売主は、広告写真を見て膨らんだ期待を裏切ることのないように、積極的に部屋を綺麗をしていきましょう。

特に、キッチンや洗面所などの水回りは、水垢などの汚れが目立ちやすいので重点的に掃除していきましょう。

【⑥売買契約】値引き交渉に注意！

内覧で気に入ってもらったら、その後、売買契約を結びます。

売買契約では、売主と買主の他にどちらか一方の仲介業者に同席してもらい、契約事項の確認を行います。

それ自体に問題はないのですが、この時に買主が値下げを要求してくることがあります。

こちらからしたら腹立たしいですが、不動産売買は中古物件に高額のお金を支払ってくれる買主がどうしても優位となります。

過去の事例を見てみると、査定額の最大1割程度までは下げることが多いです。ただ、あまりに値下げ幅が大きいとせっかく売り出した意味がなくなるので、「これ以上の値下げはダメ」という限界を自分の中で作っておくようにしましょう。

【⑦銀行へ連絡】一括返済手数料を確認しよう

売買契約が済むと、引き渡し日をいつにするか決定します。

これが決まれば、ローンを借りている金融機関へ一括返済の申し込みをします。

この時、必ず確認しておきたいのが一括返済手数料です。一括返済は残高をそのまま返済するのではなく、残高に加えて一括返済手数料も合わせて支払う必要があります。

※詳しくは後述します。

手数料は返済期間によっても変わる可能性があるので、必ず事前に確認しましょう。

【⑧決済・引き渡し】代金の支払い・ローン返済・引き渡しは1日でおこなう

最後に、税金・手数料の決済、住宅ローンの返済、物件の引き渡しを1日でおこないます。

決済は、ローンを借りている金融機関の一室で1～2時間程度でおこなわれます。当日の詳しい流れは、このようになっています。

1. 本人確認と書類の確認
2. ローン融資を買い手がおこなう
3. 税金などの精算
4. 売り手から買い手へ領収書の発行
5. 仲介手数料の支払い
6. 司法書士への報酬支払い
7. 売り手のローン返済手続き
8. 抵当権の抹消登記完了
9. 鍵や重要事項説明書などの引き渡し

詳しくはこちらの記事にまとめています。合わせてご覧ください。

ローンの残るマンション売却は、不動産会社との連絡・手続きの他に金融機関との連絡も進めていかないといけないのが難点です。

また、売却価格の見込みを間違えると、ローンが残る上にマンションが戻ってこないという最悪のケースになりかねません。

ここからは、売却時の失敗を防ぐために注意してほしい3つのポイントを解説していきます。

①マンションのローン残高確認する

マンションの売却価格がローン残高を下回る時は、基本的に取引が成立しません。

そのため、まずはローン残高を知った上で査定額を比較し、完済できそうか見極める必要があります。

マンションのローン残高は、契約時に金融機関から送られた返済予定表を見ればわかります。

ただ、若干の変更・修正が途中であったかも知れないので、直接金融機関へ問い合わせたほうが無難です。

この時、本人確認のために登録している引き落とし口座の番号などを聞かれるので、通帳やメモをしっかり準備しておきましょう。

②銀行に事前確認をする

ローンの残るマンションを売る際は、銀行へ連絡する必要があります。

銀行連絡で確認しておきたい内容は、以下の3点です。

• 現在のローン残高
• 一括返済手数料
• 抵当権抹消登記の申請

住宅ローンを30年で組んでも、その間に会社から転勤を命じられれば行かざるを得ません。

銀行もその辺は理解しているので、返済途中で売っても怒りはしません。

ただ、上記3点の確認の他に「途中で事情があり、売ることになりました」などの断りを事前に入れたほうが、円滑に事が進んでいきますよ。

③マンション売却にかかる税金・費用を把握しておく

ローン残高が2000万円、査定額が2500万円だったからといって、確実に完済可能といれるでしょうか？

答えはNOです。なぜなら、売却にかかる様々な税金・費用・手数料の存在を忘れているからです。

その他にも、住替えの際には引っ越し費用などがかかってきます。マンションの売却価格にもよりますが、総額100万円は確実に超えるでしょう。

ローンの残るマンションを売る際は、ローン残高+各種税金・費用を査定額で払いきれるかのチェックが必要です。

※マンション売却にかかる費用・税金の計算方法はこちらにまとめています。

→ローンの残るマンションを売る際の注意点を解説！返済中に売却したい方必見

④税金優遇制度を利用してマンション売却の手残りを増やす

マンションの売却代金で住宅ローン残債を完済する場合、売主の手残りを増やす意識も大切です。

2,000万円で売れて500万円引かれるのと、1,900万円で売れて300万円引かれるのでは、後者のほうが利益は大きくなるためです。

マンション売却で税金が発生した際に利用できる課税の軽減措置としては、3000万円特別控除が最も一般的です。

居住の用に供しているマンションなら最大3000万円まで控除できるので、ほとんどの場合で税金を0にすることができます。

一方、売却損が出た場合も他の所得と損益通算をして、減税をすることができます。

これにより、例えばオーバーローンが500万円、給与所得が1000万円の場合、1000万円から500万円を控除することができます。

ローンの残るマンションは、残債よりも高く売ることが大前提となります。

しかし、単に不動産会社へ依頼をすれば高く売ってくれるほど、マンション売却は甘くありません。

ローンの残るマンションを高く売るために抑えておきたいポイントを紹介します。

→マンションを高く売る全知識！3割増で売却するためのポイント11選

地域の特色やターゲット層を把握する

どんな中古マンションの需要が大きいかは、地域によって大きく変わります。

近くに小学校・中学校が多いエリアなら、子供部屋のあるファミリー向けマンションが人気を集めるでしょう。

中には、マンションの設備や周辺の商業施設の有無よりも、治安の良さや学校の評判を重視する方も多いでしょう。

このように、エリアが変われば人気のマンションも変わってきます。

逆に言えば、ターゲットを設定して、彼らに購入してもらうようなPRはないか考えることが大切です。

内覧対策を徹底的におこなう

高く売ろうとしてマンションを割高に設定した場合、やはり購入希望者の数は減少してしまいます。

それでも売却を成立させるには、掃除・整理整頓といった内覧対策を徹底的におこない、第一印象をアップさせることが不可欠です。

特にトイレや浴槽、キッチンなどの水回りは第一印象に大きく関わるので、時にはハウスクリーニング業者に依頼するなどして、力を入れて清掃しましょう。

その他、内覧前日～当日には以下のことを意識する必要があります。

• 最小限のものしか置かない
• 採光を見直す
• 家事のしやすさなど女性目線で対応する
• 質問ははぐらかさず丁寧に回答する
• エピソードを交えて住みやすさをPRする

ホームインスペクション(住宅診断)を実施する

ホームインスペクションとは、ホームインスペクター(住宅診断士)と呼ばれる人が住宅の状態を見極めた上で、アドバイスや結果をもらうサービスです。

どこの修繕が必要なのか、修繕費用はいくらなのかが分かるだけでなく、何の欠陥もない場合は安全なマンションというお墨付きをもらえるので、売却しやすくなります。

以前は知名度の低かったホームインスペクションも近年はだんだん一般化しており、依頼することで大きなメリットが見込めます。

ローンの残るマンションを売る際は、通常のマンション売却とは異なる注意点があります。

ここからは、ローン残債のあるマンションを売る際の注意点を解説していきます。

ダブルローンになってしまう時は条件を満たしている必要がある

住宅ローンの借入を検討する際に注意したいのが、1世帯あたりで複数の住宅ローンを組む、ダブルローン状態です。

この状態では住宅ローン審査に通りにくいので回避する必要がありますが、親族が居住する目的の場合やセカンドハウス用の物件でローンを組む場合はダブルローンが認められるケースがあります。

また、今のマンションを売却譲渡する前に新居のローンを組む場合も一時的にダブルローン状態になりますが、この場合は金融機関も“一時的なもの”と理解しているため、審査に大きな悪影響を及ぼす訳ではありません。

ただ、一時的だとしてもローンの返済は増加するので、それを支払い切れる収入があるかどうかは審査で厳しくチェックされます。

ダブルローンは基本的にNGですが、どうしてもその状態になってしまう場合は条件をクリアできているかどうかをチェックしましょう。

売却費用は完璧に把握しておいたほうが良い

マンションの売却代金+自己資金でローンを完済できるかギリギリの場合、支払う費用次第では完済できないケースも出てきます。

ローンの残るマンションを売るかどうかは査定価格を参考にして決めるので、この段階で費用・税金がいくらかかるのかを理解した上で、トータルで完済できるかどうかを判断していく必要があります。

面倒な作業ではありますが、ここを疎かにしてしまうと最終的に売買不成立となる可能性が出てきてしまいます。

不動産会社選びは徹底的におこなう

ローンの残るマンションを売る際は、完済してなお余裕があるくらい高く売るのが理想です。

この時、売主がいくら「高く売るぞ！」と意気込んでも、実際の販売活動の9割は仲介業者がおこなうので、業者選びを疎かにしてしまったら高く売れる可能性は低いです。

まずは不動産一括査定サイトを用いて複数社の査定額を比較し、その上で実績や保障・検査などもチェックした上で最適な業者をえらびましょう。

マンションの売却代金でローンを返済できれば何の問題もないですが、問題なのが売却代金+自己資金でローンを完済できないケースです。

こうなると引き渡しができないので、残りを友人や家族に借りたり、少額を借り入れたりして決済に間に合わせるしかありません。

それでも返済ができない時は、一旦ローン保証会社が肩代わりをして完済をし、引き渡した後ローン保証会社に対して返済を続けていきます。

住宅ローンはマンションを担保にして借りるものですが、マンション売却後は無担保ローンを保証会社に返済していくことになります。

住み替えローンを利用する

あなたが住み替え目的でマンションを売る際は、住み替えローンを使ってオーバーローンを解消することができます。

通常、住宅ローンは新居を購入する際に借りて資金の元手としますが、住み替えローンは新居購入費+旧居の返済できなかった残債をまとめて借りることができます。

例えば、3000万円の残債があるのにマンションが2000万円でしか売れなかった場合、住み替えローンを使って残りの1000万円を新居の住宅ローンに組み込むことができます。

これによって旧居のローンは完済扱いになるので、問題なく引き渡しが可能になります。

ローン金額を設定する

オーバーローン時は、何も売却代金を全て返済にあてて、残りを住み替えローンでまとめるわけではありません。

どういうことかというと、例えば上のように3000万円の残債があるマンションが2000万円でしか売れなかったとします。しかし、直近に1000万円を使う予定があるので、全てを返済にあてることが出来ません。

この時、2000万円のうち1000万円を返済にあて、残りの3000万円を住み替えローンに回すことが出来るのです。

自分の資金計画に合わせて返済額を変えられるので便利ですが、無計画に住み替えローンに回し過ぎるのはおすすめしません。

住宅ローンは長期返済を見込んで借りるため、返済途中に子どもの進学や入院など、急な高額出費が起こる可能性が高いです。

この時に住み替えローンに回し過ぎていると、返済額が高額になり自分の首を絞めることになるので注意が必要です。

マンションを査定してもらった段階で、いくら頑張ってもローンが支払えないのなら、売りに出すのをやめるしかありません。

ただ、ローンの返済期限を過ぎ、このままだと差し押さえられてしまうという状況なら、自分主導で売却するのも有効です。これを任意売却と言います。

任意売却をする際は、まず専門の任意売却業者に相談にいきます。普通の不動産会社だと任意売却に対応していないことも多いので注意しましょう。

相談をすると、業者は金融機関に担保物件を売っても良いか許可をもらいます。

許可が取れれば、通常の不動産売却と同じフローで物件を仲介売却してもらうようになります。

住宅ローンが返済できないと裁判所から差し押さえ勧告が来ますが、これを放っておくと、ある日物件を差し押さえられ、強制的に競売にかけられます。

差し押さえは白昼堂々差し押さえられるので精神的なダメージが大きいですし、価格も安くなってしまいます。

任意売却なら通常の仲介売却と近い値段で売れますし、成約の暁には引っ越し代として100万円程度の報酬をもらえることもあります。

ただ、任意売却は成約まで時間がかかりますし、キャリアの浅い業者に依頼して失敗されると取り返しがつかなくなる可能性もあります。特に業者選びは慎重におこないましょう！