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マンション買取の注意点とは?損するリスクと失敗しないためのポイント

【更新日】2024-01-12
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離婚や転勤、住み替えなどで今のマンションが不要になった時、まず浮かぶのが売るという選択肢です。

マンションを売る方法には仲介売却業者買取という2種類があり、それぞれ金額の相場や成約までの平均期間、かかる費用が異なります。

ここからは、マンションの買取と売却、それぞれのメリット・デメリットを解説していきます!

マンション買取業者おすすめランキング!マンション買取大手の買取再販戸数や保証を比較・業者の選び方も解説

マンション買取の注意点11選

所有するマンションを仲介売却ではなく、業者との交渉をもって売買契約を締結させる買取を行うとき、気を付けることが多々あります。

ここでは、マンション買取を業者依頼する時の注意点を1つずつ紹介します。

買取価格が相場の6~8割

マンションを手放すとき、買取を選択した場合、その時の売値は仲介売却を選択したときの価格よりも安く見積もられることが多いです。

買取価格の相場価格は、仲介売却を選択したときの売却相場価格の6~8割の価格で取引されるケースが多いです。

また築年数が古かったり、内装や設備に難があるリフォーム案件の物件の価格は、6~5割未満で取引されることもあります。

買取価格が安い理由として挙げられるのが、在庫を抱えてしまうリスクがあるためです。

買い取り業者の多くは、物件を安く仕入れて、それを買い手が付きやすいようにリフォームやリノベーションを行って物件価値を高めるのが本業です。

しかし、バリューアップを図っても、エリア需要が低かったり、利便性に難があるなど、様々な問題を抱えていれば、いつまでも買い手がつかず、多くの在庫を抱えてしまいます。

業者としても極力在庫を抱えたくないという本音があるため、仲介売却時の価格よりも安くしているのです。

マンションの買取相場は市場価格の何割?相場の調べ方と価格の決まり方・高値で買取を依頼するコツ

価格交渉がやりにくい

買取は、仲介売却と違って価格交渉がしにくい側面を持っています。

買取は物件取引に長けたプロを相手に売買を行います。

知識が乏しい素人が、プロ相手に交渉を行うのは不利という理由から、たいていの場合、業者が提示した言い値での取引になります。

ローン残債の確認が必要

マンションの買取を業者依頼する前に、所有するマンションに残っているローンの残債額をチェックしましょう。

もし完済していれば、そのまま業者買取を行うことができますが、ローンが残っている場合は要注意です。

理由は、抵当権が付与されているからです。

抵当権とは、債務者がローン返済を滞った場合、所有している物件を取り上げてローン返済に割り当てることができる権利です。

抵当権の所有権は、融資している金融機関が持っており、この権利を外さない限り、売買が難しいです。

しかし、物件売却を行うと同時に抵当権を抹消、つまり一括返済ができる許容範囲内であれば、業者買取が可能です。

返済の可否は、残債額の把握買取査定の結果の2点を得ることで確認が取れます。

事前に価格相場の把握が必要

マンションを手放すとき、買取を選択する場合でも、市場に出回っている仲介売却待ちの物件相場額のリサーチを行いましょう。

実際に買取価格は業者依頼してみないことには、把握が難しく、素人の目利きでは算出できません。

しかし、仲介売却を利用して買い手を待っている物件にかけられた価格なら、不動産会社の公式サイトやポータルサイト経由である程度の相場価格を把握することができます。

相場価格を調べるときは、自分が所有するマンションと類似する点が多い物件を中心にリサーチするのが最適です。

また相場価格を把握しておけば、業者による安売り防止に繋がります。

不動産売却の仲介手数料はいくらが相場?なぜ払うの?根拠・計算方法を解説

オプションの有無・費用の確認が必要

業者買取を依頼する時、買取価格が自分にとって利になるところを選ぶのが最善ですが、買取以外に実施している条件やサービスを確認することも必要です。

確認すべきことは、以下の2点です。

買取以外で実施しているサービス・条件

  • 引き渡しの猶予期間
  • 残留物の処理方法

引き渡しの猶予期間

マンションの売買が成立した後は、業者に所有する物件の引き渡しを行って完了となりますが、引き渡しを行うまでにどれくらいの猶予期間があるのかを確認しておくことは非常に重要です。

例えば、引き渡しの猶予期間が極端に短ければ、次の住居に移転する前に退去しなければならなりません。

移転を段取り行っていくためにも、引き渡しにある程度の余裕を持たせてくれる業者を選ぶのが最善です。

残留物の処理方法

買い取り業者の中には、買い取ったマンションにある残留物を引き取ってくれるところもあります。

例えば、不要になった家電や家具などの粗大ごみは自治体が設けている規約に従って、回収予約や料金の支払いを済ませるなど、様々な段取りを経て処分に至ります。

しかし、急ぎでマンションを手放したい方にとって、そんな余裕はありません。

そこで残留物の処分を担ってくれる不動産会社は、非常にありがたい存在です。

仲介手数料を支払う義務はない

業者買取を依頼した場合、買い手には仲介手数料や着手金などの別途手数料が一切かかりません。

買取は業者相手に取引を行うため、仲介手数料を支払う義務や着手金を支払う必要がありません。

もし交渉の場で、これら手数料を請求された場合は、取引を中断して別の会社に買取依頼を出しましょう。

登記移転などの必要書類をまとめておく

p>買取を行うとき、登記移転に必要な書類は業者からの入金が確認されてから、引き渡すのが最善です。

登記移転に必要な書類は主に、登記済証(権利証) 登記識別情報通知書のいずれかになります。

もし入金前に登記移転に必要な書類を業者に渡してしまうと、そのまま持ち逃げされる場合があります。

また、これは買取のみならず、仲介売却でも同様です。

リフォーム・リノベーションは行わない

業者買取を行うとき、少しでも買取価格を上げるために、リフォームやリノベーションを行う方がいらっしゃいますが、これらを実施するためには、多額な資金が必要になるうえ、実施しても高値で取引されないケースが多いです。

結果として、工事代を相殺できるだけの利益を生んでくれる可能性が低く、結果的に買い手が大損するだけで取引が成立してしまうのがオチです。

余計な出費を投じて大損しないためにも、現状を維持したまま買取査定を行うのが最善です。

清掃は最低限おこなうべき

リフォームやリノベーションとは別で、マンションの内装や備え付けの設備を綺麗にしておくだけで、買取価格が少額ながら上昇することはあります。

部屋を綺麗にすることで、部屋の中が広く見えて、買取価格のプラス評価に繋がります。

無論、自分の手で内装や設備を綺麗にした方が安上がりですが、掃除を行う暇がないという方は、ハウスクリーニングに依頼して清掃してもらうのがおすすめです。

1回当たり、3~10万ほどで請け負ってくれるため、リフォームやリノベーションを行うよりかは安上がりです。

リフォーム履歴は隠さず伝える

所有しているマンションの内装を一度でも、リフォームしたという経歴があるなら、包み隠さず提示しましょう。

査定の場では、マンションの管理状況やリフォームの有無なども買取価格に大きく影響します。

リフォームを実施した箇所を伝えれば、その部分が評価対象となって、買取価格が状証することもあります。

業者の過去の実績を確認しておく

買い取り業者を選ぶ時は、業者がこれまでに行ってきた買取成約の実績を伺いましょう。

買い取り実績が多い業者ほど、資金力と信頼性が高い業者であることを裏付ける根拠となります。

また過去の実績と併せて、行政処分の経歴もチェックしておきましょう。

これらを確認せずに業者を選ぶと、買取料金を支払わず、マンシヨンの所有権を持ち逃げする悪徳企業に引っかかる恐れがあります。

実績や行政処分の経歴は、国土交通所が運営を務めている建設業者・宅建業者等情報検索システムで確認が取れます。

マンションの買取で損するケース

売却方法1つである「買取」は、売却益が仲介売却で売却したときに比べて2~4割ほど落ちてしまうものの、仲介手数料や支払いが免除されたり、買い手を探す手間が省けるなど、様々な利点を有しています。

しかし、前述した11個の注意点があるように、選択を見誤れば、買取損に繋がる恐れがあります。

ここからは、マンションを買取で手放した結果、買取損を被ってしまったケースを3つ紹介します。

不動産会社による過小評価

不動産買取において、一部の不動産会社が物件を過小評価することがあります。

具体的には、マンションの市場価格よりもかなり低い価格で買取を提案された場合です。

過小評価された価格でマンションを売却してしまうと、その分だけ損をする可能性が高まります。

不動産会社を選ぶ際には信頼できる業者を選ぶことが重要であり、さらに複数の会社から見積もりを取ることをお勧めします。

修繕・リノベーションが不十分な場合

マンションが古くなり、修繕やリノベーションが必要な状態で買取を依頼した場合、その費用が買取価格から差し引かれる可能性があります。

マンションの価値を最大化するためには、必要な修繕やリノベーションを事前に行う手段があります。

その結果、マンションの価値が上がり、適切な価格で買取ってもらえる可能性が高まります。

緊急性が高い場合

緊急に現金が必要など、売却の緊急性が高い場合には、市場価格よりも低い価格での買取を受け入れる可能性があります。

売却の急務は、しっかりとした価格交渉をする余裕を奪い、結果的に損をするケースが見られます。

可能であれば、事前に計画を立てて、適正な価格での売却を目指すべきです。

相場情報を把握していない場合

マンションの買取価格は、その時点の不動産市場の相場に大きく影響を受けます。

したがって、相場情報を把握していないと、適正価格を判断することが難しくなり、不利な条件での買取を受け入れてしまう可能性があります。

不動産の売却を検討する際には、最新の不動産市場の動向を把握することが重要です。

マンション買取業者を選ぶ際の注意点

マンションの買取を依頼する業者選びは、買取を行う上で重要なポイントであり、鬼門です。

買取業者を選ぶ時は、以下4つのポイントを押さえて選ぶのが最善です。

買取専門の業者に依頼する

マンションの買取を依頼するときは、不動産の買取を専門的に行っている業者に依頼するのが最善です。

買取を専門に行っている業者の多くは、マンションを買い取った後に行うバリューアップの方法や、活用方法を熟知しているプロです。

また買い取り業者の中には、不動産の種類別で得意不得意にしている業者もあります。

マンションを高値で買い取ってもらうなら、多種多様な不動産の買取を専門にしているところよりも、マンションの買取に力を入れている業者に依頼するのがおすすめです。

宅建業免許を確認する

優良な買取業者を見つけても、悪徳や詐欺に遭うことがあります。

そのような事態に遭わないためにも、宅建業免許取得の有無を確認しましょう

宅建業免許を取得していれば、国から不動産の取引営業を行ってもいいという認可を得ている証明であり、宅建業免許を取得していなければ、不動産の取引営業が行えません。

もし宅建業免許を取得していない業者に当たれば、マンションを持ち逃げされる詐欺被害に遭う可能性が高いです。

宅建業免許の確認は、不動産会社の公式サイトからできます。

査定は必ず複数社に依頼する

マンションの買取価格を少しでも高くしたい場合は、信頼できる1社に絞らず、複数の会社に依頼してみるのがおすすめです。

マンションの買取価格は、業者によって提示する価格が異なります。

高く見積もってくれるところがあれば、安く見積もってくれるところもあるなど、査定額は、その業者によって異なります。

また査定は基本無料で行えるうえ、査定を行ったからと言ってそのまま買取交渉に移行するということはありません。

交渉に進むかは、売り手の判断に委ねられます。

希望する買取価格・時期を伝える

高値でのマンション買取を希望される方は、買取を依頼する業者に買取価格買取時期の2つを伝えましょう。

買取希望額を前もって伝えておかないと、査定額を安く見積もられて大損する可能性があります。

また買取時期を、伝えておくと、売り手が理想とするスケジュールで買い取り契約を締結させることができます。

時期を明確にすることで、業者側も段取り良く買取の手配が済ませられるうえ、売り手側もスムーズに移転などの準備が行えます。

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マンションの売却で「買取」が向いているケース

マンションの売却で買取を選択する場合は、売却を検討しているマンションの特徴や売主本人の事情を踏まえて、売却方法を選択するのが最適です。

ここでは、マンションの買取が向いているケースを3つ紹介します。

売却期限が決まっている

緊急に資金が必要な場合や、転勤や引越しのために一定期間内に売却しなければならない場合など、売却期限が決まっているケースでは、買取が有効です。

買取は、一般的に不動産会社が直接買い取る方式であるため、販売待ち時間がなく、比較的短期間で売却が完了します。

これに対して、一般的な売却方法、「仲介売却」では、買主が見つかるまで時間がかかる可能性があります。

マンションの築年数が古い

築年数が古いマンションは、買主を見つけるのが難しい場合があります。

そのようなマンションは、不動産会社が直接買取ることで、販売に時間がかかるリスクを回避できます。

不動産会社は、築年数が古いマンションをリノベーションやリフォームして再販売することもあります。

ただし、築年数が古いマンションは、買取価格が低下する傾向にあるため、価格については事前によく調査し、複数の不動産会社から見積もりを取ることを推奨します。

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住宅ローンの残債がある

住宅ローンの残債がある場合でも、マンションの買取は可能です。買取により得た資金で残債を一度に返済し、住宅ローンから解放されることができます。

この方法は、借入金の返済が困難になった場合や、一部だけでも借入金を早期に返済したい場合に有効です。

ただし、買取価格が住宅ローンの残債を下回る場合、その差額をどのように補填するかについては、事前に検討する必要があります。

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不動産買取の流れ

  1. Step1. 情報収集をする
  2. Step2. 査定依頼をする
  3. Step3. 買取業者を選ぶ
  4. Step4. 契約の締結をする
  5. Step5. 確定申告をする

不動産買取は上記の流れで進みます。

それぞれのステップごとにするべきことを把握しておきましょう。

Step1. 情報収集をする

不動産買取を始める前に、まずは自分が売りたい不動産の情報を集めましょう。

不動産の築年数、広さ、周辺の地価、今の市場価格などが含まれます。

また自分の不動産がどのような特徴を持ち、どのような点が価値となり得るのかを理解することも重要です。

さらに、多くの買取業者のサービスや評判を調査し、どの業者に依頼するかの参考にすることも大切です。

特にインターネット上の評価や口コミは参考になりますが、必ずしも全てが真実とは限らないので、複数の情報源を比較検討することが重要です。

Step2. 査定依頼をする

情報収集が終わったら、次は査定依頼を行います。

買取業者に連絡を取り、自身の不動産の査定を依頼しましょう。

この際、査定結果が出るまでには時間がかかることがありますので、時間に余裕を持って行動することが重要です。

また、一つの業者だけでなく、複数の業者に査定依頼をすることで、より適正な買取価格を見つけられるでしょう。

査定時には物件の状態や特徴を詳しく伝えることで、より正確な価格を出してもらえます。

査定は基本的に無料で行われることが多いので、気軽に申し込んでみましょう。

Step3. 買取業者を選ぶ

複数の業者から査定結果が出たら、最終的にどの業者に買い取ってもらうかを決定します。

この時、最も高い価格を提示してくれた業者を選ぶのも一つの方法ですが、査定価格だけでなく、業者の信頼性やサービスの内容、対応の良さなども考慮に入れて選ぶと良いでしょう。

また専門的な知識を必要とする場合や疑問点が生じた際に、しっかりと対応してくれる業者を選ぶことも大切です。

Step4. 契約の締結をする

業者を選定したら、買取業者と契約を結びます。

契約を結ぶ前に、契約内容をしっかりと確認し、理解した上で進めることが重要です。

必要な書類の手配や、引き渡し日などの詳細なスケジュールもこの時点で確認しましょう。

また何か不明な点があれば、その場で質問をすることも忘れないようにしてください。

Step5.確定申告をする

不動産買取による収入は、所得として税金の対象となります。

そのため、契約が完了したら確定申告を忘れずに行いましょう。

売却価格と取得価格の差額が利益となり、その利益に対して税金がかかります。

また、売却に伴う諸費用は税務上の経費として計上できることもあるので、必要書類は保管しておくことが重要です。

税務に関して不明な点がある場合は、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

マンション買取損の防止に利用できる制度

マンションを売るとき、仲介売却ではなく、買取を選択したときの価格は、相場廃却の6~8割あたりで取引されることが多く、物件の状態やエリアの需要レベル次第ではそれ以下の価格で取引されることもしばしあります。

このような買取損を防ぐ制度が2つあります。

買取損防止に利用できる制度

  • 利益還元制度
  • 買取保証制度

ここからは制度を1つずつ解説していきます。

利益還元制度

還元制度

マンション買取が実勢価格の6~8割まで下がってしまう原因は、再販にかかる費用を差し引いているのが大きいと言われます。

ただ、例えば実勢価格3,000万円のマンションなら最大1,400万円の再販費用を本当にかけているかというのは確かめることが出来ません。

そのエリアのニーズに合わせてマンションをまるごとリフォームするのか、それとも中古の良さを生かしてリノベーションするのかでも再販費用は大きく違います。

買取価格を引かれたのに、そんなに再販費用がかからなかったのなら、騙された気になってしまいます。

こうした事態を防ぐために東急リバブルなどが実施している利益還元制度に着目することをおすすめします。

東急リバブルの利益還元制度は、買取価格とは別に、以下の利益還元額を設定しています。

利益還元額=税抜再販価格-(買取価格+購入・再販費用)

買取再販で利益を得る場合、業者は買取価格より高値で再販をしなければいけません。

例えば業者がマンションを3,000万円で買い取った場合、再販価格は3,150万円ほどとなるケースが多いです。

状態が良くて再販費用が100万円しかかからなかった場合、3,150万円-(3,000万円+100万円)=50万円が利益還元されるという訳です。

再販費用が引かれてしまうことに変わりはないのですが、正確な再販費用のみが引かれるという点では、透明度の高い仕組みと言うことができますね。

買取保証制度

買取保障

マンション買取の損失を防ぐ新サービスが、買取保証制度です。

業者買取はスピーディに換金できるものの、実勢価格の約6割まで下がってしまうというデメリットがあります。

一方、仲介売却は実勢価格とほぼ同じ利益を得られますが、売却に時間がかかる、売れ残るリスクがあるというデメリットがあります。

そこで大手業者を中心に提供され始めたのが、買取保証サービスです。

買取と仲介のいいところ取りサービスで、まずは仲介売却で高額利益を狙い、期限が過ぎたら仲介業者が直接買い取ってくれるという制度です。

ただ、買取保証はまだ大手業者に限られたサービスで、かつ利用できるマンションは各社が定める条件をクリアしないといけないので、ハードルは少し高いです。

まずは業者ごとの条件を比較しましょう。

マンション買取はデメリットもあるので依頼時は要注意

マンションを売る方法は、仲介売却と業者買取の主に2種類です。

前述の通り、この2つは大きく異なるものですが、業者によってはどちらも「マンション売却」と形容することがあり、初心者は勘違いをしてしまいがちです。

勘違いしたまま買取依頼をすると確実に損をするので、事前に両者の違いはしっかり把握しておきましょう。

違いを承知でマンション買取を依頼するのであれば、出来るだけ高額買取が出来るような準備・対策をおこなっていきましょう。

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