マンションを構築する建物+土地の中で、土地には築年数という考え方が当ては切らず、建物のみに築年数という考え方が当てはまります。

たとえ、建物が古くても、土地価格が低落するということはありません。

つまりマンションを構成する土地と建物を別モノという扱いにして、それぞれの価値を算出することで資産価値を出しています。

ここからは、土地の価格と建物の価格が何によって算出されるのかを解説します。

資産価値には土地価格が関係している

まずマンションが建つために必要な土地には、土地権利を証明する敷地権があります。

この権利は、自分がマンションを購入した時に付いてくるので、マンションを売却するということは、敷地権も手放すことを指しています。

建物の価格が変化するように、土地価格も変化するので、マンションの資産価値の一部は土地価格に準じているのです。

建物は専有部分と共有部分に準ずる

マンションの資産価値には、土地と建物それぞれの価値が関わっているわけですが、建物には、自分が住んでいる物件だけでなく、専有部分と共有部分に分けて価値を算出しています。

専用部分

専用部分とは、区分所有の建物で独立した部分を指しています。

該当するものは、自身の物件に付随ものが該当します。

• 玄関
• 部屋のフローリング
• 天井・床・内壁
• トイレ
• キッチン
• 浴室

共有部分

一方の共有部分とは、そのマンションに住んでいる方たちと共同で使用する部分を指します。

• エントランス
• エレベーター
• 非常用階段
• 駐輪場・駐車場
• ベランダ
• 部屋の窓ガラス

つまりマンションの資産価値を決める建物の価値は、専用部分のみで計算するのではなく、マンションの専有部分の区分所有権、建物や建物付属物の共有持分から築年数が関係して価値を算出しています。

上記図のように、マンションの資産価値は築年数を経るごとに年々低落傾向にあります。

ここではマンション価格が低落する理由を解説します。

売却価格・資産価値は築年数+土地価格に依存

前節での内容を踏まえて言うと、マンションの資産価値は、土地価格と建物の専用・共有部分の3要素で価値が決まります。

その中で、建物の専用・共有部分の価値を算出するときは、築年数という考え方を当てはめて算出するので、マンションの資産価値は、築年数+土地価格で決定するといっても過言ではありません。

また売りに出されるマンションの中には、築年数が30年を超すものがあります。

マンションの価値の低落は途中で止まりますが、マンションの資産価値には土地価格が絡んでいます。

マンション価値が停止してからは、土地価格で売買が行われるようになります。

つまりマンションの資産価値は、土地価格まで下がり続けてしまうのです。

資産価値低落は20年まで下がり幅が大きい

マンションの資産価値や売却価格は、築年数と土地価格に依存して低落していくわけですが、図で見てもわかるように築20年以降から急激に価格が下がっています。

低落する理由には、法定耐用年数が関係しています。

車や自転車、靴、カバンなどのように長く使用していれば不備や修繕が必要になるのと同じように、マンションも長く住めば住むほど劣化が進んでいきます。

特に日本は、新築志向が強いため、築年数が古いマンションに対する関心が低いことから資産価値が下がっていくのです。

マンションの売却価値は築浅に当たる10年未満でも価値が下がっていきます。

ここでは、築年数別でマンション価値がどの紆余に変化しているのかを解説します。

築0～10年以内のマンション価格

築年数が浅い10年以内のマンションは、新築同然の見た目と設備・間取りを有しており、新築と差支えがない価格で売買できます。

また、専用部分のダメージが少ないこともあって、低落する要因が見当たらないことも大きなポイントです。

加えて、立地条件や周辺環境が好条件下であれば、新築時よりも高値で売買できる可能性があります。

ただし、好条件下での売買を成立させるには、信頼に足る不動産会社の助力が欠かせません。

築11～20年以内のマンション価格

築年数が11年から20年前後のマンションともなれば、多少内外壁や設備に軽度のダメージが見られ始めるころ合いですが、立地条件次第では、新築同様の値段で売買できます。

ただし、12～15年周期で修繕工事を行うため、価格が大きく変動する場合があります。

もし修繕工賃が貯まっていれば問題なく施工できますが、不足している場合は、工賃が増額して売却価格で下がります。

加えて、築年数が12年を超えたあたりから、35年住宅ローンが組めなくなる問題があるため、修繕工事実施前に売却を検討しておくのがおすすめです。

築21～30年以内のマンション価格

築年数が20年を超えてくると、下落価格のペースが落ち着きはじめ、リフォームを実施したか否かで査定額が前後します。

修繕工事やメンテナンスを滞りなく実施していれば、マンションそのものに問題はなく、売却価格で買い手の反応が決まってきます。

特に注意が必要なのは、築年数が25年を超えると住宅ローン控除が対象外になる点です。

この点を、買い手は加味しながらマンション購入を検討します。

築31年以上のマンション価格

築年数が31年を超えてきた場合、耐震基準が1981年に施行されたものか否かが重要になってきます。

新耐震基準で建てられたマンションであれば、物件価値としては安くなりますが、その分買い手が付きやすく、短期間のローンが組めるなど、買い手にとって大きなメリットが多々あります。

また築年数が古くても定期的なメンテナンスや修繕工事が実施されて、管理体制に難がないなら市場に出しても買い手は付きます。

築年数が浅かったり、古くとも、マンション管理が行き届いていれば買い手がついて売買が成立します。

ここでは、築年数別でマンションを売却するときに気を付けておくことを5つご紹介します。

所有期間5年未満は税金発生有無の確認が必須

所有期間5年未満のマンションを売買するときは、税金発生の有無を確認してから売却に進みましょう。

マンションを売却した時、売却益(譲渡所得)が出れば、課税対象と見なされ納めなければなりません。

譲渡所得は、売却金額－所得費－譲渡費用で算出できます。

売却益を出したら、その金額に税率をかけて納税額を算出します。

注意すべきは、所有期間が5年未満の物件に課せられている税率は高いという点です。

所有期間が5年以上のモノを売却した場合は、長期譲渡所得と見なされ、それ以下のものを売却した場合は短期譲渡所得として見られます。

税率は、以下のようになっています。

オーバーローンの有無

住宅ローンが残っている物件を売却するときは、オーバーローンにならないことを確認してから売却しましょう。

オーバーローンでない場合は、売却金からローンの残債額を一括返金できますが、売却額が残債額に達していない場合は、売却そのものができません。

築年数15年越えは設備の不具合チェックを行うこと

築年数が15年を超えるマンションを売却する場合は、専用部分の設備点検を行って不具合がないことを確認します。

不動産会社に仲介売却の依頼を行うと、「付帯設備表」というアンケートの記入を求められます。

アンケートには設備の有・無で応える簡単なものになっています。

もしアンケート記入で虚偽が発覚すれば、契約不適合責任と呼ばれる責任を売主が負うこととなります。

また設備不具合は築年数に限らず、生じるため、売却前に確認しておくましょう。

築年数25年越えはローン控除対象外

築年数が25年を超えるマンションを売却する際は、住宅ローンの控除が対象外であることを承知しておきましょう。

マンションの住宅ローン控除を利用するには、以下の条件を1つでも満たしておく必要があります。

• 耐火建築物の築年数が25年以内であること
• 築年数に関わらず新耐震基準に適合することが証明されていること
• 築年数に関わらず既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入していること ※加入2年以内に限る

マンションは基本鉄筋コンクリート造または、鉄鋼鉄筋コンクリート造なため、耐火建築に該当しますが、築年数が25年を超えている場合は対象外です。

もし築年数が25年を超えているなら、他の2条件の内1つを満たしておけば住宅ローン控除が利用できます。

旧耐震基準の建物は耐震診断を行うこと

売却する物件が旧耐震基準の物件であれば、耐震診断を受診する必要があります。

旧耐震基準は、新耐震基準が施行される以前に建てられた物件の耐震基準を指します。

マンションは、中高層の物件に当たるため、購入する1つの目安として耐震基準を重要視される買い手が多いです。

法で定められている耐震基準は、あくまで最低限の耐震性であるため、診断結果次第では、現行の耐震基準を見たいしている可能性があります。

売却前に一度、管理組合に耐震診断の結果確認の問い合わせをしてみましょう。

築年数が古く、資産価値が土地価格以下の物件でも買い手にとってプラスになる条件が整っていれば高値で売却することができます。

ここでは、築年数が古くても高値で売れる物件の特徴を2つご紹介します。

生活様式が現代にマッチしている

築年数が古いマンションの設備を、現代の生活サイクルやトレンドに置き換えるだけで、物件の需要性は大きく変わります。

例えば、押し入れ部分をクローゼットやウォークインクローゼットに変えてみたり、食器洗浄乾燥機や、浴室冷暖房乾燥機付きに換装するなど、買い手にとって需要が高いものを取り付けるだけでも物件価値は高まります。

ただしトレンドだからという理由で、物件の景観を損ねるような換装は逆効果です。

買い手にとって需要が高い設備がある

買い手にとって需要があるマンションは、何も専用部分に取り付ける設備のみならず、共有スペースに置く設備にも注目しています。

例えば、今の時代共働きで日中は家にいない世帯が多く、それゆえ配達物があれば週末に再送してもらうことが多々あります。

再送してもらう手間を省くために、エントランス部分に宅配ボックスを設置するなど、買い手にとって需要がある設備を置くだけでも高いアピールポイントになります。

また、売却前に付帯設備表を作成しておくのも、1つのポイントです。

付帯設備表には、売却した後も残るシンクやガスコンロなどの設備に不具合や故障の有無、修理、買い替え履歴を記載した表です。

表を作成して買い手に説明して安心感を与えておくことで、トラブル回避に繋がります。

築年数が古いと、物件価値そのものが下がってしまいますが、工夫や売るタイミング次第では、高値で売却することができます。

ここでは、築年数が古いマンションを売却する方法を3ご紹介します。

大規模な修繕工事を行った後に売却する

築年数が古いマンションを売るときは、大規模修繕工事を行った後に売却するのがおすすめです。

大規模修繕工事は何も、専用部分に限らず、共有部分の大規模修繕工事を行ったタイミングであることで大きなアピールポイントに繋がります。

例えば、外壁塗装やエレベーターの交換など、物件価値を高めてくれる工事が行われたタイミングで売るのがベストです。

とはいえ、次の大規模修繕工事か行われるまで待つ必要はなく、直近5年以内に実施された工事内容をアピールポイントにして売却して問題ないです。

瑕疵担保保険の付保

築年数25年越えのマンションを売却するときは、瑕疵担保保険を付保して売却しましょう。

瑕疵担保保険とは、物件を売買したあとで瑕疵が見つかったときの修繕費用を保険料で補える保険です。

瑕疵担保保険に加入していれば、住宅ローン控除の利用ができるので買い手にとっても大きなメリットです。

ただし瑕疵担保に入るためには、2つの条件を満たしておく必要があります。

• 新耐震基準を満たしている
• 建物状況調査に合格していること

建物状況調査は5万円から、担保保険の付保は4万円程度で行えます。

築50年以上のものは賃貸物件にする

築年数が50年を超えるものは、資産価値がなく、ほぼ土地価格での取引になることが多いです。

土地価格は、物件価値とは違って価格変動が激しいわけじゃないため、賃貸物件として売りに出すのがおすすめです。

物件価値が安く住居用には不向きですが、収益物件として運用するのには最適な物件であるため、初心者の個人投資家には需要があります。

ここまで築年数が古いマンションを売却する時の価格変化、築年数と売却価格の関係性、そして築年数別で見る売却時の注意点をご紹介してきました。

マンションの売却価格は、築年数とともに変動していく傾向にあり、30年を超えた物件は土地価格での取引になるケースが多いです。

一般的に物件を売買するなら、住宅ローン控除が適用される25年以内に売却するのがベストです。

もし売却を行う時は、複数もの不動産会社に価格査定を依頼して、査定額を算出してもらいましょう。

物件の価値は築年数の他に、周辺環境や状況、土地価格など複合的要素が合わさって算出されます。