ここでは、実際に不動産担保付きソーシャルレンディングを行っているサービス会社を3社あります。

ここからは、1社ずつサービスの特徴を紹介していきます。

クラウドバンク

クラウドバンクは、日本クラウド証券株式会社が運営を務めているソーシャルレンディングサービスです。

カナダ/米国を中心に、日本、中国、欧州など、世界各国にある不動産事業への融資ファンドを取り扱っており、そのすべてに不動産担保設定が設けられています。

目標利回りは、5～6%前後のものが多く、1口1万円の少額から投資が始められます。

ファンドの管理・運用は、すべてクラウドバンクに勤めているスタッフが行ってくれるので、投資に関する知識や経験がない初心者の方でも安心して資産運用が行えます。

OwnersBook（オーナーズブック）

OwnersBook(オーナーズブック)は、東証一部上場企業ロードスターキャピタル株式会社が運営を務めるソーシャルレンディングです。

掲載されているファンドすべてに、不動産担保が設定されているため、貸し倒れを起こしても、資産喪失につながることはそうありません。

目標利回りは3～5%と、相場利回り値の範囲内に留まるものが多く、ローリスク・ローリターンで投資を行いたい方におすすめです。

バンカーズ

バンカーズは、株式会社バンカーズが運営を務めている融資型クラウドファンディングプラットフォームです。

バンカーズ直近のファンドに不動産担保設定が設けられているものはなく、不動産担保ローンを営む事業者が持つ債権を担保設定にしています。

最悪、融資先が債務不履行を起こしても、資金返済が叶います。

つまりバンカーズが設けている不動産担保は、間接的担保を取っており、リスク・リターンとのバランスが取れた投資が行えます。

貸倒れリスクがデフォルトのソーシャルレンディングにおいて、融資を募っている物件ファンドに担保設定を設ける理由を解説します。

債務不履行のときに担保を売却で投資家に出資金を返還

融資を募っている不動産に担保設定を設けることで、万が一、融資先が債務不履行を起こしたとき、投資家が出資した資金を全額返金できる資産保全対策としての効果を発揮します。

そもそもソーシャルレンディングは投資家から募った資金を事業会社に融資して、その時に発生した貸付金利を収益に分配する投資方法です。

融資している会社が債務不履行を起こせば、換金できる担保や資金がないと、投資家にとって大きな不利益を被る恐れがあります。

しかし融資先が不動産事業であれば、高確率で不動産に担保設定をして、元本割れや貸し倒れリスク回避を図っています。

万が一債務不履行が起きても、担保にしている物件を売却して得た資金を元に投資家に出資金の返還が行えて、結果として原本割れリスク回避につながるのです。

取得不動産を担保扱いにしている

不動産ソーシャルレンディングが取得している不動産の多くには、万が一の債務不履行に備えて担保設定が設けられています。

担保設定を施せるということは、債権を回収できるだけの資産価値がその物件にはあるということを指しています。

つまり、取得している不動産に抵当権を設定することは、ソーシャルレンディングがデフォルトとして抱えている貸し倒れリスクや債務不履行を起こしても、難なく対応できるということです。

ソーシャルレンディングが抱える貸し倒れリスクの回避対策として設けられている不動産担保設定ですが、どんな案件に担保設定がついているのか見分けがつかないときがあります。

ここでは、不動産担保付きソーシャルレンディング案件の選定方法を３つ紹介します。

LTVの確認

ソーシャルレンディングの中には、LTV(Loan To Value)という、融資金額に対して設けられた担保評価格で割った数値を表示している案件があります。

例えば、4,000万円の融資を受けるとき、担保評価額が4,870万円になっている場合、LTVは82%になります。

このLTVが高ければ高いほど、担保物件を売却して得る資金回収が難しいとされておれ、逆に80%を切る60%や50%以下となれば、売却額が評価額の半分近くまで下落しても資金回収が可能ということになります。

つまり、物件ファンドに設けられているLTVの数値目安は7～8割を下回る数値設定がされている案件ほど、低リスクで投資が行えるということになります。

物件所在地の公示地価・路線価を調査

不動産ファンドの中には、担保設定が施されているものと併せて物件の住所が記載されているものもあります。

そのほか、土地面積や不動産用途など、物件の詳細な情報が投資家当てに公開されていることもあります。

投資を行うとき、国税庁が公表している路線価図・評価倍率表や国土交通省が公表している地価公示・都道府県地価調査を利用して、物件の担保評価が路線価と公示地価と照らし合わせた時、妥当な価格設定をされているかを調査しておきましょう。

抵当権の順位リサーチ

融資先を選ぶとき、抵当権の順位も確認しましょう。

抵当権の順位とは、担保物件を売却したとき、何番目に債務返還がなされるのかを示した順位です。

抵当権の順位が低ければ、物件を売却しても優先順位が高い権利者に返済されてしまい、優先順位が低い権利者には少額での返済になります。

逆に抵当権順位が高いものを選ぶと、優先的に債務返却が実施され、債務不履行を起こしても元本割れリスク軽減が望めます。

貸し倒れリスクを軽減してくれるリスク回避の対策として、担保設定を設けているところは多いです。

しかしソーシャルレーティングを行うとき、以下の点を比較して資産を減額することなく、運用を進めていくことも大切です。

ここでは、ソーシャルレンディングサービスを選ぶ時に、比較すべき項目を紹介します。

取り扱いファンド数

ソーシャルレンディングは、先着順でファンド運用を行っています。

そのため、余裕を持ったファンド数の掲載がなければ、応募総数を捌ききれず、投資がうまく回らないという可能性を引き起こしかねません。

つまり、ソーシャルレンディングを行う際は、運営会社が持つファンド数をチェックすることが重要です。

またソーシャルレンディングの掲載ファンドの中には、事前入金を必須にしているファンドも存在します。

加えて、ファンド数が多いところほど、巨額な資金融資を募っているファンドも村債するため、事前入金しておくのがおすすめです。

とはいえ、ソーシャルレンディングは1口1万円の少額からはじめられる投資です。

始める際は、無理のない範囲で入金を済ませ、ローリスクで行っていくのが賢いやり方です。

ファンドの透明性

ソーシャルレンディングが取り扱っているファンドは、高金利で設定されているものが大多数を占めていますが、それを差し引いてなお、投資家から資金を募る必要があります。

ここで確認すべきは、ファンドの透明性です。

透明性というのは、開示されている情報項目の数のことです。

投資家に開示されている情報項目が多いほど、信頼性が高く、逆に少なければ、信頼性が薄く、リスクにさらされる可能性が高いです。

ファンドの貸し倒れリスク

ソーシャルレンディングを行うとは、貸し倒れリスクが必ず付いてくるものと認識しておくのが大切です。

貸し倒れを起こせば、資金回収が困難となり、資産そのものを喪失する可能性があります。

運営会社によって、貸し倒れの心配はないと断言しているところもありますが、ソーシャルレンディングを行っている以上、貸し倒れリスクはデフォルトとして付いてきます。

リスク回避、軽減の一環としてみるべきは、担保設定の有無です。

担保設定がされていれば、貸し倒れを起こしても担保物件を売却して得た資金を元手に出資額の返済が可能になります。

物件ファンドに担保設定が付いているだけでも、資金を融資した後にくる精神的不安軽減にもつながります。

ここまで、ソーシャルレンディングサービスが不動産担保を設ける理由と合わせて、担保付き物件ファンドの選び方と無担保ファンドの比較ポイントを解説してきました。

ソーシャルレンディングを行うとき、貸し倒れリスクがデフォルトで付いてくるので、資産損失につながる可能性が十分にあり得ます。

リスク軽減の一環として、不動産担保設定を設けているファンドを選ぶことで、リスク軽減が図れ、ローリスクで資産運用が行えます。

ただし、担保設定がされているとはいえ、LTVの数字、担保の順位などの各要素次第で許容範囲が大きく変わります。

ソーシャルレンディングを行うときは、ファンドの透明性やファンド数などの要素を比較すると同時に、担保評価額が妥当なものかどうかのチェックを行いましょう。

入念に準備しておくことが、資産運用成功への糸口になります。