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土地と建物の名義が違う不動産は売却できない?売る方法と手続きを詳しく解説

【更新日】2023-12-05
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「不動産を売却してもらおう!」と決めた人たちの中に、土地と建物の名義人が異なり「売っても大丈夫なの?」と心配になる人が居ます。

不動産の売却は原則名義人が行えるものなので、土地と建物の名義が異なると不動産を売却できるのか不安になりますよね。

そこで今回は、土地と建物の名義が違う不動産でも売却する方法を紹介します。

また売却出来なかった場合の対処法も紹介するので、土地と建物の名義が異なり売却に四苦八苦している人は参考にしてください。

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土地と建物の名義が違っても不動産は売却できる?

法律的に見ると、土地と建物の名義が違っていても不動産売却は可能です。

土地の名義を持っている人は建物の名義人の許可無しで土地を売却できますし、家の名義人は土地の名義人の許可無しで家を売却できます。

名義を持っている人が基本的に自由に売却出来る事になっています。

売却できるが売れにくい

土地の名義と家の名義が異なる場合でも、名義人であれば売却できる事になっていますが、だからといって普通の不動産同様売れるとは限りません。

不動産市場では、他の名義人が建てている建物がある状態の不動産や他の名義人が持っている土地の売却は融通が聞かない為人気がありません。

基本的に土地と家の名義人が同一の状態が売却に好ましい状態なので、別々の名義担っている人は統一することをおすすめします。

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土地と建物の名義が違う不動産を売却する方法

土地と建物の名義が違う不動産を売却する方法

名義人の統一が好ましいとは言え、相手からの承諾を受けにくい状況もありますよね。

土地と建物の名義が違う状態でどうしても不動産を売却したい場合は、普通に売却活動しても意味がありません。

これから土地と家の名義人が違う不動産を売却する方法を詳しく説明していくので参考にしてください。

不動産の投資家に売る

不動産の投資家は家賃収入や地代収入目的で不動産を購入している為、土地の名義人と家の名義人が異なる場合でも購入してくれる可能性があります。

高い収益性を見込める物件であれば、名義人が違う場合でも購入してくれるので、土地と家の名義人が違う場合は売り先を投資家に絞ることをおすすめします。

ただし、不動産投資家に物件を売るには通常の売買活動をしていても購入してくれません。

投資家相手に不動産を売買している会社に依頼したり、投資家が集まるインターネットサービスを活用して宣伝したりしないと売却は厳しいでしょう。

一括査定サービスを利用する

「投資家に不動産を売却してもらうと言っても良い不動産会社がわからない」という人が大半です。

土地と家の名義人が違う場合でも売却したい人は、一括査定サービスを利用して最適の不動産会社を見つけることを推奨します。

一括査定サービスは複数の不動産会社に査定依頼を申し込み、保有している不動産の相場を知ることができます。

また、高値で査定してくれる不動産会社を見つけられるので、最適の不動産会社に売買を依頼できます。

土地と建物の名義が違う不動産の売却が出来なかった場合の対処法

土地と建物の名義が違う不動産を売却しようとして失敗した場合、名義統一して売る必要があります。

問題なく名義変更できる人は、手続きを行えば問題解決になりますが、名義人と連絡が取れないケースや名義人である親が痴呆症で統一が難しいこともあります。

名義人を統一するのが困難だと感じている人は、これから紹介する対処法を参考にしてみてください。

名義変更する

他の名義人と交渉して名義人統一が承諾された場合、名義人変更の手続きを行います。

名義変更の手続きは司法書士に依頼するのが通常で、2~3万円の費用がかかります。

名義人が書類を自分で作成して提出できる場合は、司法書士に依頼する必要がありません。

名義人の統一を行う時に住宅ローンを支払い終えていない人は、銀行の承諾が必要になるので注意しましょう。

銀行の承諾を得ずに勝手に所有移転登録をすると、契約違反で住宅ローンの残額を一括返済しなければならない可能性がでてきます。

名義人が行方不明で統一が難しい場合

土地と建物を相続した際に、相続人が複数いる場合は共有名義になります。

相続人全員に連絡が付いた状態で、遺産分割協議を行い土地の名義を自分の名前にすれば統一することができます。

しかし相続人全員に連絡が付かず、相続されたことを知らない人がいるケースもあります。

相続人の中に名前がある限り、連絡が取れないからといって名義人統一の話を進めることは出来ません。

どうしても連絡がつかない場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人選任の申し立てをして遺産分割協議を進めましょう。

名義人の親が痴呆症で名義変更が難しい場合

土地が親名義になっている人で、親が痴呆症で手続き出来ないというケースは多いです。

親が名義になっている土地は、子供でも名義人になっていないのであれば売ることができません。

もし親に変わって名義変更・売却手続きをしたい場合は、委任状を作成し親の代理人として話を進めましょう。

また委任状を作成してもらえないレベルの重度のち褒章に診断された場合は、成年後見制度を利用します。

成年後見人となった場合、本人に変わって本人の利益にかかわる貯金や不動産の管理をおこなうことができます。

成年後見人はあくまで本人の利益になることをベースに動く必要があるので注意しましょう。

土地と建物の名義を統一して不動産を売却する方法

土地と建物の名義を統一して不動産を売却する方法

土地と建物の名義を統一して不動産を売却する流れを紹介します。

  1. STEP1.交渉人や仲介人を利用して名義統一の同意を得る
  2. STEP2.名義の買取金額を決める
  3. STEP3.司法書士に名義統一の手続きを依頼
  4. STEP4.決済して所有権移転登録の申請を出す

これから各ステップを詳しく紹介していきます。

交渉人や仲介人を利用して統一の同意を得る

まず、他の名義人に統一することの同意を得る必要があります。

基本血縁関係で名義を分けている事が多く、話し合いでまとまります。

しかし特殊なケースによっては他人同士の場合もある為、交渉人や仲介人を交えて話をすすめることをおすすめします。

弁護士や不動産業者を仲介人にするとスムーズに話が進むでしょう。

名義の買取金額を決める

名義を変えると所有権を受け取ることになる為、金銭の受け渡しをする必要があります。

親子関係であれば無償で譲渡することになりますが、他人同士の場合名義を買い取る必要があります。

買取金額を名義人同士で決めると基準がわからない金額を設定してしまう為、一度不動産会社に査定してもらって金額を決めましょう。

司法書士を手配して名義変更を行う

名義の買取金額が決定すれば、司法書士に名義変更手続きの依頼を行います。

司法書士に依頼して発生した費用は名義を統一する方なので、手配から費用の支払いまで行う必要があります。

不動産会社の紹介で司法書士を選ぶと、紹介料を取られてしまうケースもあるので、安く済ませたい人は自分で司法書士を探して手配しましょう。

所有権移転登録の申請を出す

手続きする日に、決済と所有権移転登記の申請を行います。

所有権移転登記の申請は、申請を出してから1週間程度で受理されます。

名義変更が完了するのは、所有移転登記をだした一週間後になるので間違えないように注意しましょう。

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売りたい土地の名義人が違うケース

今回は土地と建物の名義人が違うケースを焦点に当てていましたが、売りたい土地の名義人が異なるケースは他にもあります。

親が名義人

親が名義人になっていて、子供が土地を売りたいケースがあります。

親が老人ホームに行くことになり、家の買い替えを行いたいと子供が考えた場合、名義人は親なので名義人を変更する必要があります。

共有名義になっている

共有名義は、夫婦や兄弟などが不動産を共有している状態です。

所有権が折半になっている為、片方が売却したいと考えていても片方が同意しないと家を売却することができません。

土地と建物の名義が違う場合は名義統一して売却しよう

土地と建物の名義が違う場合でも不動産を売却することはできます。

しかし不動産市場の中で、名義の異なる土地・建物は人気が低く売れにくい不動産です。

土地の名義と家の名義が異なる不動産をなるべく早く売りたい!と考えている人は、まず一括査定サービスの利用をおすすめします。

サービスを利用した上で、名義統一が大前提となる場合は、まず名義を統一させる手続きを行いましょう。

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