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家を売る時に火災保険はどうすればいい?解約タイミングと手続きの流れ・返ってくる金額の計算方法

【更新日】2022-08-08
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家を売る時に火災保険はどうすればいい?

家を買った際は、必ず火災保険に加入します。

火災保険に加入すると契約から一定期間は保険料を前払いするようになります。

しかし、離婚など予期せぬ事情で家を売る場合、火災保険は途中解約をすることになります。

支払いが完了していれば問題ないですが、万が一支払い期間が残っている時はどうすれば良いのでしょうか。

ここからは、家の売却時の火災保険の取扱について詳しく解説していきます。

【完全版】家を売る方法を徹底解説!売却手続きの流れと損をしない極意

残った期間分の火災保険料は返してもらうことができる

家を保険期間中で売った場合、残りの保険料は返してもらうことができます。

しかし、返還してもらうには、きちんと解約手続きをする必要があります。自動で保険料が返ってくるわけではないので注意しましょう。

戻ってくる金額は保険会社によって異なる

途中解約で戻ってくる金額は、保険会社のプランによって異なります。

残りの保険料が満額入ってくることはないので、損をするのは確実です。

それでも家を早いうちに売ればお金が入りますし、保険料が戻ってこないよりは少しでも戻ってきた方が良いので、途中解約は損!とは必ずしも言えないでしょう。

残り期間が少ないと返ってこない可能性が高い

保険の残り期間があまりに短すぎると、保険料が返ってこないこともあります。

特に年数回の分割払いに設定している場合は、残額が少なくなりすぎるので返還されないという可能性も高いです。

いつまでに途中解約すると保険料が返還されるかは、最初の契約時にしっかり説明されない可能性もあるので注意しましょう。

戻ってくる火災保険料の計算方法

不動産を売却して戻ってくる保険料は、以下の式で計算が出来ます。

返金額=保険料×未経過料率係数(%)

未経過料率係数は保険会社によって異なるので、個別に確認をする必要があります。

大手保険会社の損保ジャパンは、2年契約の未経過料率を以下のように定めています。

経過月/経過年 0 1
1か月以内 87%43%
2か月以内 81%39%
3か月以内 76% 35%
4か月以内 71%31%
5か月以内 65%27%
6か月以内 63% 23%
7か月以内 60%19%
8か月以内 57%16%
9か月以内 54% 12%
10か月以内 52%8%
11か月以内 49%4%
12か月以内 46% 0%

例えば満期の1~2か月前に途中解約をした場合、保険料の4%が返ってくる計算になります。

家売却時に火災保険を解約するタイミング

家を売る際は、火災保険をいつ解約するかも重要になります。

原則、火災保険の途中解約は契約期間の残りが1か月を切るまでになります。

解約した場合、その日にちから未経過分を計算して保険料が還付される仕組みです。

そのため、早く解約すればするほど多くの保険料が還付されるのでお得なのです。

リスクを考えれば引き渡しまで残すべき

ただ、早めに解約をすると引き渡しまでに火災が起こった時、売主の自腹で修繕しなければいけなくなります。

引き渡し前に家が火災を受けたら、買主はかなりの確実で売買契約を解除するでしょう。

その場合、被害を負った建物だけが残り、保険も下りないという最悪のケースに陥ってしまいます。

こうした状況を防ぐためには、火災保険を登記移転まで残しておくことをおすすめします。

住み替えのため、引き渡しの前に家を空にしているケースも多いですが、この場合も名義変更までは売主が所有者になります。

引っ越しのタイミングで火災保険を解約するのも危険なので覚えておきましょう。

火災保険の解約手続きの流れ

火災保険料を解約する際は、解約手続きが必要になります。

手続きは電話一本ではできず、書類を提出しておこなう必要があります。

「面倒くさいなぁ」と思うかも知れませんが、火災保険は物件所有者が変わった時に引き継ぐことができないので、売却の際は途中解約が必須となります。

忘れずに手続きをしていきましょう。

解約手続きは必ず引き渡し後におこなう

売買契約時に解約しようとする人もいますが、これはやめた方が良いです。

売買契約をした後も、約1.5ヶ月間は売主が今の家に住み続けるようになります。

買主の住宅ローン審査のため期間を空けているのですが、万が一この期間中に火災などで欠損が起こった場合、買主は無条件で契約を破棄することができます。

そうなれば保証も下りず、ボロボロの家が手元に残るだけなので売主にとっては大損です。

いつ災害が起こるか分からないので、必ず引き渡し後に解約するようにしましょう。

引き渡しが済んだら即解約しよう

逆に引き渡しが済んだら、火災保険はすぐに解約するのがベストです。

確かに、売主は引き渡し後数か月間は瑕疵担保責任が生じるので、欠損を見つけた買主から賠償請求されることもあります。

しかしこれは火災保険ではなく買主向けの保証サービスが対応するため、保険にずっと加入していても意味がありません。

契約したままでいると、買主が火災保険に新規加入する際、審査に通りにくくなる可能性もあります。トラブルを避けるためにも、早めに解約しておきましょう。

家売却後に買主へ火災保険を引き継ぐべき?

火災保険は不動産名義が変更されても自動的に引き継がれません。

ただ、申請さえすれば新しい入居者に名義変更して引き継ぐことが出来ます。

引き継いだほうが煩雑な手続きを避けられて楽と思われがちですが、不動産を売る理由や保険の種類によっては手続きがより複雑になってしまいます。

結論を言えば、買主が新規で火災保険を契約すべきでしょう。

欠陥は火災保険を使って修繕するのがおすすめ

水漏れや柱などの傷みに気付かないまま引き渡してしまうのは売主にとって大きなリスクです。

修繕費が払えないので隠して売る方もいますが、火災保険に加入していれば水漏れや台風などによる被害は適用対象になります。

修繕をしても還付が減ることはないので、積極的に活用していきましょう。

欠陥が後に発覚した場合、数百万円の賠償金を請求されたり、最悪、裁判に発展する可能性があるので注意しましょう。

家売却時に戻ってくる火災保険以外のお金

家を売って戻ってくるのは火災保険だけではありません。

その他の事例を紹介していきます。

固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日時点の不動産所有者にかかる税金なので、年度途中で売却をする際は日割り清算が可能です。

売主にとっては非常に大きなメリットですが、法的に清算が義務付けられている訳ではないので必ず不動産会社に対応してもらうことをおすすめします。

管理費用・修繕積立金

マンションの場合は毎月管理費用や修繕積立金を支払っています。

これも月途中で売却をする場合は日割り清算ができます。

住宅ローン保証料

不動産を売却する段階で未経過の分は、銀行から返還してもらえます。

返金額の計算は銀行によって異なるので必ず確認しましょう。

火災保険に加入しているか分からない時の確認方法

中には、家が火災保険に加入しているか分からない、または火災保険に加入してるのは知っているが、どこの会社のものか分からないという方は多いでしょう。

特に相続物件だと、こうした細かい情報が分かりにくくなります。

保険に加入している場合は、保険証券という証明書を送られているはずです。まずは家の棚に紛れていないかチェックしましょう。

いつも特定の保険会社を利用しているという方は、コールセンターに問い合わせれば火災保険に加入しているか簡単に確認できます。

会社が分からない方は、過去1年分の通帳を確認しましょう。火災保険がどこから引き落とされているか見ることができます。

ただ、加入時に一括完済したかも知れないので、100%チェックできるわけではありません。

購入時に仲介した不動産会社と、住宅ローンを借りている銀行名が分かるなら、両者に連絡をするのも一つの手です。

なぜなら、不動産屋や銀行を介して保険会社に登録したケースも多いからです。

それでも分からないという場合は、弁護士に相談しましょう。弁護士の権限で、保険会社全てに照会をかけることができます。

依頼料・紹介料がかかってしまうので出来るだけ避けたいですが、どうしても分からないのであれば仕方ないでしょう。

家を相続している場合は特に火災保険の取り扱いに注意

火災保険の解約は、保険会社の指示に従えばすんなり進めることができます。

ただ、前述のように相続物件の場合は保険に入っているのかも分からないことが多いです。

火災保険は最長で30年契約が結べるので、築30年以内の物件なら、まだ期間が残っている可能性は高いです。

いざ家を売る時に保険証券が見当たらず慌てることのないよう、日頃から書類の管理には気をつけましょう。

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