底地の売却方法を紹介!高く売るコツや買取相場を詳しく解説
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底地は一つの不動産に複数人の所有者が存在する為「売りにくいのでは?」と懸念してしまう人が多いです。
実際、底地の需要は低く他の不動産と同じ様に売却活動をしても中々売れないケースが多数です。
そこで今回は、底地の売却を検討している人に底地を売る方法を詳しく解説します。
底地をスムーズに売却する方法や、高値で売るコツを説明するので「底地が売れなくて困っている」という人は参考にしてください。
不動産売却の方法とは?不動産を売るなら読むべき鉄則!成功した人の共通点底地とは
底地は借地権がついている土地で、地主と借りている借地人にそれぞれ土地の権利が分与されています。
底地は、所有権と地代徴収権がありますが、土地利用することはできません。
借地人は土地の借地権が付与されている状態で、借りている間は地主に地代を支払わなければなりません。
上記のことから「底地は複雑!」と言われる事が多く、売れにくい原因の一つになっています。
底地が売却しにくい理由
底地は、建物の所有などを目的に土地を借りる借地権が設定された土地のことを指します。
この特徴から地主は、底地を自由に活用できないほか、売りに出すこともできないため、売却がしにくい状況を作り出しています。
その最たる理由として、以下の4つのが挙げられます。
- 土地を自由に活用できない
- 収益性に見込みがないため地代収益が少ない
- 借地人とトラブルになりがち
- 底地に担保価値がないため
底地は複数人が一つの不動産に関わっている為「厄介だな」と思う人が多く、立地条件が良くても売却できないケースがあります。
ここでは、上記4つの理由について1つずつ解説して行きます。
土地を自由に活用できない
底地は、地主が借地人に貸し出している土地です。
このため、地主はこの土地を自由に活用することができません。
既に借地人が存在し、その土地で生活している場合、地主は土地の利用に関して制限を受けます。
例えば、地主が駐車場を設けたり、新しい建物を建設したりすることはできません。
また、借地契約の解除も一方的には行えず、借地借家法によって借地人は保護されています。
これらの制限は、底地を購入しようとする人にとって大きな障害となります。
収益性に見込みがないため地代収益が少ない
底地の所有者は地代を徴収することで収益を上げることができますが、この収益性は限られています。
地代は、借地人との契約に基づいて固定額で設定されるため、固定資産税や都市計画税の増加に伴っても地代を増額することは困難です。
結果として、地代収入だけでは赤字になる可能性もあり、これが底地の売却を困難にしています。
借地人とトラブルになりがち
底地権の所有者は、地代の増額や契約内容の変更を巡って借地人とトラブルになる可能性があります。
地代の増額を求める交渉が拒否されたり、裁判に発展するケースもあります。
このようなトラブルの可能性は、底地を購入することに消極的な態度をもたらします。
底地に担保価値がないため
底地は、通常の土地に比べて担保価値が低いため、購入希望者が銀行融資を受けるのが難しいです。
底地権は土地の完全な所有権ではないため、通常の土地に比べて価値が低く、大きな購入資金が必要であるにも関わらず、融資を受けにくいのです。
このため、購入希望者が現れても、資金面での問題から購入を辞退するケースがあります。
これらの理由から、底地は売却が困難な傾向にあります。
専門の買取業者に依頼することで、スムーズな売却が可能になる場合もありますが、一般の売却市場においては、これらの要因がネックとなっています。
底地を売却する方法
底地は、収益性が低いせいで地代収益が少ないうえ、購入しても金融機関からの融資が見込めないなどの理由から売却がしにくいと言われています。
しかし、底地は売却がしにくいというだけであって、決して売却できないというわけではありません。
以下は、底地を売却する方法です。
- 借地人に買ってもらう
- 不動産会社に買取ってもらう
- 借地人と地主が同時に底地を売却する
- 地主と借地人が等価交換する
底地は借地人とコミュニケーションを取ることによって楽に売却できるケースもあります。
底地を売却したい人は、状況を確認しつつ最善の売却方法を検討しましょう。
ここからは、4つの売却方法について解説します。
借地人に買ってもらう
底地を最も高値で売却する方法の一つは、借地人に直接買い取ってもらうことです。
借地人が底地を購入することで土地の完全所有権を手に入れ、土地を自由に活用できるようになります。
この方法は、借地人が購入の意思と経済力を持っている場合にのみ実現可能です。
借地人との関係を良好に保ち、適切なタイミングで買取を提案することが重要です。
不動産会社に買取ってもらう
底地の売却を専門に行う不動産会社に買取ってもらう方法もあります。
不動産会社に買取ってもらうメリットとして、スムーズに現金化することが可能で素早く底地を手放すことができます。
これらの会社は底地の再販や利用に関する専門知識を持っているため、一般の不動産業者よりも高い価格での買取が期待できます。
複数の会社に査定を依頼し、最適な買取価格を見極めることが重要です。
一方で、本来の価格より安く売却される事になるので、自分の重視しているポイントによっては、別の方法を考えた方が良い場合もあります。
借地人と地主が同時に底地を売却する
底地を売却したいと考えている時に、借地人も手放そうか悩んでいるパターンがあります。
上記のような状況だと地主と借地人が協力して、底地と借地権をセットで売却する方法もあります。
この同時売却により、一つの土地として売却することが可能になります。
その結果、土地の活用制限がなくなり、より高い価格での売却が可能になります。
しかし、この方法は地主と借地人の双方の同意が必要であり、利益の分配についても事前に詳細な取り決めが必要です。
地主と借地人が等価交換する
底地と借地権の一部を、地主と借地人が等価交換する方法もあります。
この交換により、底地権と借地権が設定されていた土地を分割し、双方が完全所有権を持つ土地を得ることができます。
1部分を等価交換すると、普通の土地として売却することができるようになり、借地人は土地を自由に使えるようになります。
この方法では、所有する土地の面積が減少する可能性がありますが、完全所有権の土地としてより高価格で売却することが可能です。
これらの方法を検討する際は、底地の特性や市場状況、借地人との関係性などを考慮し、最適な売却戦略を立てることが重要です。
必要に応じて不動産の専門家の意見を参考にすることも有効でしょう。
底地価格の計算方法
「底地を売るぞ!」と決めても、肝心の売却価格がわからない状態だと不安ですよね。
そこで今回は、底地の売却価格を計算する方法を3つ紹介します。
ただし不動産は土地価格の変動や評価する指標が異なる場合があるので、計算した金額通りに売れない可能性もあります。
あくまでも参考程度に算出しましょう。
相続税路線価から底地価格を算出する
相続税の評価額算出に用いられる「路線価」を基に底地価格を算出する方法があります。
具体的には、自用地の評価額×(1-借地権割合)という式を使います。
自用地の評価額は「路線価×奥行価格補正率×地積」で求められます。
例えば、借地権割合が70%の地域で自用地の評価額が1億円の場合、底地の相続税評価額は「1億円×(1-70%)=3000万円」となります。
ただし、財産評価基準によって評価されている金額は底地価格に直結するとは限りません。
賃貸契約の内容や土地の現状によって底地の価格が決まる為、参考程度と思っておきましょう。
取引事例比較法を用いて底地価格を算出する
取引事例比較法は、近隣で行われた類似の不動産取引事例を参考に価格を決める方法です。
この際、土地の条件や特性によって価格が大きく変動することに注意が必要です。
例えば、同じ面積や間口の土地でも、接道条件の違いによって価格が変わることがあります。
取引事例比較法と借地権割合(路線価方式)を組み合わせることで、より現実的な価格を算出することが可能です。
公示価格から底地価格を割り戻す
公示価格は、国土交通省が発表する基準となる土地の価格です。
一般に、公示価格は実勢価格の約0.8倍程度とされています。
この関係性を利用して、公示価格から底地価格を割り戻すことも一つの方法です。
これにより、土地のおおよその価格を算出することができます。
底地の「評価額=買取相場」ではない【注意点】
底地の評価額を算出する際に注意が必要なのは、評価額が必ずしも買取相場とはならないことです。
底地の評価額は「更地価格×(1-借地権割合)」という式で求められます。
例えば、更地価格が2,000万円、借地権割合が60%の場合、底地評価額は「2,000万円×(1-0.6)=800万円」となります。
しかし、この評価額は市場での実際の売買価格とは異なる場合があるため、売買の際には注意が必要です。
これらの方法を活用することで、底地の価格を適切に算出し、売買に臨むことができます。
それぞれの方法には長所と短所があるため、状況に応じて最適な方法を選ぶことが重要です。
また、専門家のアドバイスを参考にすることも効果的でしょう。
底地の買取相場はいくら?
底地の売却を考える際、買取相場を把握することは非常に重要です。
売却する相手によって大きく変わる底地の買取相場について、以下に詳しく解説します。
底地専門の買取業者に売却した時の買取相場
底地を専門の買取業者に売却する場合、その相場は一般的に更地価格の10~15%程度とされています。
例えば、更地価格が2,500万円の土地の場合、買取価格は約250万円から345万円程度になることが一般的です。
底地は通常の土地と比較して、土地の活用に制限があるため、相場は比較的低く設定されています。
しかし、専門の買取業者を利用することで、迅速かつ確実な取引が期待できます。
借地人に売却する場合の売却相場
冒頭で紹介したように底地を購入しても、活用制限が設けられているため、実際の取引価格は更地価格の10~15%ほどでしか取引できません。
しかし借地人に底地を売却する場合、その価格は通常の市場価格とは異なります。
限定価格が適用されるため、売却価格は更地価格の50%前後になります。
例えば更地価格が2,000万円、借地割合が50%の底地を借地人に売った場合、2,000万円×(100%-50%)=1,000万円となります。
これは、借地人にとって所有権を取得することが将来的な安定に繋がるため、より高い価格で取引される傾向があるためです。
底地の売却を検討する際は、これらの相場を参考にしつつ、土地の立地や条件、市場の状況を考慮して適切な価格設定を行うことが重要です。
また、専門家の意見を参考にすることも、適切な価格での売却には不可欠と言えるでしょう。
底地を高値で売却するコツ
売却がしにくい底地ですが、これから紹介する5つのポイントを押さえておくことで、底地を高値で売り出すことができる可能性があります。
- 借地人に底地を買い取ってもらう
- 底地の買取に強い業者に買い取ってもらう
- 賃貸借契約書を用意したうえで買取に出す
- 複数人いる借地人の一部に限定して底地と借地を売買しない
- 不動産一括査定サービスを利用する
ここでは、底地の売却を成功させるための主要な方法を解説します。
借地人に底地を買い取ってもらう
底地を最も高く売却する方法の一つは、借地人に直接買い取ってもらうことです。
借地人が底地を購入すると、完全な所有権を手に入れることができます。
これは、借地人にとって非常に大きなメリットとなり、通常よりも高価格での取引が可能です。
ただし、借地人の経済力や購入意欲を見極めることが重要で、借地契約の更新時や相続時など、タイミングを見計らって交渉を進めることが望ましいです。
底地の買取に強い業者に買い取ってもらう
借地人に買い取ってもらうことが難しい場合、底地を専門に扱う買取業者への売却が有効です。
これらの業者は、訳あり物件の再販や運用に関するノウハウを持っており、一般の不動産業者よりも高い価格で買取を行うことがあります。
複数の業者に査定を依頼し、最適な買取価格を引き出すことが重要です。
賃貸借契約書を用意したうえで買取に出す
賃貸借契約書は、底地売却時の重要な書類です。
契約書には地代や更新料、契約期間などが詳細に記載されており、これらの情報は借地人とのトラブルを防ぐために不可欠です。
賃貸借契約書がない場合、査定価格が下がる可能性があるため、契約書の準備は欠かせません。
複数人いる借地人の一部に限定して底地と借地を売買しない
複数の借地人がいる場合、一部の借地人にのみ底地を売却することは避けるべきです。
これにより、土地の権利関係が複雑化し、将来的に売却が困難になる可能性があります。
全ての借地人に対して均等に交渉を進めることが望ましいです。
不動産一括査定サービスを利用する
不動産一括査定サービスを利用することで、複数の不動産会社から査定を一度に受けられます。
これにより、底地の市場価値を把握しやすくなり、高値での売却に繋がる可能性があります。
さまざまな不動産会社の中から、最も条件の良い会社を選ぶことができます。
これらのポイントを踏まえ、底地の売却活動に臨むことで、より高価格での売却が期待できるでしょう。
専門家のアドバイスを受けながら、最適な売却戦略を立てることが重要です。
底地を売却するときに気を付けること
底地を売却する際には、いくつかの重要な注意点があります。
これらの点を理解し、適切に対応することで、スムーズな取引とトラブルの回避が可能です。
底地の売却に借地人の同意は不要だが事前告知は済ませておくこと
底地を売却する際、法的には借地人の同意は必要ありません。
しかし、事前に借地人に告知することは、将来的なトラブルを回避するために重要です。
底地の売却後、借地人は新しい地主と賃貸借契約を結ぶ必要があります。
売却の事実を事前に伝えることで、借地人との良好な関係を維持し、スムーズな取引につなげることができます。
共有名義の底地を売るには共有者全員の同意が必要
共有名義の底地を売却する場合、共有者全員の同意が必要です。
相続などにより複数人で底地を所有しているケースでは、全共有者の合意がなければ売却は実現しません。
税金の負担や利益の配分についても、事前に共有者間で合意を形成しておくことが望ましいです。
また、共有持分のみを売却することも可能ですが、これにも共有者の同意が必要になる場合があります。
底地売却で利益が出たら譲渡所得税を納めること
底地を売却して利益が発生した場合、譲渡所得税の納付が必要です。
譲渡所得税は、売却価格から取得費や売却にかかった費用を差し引いた利益に対して課税されます。
不動産の所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得として、5年以下の場合は短期譲渡所得として税率が異なります。
税務申告を行い、適切に税金を納めることが必要です。
底地を売るときは「底地」の売買実績が高い会社を選ぶこと
底地の売却には専門知識が必要です。
そのため、底地売買に精通した不動産業者を選ぶことが重要です。
特に、底地を専門に取り扱う業者は、底地の価値を正確に評価し、適切な売却戦略を提供できます。
また、底地売却に伴うトラブルの対処や、借地人との交渉にも熟知していることが多いため、スムーズな取引が期待できます。
底地に関するQ&A
底地に関するQ&Aをまとめました。
Q.底地はどこで売る相談をすれば良いですか?
底地の売り先は借地権者・買取業者・不動産投資家に売ることができます。
直接借地権者や不動産投資家と取引出来ないという人は、まずは買取業者に相談しましょう。
Q.底地って売れにくい?
底地は購入しても、土地を自由に使えない為売れにくくなっています。
また借地権者とトラブルになるケースもあり、収益性の見込みも低くなるため買主の購買欲が下がってしまいます。
Q.底地を素早く売る方法はありますか?
底地の買取専門の業者に依頼すると、スムーズに買取ってもらえます。
ただし本来の売却価格より低い値段で買い取られる為、なるべく高く売りたい人には向いていません。
底地は状況に合わせた売り方で素早く売却できる
底地は状況に合った売り方で、素早く売却することができます。
通常の物件と同じ方法で売りに出しても売れ残る可能性が高いので注意しましょう。
底地の良い買取先は、借地人が第一候補として挙げられる為、まずは借地権者と相談してみるのも一つの手段です。
「売却相場から知りたい!」という人は不動産一括査定サービスを利用して相場を把握することから初めて見ましょう。