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不動産売却益とは?計算方法とかかる税金の算出・節税のポイント

【更新日】2023-11-12
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不動産売却益
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不動産売却益とは、文字通り捉えると不動産を売って得た利益となります。

しかし、不動産売却益と成約価格はイコールではないので注意する必要があります。

また、この不動産売却益に対して税金が課されるので、計算方法はしっかり知っておかなければトラブルに見舞われるリスクがあります。

今回は不動産売却益の定義から計算方法、税金の算出・節税方法まで徹底解説していきます!

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この記事の監修
合同会社イドコ

合同会社イドコ 最高経営責任者 小西英雄

神奈川県海老名市在住、昭和61年生まれ。

某学校法人にて、人事福利厚生を10年以上担当。現在は本業時代に副業から始めた会社を経営してます。

人事福利厚生担当者として、職員の相談を受け続ける中、感じたのはお金に対する教育がされてないことでした。

申請すれば貰えるお金を貰い損ねている職員がたくさんいました。

少しでも損をしている人を救いたいという理念のもと、 事業の1つとしてFPの相談業務において有利な節約や節税などのお金の知識を提案しています。

不動産売却益とは?

不動産売却益は、基本的に売却価格が購入価格を上回った分を指します。

決して売却価格のことではないので注意しましょう。

買った時期より多少高く売れたとしても得した実感はそこまで得られないでしょうが、売却益が発生したか、その金額がいくらかによって発生する税金が変わるので重要な項目となります。

マンション、家などの建物は、築年数が経過するのに比例して資産価値を落としていきます。

築年数が1年でも経過すれば購入当時よりも相場は下がるので、基本的には不動産売却益が発生するケースは多くないのです。

不動産売却益の計算方法

不動産売却益を計算する方法は下記の通りです。

  • 不動産売却益=不動産売却価格-(取得費+譲渡費用)-控除金額

不動産売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いて、合計金額が0になるもしくはマイナスになる場合、不動産売却益は0となります。

不動産売却益が0円になると所得税を支払う必要が無くなります。

これから不動産売却益を計算するまでの流れを紹介するので「計算式はわかったけどどうやってだしていくのかわからない!」という人は参考にしてください。

Step1.取得費用を算出する

まず不動産売却益を算出するには取得費を算出する必要があります。

取得費は不動産を購入した時に発生した費用の事を指します。

不動産の購入価格や仲介手数料・登記費用・リフォーム費用・住宅ローンが該当します。

また売却する土地が建物なのか更地なのかによって取得費は変わります。

取得費の場合は各費用の合計で算出できますが、建物は合計の費用から減価償却費を差し引きます。

Step2.譲渡費用を算出する

譲渡費用は不動産を売却するときに必要になった費用が該当します。

仲介手数料・登記費用・売買契約時の印紙税などは譲渡費用の対象です。

場合によって立ち退き料・違約金などが発生した場合は譲渡費用に含まれるので間違えないようにしておきましょう。

Step3.不動産売却価格から不動産売却益を算出する

取得費用と譲渡費用の算出が終われば、不動産売却価格から差し引きます。

差し引いて残った金額から控除金額を差し引けば不動産売却益を算出できます。

控除金額は課税対象になっている不動産売却益から差し引かれる金額です。

所得税は売却益によって課税される金額が異なります。

不動産売却益にかかる譲渡所得税

譲渡所得税は不動産売却益によってかかる金額が異なります。

譲渡所得税の内訳は下記の通りです。

  • 所得税
  • 住民税
  • 復興所得税

所得税率は所有期間によって変わるため、自分がどちらの税にあたるのか事前確認が必要です。

短期譲渡所得税

短期譲渡所得税は土地・建物を売却する時に、売却する不動産の所有期間が5年以内のものに該当します。

短期譲渡所得税の計算方法は下記の通りです。

  • 短期譲渡所得税={不動産売却価格-(取得費-譲渡費)}×39%

2013年~2037年までは復興特所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と合わせて申告・納付することになります。

長期譲渡所得税

長期譲渡税は土地・建物を売却するときに、売却する不動産の所有期間が5年を超えるものに該当します。

長期譲渡税率は短期譲渡税率より数値が低いので「税金をなるべく抑えたい!」という人は、長期譲渡税の対象になったタイミングで売りましょう。

長期譲渡税率の計算方法は下記の通りです。

  • 長期譲渡所得税={不動産売却価格-(取得費-譲渡費)}×20%

税率が全体的に低くなっているものの、短期譲渡所得税と同じく復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

不動産売却益にかかる税金をシミュレーション

2000万円で購入したマイホームを3000万円で売却した場合の譲渡得税の計算は以下の通りです。

  • 販売代金:3000万円
  • 購入費: 2000万円
  • 譲渡費用: 200万円
  • 税率: 20.315%

3,000万円の特例控除を利用した場合の課税額は、下記の通りです。

  • 3000万円で購入したマイホームを3500万円で売却した場合:譲渡所得税:0円(3,000万円の特例適用により税金は発生しません)
  • 購入価格不明の相続土地を6000万円で売却した場合:譲渡所得税:約508万円(取得費を売却価格の5%として計算し、3,000万円の特例を適用した場合)

不動産売却益が発生した時の節税方法

不動産売却益が発生し、税金が課されても慌てる必要はありません。

不動産売却では様々な特例控除を使えるので、利用すればかなりの節税効果が期待です。

ここからは、抑えておきたい節税方法を紹介していきます。

3000万円特別控除

住まいとして利用してきた家やマンションを売って売却益が発生したら、3000万円まで税金を控除できる、いわゆるマイホーム特例がおすすめです。

課税額が3000万円以内なら0に抑えることができるので、利用しない手はありません。

ただ、この制度を利用する際は以下の条件に当てはまっている必要があります。

  • 今住んでいる家や敷地を譲渡する場合
  • 転居してから3年後の12月31日までに、以前居住していた家や敷地を譲渡する場合
  • 災害があって減失してしまったときは、災害があった日から数えて三年目の年の12月31日までに、以前の敷地を譲渡する場合
  • 転居後に家屋を取り壊した場合は、転居から3年後の12月31日か、取り壊しから1年以内のどちらか早いほうで譲渡する場合

住み替え(買い替え)特例

以下の条件を満たす住まいを住み替える場合、譲渡所得税の課税を将来に繰り延べすることができます。

  • 居住期間が10年以上+所有期間が売却年の1月1日時点で10年以上
  • 売却の昨年から翌年までの3年間に住み替え先の購入が住んでいる
  • 売却価格が1億円以下

この制度は他の特別控除を併用することが出来ないので注意しましょう。

軽減税率の特例

所有期間が10年を超えると、譲渡所得税の税率は更に低くなります。

これを軽減税率の特例と言い、以下の通りとなります。

  • 不動産売却益が6000万円以下:10%
  • 6000万円超:(不動産売却益-6000万円)×15%+600万円

例えば、不動産売却益が7000万円だった場合、この制度を利用すれば(7000万円-6000万円)×15%+600万円=150万円+600万円=750万円になります。

この軽減措置を利用するには、確定申告時に登記事項証明書を提出する必要があります。

2013年~2037年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1パーセントを所得税と併せて申告・納付することになります。

不動産売却益が発生した時には確定申告が必要

不動産売却をして利益が出た時は、発生した譲渡所得の確定申告が必要になります。

売却の翌年に確定申告をおこなわないと、譲渡所得税の納付や、特例を受けることが出来ません。

不動産売却益が出たら、忘れずに確定申告をおこないましょう。

確定申告を行う義務がある

不動産売却益(譲渡所得)が出ると、税金(譲渡所得税)が課税されます。

この譲渡所得税は分離課税に分類されるため、所得税など給与が天引きされるタイプの税金とは別で納付する必要があります。

不動産売却益が発生しているのに確定申告をおこなわないと、最悪の場合、脱税の罪を負ってしまう可能性があります。

期限内に確定申告を行う必要がある

確定申告の時期は、不動産の譲渡が成立した翌年の2月16日~3月15日となります。※その年の暦や自治体によって若干の期間の変動があります。

この期間に申告をしないと遅延扱いとなり、延滞金を取られることがあるので注意が必要です。

確定申告のやり方は複数ある

確定申告の方法は、以下があります。

  • 税務署の窓口で申告する
  • 確定申告会場で申告する
  • e-taxを使って申告する

近年は自宅にいながら申告のできるe-taxを使う方が増えています。

毎年確定申告の時期になると税務署などで無料相談コーナーが臨時で開かれるので、初心者は積極的に参加することをおすすめします。

不動産売却益に関する良くある質問

不動産売却益の仕組みは、初心者では理解しにくい部分も多々あります。

ここからは、不動産売却益に関する良くある質問に回答していきます。

相続した物件の売却益はどう計算する?

相続した物件の売却益は、その物件の新築時の取得費に対して利益がいくら発生したかで計算をします。

そのため、親の購入した物件を相続人が売却する場合は、親が支払った購入費用に対していくらの売却益が出たかで利益を計算します。

相続物件の取得費が分からない時はどうする?

築年数の古い相続物件などは、購入時の価格が分からないケースも多々あります。

この場合は、売却した金額の5%を取得費として計算することが可能です。

例えば、取得費の分からない物件を2,000万円で売却した場合は、取得費を100万円とすることが出来ます。

中古物件の売却益はどう計算する?

中古物件を売却する場合は、売主が取得した費用に対する利益で売却益を計算します。

例えば、Aさんが3,000万円で購入した新築住宅をBさんが2,000万円で購入して2,500万円で売れた場合、売却益は(2,500万円-2,000万円)=500万円となります。

海外居住者だと売却益はどうなる?

転勤などで海外に居住している場合、国内で発生する税金の一部は一時抹消でき、納付の必要がなくなります。

しかし、不動産売却益が発生した場合は、海外居住者でも譲渡所得税の納付が必要になります。

不動産売却益が出たら特例控除を使って処理すべし

不動産売却益が出た場合は、発生する税金をしっかり納付する必要があります。

ただし、譲渡所得税に関しては様々な特例控除が用意されており、課税額を減免するのは決して難しいことではありません。

まずは特例控除について把握しておき、実際に不動産売却益が発生したら確定申告のやり方も学んで実践する必要があるので注意しましょう。

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