不動産売却にかかる税金は、主に以下の5種類です。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税
• 復興特別所得税
• 住民税(上乗せ)

それぞれの税金は課税されるタイミングがかなり違うので、十分注意をする必要があります。

このうち、譲渡所得税(+住民税)は高額で、発生した場合は対策をおこない、節税をしなければいけません。

売却額と購入額の差額に課税される

不動産を売却した時の税金は、不動産の売却益に対して課税されます。

非常に簡単に言えば、不動産の購入・仕入れにかかった金額が2,000万円、売却で得た利益が2,500万円なら、税率×500万円が課税されるということです。

譲渡所得税の計算式を理解することで、税金対策が理解しやすくなるので抑えておきましょう。

譲渡所得税が発生するタイミングは意外と多い

上記で紹介した税金のうち、譲渡所得税、住民税はどんなケースでも課される税金です。

一方、譲渡所得税、住民税は売却価格＞購入費用という発生条件があるので、必ず課税される訳ではありません。

建物は築年数の経過によって劣化し、価値が下がります。

そのため、基本的に購入時の価値より売却時の価値が逆転することはありません。

ただし、不動産の売却価格にはその時の相場や周辺環境といった外的要因も大きく影響するので、物件自体の価値が下がっていても高く売れるケースはあるのです。

例えばリーマンショック、東日本大震災などの相場が低い時期に購入した物件を2018年あたりに売却した場合、震災復興や景気回復、オリンピック特需で相場は上昇しているため、価格が逆転する可能性は十分あります。

譲渡所得税が発生するのは決して特異な例という訳ではなく、不動産を売却する際は事前に税金対策を把握しておく必要があります。

前述の通り、不動産売却にかかる税金は以下の計算式で求めます。

譲渡所得税=税率×{譲渡価格-(取得費+譲渡費用) }

この式を見ると、取得費(不動産の購入にかかった費用)が大きいほど、税金は減ることが分かります。

しかし、親に相続した不動産など、正確に取得費を把握するのが難しいケースもあります。

この時、譲渡価格の5％を概算取得費として計算し、譲渡所得税を計算するようになりますが、実際の取得費よりも少額になるケースがほとんどで、結果的に課税額が高額になってしまいます。

古い物件を売却する際でも、取得費が分かる書類を提出できたほうがお得になるので、当時購入した不動産会社(新築の場合はディベロッパー、中古の場合は仲介業者など)の名前が分かる場合は、連絡をして探してもらうようにしましょう。

契約書が残っていなくても、以下の方法で当時の取得費を算出することが出来るケースがあります。

• 当時の通帳の出金履歴をチェックする
• 住宅ローンの金銭消費貸借契約書から購入額を推測する
• 抵当権設定額から購入額を推測する
• 当時の地価データから購入額を推測する

このような方法で取得費を算出したい場合は、不動産会社や税務署に相談してみましょう。

建物は利用できる期間に限りがあるので、取得時の書類なども残っていることが多いです。

一方で建物が建っている敷地は親族から贈与されたケースも多く、書類が残っていないことがあります。

このように、マイホーム(建物+土地)のうち、建物部分の取得費しか分からないという事例は意外と多いのです。

この場合、建物だけでも取得費を加算したほうが、税金対策になります。

例えば、譲渡価額3,000万円のマイホームでどちらの取得費も不明な場合、概算取得費：3,000万円×5％=150万円となります。

一方、例えば建物部分の取得費が1,500万円と分かっている場合、以下のように計算されます。

• 土地取得費=(3,000万円-1,500万円)×5％=75万円
• 合計取得費=1575万円

建物部分の取得費だけ加算するだけで、1575万円-150万円＝1425万円×税率もの節税になります。

取得費と同じく、譲渡費用(売却にかかった費用)も出来るだけ多く計上することが節税につながるというのは、計算式を見ればわかるかと思います。

譲渡費用と見なせるのは、例えば以下のものが挙げられます。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 貸物件を売る際に支払った立退料
• 建物の解体費用　など…

上記の他にも、より有利な条件で売るために出した契約控除のお金や権利関係の整理のために支払った費用など、ケースによって様々な譲渡費用が発生します。

細かい費用でも出来るだけ多く計上することが節税につながります。

一方で、以下の費用は譲渡費用として認められません。

譲渡費用と同様、取得費も出来るだけ多く加算することで節税効果が見込めます。

取得費に見込めるものは、以下のようなものが挙げられます。

一方で、取得費に加算できない費用も存在します。

自身で計上できるかどうかの見分けがつかない場合は、早めに不動産会社へ連絡・相談しましょう。

物件の維持・管理に利用された費用は基本的に取得費に含めることはできません。

しかし、リフォーム費用は取得費として計上することが可能です。

大規模なリフォームなら数百万～数千万円になるので、かなりの節税効果が見込めます。

大規模なリフォームをおこなうと物件に付加価値が生まれるので、譲渡所得税が発生しやすくなります。

そのことも頭に入れた上で、確実に取得費計上しましょう。

譲渡所得税が発生したら、特別控除を利用して節税をするのがセオリーです。

利用できる特別控除には、以下のものがあります。

• 3,000万円特別控除
• 取得費加算の特例
• 軽減税率の特
• 特定居住用財産の買換え特例
• 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
• 譲渡所得の1000万円特別控除【平成21年～平成22年に取得した土地】
• 5,000万円の特別控除の特例【公共事業のための土地収用】
• 2,000万円の特別控除の特例【区画整理・開発により土地を売却したケース】
• 1,500万円の特別控除の特例【造成事業などで土地を売却したケース】
• 800万円の特別控除の特例【農地を売却したケース】

特例にはそれぞれ利用条件があるので、事前にしっかりチェックしておきましょう。

譲渡所得税を節税する方法として最も効果的なのが、3,000万円特別控除です。

その名の通り最大3,000万円分の課税が控除されるので、税金の発生する可能性が高い方は、出来るだけこの特例が利用できるタイミングで売ることをおすすめします。

夫婦・親族の共有名義物件を売却して税金が発生した場合、特別控除は名義人それぞれに適用されます。

夫婦など生計を一にしている場合は、それぞれが特別控除を利用することで更に大きな節税効果が見込めます。

譲渡所得税の税率は、所有期間が５年を超えるタイミングと、10年を超えるタイミングでそれぞれ低くなります。

このタイミングで売却をすると、税金が低くなるのは確かです。

しかし、その分築年数が経過し、高く売れにくくもなっているので、積極的に売却時期を遅らせるのはあまりおすすめできません。

持ち家を売り、新居を購入することを住み替えと言いますが、この時に住宅ローンを一定の条件を満たした組み方をすると、一定額が所得税から控除されます。

これを住宅ローン控除と言います。

最大で500万円が戻ってくる便利な制度ですが、3,000万円特別控除と併用できないので注意が必要です。

どちらを利用するのがお得かは状況によって異なるので、不動産会社とも相談をしながら決めていきましょう。

消費税の増税など、国が増税政策をおこなう前に売却してしまうのも一つの手です。

税率が少し上がるだけでも、不動産の価格相場を考えるとかなりのコスト増加につながります。

増税の前に売却することでお得な取引が可能ですが、同じ考えの売主も多いので、競合が増えて余計に売れにくくなるリスクも考慮しなければいけません。

相続した空き家一戸建てでも、条件を満たしていれば3,000万円特別控除を利用することができます。

相続物件に控除を適用したい場合、相続開始日から同日以降3年を経過する日の属する年12月31日までに売却をする必要があります。

取得費加算特例とは、相続開始日の翌日から相続税の申告期限翌日～3年以内に売却した場合、取得費に相続税額の一部を含められるという制度です。

この特例を利用するには、以下の3条件を満たしている必要があります。

• 相続の申告期限の翌日以後3年以内に売却
• 相続税の未納・滞納などがない
• 確定申告が実施されている

更に、以下の書類を提出する必要があります。

• 相続税の申告書のコピー
• 相続税の明細書
• 譲渡所得の内訳書

相続物件売却時の特例

相続した不動産を3年10カ月以内に売却する場合、相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算特例」が適用可能です。

取得費加算特例を利用する場合、譲渡所得は 売却価格 -（取得費 + 譲渡費用） - 特別控除額で算出することができます。

農地売却時の特例

農地を売却する際は、「農地利用目的の譲渡の特例」というものを利用することで、800万円から1,500万円を控除することが可能です。

ただし、この特例控除は農地中間管理機構や農地利用集積円滑化団体などに、農業委員会のあっせんなどで譲渡する必要があり、常に利用できるわけではありません。

事業用不動産の税金繰延

事業用不動産を売却し、新たに事業用資産を購入した場合、売却額の80％を延長可能です。

この場合、売買される不動産が事業用であること、購入する不動産が土地の場合は売却土地面積の5倍以内などの条件があります。

不動産売却がどのような結果になるか、そもそもどんな状況でどんな物件を売るかによって、かかる税金額は変化します。

ただ、前述の通り幅広い条件に対して、幅広い税金対策の方法が用意されているので、プロに聞いてみれば何とかなるケースも多いです。

どれか1つの方法でしか節税できない訳ではないので、出来るだけ多くの節税方法を把握しておきましょう。