家を売ったお金で家を買う際は、「買い先行」「売り先行」の二つの方法があります。

それぞれの特徴を知って、自分に合った方法を選択しましょう。

以下にそれぞれ解説します。

売り先行

売り先行とは、先に住んでいる自宅を売却してから、新居を購入する方法です。

売り先行で進めると、家の売却金額が判明してから住み替えができるので、正確な資金計画を立てることができます。

最初に予定した金額で売れるまでじっくり売却活動ができるので、価格を下げずに家を売却することができます。

売れないとしても、慌てて大幅に価格を下げなくてもよいので資金計画が立てやすくなっています。

ただし、売り先行で住み替えを進めると、仮住まいが必要になる点がデメリットです。

引き渡し猶予があったとしても、引き渡し日までに購入物件が決まっていなければ賃貸などの仮住まいを準備しなければなりません。

引っ越しが増えると、余計な費用や手間がかかります。

買い先行

買い先行は売り先行とは逆に、先に新居を購入してから住んでいる自宅を売却する方法です。

買い先行であれば物件の購入を優先できるので、理想の家が見つかるまでじっくりと探すことが可能です。

また新居に移って今住んでいる家を売りだせば、購入者の希望日程に合わせてない内覧対応ができるようになります。

ただし、買い先行では自宅の売却代金を受け取る前に新居を購入することになるので、家を売ったお金で家を買うことはできません。

新居の購入資金を事前に準備しておかないといけないので、資金面で不安がある人は売り先行で進めるのがおすすめです。

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家を売ったお金で家を買うときには、物件価格以外に次の諸費用が掛かります。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 抵当権抹消費用
• ローン完済手数料

以下にそれぞれの費用を解説します。

仲介手数料

家の売却時には、不動産会社に仲介手数料が必要です。

仲介するケースは中古住宅が一般的ですが、新築の住宅でも仲介手数料が必要なケースは一定数存在します。

物件価格が400万円を超えている仲介手数料は「（売却額×3％）+6万円+消費税」となっており、売却額の4％程度がかかるとされています。

また、仲介手数料には消費税がかかるので、実際には「物件価格×3.3％＋66,000円」がかかります。

印紙税

印紙税とは、契約書に貼る印紙代のことを指します。

契約書に決められた額の印紙を貼って、印鑑で割印することで納税できます。

住宅を買う時の契約書には「売買契約書」「建設工事請負契約書」「住宅ローン契約書」などがありますが、それぞれに印紙税はかかります。

税額は契約書の種類によって変わりますが、売買契約書と工事請負契約書は2022年3月31日までの契約では軽減措置が受けられます。

物件価格によっても印紙税は変動しますが、およそ1万円～2万円程度です。

抵当権抹消費用

住宅ローンが残っている場合には、抵当権抹消費用が掛かります。

抵当権抹消するための登録免許税は、不動産1つにつき1000円となっています。

そのため、土地と建物両方に抵当権が設定されていると、合計2000円となります。

しかし、抵当権抹消のための登記は素人には手間がかかり難しいので、司法書士に依頼することが一般的です。

司法書士に依頼する手数料が15,000円～20,000円となっているので、司法書士手数料も含めて計算しておくと良いでしょう。

ローン完済手数料

住宅ローンを一括で返済する際には、ローン完済手数料がかかります。

本来利息があるのを支払わなくて済むため、ローン返済するメリットは大きいですが、およそ33,000円程度の手数料が銀行ごとに設定されています。

中には変動金利の適用中であれば、一括返済の手数料を0円に設定している金融機関もあるので、確認しておきましょう。

家を売ったお金で家を買おうとしている人は、次の2つのパターンによって利用できる住宅ローンが変わってきます。

• 自宅の売却金額が住宅ローンの残債より多い
• 自宅の売却金額が住宅ローンの残債より少ない

それぞれのケースに分けて解説していきます。

自宅の売却金額が住宅ローンの残債より多い

自宅の売却金額が住宅ローンの残債より多い場合、住み替え物件購入の頭金や諸費用に充てることができます。

住み替え用の家の予算は膨らみ過ぎないようにして、頭金や諸費用を家を売ったお金で賄うことができれば、住宅ローンの選択肢も増えます。

ただし、住み替え用の物件を先に購入する「買い先行」の場合は、現在借りている住宅ローンの内容も含めて判断されるため、ローンの審査が厳しくなります。

後に家の売却益が入ってくることを想定していたとしても、審査は厳しく住宅ローンの選択肢が少なくなる可能性がある点は気をつけましょう。

自宅の売却金額が住宅ローンの残債より少ない

自宅の売却金額が住宅ローン借り入れ残高より少ない場合、担保割れが発生します。

売却するためにはローンを完済して抵当権を抹消しなければならないので、住宅ローンの借入残高を貯蓄から賄えるかが分岐点となります。

貯蓄で住宅ローンの残債が賄える場合は、抵当権を外せるため売却しやすいです。

さらに売却した後も貯蓄に余裕があると、新規の借入同様住宅ローンの幅は広がります。

一方、現在の貯蓄で住宅ローンの残債が賄えない場合は、担保割れ分も含めて多めに借りる方法を取る必要があります。

資金が足りない場合に利用できるのは「買い替え住宅ローン」です。

担保割れや諸費用の金額も上乗せして借入でき、住み替え物件の担保価値の1.5倍～2倍程度まで融資してもらえます。

担保評価以上に融資されることになるので、金融機関は年収や勤続年数を厳しくチェックします。

買い替え住宅ローンを利用すると家の売却金額でローン残債を賄えなかった場合でも家の買い換えが可能ですが、借入額が大きくなってしまうので、綿密な返済計画を立てておく必要があります。

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ここでは、家を売って得たお金を活用して、住み替え先となる住宅のタイプごとに見られる特徴の違いについて解説します。

戸建て住宅とマンションの違い

戸建て住宅とマンション、これら二つの住宅タイプはその所有形態や生活スタイル、費用負担の観点からいくつかの主な違いを有しています。

例えば、戸建て住宅は、土地と建物を直接所有する形式で、自分だけのプライベート空間を重視する方にとって魅力的です。

独自の生活スタイルを追求する自由度やプライバシーの確保といった面でのメリットがありますが、

一方で、修繕やメンテナンスの責任は、全て所有者の手で行う必要があります。

対して、マンションは一つの建物に複数の住戸がある形式で、各住戸を所有しますが、土地は共有所有になります。

設備や共有部分のメンテナンスは管理組合が担当するため、個々の所有者の負担は軽減されます。

また都心部に立地したマンションは、利便性やセキュリティ面でのメリットもありますが、共有部分の利用にはルールがあるため、個々の自由度は若干制限されます。

それぞれの違いを一覧化すると、以下のようになります。

物件種別	戸建て住宅	マンション
間取り・広さ	自由に選べる 独立性が高い	生活同船がワンフロアにまとまっている
設備	自由に選択できる	共用設備が整っている
防音性	最低限の配慮が必要	配慮が必須
セキュリティ対策	個人で整える必要がある	管理会社が整えてくれている
耐火性	構造によって強度が異なる	鉄筋コンクリート造が主なので非常に強い
風通し・日当たり	窓の配置次第で変わってくる	気密性が高く、高層階なら採光・風通しが良好
交通の便・立地	住宅街が中心 自家用車の使用がしやすい	駅チカの好立地に多い 自家用車の使用が不便
リフォーム・メンテナンス	自由に行える 自己管理が必要	制約が多く実行しにくい 管理費・修繕積立金が必要

注文住宅と建売住宅の違い

注文住宅と建売住宅の違いは、その設計と建築プロセスに主にあります。

例えば、注文住宅は、購入者の要望やライフスタイルに合わせて設計・建築されるため、自分だけの住まいが手に入ります。

設計から完成まで時間とコストがかかる反面、間取りや設備、デザイン等、細部にわたって自分の好みを反映できます。

一方、建売住宅は住宅会社が事前に設計・建築した物件を購入する形となります。

一般的にはスタンダードな設計や機能を持つため、より早く新しい住まいに移り住めます。

価格も明確で、比較的手軽に住宅購入が可能というメリットがありますが、個々のライフスタイルに合わせたカスタマイズが制限されています。

家を売ったお金で家を買うためには、家を売ったお金を一度受け取る必要があります。

そのタイミングは、家を新たな買主に引き渡すタイミングです。

売却活動をして、買主と売買条件を詳しく話し合って、売買契約を結びますが、契約途中はまだお金を受け取れません。

売買条件の話し合いが長引くと、それだけ家の売却金額は受け取る時期が遅くなると理解しておきましょう。

家を買うときは、自身の年齢や資金といった目先のことにだけ目を向けるので気はなく、購入した後のことにも目を向けましょう。

家を購入するときは、以下の4つについて把握してから、購入手続きを組むようにしましょう。

返済負担率

家を買う際には、融資やローンを利用するケースが多く、毎月の返済負担率が重要となります。

返済負担率の割合が高すぎると、生活に余裕がなくなり、何かあった時のリスクが増えてしまう可能性があります。

逆に、返済負担率が低すぎるとローンの返済期間が長くなり、長期的な金利負担が大きくなる可能性があるため、バランスが重要となります。

自己資金の割合

自己資金の割合も大切な考慮ポイントです。

自己資金が多ければ多いほど、借入額が少なくなり、返済負担や金利負担の軽減ができます。

また、自己資金の割合が高いほど、金融機関からの融資がスムーズに進むケースも売ります。

ただし、自己資金を全て家購入に使うと、予期せぬ出費があった際のリスクも増えますので、適切なバランスを保つ費用があります。

購入を控えている物件の立地・周辺環境

家を買う際、立地や周辺環境は非常に大きな要素です。

交通の便が良く、学校や病院、商業施設が近い場所は生活に便利であり、将来的な物件価値も高まりやすいです。

また、静かな住環境や自然が豊かな地域を選択するのも1つの手です。

物件の間取り

物件の間取りは、家族構成や生活スタイルに大きく影響します。

子育て世帯であれば、子供部屋の数や広さ、リビングの広さなどが住宅選びのポイントになってくることもあります。

また、在宅勤務が多い場合は、自宅で仕事をするためのスペースが必要になってきます。

間取りは、後から変更するのが難しいため、将来のライフスタイルも考慮に入れて選びましょう。

ここでは、旧家を売却して得たお金を活用して新居を購入する前に知っておきたいことや解決しておきたい疑問について解説します。

家を売ったお金で家を買うなら売り先行と買い先行のどっちがいい？

家を売ったお金で新しい家を買う場合、売り先行と買い先行のどちらが良いかは、個々の状況や市場状況に大きく左右されます。

例えば、売り先行の場合、物件が売却できた時点で資金の確保ができています。

しかし、新居が決まるまでの間、一時的な住まいを確保する必要があります。

一方、買い先行の場合は新居が確定してからの移住がスムーズですが、売却物件が思うように売れないリスクがあります。

どちらを選ぶかは、個々のリスク容認度や市場環境を考慮して決めることが必要です。

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住み替えを決断するタイミングは？

住み替えのタイミングは、生活環境の変化や、資産価値の見込み、市場環境等でタイミングが変わってきます。

子供の成長や通勤環境の変化、老後の生活設計等、ライフステージの変化により必要な住環境が変わる場合や、既存の物件の価値がピークに達したと予想される場合、住み替絵を行うのに適しているといってもいいでしょう。

また、不動産市場の状況によっては、より好条件で売却や購入が見込めるタイミングもあります。

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注文住宅を購入するときの資金目安はいくら？

注文住宅の購入にあたっての資金目安は、土地代、建築費用、諸経費等を総合的に考える必要があります。

土地の価格は、立地により大きく異なり、建築費用も希望する設備や仕様によって変わってきます。

また、諸経費としては、仲介手数料や登記費用、保証金等が必要です。

家を売ったお金で家を買う方法としては、「買い先行」と「売り先行」の2種類の進め方があります。

家を売ったお金を新居の購入に充てたい人は、売り先行で進めると資金計画が立てやすくおすすめです。

また、家を売ったお金が住宅ローンの残債を賄えない場合は、買い替え住宅ローンを組むと多めに融資を受けられるのでお勧めです。

住宅ローンの融資を受ける際は、借りる金額が大きくなり過ぎないように気をつけましょう。