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固定資産税評価額の計算方法は?土地と建物それぞれの計算方法や調べ方を解説

【更新日】2023-12-15
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固定資産税評価額の計算方法
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「固定資産税評価額の計算方法が知りたい」

「固定資産税には優遇措置がある?」

家や土地などの不動産を所有している人は、毎年固定資産税を支払わなければなりません。

固定資産税は固定資産税評価額をもとに算出されるため、事前にどの程度お金がかかるのか確認することができます。

この記事では固定資産税評価額の計算方法や調べ方を解説してから、固定資産税の優遇措置について紹介します。

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固定資産税評価額とは?

固定資産税評価額とは、固定資産税の税額を決める際の基準になる、不動産の評価額のことを指します。

評価額は3年に一度見直され、都市計画税や登録免許税・不動産取得税などの算出にも使用されます。

また売却相場を知る際の参考にもでき、土地は固定資産税評価額を70%で割った金額が実勢価格になるとされています。

不動産を売却する際など、様々な場面で使用できます。

固定資産税評価額と課税標準額の違い

固定資産税評価額と混同されがちな金額で、「課税標準額」があります。

課税標準額は固定資産税通知書にも書かれており、固定資産税を算出する際の基準となる数値です。

そのため固定資産税評価額と同じように扱われることもありますが、課税標準額は建物の場合金額が一致し、土地の場合は金額が一致しません。

土地の課税標準額は「固定資産税評価額×特例率」で計算されるため、課税標準額との差が出ます。

特例率とは200平米以下の土地で6分の1、200平米以上の土地では3分の1と決められているため、土地の固定資産税評価額は本来の評価額よりも下がります。

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固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額の計算方法は、大きく分けると土地と建物で異なります。

それぞれの固定資産税評価額を計算することで固定資産税が算出できるようになります。

以下にそれぞれのケースごとに解説していきます。

土地の固定資産税評価額の計算方法

土地の固定資産税評価額は、毎年1月1日に決められる地価公示価格の70%を目安に適正化を図ります。

その土地が住宅用地なのか、建物が建っているかなど利用状況に応じて金額が変わると覚えておきましょう。

一般的に、地価が高い土地は固定資産税が高くなり、また建物が建っている土地は固定資産税が安くなる特徴もあります。

土地の固定資産税評価額は、地価が大幅に下がらない限り下がることはありません。

建物の固定資産税評価額の計算方法

建物の固定資産税評価額は、「再建築価格×経年減点補正率」で計算されます。

再建築価格とは、同一の建物を新築する際に必要となる建築費のことで、経年劣化が起こったり地価が変動していると価格が変動します。

また経年減点補正率とは、建物を建築した後の年数経過によって生じる損耗などによる減価を示した割合です。

建物の固定資産税は再建築価格や経年減点補正率を算出しなければならないので計算しづらく、自分で計算する際は概算することがほとんどです。

概算する際は、「建物の購入価格×70%」がおおよその固定資産税評価額とされています。

固定資産税を計算する際は、軽減措置などを考慮した上で計算します。

空き家や更地の固定資産税評価額

空き家や更地を所有している人も、固定資産税の課税対象になります。

空き家は住宅用地として減税措置を受けられますが、老朽化が進んでいる空き家を放置していると「特定空き家」と区分されてしまい、減税措置が受けられません。

また更地も建物が建っていない土地なので、減税措置を受けられない特徴があります。

そのため空き家や更地を所有している人は、売却するか土地活用をするかして対処することをおすすめします。

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固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は自身でおおよその計算をすることができますが、次の方法で確認することもできます。

  • 評価書を確認する
  • 不動産会社に土地と建物の評価額を教えてもらう
  • 納税通知書を確認する
自身で正確な評価額を確認したい場合は、以上の方法で確認しておきましょう。

以下にそれぞれの調べ方を解説します。

評価書を確認する

不動産の購入を考えている人は、売りに出している不動産会社に固定資産税評価額を確認すると教えてもらえます。

必要な情報をまとめている評価書を事前に渡してもらえる会社もあるので、評価書を確認すれば評価額は分かります。

特に購入する際は、購入する月に応じて固定資産税を按分するので、その年に支払う固定資産税はほぼ正確に教えてもらえます。

不動産会社に土地と建物の評価額を教えてもらう

新築の住宅を建てる場合、正確な固定資産税は分かりません。

しかし、不動産会社に確認すると、土地と予定している新築住宅から、目安の固定資産税評価額を教えてもらうことができます。

また中古住宅が建っている土地を購入する際は、すでに固定資産税評価額は算出されているため、質問すれば教えてもらえます。

これから家を建てる場合でも、不動産会社に相談するとある程度の評価額は計算してもらえるため、納税に備えることは可能です。

納税通知書を確認する

毎年市区町村から、納税通知書が送付されます。

対象となる固定資産の評価額は記載されているため、税額の計算は可能です。

評価額は3年ごとに見直しされるため、基準年の納税通知書を保管しておけば残り2年分の評価額は分かります。

固定資産税の軽減措置

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固定資産税は、土地と建物それぞれで軽減税率の優遇措置を受けることができます。

本来の固定資産税評価額から計算した結果から大幅に納税する金額を減らすこともできるため、確認しておきましょう。

以下にそれぞれの優遇措置を解説します。

土地の優遇措置

土地の優遇措置としては、「住宅用地の特例」が挙げられます。

住戸1戸につき200㎡以下の部分を指す「小規模住宅用地」では、住宅用地にかかる固定資産税が6分の1に軽減されます。

また住戸1戸につき200㎡を越える部分は「一般住宅用地」として固定資産税が3分の1に軽減されます。

住宅用地であれば軽減率も大きいので、事前に確認しておきましょう。

建物の優遇措置

建物は土地とは異なり経年劣化していくため、新築の時の評価額が高く、固定資産税も高くなります。

しかし、「専用住宅または併用住宅」の新築の住宅は、その分固定資産税の軽減措置が受けられます。

一戸建ての住宅で床面積が50~280㎡、居住部分が120㎡以下の場合は、固定資産税が2分の1に軽減されます。

居住部分が120㎡を越える場合でも、120㎡分までは減額される制度になっています。

また併用住宅の場合は、居住に使用される床面積の割合が2分の1以上であれば適用されます。

新築住宅が優遇措置を受けられる年数は、新たに固定資産税が課税される年度から3年度分、3階建て以上の火災に強い建物であれば5年度分です。

固定資産税評価額の計算方法や調べ方を知って納税額を把握しておこう

固定資産税評価額の計算方法は土地と建物に分けて考えると簡単です。

またこれから購入する物件であれば、不動産会社に聞くこともできるため、事前に固定資産税評価額を確認して納税額を把握しておきましょう。

土地や建物の状況によっては優遇措置を受けることもできるため、大幅に納税額を減額できる可能性もあります。

また空き家や更地を放置していると固定資産税が上がることもあるので、気をつけましょう。

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