民泊経営とは、住宅の全部または一部を活用して、旅行者等に宿泊サービスを提供することを指します。

ここ数年でインターネットが発達してきたことによって、空き家を短期間で貸すなどの宿泊を希望する旅行者とマッチングするサービスが展開しています。

現在はAirbnbが宿泊施設として空いている部屋を貸し出す仲介を行っており、数は徐々に増えています。

日本の文化に興味がある外国人観光客や連休に宿泊施設が取れない人などから利用されいるので、今後も需要は高いです。

民泊経営は需要が高まっていますが、次のような理由で失敗しやすいと言われています。

• 民泊新法が設定された
• 初期費用とランニングコストが高い
• 初期費用を回収するまでが長い

法律上の規制があるので、民泊経営で成功するのは難しくなっています。

以下にそれぞれの理由を解説します。

民泊新法が設定された

2018年に住宅宿泊事業法（民泊新法）が定められたことによって、民泊の経営は難しくなりました。

特に年間営業日数が180日以内に決められたので、一年中運営できなくなりました。

自治体によっては180日よりも短く設定されていることがあるので、さらに規制がある地域では経営が難しいです。

また年間180日のルールを守っていないと、オーナーや管理管理業者に100万円以下の罰金や懲役を科されることがあります。

厳しく規制されているため、穴を見つけるのも難しく経営が難しい要因となっています。

初期費用とランニングコストが高い

民泊の経営には様々な費用が掛かる点も経営が難しい要因です。

宿泊費用を安く設定してしまうと、コストのふたんも大きくなってしまいます。

設備費用として電子レンジや冷蔵庫などの家電、その他消耗品を準備しなければなりません。

また運用途中には清掃料金などもかかるので、初期費用・ランニングコストどちらもかかります。

物件を新しく準備する場合は物件費用も掛かるため、稼げるようになるまでに時間がかかります。

初期投資を回収するまでが長い

民泊の経営を始めると、初期費用を回収するまでに時間がかかります。

物件を安く購入できたとしても、リノベーションなどで利用者が出るような物件にかえる必要があります。

リノベーション費用は数百万円かかりますが、宿泊費用は安く設定することが多いため、回収するまでには数年程度かかることもあります。

初期投資を回収する期間を計算しておかなければ、かなり時間がかかってしまうのできをつけましょう。

民泊経営で失敗する人の特徴としては、次に当てはまる人が挙げられます。

• メールや電話対応を任せる人
• 利回りを考えていない人
• エリア選定ができていない人

民泊経営を失敗する人は上記のポイントを計算していない人が多いです。

以下にそれぞれの特徴を解説します。

メールや電話対応を任せる人

民泊を経営するのであれば、メール対応や電話対応はできる限り自分で行う方が良いです。

管理会社を雇ってしまうと、その分手数料がかかってしまうので収入が減ってしまいます。

特に民泊経営は初期費用やランニングコストがかかる上、宿泊費も抑えられる傾向にあります。

そのため管理会社を雇って手数料を取られてしまうと、なかなか収入が得られないので稼ぐまでに時間がかかります。

時間が取れればメールや電話対応は自分で対応しましょう。

利回りを考えていない人

民泊を始める際は、必ず利回りを計算してから始める必要があります。

必ず収入＞支出を計算したうえで、支出を最小化する事が重要です。

固定支出は減らせませんが、光熱費や清掃費などを抑えることを意識しましょう。

始める前に利回りを計算して、どの程度の期間で回収できるかを考えておかないと回収できるまでに時間がかかることがあるので気をつけましょう。

エリア選定ができていない人

民泊経営を始める際は、必ずエリアを選定しましょう。

民泊はニーズが高いエリアで経営しなければ、利用者が出てきづらいです。

特に観光地近くの立地などは特に利用者が集まりやすい特徴があるので意識してみましょう。

ただし、周りに競合が多いと利用者が分散されてしまうので気を付けてください。

民泊経営で失敗しないためには、次のポイントを意識しましょう。

• 独自の付加価値をつける
• アパートを民泊にする
• 利用者層を明確にする

民泊経営では、できるだけ費用を抑えつつ収入が増えるように意識しましょう。

以下にそれぞれのポイントを解説します。

独自の付加価値をつける

民泊を始める際に重要な点は、独自の付加価値をつけることです。

民泊の利用者は値段の安さのほかに、民泊ならではの雰囲気を楽しみたい人が多いです。

例えば外国人観光客は、日本の雰囲気を楽しみたいので日本の日常生活に触れられる宿泊先を提供する事で人気が出ます。

特に観光地近くのエリアは競合の民泊も多いので、始める前に独自の付加価値をつけることを意識しましょう。

アパートを民泊にする

民泊で利益を出すのであれば、アパート一棟を民泊とする方法を取るのも悪くありません。

民泊事業を始める際には住宅宿泊事業法に基づいて都道府県に届け出をする必要がありますが、アパート一棟を登録する場合は申請が必要ありません。

そのため手間をかけずに始めることができる上、収益も出やすくなっています。

またアパートが事故物件だったとしても、民泊の利用では事故物件と告知する必要はないので、通常料金で運用可能です。

事故物件を持っている人はどうすればいいか悩んでいるかもしれませんが、ある程度の収入が期待できるのでアパート一棟を民泊にするのはお勧めです。

利用者層を明確にする

民泊を経営する際には利用者層を明確にしておきましょう。

外国人旅行者向けに日本風の家にする、ホテルのような高級感を出した家にするなど様々な方法があります。

利用者層を限定することでどのような民泊を経営するかが決めやすいです。

また、利用者層を明確にするとどの程度の収益が出せるかも計算できるため、始める前に決めておくと良いです。

民泊経営は住宅宿泊事業法によって180日以内しか運営できないなどの規制があるため、収益を上げることが難しいです。

　 物件の取得で費用も掛かるので、利回りを計算しておかないと負債を返済するまでに時間がかかってしまうこともあります。

民泊経営を始める際には利用者層を決めて、独自の付加価値を作る事が重要です。

他の民泊に比べて利点をアピールできれば利用者が期待できるので、始める際は意識してみましょう。