事業用定期借地権とは、事業の用途だけに限定して期間を定めて土地を貸す権利です。

事業用定期借地権は定期借地権の種類の1つで、借主は事業用の目的でしか土地を活用できません。

土地を貸し出す際の地代が収入となります。

契約期間が満了すれば必ず土地が更地に戻された状態で返還されます。

契約期間自体はある程度自由に設定できるため、長期的に安定した収入にしやすい点が魅力です。

定期借地権の種類

事業用定期借地権は、次の4つの定期借地権のうちの一つです。

定期借地権	内容
一般定期借地権	使用用途が建物に限定されない。 50年以上の期間で契約される。
事業用定期借地権	事業の用途のみに限定して貸し出す。 10年～50年の期間が一般的。
建物譲渡特約付借地権	貸主が建物を買い取る条件で貸し出す。 30年以上の契約期間
一時使用目的	契約の更新や存続期間が定められていない

定期借地権の中でも事業用定期借地権は、期間を自由に決められるので利用しやすい特徴があります。

契約期間がどれだけ長くても問題なければ、一般定期借地権で貸し出す方法も良いです。

それぞれの定期借地権の特徴は理解しておきましょう。

事業用定期借地権で土地を貸す際のメリットは、主に次の3つです。

• ライフプランに合わせやすい
• 高い地代が期待できる
• 長期的に安定した収入が得られる

事業用定期借地権で土地を貸すのは、期間を定められる点が特に魅力的です。

以下にそれぞれのメリットを解説します。

ライフプランに合わせやすい

事業用定期借地権では、契約期間が10年から50年と幅があるため、ライフプランに合わせた土地活用がしやすいです。

例えば15年後に土地活用方法を変えるのであれば短めに契約期間を設定すればいいだけです。

短期間の貸し出しができるのは定期借地権の中でも事業用だけなので、特におすすめの方法です。

高い地代が期待できる

事業用定期借地権で土地を貸すと、居住用に土地を貸すよりも高い地代が貰えます。

そのため、できる限り高い地代を期待している人は事業用定期借地権を利用すると良いです。

事業の収益性が高いのであれば、より高い借地料を設定できることもあります。

自分で事業を運営するわけではないので、リスクもほとんどありません。

長期的に安定した収入が得られる

事業用定期借地権で土地を貸し出すと、長期的に安定した収入が見込めます。

貸出期間は10～50年と幅がありますが、地代は事業が倒産しない限りもらい続けることが可能です。

そのため収入が途絶えるリスクが少なく、安定した収入が期待できます。

アパート経営やマンション経営のような自分である程度計画しなければならない土地活用では入居者が入らなければ収入が減るリスクがあります。

リスクを抑えて安定した収入が得られるので、自分で活用するのに不安な人におすすめです。

事業用定期借地権はメリットも多いですが、次のようなデメリットもあります。

• 中途解約ができない
• 事業破綻すると貸主に負担がかかる

長い期間安定した収入が期待できるのはメリットですが、逆に考えるとその期間は土地の利用ができなくなるデメリットもあります。

以下にそれぞれのデメリットを解説します。

中途解約ができない

事業用定期借地権は契約時に貸し出す期間を決めるため、貸主からの中途解約はできません。

契約期間を長く設定してしまうと、その期間は借地料でしか収入を得られなくなってしまいます。

そのため他に土地活用をしたくてもできない状況となってしまうため、土地の自由度は下がります。

借主に契約違反があれば解約することはできますが、ほとんどのケースでは解約できないものと考えておきましょう。

事業破綻すると貸主に負担がかかる

借主の事業が破綻してしまうと、土地の貸主に負担がかかる場合があります。

具体的に言えば、借主の事業が破綻して建物が残った場合、更地にするための費用は貸主が負担することになってしまいます。

事業が破綻してしまうと、損失が出てしまうこともあるので気を付けてください。

事業用定期借地権では期間を定めて借地契約を結ぶものです。

以下に具体的な契約期間や更新について解説します。

借地契約の契約期間

事業用定期借地権として借地契約できる期間は、次の2つです。

• 10年以上30年未満
• 30年以上50年未満

土地を貸し出す期間をある程度分ける事ができるので、土地活用を他にする気がないのであれば30年以上50年未満で貸し出すと良いです。

反対に、何か土地活用を利用する気があれば、10年以上30年未満と短めの期間で貸し出すと土地活用に利用しやすいです。

どちらで契約した場合でも、貸している間は解約できないので事前に決めておきましょう。

契約期間の更新

30年以上50年未満で期間を定めて土地を貸し出した場合に限り、契約更新することは可能です。

土地に建てられた建物を取り壊す必要はなく、そのまま継続して土地を貸しだすことができます。

また契約を終了する場合でも、借主は貸主に建物買取請求権を行使することができるので、土地に建てられた建物の買取を請求できます。

反対に10年以上30年未満で契約した場合は更新ができないため、契約が終了したら必ず更地で土地を返却する必要があります。

自業用定期借地権の地代相場は、200平米で全国平均約80万円となっています。

地代は固定資産税の公租公課の約2～3倍とされることが多いです。

他の計算方法としては、路線価や利回りから計算する方法もあります。

地代を設定する場合は、不動産会社に相談すると良いでしょう。

地代の評価額は契約期間にも関係する

事業用定期借地権を利用している場合、契約期間がどれだけ残っているかによって地代の評価額が減額されます。

具体的には契約残り期間が15年以上であれば20％、10年以上であれば15％のように下がっていきます。

また建物が建てられることでも、貸家建付地として扱われるため評価額が20％ほどさがります。

残り契約期間が長ければ長いほど土地の評価額は下がるため、税金対策としても有効です。

できる限り税制優遇を受けたい場合は、30年以上の長期で契約するとより効果的です。

事業用定期借地権は、事業用に用途を限定して土地を貸し出して借地料を得る土地活用方法です。

契約期間は10年から50年のうちから選べるため、将来的に土地活用をする予定があれば短めに設定し、予定がなければ長期で貸し出すと良いです。

土地を貸し出してからは中途解約できないため、長期的に安定した収入が期待できます。

ただし、その分土地活用に利用できなくなるデメリットもあるので、長期間貸し出して問題ない場合にのみ事業用定期借地権で土地を貸し出すようにしましょう。