アパートを親から相続した場合には、まず次のことをする必要があります。

• ローンの有無を確認する
• 所有者を決める
• 賃借人に連絡する
• 名義変更する
• アパート経営を続けるか決める

アパートを相続した際には、上記の点を確認しましょう。

以下にそれぞれ解説します。

ローンの有無を確認する

アパート経営を相続した際には、まずローンの有無を確認しましょう。

親が相続税の対策のためにアパートを経営している場合、経営期間によってはローンがあることがあります。

ローンの残債があれば金額を把握して、収支バランスを判断しなければなりません。

また遺産分割協議で相続人を決める場合にも関係します。

アパートを相続するのであればローンも一緒に相続することになるため、資金に余裕がないと難しいです。

所有者を決める

相続人が複数人いる場合は、遺産分割協議をしてアパートを誰が相続するか決める必要があります。

遺言書や他の遺産の有無を確認して、スムーズに所有者を決めれるようにしておくと良いです。

アパートは資産なので、現金のようにきれいに分割できるわけではありません。

共有名義にすることもできますが、名義人が複数人いると修繕などの契約書を結ぶ際にすべての名義人から同意を得る必要があるので手間がかかります。

できるだけスムーズに決めて、ローン残債のある銀行へ相続人が決まったことを連絡しましょう。

賃借人に連絡する

アパートの名義人が変わった場合、すぐに賃借人に連絡しましょう。

名義人が亡くなると、銀行の口座が凍結されるため、家賃の振り込みもできなくなることがあります。

賃借人に迷惑がかかるので、余計なトラブルを生まないように早めに連絡しておきましょう。

また大家が変わった事を連絡しておかないと、賃借人からの信頼関係にも傷がつくこともあるので気を付けてください。

名義変更する

相続人が決まれば、アパートの名義人を被相続人から相続人に変更します。

相続登記をしておかないと、新たな相続が発生したときにトラブルになります。

相続人が増えるなどのトラブルが起きると、不動産を売却する際に全員分の実印がいるので手続きに手間がかかります。

また相続登記を行わないと、賃貸として貸し出すこともできないので注意しましょう。

アパート経営を続けるか決める

アパートを相続して手続きが済んだ後は、アパート経営を続けるかどうか決めましょう。

アパート経営はリスクがつきものなので、経営が完全に初心者の場合は多少手間がかかります。

入居者が現れなければ家賃収入が得られないので、収入が減ってしまいます。

経営に不安を感じているのであれば、アパート経営を辞めるのも一つの方法です。

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相続人の変更や協議が面倒だと考えるのであれば、生前贈与することも一つの手です。

生前贈与するメリットは、次の通りです。

• 贈与財産の評価額が抑えられる
• 所得を分散できる
• アパートを特定の子に渡せる

以下にそれぞれのメリットを解説します。

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贈与財産の評価額が抑えられる

生前贈与をしておくことで、贈与財産の評価額を低く抑えられる点は大きなメリットです。

同じ価値の現金とアパートを贈与すると、アパートは現金よりも評価額が低くなるので贈与税も抑えることができます。

例えば5000万円の価値があるアパートであれば、評価額は2100万円程度まで抑えられるので非常にお得です。

固定資産税評価額を抑えることで無駄な支出を減らすことができます。

所得を分散できる

親の所得が高い場合、アパートを生前贈与することで所得の一部を子供に移動できるため、所得を分散することが可能です。

所得税は累進課税で計算されるため、子供の所得が低い場合は生前贈与しておくことで所得税の支払いを抑えることができます。

死後に贈与することが決まっているのであれば、できるだけ早くから税金対策をしておいたほうが得なケースが多いです。

アパートを特定の子に渡せる

相続人が複数人いる場合、相続人同士で遺産争いが起きることがあります。

しかし、生前贈与をしておけばアパートを引き継がせたい子に相続することができます。

また生前贈与する事で相続される側もアパート経営について多少勉強できるため、いきなり相続してもらってから勉強する必要もなくなります。

アパート経営を続けてほしいと考えるのであれば、生前贈与してアパート経営の基礎知識を伝授しておくのも悪くありません。

アパート経営は生前贈与するとメリットも多いですが、デメリットも次のようにあります。

• 負担付贈与に注意する
• 諸費用が掛かる
• 土地の相続税評価額が高くなる

以下にそれぞれのデメリットを解説します。

負担付贈与に注意する

負担付贈与とは、受贈者に一定の債務を負わせることを条件に行う財産贈与のことです。

アパートを相続するために、アパートローンも合わせて負担させる場合は負担付贈与となります。

負担付贈与自体は悪い事ではありませんが、贈与財産の時価から債務を差し引いた額に贈与税がかかります。

この場合には時価が通常の取引価格で計算されてしまうため、固定資産税評価額よりも高額で、贈与税が大幅に高くなってしまうことがあります。

また負担付贈与では、贈与者にも所得税が課せられる点に気をつけましょう。

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諸費用が掛かる

アパートを贈与すると、不動産取得税や所有権移転登記などの諸費用が掛かります。

登記費用にかかる登録免許税は相続の場合、固定資産税評価額の0.4％ですが、贈与では2％と高利率になっています。

また不動産取得税は相続では課税されませんが、贈与では建物の固定資産税評価額の3％が課税されるため、費用が掛かってしまいます。

土地の相続税評価額が高くなる

アパートが立っている土地は自宅などの自用地ではなく、貸家建付地とされるので相続税の評価が引き下げられてしまいます。

入居者がいるアパートの建物を生前贈与して土地を子供が無償で借りる場合、土地は貸家建付地のまま引き継がれます。

しかし、貸家建付地は入居者が変わらないことが条件とされているため、贈与後に入居者が入れ替わってしまうと貸家建付地評価ではなく自用地評価となります。

自用地評価では相続税評価額が上がってしまうので、支出が増えてしまいます。

ただし、サブリース契約を結んでいる場合は土地位で入居者が入れ替わっても問題なく貸家建付地としての評価が適用されます。

アパート経営を相続する際には、誰が相続するか協議をして、入居者に通達するなどするべきことがたくさんあります。

ある程度流れを理解しておかないと、手続きに手間取ってしまうため気をつけましょう。

またアパートを相続するのであれば、生前贈与するのも一つの方法です。

メリットとデメリットを理解して、どのように対策するか検討しましょう。

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