亡くなった親から家を相続した時は、まず相続手続きを組まなければ売却ができません。

そもそも相続したとはいえ、自動的に家の所有名義の変更が行われるというわけじゃありません。

亡くなったなくなった親が所有する家を売却するときは、以下のステップを踏んでから売却へと至ります。

ここからは、亡くなった親から相続した物件の名義変更から物件売却までの流れを一通り解説、紹介をします。

ステップ①遺言書・遺産の確認

家を相続する前に、故人が残した遺言書と遺産を確認します。

相続を行う手前、故人が最期に書き残した遺言書があれば、それに従って相続を行っていきます。

また個人が出生から死亡するまでに築き上げた財産の確認も並行して行います。

ステップ②遺産分割の協議

遺産の確認が取れたら、誰が何を相続するのかを協議していきます。

遺言書がある場合は、それに従って遺産を分割していけば問題ありません。

しかし遺言書がない場合や、故人の遺言に同意しかねるという場合は、相続人全員で話し合いを行って分け方を決めていきます。

遺産が現金や預貯金だけなら、１円単位で分割できますが、不動産など分割できない物は、４つの分割方法で分けていきます。

現物分割

現物分割は、不動産など分割できない物をそのまま相続する方法です。

特定の人物が１人で相続したり、土地など相続割合分をそれぞれに分けて相続します。

ただし相続遺産が分割できない物に限られた場合は、要協議して決める必要があります。

代償分割

代償分割は、不動産を分割せず特定の１人が相続する代わりに、他の相続人に対して同価値のモノを相続したり、相続に応じて金銭を支払って平等に分割する方法です。

遺産が不動産しかない場合、不動産を相続した側が他の相続人に金銭を支払わなければならないデメリットがあります。

換価分割

換価分割は、遺産を分割せず、現金に換価して売却金を均等に分割する方法です。

現金化すれば１円単位で公平に分割できるので、協議する手間が省ける反面、相続人全員の同意を得る必要があります。

共有分割

共有分割は、各相続人の持ち分を取り決めて、共有で遺産を相続する方法です。

共有財産として遺産を取り扱う一方で、売却を行う際は、全員の同意が必要になります。

ステップ③相続登記して名義人の変更

遺産の分割ができて、不動産などの現物を相続したら、名義変更を行います。

前所有者がなくなって新しい所有者に遺産が渡っても、所有者名義は故人のままで、売却が行えません。

売却するためには、物件所有者名義を故人から相続した方の名前に変更しなければなりません。

名義変更を行うためには、以下の書類を揃えて管轄の法務局に提出する必要があります。

相続登記を実施するとき、不動産評価額の0.4%の登録免許税が課されます。

また必要書類は、自分で用意することができますが、司法書士などの専門家に依頼して揃えるとも可能です。

ステップ④売買契約書・土地境界線の確認

相続登記が完了したら、売却する家を購入した時の売買契約書や建築時の請負確認書などを探し出しましょう。

いずれも売却価格を決める時の１資料であり情報になる書類です。

また並行して土地境界線の確認も行っておきましょう。

こちらは一戸建て住宅を売却するときに必要なもので、主に隣家との境界線を明確化して相手の財産を侵害しないために行います。

土地境界線が未確定なら、売却する前に測量をお願いしましょう。

ステップ⑤類似物件をリサーチして売却相場をチェック

住宅購入時の書類・資料一式と土地境界線が分かったら、売却する住宅と類似する条件にある物件をリサーチして、売却の相場を調べていきます。

基本的に売却価格は、物件所有者が自由に決めていいものとされています。

しかし、高すぎる金額で市場に出しても買い手がつかず、いつまでも売れ残ってしまう可能性が高いです。

売れ残りを回避する意味を込めて、売却予定の物件と類似点がある物件の売却価格をリサーチして、実際いくらで売れているものかを調査して売却価格の参考にします。

ステップ⑥複数の不動産会社に売却査定を行ってもらう

リサーチを行った後は、不動産会社に物件の売却価格の査定を依頼します。

査定方法には簡易査定(机上査定)と訪問査定の２方法があります。

簡易査定(机上査定)

簡易査定は、机上査定とも呼ばれており、ネット上で必要な情報を記入して過去の売却事例から類似点を洗い出して売却価格を算出してくれる方法です。

詳細な調査を行わないため、半日かからない程度で査定額が算出されますが、出た金額がそのまま売却価格になることはなく、あくまで概算なので、実際の売却価格とは違う金額になる可能性が高いです。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社から派遣された専門家が住宅まで訪問して査定額が算出してくれる方法です。

物件の劣化・損傷具合、周辺環境の状況、需要などあらゆる要素を総合的に洗い出して査定金額を算出するため、半日以上の時間を要します。

しかし、簡易査定よりも詳細に調べ上げた上で金額を出してくれるため、実際の売却価格に近い形で物件を売り出せます。

査定は基本無料で依頼できるので、複数社依頼して自分にとって利になる会社を選びましょう。

ステップ⑦仲介売却の契約を組む

査定を終えたら、自分が納得いく不動産会社と媒介契約を交わします。

媒介契約は、物件を市場に出して売却していくために必要な売却活動をどのような条件下で進めていくか、売買成約時の報酬はどうするかを取り決める契約です。

契約を交わしたら、以降の売却活動は不動産会社主導で実施されます。

番外:業者買取・取り壊しなども視野に入れておく

不動産会社に物件売却を任せれば、高確率で買い手が見つかるという保障はなく、半年、あるいは１年以上も買い手がつかない状況が続くこともあります。

仲介売却が不安という方は、媒介契約を結ぶ時に買い取り保証を取り付けておくといいでしょう。

買取保証は、一定期間まで買い手が見つからなかった場合、業者がその物件を買い取ってくれるという保証です。

買取価格は、仲介売却時の6～８割程度に減額しますが、確実に現金化が行えます。

また買い手を探さず、業者買取を行うという手もあります。

いずれも仲介売却が成立しなかった場合の最終手段になる方法なので、仲介売却を行うと同時に買取も検討しておくのもいいでしょう。

亡くなった親の家を売却する以前に、故人遺産を相続したり、名義変更など各種手続きを組むと、４種類もの税金が課せられます。

相続税

相続税は、不動産相続に限らず、故人の遺産を一定額以上相続した時に発生します。

相続税の対象になるものは、預金、骨董品、証券、株、自動車、保険の権利など様々なものが課税対象になります。

遺産を相続することが発覚したら、相続が必要になった翌日から10ヶ月以内に相続人自身が税務局に報告しなければなりません。

また相続=多額な税金が課せられるというイメージが強いですが、実際のところ相続税の「基礎控除額」の方が、債務や葬式費用を差し引いた遺産総額よりも高額なため8割近くの方が免税されています。

登録免許税

登録免許税は、亡くなった親から不動産などの遺産を相続した時に名義変更を行う相続登記という手続きを組むと課せられる税金です。

登録免許税は、固定資産税評価額に0.4%をかけることで算出できます。

また相続登記の手続きは自分で行えますが、内容が複雑ゆえ、多くの方が司法書士に手続き代行をお願いしています。

その時、手続き代行手数料として5～20万円程度の報酬を請求されるので、依頼するかは、相続人と要協議して決めましょう。

印紙税

印紙税は、亡くなった親から相続した物件を売却したタイミングで課せられる税金です。

厳密には、買い手と売買契約を取り交わすときに必要な契約書に添付する印紙張ることで納税となります。

印紙税の金額は、売却価格によって変動します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、物件の売却が済んだ際に発生した利益時に発生する税金です。

売却で利益を得ているため、所得扱いを見なされ課税対象になります。

また譲渡所得税の税率は、所有期間に応じて税率が異なります。

所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得税、5年以上の場合は長期譲渡所得税という枠組みで税金が課されます。

亡くなった親から相続した家を売却すれば、相応の資金が手に入る反面、前節でご紹介した4種類もの税金が課せられて取り分が減ってしまいます。

もちろん売却せず、そのまま残しておくという手もありますが、固定資産税や都市計画税、修繕改修費、管理・維持費用など多方面で出費が発生します。

ここでは、少しでも出費を抑える節税方法をご紹介します。

取得費用が分かる書類を探し出す

亡くなった親が所有していた家を売却する際には、取得費用としてどの程度の費用がかかったのかを明らかにしましょう。

取得費用とは、物件を購入した際の価格や改修にかかった費用など、その物件の取得に必要だった全ての出費を指します。

これらの情報は、譲渡所得を計算するときに必要な情報です。

具体的には、売却価格から取得費用を引いた金額が譲渡所得となるため、取得費用が高ければ高いほど譲渡所得が減少します。

これにより、譲渡所得税の額を抑えることができます。

取得費用を証明するためには、購入時の契約書や改修にかかった費用の領収書など、具体的な証拠が必要となるため、適切な書類を探し出しましょう。

譲渡費用を漏れなく計上する

家を売却する際には、取得費用だけでなく譲渡費用も譲渡所得を算出するのに必要な情報です。

譲渡費用とは、物件を売却する際に発生する費用のことで、主に仲介手数料や引越し費用、清掃費用などが含まれます。

これらの費用は、売却価格から取得費用と譲渡費用を引いた金額が譲渡所得となるため、譲渡費用を漏れなく計上することで、譲渡所得税の額を抑えられます。

譲渡費用を証明するためには、領収書や契約書などの書類が必要となるため、しっかりと管理しておきましょう。

取得費加算の特例を活用する

取得費用が分からない場合や証明できない場合には、取得費加算の特例を活用しましょう。

これは、物件の取得価格が不明な場合や証明できない場合でも、一定の取得費用を加算することを認める制度です。

通常、相続税評価額の80%を取得費用として加算できます。

これにより、譲渡所得を減らすことができ、結果的に譲渡所得税が抑えられます。

この特例を活用するためには、適用を求める必要がありますので、税務署に確認を行うことが必要です。

小規模宅地等の特例を活用する

小規模宅地等の特例は、所得税法上の特例で、一定の条件を満たす小規模な住宅用地を売却する場合、その売却所得を全額非課税とすることができます。

この特例を活用すれば、大きな譲渡所得が発生することなく、納税額の軽減ができます。

ただし、適用条件には注意が必要で、具体的な適用要件については税務署に確認をとりましょう。

相続空き家の3,000万円特別控除を活用する

相続された家が空き家の場合、特別な控除が適用されます。

具体的には、相続した空き家を売却した場合、その売却所得から3,000万円を控除することができる制度です。

これにより、譲渡所得を大幅に減らすことができ、譲渡所得税を軽減することが可能となります。

ただし、この制度を利用するためには一定の条件があります。

亡くなった親から物件を相続すれば、売却までの手続きから剃名義変更などの手続きで多額な税金が課せられます。

それらを踏まえて、ここでは、物件を売却するときに気を付けておくことを3つご紹介します。

相続登記は必ず司法書記に依頼すること

相続登記を行う時は、司法書士に依頼して手続きを行ってもらうのがおすすめです。

手続き自体は相続した方本人でも行えますが、内容が複雑ゆえ時間と手間がかかります。

少しでも手間と時間を省く意味でも、司法書士に手続き代行をお願いしてその間に他の手続きを行うのが利己的です。

ただし手続きを依頼すれば、相応の報酬を支払わなければならないため、親族とよく話し合ったうえで依頼するかどうかを決めましょう。

共有名義での相続

家の相続は、1人に任せず、複数人で相続することも可能です。

共有名義で相続した場合、物件の取り壊しや売却を行う時、名義人全員の同意が必要になるほか、相続人が亡くなった場合、次の相続人を立てなければならないなど、手続きがややこしくなるので要注意です。

隠れた欠陥・契約不適合責任の発覚

相続人が相続した家の現状を把握していないまま売却を行った場合、契約不適合責任が買い手から求められる可能性があります。

売却するときは、家の現状を把握したうえで売却へと進み、契約書にも可視に関する記載を怠らず行いましょう。

不動産会社に売却を依頼しても物件の築年数が古かったり、エリア需要が低かったりなどの理由から買い手がつかない状態が数ヶ月は続きます。

なかなか買い手がつかいないときは、売却以外の方法で物件を活用してみるのがおすすめです。

活用例①賃貸・民泊施設にする

まずは、賃貸住宅にする方法です。

人が住めば、住宅の劣化抑制ができるうえ、家賃収益が見込めます。

同様の活用方法として、民泊にして収益を得るという方法もあります。

都内や観光地近隣なら、民泊物件として利用される方にとって大きな需要があり、賃貸住宅もまたエリア需要が高ければ、住居用として借りたい方が出てきます。

ただし、郊外やエリア需要そのものが低ければ望みは低いです。

活用例②更地にして駐車場経営

物件そのものが古く賃貸や民泊にするには難しいという場合は、物件を解体して駐車場経営を始めるという方法もあります。

ただし解体費用が発生したり、固定資産税が高くつくなどのデメリットが付いてきます。

ここでは、亡くなった親の家を売却する前に知っておきたいことや解決しておきたい疑問について解説して行きます。

相続登記から売却が完了するまでどれくらいの時間がかかる？

相続登記から家の売却が完了するまでの時間は、ケースバイケースです。

しかし、一般的には、相続登記から売却までには数ヶ月から1年以上かかるケースもあります。

まず、相続登記手続き自体に数ヶ月もの時間を要します。

これには、遺産分割協議や法定相続人の確定、相続放棄の有無など、さまざまな手続きが含まれます。

次に、家を売却するには、仲介業者の選定、価格の設定、販売活動、契約手続きなどが必要となります。

これらのプロセスには時間がかかるため、予め余裕をもって行動を開始することが推奨されます。

亡くなった親の家を売るときに行う税金の手続きは？

親の家を売却するとき、重要な税金の手続きとしてまず思い浮かぶのは、相続税と譲渡所得税です。

相続税は、親から相続した資産の価値に応じて課税され、税務署への申告は遺産の評価を行った上で必要となります。

譲渡所得税は、売却した家から得た所得に対して課税されます。

売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いた額が譲渡所得となります。

譲渡所得に対する税金の計算と申告は、売却が完了した年の翌年の税務申告時に行います。

どちらの税金も、手続きは複雑であるため、専門家の助けを借りましょう。

相続手続きは生前と死後のどちらでやるのがいい？

相続手続きは、生前と死後のどちらで行っても可能ですが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

生前に行う場合、相続人全員が生前に意志を明確にし、遺産分割に関するトラブルを未然に防ぐことができます。

しかし、生前に遺産を分割する場合、贈与税が発生する可能性があります。

物件の所有者の死後に手続きを行う場合、相続税の控除や非課税措置を活用できるというメリットがあります。

ただし、相続人間での意見の不一致や不在があると、手続きが遅れます。

遺産分割時の相続の順位や割合は？

相続の順位や遺産の分割割合は、日本の法律によって定められています。

配偶者と子が共に相続する場合、配偶者は遺産の1/2、子は遺産の1/2を分割します。

もしも、子が複数いる場合、子どもたちは等しく分けます。

これは法定相続分と呼ばれ、遺言がない場合に適用されます。

ただし、遺言によって相続分は変えることが可能です。

遺産を共有分割したときに起こるトラブルは？

遺産を共有分割する際には、さまざまなトラブルを誘発します。

一般的に、相続人間で遺産の価値についての見解が異なる場合や、分割の方法について意見が合わない場合などでトラブルが発生します。

また、相続人が多数いる場合や、相続人が遠方に住んでいる場合、意思疎通が難しくなり、手続きが遅延します。

これらのトラブルを避けるためには、可能な限り生前に遺産の分割について話し合うこと、遺言を残すこと、または専門家の助けを借りましょう。

ここまで、亡くなった親から相続した家を売却するまでの流れと、発生する税金、節税方法と今後の活用例をご紹介してきました。

故人から相続した物件の所有者名義は自動更新されず、即売却に至るのは不可能です。

遺産を相続したら、相続登記、境界線の明確化などの前準備を行ってから売却へと至りましょう。