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自分名義の不動産を売る方法は?売却時の注意点や流れを解説

【更新日】2022-05-20
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自分名義の不動産を売る方法は?売却時の注意点や流れを解説

不動産売却で問題になりやすいのが、名義人です。

親の遺産相続や夫婦で購入した不動産は共有名義とされることが多いですが、事情があり自分名義の不動産だけでも売却したいと思う人も多いです。

ですが、「不動産の一部だけ売却」が可能なのかどうか気になりますよね。

結論から言えば、自分名義の不動産だけを売却する方法はあります。

この記事では自分名義の不動産を売却する方法と、売却時の注意点や流れを解説します。

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自分名義の不動産とは?

不動産には建物や土地問わず、必ず所有者を示す名義人が設定されています。

名義人は土地、建物それぞれで設定されており、複数の所有者がいる場合は「共有名義」、一人の所有者であれば「単一名義」となります。

家族間や夫婦間であれば共有名義にしていることも多く、持ち分に合わせて所有権の割合が設定されています。

自分名義の不動産を売却するというのは、共有名義の不動産から、自分の持ち分だけを売却することになります。

共有名義の場合は家を半分だけ売却することなどほぼできないので、工夫して売却する必要があります。

自分名義の不動産を売る方法

自分名義の不動産を売る方法としては、大きく次の2つが考えられます。

  • 共有名義の相手に買い取ってもらう
  • 共有名義の相手も一緒に売却する

自分名義の部分だけ売却するのは建物であればほぼ不可能ですし、土地も売却面積が狭くなるのでほとんど売れません。

そのため、上記の方法で売却する必要があります。

以下にそれぞれ解説していきます。

共有名義の相手に買い取ってもらう

自分名義の不動産を売りたい場合、共有名義の相手に買い取ってもらう方法があります。

自分名義の分の不動産だけを売ったとしても、土地や不動産が莫大でない限りは購入する人はほとんどいません。

共有名義の相手に買い取ってもらうことで、名義をまとめてもらえます。

三人以上で不動産を所有している場合は、代表者に買い取ってもらうか、共有名義者間で分け合う方法があります。

共有名義の相手に買い取ってもらうことが可能であれば、売却時と同じように資金も手に入るのでそれほど問題はありません。

ただし、買い取ってもらう相手はまとまった金額が必要なので、資金事情によっては受け入れてもらえない可能性があることは理解しておきましょう。

共有名義の相手も一緒に売却する

共有名義の相手と一緒に不動産を売却するのも一つの方法です。

共有者全員が自分の持ち分の売却を了承しなければ手続きを進めることはできませんが、話合いで納得してもらえれば可能です。

一緒に売却してもらう際は、共有名義の全員が了承すること必須です。

共有者に十分な資金がない場合は、共有者全員で売却することを頼みましょう。

また原則的に、共有名義人が高齢者で判断能力がない場合、代理で売却手続きを進めることも可能なケースもあります。

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自分名義の不動産を売るときの注意点

自分名義の不動産を売るときの注意点は、次の3点です。

  • 売却は基本的に名義人本人が行う必要がある
  • 土地と建物の名義人が違うなら別々で売却可能
  • 確定申告をする

自分名義の不動産は単体では売れないと説明してきましたが、場合によっては売れることもあるので確認が必要です。

また不動産を売った時には確定申告が必要なので気をつけましょう。

以下にそれぞれ解説していきます。

売却は基本的に名義人本人が行う必要がある

不動産の売却は、基本的に名義人本人が契約を行う必要があります。

名義人以外が契約を結べてしまうと、「名義人は売りたいと言っている」と代理人が契約を結べてしまうことになるからです。

不動産は高額な財産であるケースも多く、契約は厳しくなっています。

そのため、たとえ親子関係や夫婦間であっても、名義人以外が勝手に売却することはできません。

親が高齢で判断能力が欠如している場合は例外

不動産の売却は契約者本人が行うのが基本ですが、親が高齢者で意思表示ができない、判断能力がない場合に限り、成年後見人の申し立てで代理契約が可能です。

成年後見人は、親族、弁護士、司法書士、社会福祉士など限られた人しかなれません。

親の高齢が原因で成年後見人を申し立てる場合、親から子に名義人を変更するだけで名義人は子に変わります。

ただし、親が生存している間の名義人変更は「相続」ではなく「贈与」に該当するため、相続税よりも多い贈与税を支払うことになるので気を付けましょう。

土地と建物の名義人が違うなら別々で売却可能

誰かと共同で不動産を所有していると不動産は売却できないと説明しましたが、土地と建物で名義人が分かれている場合は別です。

土地と建物の名義が違う場合は、土地と建物をそれぞれの名義人が分けて売却できます。

例えば親が名義人となっている土地に、子が土地を借りて住宅建てた場合であれば、親が土地だけを第三者に売却しても問題はありませんし、子が建物だけを売却することもできます。

土地や建物だけを購入してくれるかは怪しい

土地だけ・建物だけを売却することは可能ですが、土地の名義人が建物の名義人と違っている物件を購入してくれる人は少ないです。

建物を購入した人からすれば、土地の名義人はいつでも変わる可能性があるので、建物をそのまま長く維持できるかどうかわからない不安が付きまといます。

また土地を購入したとしても、別名義の建物が立っていると自由に使いづらいデメリットもあります。

土地と建物の名義が違うと、土地の利用の仕方でトラブルが起きやすくなるので、率先して土地や建物だけを購入してくれる人はほとんどいません。

土地か建物を売却したい場合、どちらかの名義人がもう片方を購入して、土地・建物とも同じ名義人に変えてから売却すると良いです。

名義人が一人であれば購入する側も安心なので、需要も多少増えることが予想されます。

確定申告をする

名義変更後は、確定申告を必ず行いましょう。

共有名義から変更する場合、贈与税・譲渡所得税・相続税の税金が発生します。

中には計算すると税金が発生しないこともありますが、反対に納めた税金が返ってくる可能性もあるので確定申告をした方が良いです。

確定申告期間は2月中旬から3月中旬に受け付けされているので、できるだけ早く対応しておきましょう。

自分名義の不動産(土地)を売るときにかかる税金

自分名義の土地を売るときには、次の税金がかかります。

  • 譲渡所得税
  • 印紙税
  • 贈与税(贈与時)

基本的にかかるのは譲渡所得税と印紙税です。

売却の際に共有名義の相手から贈与を受けた際は、追加で贈与税がかかります。

以下にそれぞれの金額を解説していきます。

譲渡所得税

区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15% 5%
短期譲渡所得 30% 9%

譲渡所得税は売却益に対してかかり、確定申告をして納税する必要があります。

土地の所有期間が売却した年の1月1日現在で5年を超えると長期譲渡所得、5年以内であれば短期譲渡所得として税率が変わります。

売却価格から取得費と譲渡費用、特別控除額を引いた金額が課税対象となります。

課税譲渡所得金額が1,000万円で計算すると、「長期譲渡所得で200万円」「短期譲渡所得で390万円」の税額がかかります。

相当の差が出るため、可能であれば短期譲渡所得で計算されるうちに売却しておくと良いです。

印紙税

契約金額 税額
10万円超50万円以下 200円
50万円超100万円以下 500円
100万円超500万円以下 1,000円
500万円超1,000万円以下 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 10,000円
5,000万円超1億円以下 30,000円

売買契約書に貼り付けて納める税金のため、印紙税と呼ばれます。

表のとおり、契約金額ごとに印紙税の税額は異なります。

印紙税は契約をした買主・売主の両方に納税義務があるため、理解しておきましょう。

贈与税

基礎控除後の課税価格 特例税率・控除額 一般税率・控除額
200万円以下 10%・なし 10%・なし
300万円以下 15%・10万円 15%・10万円
400万円以下 15%・10万円 20%・25万円
600万円以下 20%・30万円 30%・65万円
1,000万円以下 30%・90万円 40%・125万円
1,500万円以下 40%・190万円 45%・175万円
3,000万円以下 45%・265万円 50%・250万円
4,500万円以下 50%・415万円 55%・400万円
4,500万円超 55%・640万円 55%・400万円

他の共有者の持分や別名義となっている建物を無償か低額で取得した場合、贈与税が課税されます。

贈与税は「持分・建物の贈与」を含めて、1年間で贈与されたすべての財産の合計金額を計算して算出します。

贈与額の合計金額から基礎控除の110万円を引いたうえで、祖父母や父母などの「直系尊属」から贈与を受けた場合は特例税率、直系尊属以外からの贈与は一般税率として計算されます。

贈与税は贈与を受けたこと自体に課税されるので、売却価格とは無関係です。

そのため贈与された財産が高額であれば、贈与税が高くなりすぎることもあるので気をつけましょう。

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自分名義の不動産を売りたいなら共有名義の相手と名義を合わせよう

自分名義の不動産を売却したい場合、共有名義の相手と名義を合わせて売却するのが最も現実的です。

自分の名義を買い取ってもらうか、名義を合わせたうえで売却することで売却できるので、状況に応じて選択しましょう。

また、不動産の名義を合わせる時は税金がかかる点も理解しておきましょう。

不動産の所有期間や贈与の額によっては、納める税金が高額になることもあるので気を付ける必要があります。

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