譲渡益の算出方法は上記の通りですが、最終的にはこの額に税率をかけて、譲渡税を算出します。

税率は、売り手が何年ほど不動産を所有しているかで変わり、5年を機に値下げされます。

わかりやすく表示すると、以下のようになります。

5年を過ぎるだけで税率が45%から20%と半額以下になるので、売却期間をずらすことのデメリットがないのであれば、なるべく5年以上に売ることを目指していきましょう。

【補足】不動産所有期間の算出方法

税金が安くなるかどうかの目安は所有期間が5年前後かですが、この期間は不動産を購入してから買い手に引き渡すまでのことではなく、不動産を購入した日から、買い手に引き渡した日の1月1日までとなっています。

そのため、引き渡し日までを計算していて、5年経った段階で売却しても、4年〇ヶ月となってしまい、長期譲渡所得は適用されません。

また、不動産売却の期間の相場は半年ほどと言われていますが、敢えて期間を延ばしすぎると物件の価値減少の一因となってしまうので、タイミングを上手くとる必要があります。

マンションの売却価格：1億円

マンションの構造：RC造

譲渡費：400万円

取得費：8,000万円（内訳：建物部分の取得費：6,000万円）

上記のマンションを売却するとして、所有期間5年以内に売る場合と、5年超で売る場合の課税額を比較していきましょう。

• 5年以下での売却の場合：
• 短期譲渡所得税率：39.63％

• 5年を超えての売却の場合：
• 長期譲渡所得税率：20.315％

まず、減価償却費を計算します。

減価償却費＝建物部分の取得費×0.9×償却率×経過年数

＝6,000万円×0.9×0.015×5

＝810万円

次に、譲渡結果を計算します。

譲渡結果＝売却価格－(譲渡費＋取得費－減価償却費)

＝1億円－(400万円＋8,000万円－810万円)

＝1,810万円

5年以下での売却の場合、短期譲渡所得税を計算します：

短期譲渡所得税＝譲渡結果×短期譲渡所得税率

＝1,810万円×39.63％

＝717万8,630円（100円未満は切り捨て）

5年を超えての売却の場合、長期譲渡所得税を計算します：

長期譲渡所得税＝譲渡結果×長期譲渡所得税率

＝1,810万円×20.315％

＝368万1,815円（100円未満は切り捨て）

以上が計算結果となります。

所有期間が5年を超えるかどうかで、課税額が349万6,815円も変わる計算になります。

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、所有期間5年超の場合に利用できます。

売主の所得金額が800万円、源泉徴収税額が40万円であったと仮定します。以下が、この特例を利用した場合の計算結果です。

• 売却した年: 所得金額800万円から損益通算・繰越控除額3,630万円を差し引いて▲2,830万円（翌年へ繰越）
• 1年目: 所得金額800万円から損益通算・繰越控除額2,830万円を差し引いて▲2,030万円（翌年へ繰越）
• 2年目: 所得金額800万円から損益通算・繰越控除額2,030万円を差し引いて▲1,230万円（翌年へ繰越）
• 3年目: 所得金額800万円から損益通算・繰越控除額1,230万円を差し引いて▲430万円
• 4年目: 控除後の所得金額430万円に対して所得税を計算

所得税を計算する際の手順は、まず課税所得を求めて、その後所得税率を適用して所得税額を計算します。

また、所得税率と住民税率は提供された表に基づいて計算します。

最終的に、4年目の所得税額を計算し、源泉徴収税額を差し引いた後、還付金額が確定します。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除について、もうひとつの特例は、マイホームの買い替えではない場合に利用できます。

これを「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」と呼びます。

この特例を適用するためには、以下の条件が必要です。

• 売却する物件は、売却年の1月1日現在で保有期間が5年を超えていること。
• 親族以外への譲渡が行われること。
• 譲渡の前日に一定の住宅ローン残高があること。
• 平成31年12月31日までに譲渡が行われること。

特例を利用する際の注意点として、翌年に繰り越せる損失の金額は、住宅ローンの残債から売却物件の売却価額を差し引いた額に制限されます。

また、合計所得金額についても、3,000万円以下という制限があります。

この特例を受ける場合、住宅ローンの対象物件に実際に住んでいないため、住宅ローン控除は適用できません。

具体的な計算例として、譲渡損失の計算を行います。

仮に、7,500万円で購入したマンションを4,300万円で売却し、取得費用および譲渡費用が合わせて430万円だった場合、譲渡損失は次のように計算されます。

• 譲渡損失 = 譲渡金額 - (物件の購入金額 + 取得費用および譲渡費用)
• 譲渡損失 = 4,300万円 - (7,500万円 + 430万円) = ▲3,630万円

これが、譲渡損失の金額となります。

所有期間5年を超えると税金はどのように安くなる？

所有期間が5年未満の場合、譲渡所得税率は所得税課税分と住民税課税分を合計して、約45％となります。

一方、所有期間が5年超の場合、所得税課税分と住民税課税分の合計が約20％となります。

単純な課税額だけを見ると、所有期間5年超で売ったほうがお得となります。

所有期間5年超で売ったほうがお得？

所有期間5年超で売ったほうがかかる課税額を減らすことができますが、5年超で売却をしたほうが必ずしもお得という訳ではありません。

基本的に建物は築年数が浅いうちに売ったほうが売却益は大きくなるので、課税額を差し引いても大きな利益が残りやすいです。

前述の通り、不動産は所有期間5年を過ぎれば課される税金は一気にお得になります。

ただ、その分だけ築年数が経過していることを考えると、節税目的で売り出しを後ろ倒しにするのが得策とは言えません。

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

所有期間5年超で税率を低くしたとしても、節約できる金額はせいぜい100万円弱なので、税率を気にせず早期売却してしまったほうがお得です。

不動産を売れる状況はチャンス！？

不動産を売らざるを得ないケースは、必ずしもハッピーなわけではありませんね。

離婚や両親の死など、むしろ他人に言えない理由で家を売る方のほうが多いのではないでしょうか。

ただ、そうだとしても、不動産という高価な固定資産を売るチャンスに恵まれた人はそういません。

不動産の売却価格は平均3,000万円前後なので、一般的なサラリーマン(年収400万円)が8年働いてようやく手に入る金額がカンタンに手に入るのです。

現在の日本は、年金制度縮小や終身雇用制度崩壊など、s皆が将来のお金の不安を抱えながら生きています。

不動産を高額売却することで、今後の人生が少しだけ楽になる可能性が高いのです。

古くてアクセスの悪い家も意外と高く売れる？

「家の資産価値は築20年を超えると0になる！」

こうした、築年数至上主義のような考え方がネットを中心に流布されており、築古物件の高額売却をやる前から諦めてしまう方が多くいます。

確かに、こちらにまとめてあるように、物件の築年数・アクセスは成約率・成約価格と密接な関係性があります。

ただ、不動産は市場価格で取引されるので、計算上の価値が0になったとしても、高値で売れないわけではありません。

例えば、フリーマーケットをイメージしてみましょう。専門の雑貨屋では買い取ってもらえないような、素人感満載のぬいぐるみだって、それを気に入る人が入れば買ってもらえます。

つまり、不動産もどんな状況であれ、「気にいる人がいれば売れる」ということです。

そのためには、整理整頓・掃除などで物件の第一印象をアップさせることが一番の近道です。「たかが掃除？」と思うでしょうが、事前準備を徹底しておこなう売主はほぼいないので、競合を出し抜くことができます。

こちらの記事にも高く売るコツがまとめています。参考にしながら、しっかり準備していきましょう！

➝不動産を高く売る方法とは？高額売却のために必ずやっておきたいポイントと注意点

一括査定サイトを活用する

現在、不動産を高値で売却した人の多くが利用しているツールが、一括査定サイトです。

60秒ほどで記入したカンタンな物件情報を送信することで、複数業者に一括で査定依頼できる優れものです。

登録業者はこちらで紹介されているような大手業者　ばかりで、彼らの広告費で運営されているのでサイト利用料は無料です。

複数社の査定額を比較すると、最大300万円ほどの開きがあります。あえて譲渡税を減額するよりもずっとお得ですよ！

詳しいサイトの使い方・おすすめサイトの紹介はこちらをご覧ください！