不動産クラウドファンディングとは、投資家から資金調達を行い、集めた資金で不動産を購入して家賃収入などを投資家に分配する投資方法です。

投資家は直接物件を購入する必要がなく、インターネット上で10,000円の少額から投資可能です。

そのため少額で始めることができる不動産投資として非常に人気があります。

これまで不動産投資には、直接物件を購入する現物不動産投資か、不動産投資信託のJ-REITが主流でした。

自分が投資したい物件に少額投資できる不動産クラウドファンディングは、画期的な投資方法で、現物不動産投資・J-REITに次ぐ「第三の不動産投資」と言われています。

不動産クラウドファンディングでは不動産を運営するのもクラウドファンディング事業者なので、投資家の負担が少ないメリットもあります。

ソーシャルレンディングは、融資・貸付型クラウドファンディングと言われるクラウドファンディングの一種です。

クラウドファンディング事業者が金融庁管轄の第二種金融商品取引業の登録をして、貸付業者として事業者に資金を貸与します。

投資家はクラウドファンディング事業者に投資した金額に応じて、金利を分配されます。

あくまでクラウドファンディングなので、投資家は不動産クラウドファンディング同様少額投資が可能です。

投資家目線で見れば、クラウドファンディングで投資した額に応じて資金が分配されるのであまり違いはありません。

しかし、クラウドファンディング事業者の資金提供先と利益を得る仕組みに違いがあります。

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングは、大きく分けて次の側面で違いがあります。

• 法律上の規制
• 利益の源泉
• 共同出資をするか

クラウドファンディング事業者の運用先が違うことで、投資リスクやリスク対策方法にも違いが出ます。

以下にそれぞれの違いを解説します。

運用に関わる法律

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングでは、運用に必要な事業者登録が異なります。

不動産クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法という法律で運営されるのに対し、ソーシャルレンディングは第二種金融商品登録をして運営します。

不動産クラウドファンディングは投資家と匿名組合契約を結んだうえで、投資家から集めた資金で不動産を購入し、運用益を分配する義務があります。

そのため、不動産クラウドファンディングはあくまで不動産を投資対象にしています。

一方ソーシャルレンディングは、投資先はお金を必要とする事業者に資金提供して金利を得ることを目的としているため、事業者は貸金業者になります。

そのため、ソーシャルレンディングを行うためには第二種金融商品登録事業登録と、資金を貸すための貸金業登録が必要です。

利益の源泉

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングでは、利益の源泉が異なります。

不動産クラウドファンディングは、事業者が投資家の出資資金で購入した不動産を運営した得た家賃収入や売却益が投資家の収入として分配されます。

そのため、投資先の状況によって利益が変動する可能性もあります。

例えばマンションに居住者が入っていないと家賃収入が得られない、などのケースもあります。

一方ソーシャルレンディングは、貸付金利から事業者の収入を引いた差額が投資家の収入です。

例えばソーシャルレンディング事業者が2,000万円を年利10%で貸し付けると、融資を受けた事業者は1年間で200万円の利子を支払うことになります。

200万円の利子からソーシャルレンディング事業者の利益を差し引いた金額が、投資家の利益です。

そのため、融資を受けた事業者が倒産すると貸し倒れが発生するので、投資家に元本が返還されないリスクがあります。

共同出資するかどうか

不動産クラウドファンディングではクラウドファンディング事業者から共同出資してもらえますが、ソーシャルレンディングは事業者との共同出資はほぼありません。

不動産クラウドファンディングは事業者による「劣後出資」という制度があるため、不動産の価値が下落しても、事業者が優先的に損失を負担してくれます。

不動産はそもそも経年劣化による価額下落が起こりやすいため、劣後出資制度が取られていることがほとんどです。

事業者の劣後出資割合は10～20％のファンドが多く、劣後出資割合が高いと不動産の価値が下がっても利益が安定するためリスクが少ないです。

例えば2,000万円の物件で劣後出資割合が20％であれば、400万円分価値が下落するまでは事業者が負担してくれることになります。

当然それ以上の価額下落があれば投資家は利益が減りますが、劣後出資があることでリスク軽減できることは間違いないです。

一方ソーシャルレンディングは事業者が共同出資することはないので、融資先が倒産・返還しない場合は投資家の利益がそのまま減ります。

ソーシャルレンディングと比較した際の不動産クラウドファンディングのメリットは次の2つです。

• 投資先が開示されている
• 運用途中でキャンセルが可能なファンドもある

不動産クラウドファンディングはリスク対策面で非常に優れているため、安定した投資が可能です。

以下にそれぞれのメリットを解説します。

投資先が開示されている

不動産クラウドファンディングは投資先が投資家に開示されていることがほとんどです。

クラウドファンディング事業者が不動産を購入してからは、入居者情報や住所・築年数などの情報が開示されています。

投資前に事業者の安全性や投資リスクを分析する事ができるため、リスクを抑えた投資が可能です。

ソーシャルレンディングは2019年から投資先の開示が進んでいますが、未だに投資先が明示されていない案件も少なくありません。

運用途中でのキャンセルが可能なファンドもある

不動産クラウドファンディングには、運用途中でキャンセルが可能なファンドがあります。

キャンセル料など手数料はかかるところがほとんどですが、投資資金を返還してもらえるため、いざとなれば損失を最小限に抑えることができます。

劣後出資割合よりも劣化がひどい場合は投資家の利益もなくなってしまうので、運用途中でキャンセルしておけば損失を抑えれます。

正当な理由がなければキャンセルができないファンドが多いですが、不動産会社の悪質な情報開示ミスなどがあれば、正当な理由のためキャンセル可能です。

一方ソーシャルレンディングは貸金業なので、原則として運用期間中のキャンセルはできません。

一度出資すると、案件の運用期間中に返金を求めることはほぼ不可能なので貸し倒れの可能性があっても出資金は返ってきません。

不動産クラウドファンディングでは、リスクを最小限に抑えて投資が可能です。

不動産クラウドファンディングのデメリットは次の通りです。

• レバレッジ効果がない
• 税制上の優遇を受けられない

不動産クラウドファンディングはリスクを抑えた投資方法として非常に人気がありますが、短期間で大きく稼ぐことはできない投資方法と理解しておきましょう。

以下にそれぞれのデメリットを解説します。

レバレッジ効果がない

不動産クラウドファンディングは、レバレッジ効果がないというデメリットもあります。

不動産におけるレバレッジ効果とは、自己資金＋融資を受けることで自己資金以上の利益を得ることですが、不動産クラウドファンディングではレバレッジ効果はありません。

投資家が直接物件を購入する現物不動産投資は自己資金＋銀行からの融資を受けて投資できるため、高いレバレッジ効果が望めます。

しかし不動産クラウドファンディングは銀行からの融資を受けて投資することが現状できないため、自己資金分の利益しか得られません。

不動産クラウドファンディングは少額から始められるメリットがありますが、レバレッジ効果が期待できないため、短期間で大きく稼ぐことは難しいです。

税制上の優遇を受けられない

不動産クラウドファンディングでは、税制上の優遇を受けられないデメリットがあります。

現物不動産投資や株式投資では、税制面で次の優遇を受けられます。

投資で得た利益には約20％の税率がかけられますが、繰越控除や損益通算をすることで節税できます。

しかし、不動産クラウドファンディングはそもそも事業者から20.42％の源泉徴収されたうえで振り込まれるので、上記の制度を利用できません。

不動産クラウドファンディングに比べて、ソーシャルレンディングのメリットは次の2つです。

• 利益が安定している
• 利回りの高い案件がある

ソーシャルレンディングが貸金業のため、投資先が倒産しない限り利益は安定しており、利回りも高い案件があります。

以下にそれぞれのメリットを解説します。

利益が安定している

ソーシャルレンディングは貸付金の金利収入が投資家の収入になるため、投資開始時点で収入額が決まっています。

融資を受ける会社とソーシャルレンディング会社の取り決めで利益が変動することもありますが、基本的には変動しません。

例えば年利8%と決まっている案件であれば、一定期間は8％の利益が投資家に分配されます。

投資直後に倒産したケースを除けば、安定して利益を受け取ることができます。

利回りの高い案件がある

不動産クラウドファンディングに比べて、ソーシャルレンディングは利回りが高めに設定されています。

不動産投資型クラウドファンディングの想定利回りは4%～7%の案件がほとんどで、着実に安定した利回りを目標にしています。

リスクを抑えれば利回りも低くなる傾向があるため、不動産クラウドファンディングの運用は安定していると言えます。

反対に、ソーシャルレンディングの融資先は不動産関係に限定されていないため、中には10%を超える利回りの案件も用意されています。

高い利回りであれば短期間で大きく稼ぐことも可能なので、大きく稼ぎたい人はソーシャルレンディングがおすすめです。

ただし、利回りが高い案件は返済できないリスクも高いので、返済遅延や貸し倒れのリスクもあります。

利回りが高い案件に投資すると、ハイリスクハイリターンの投資になることは理解しておきましょう。

ソーシャルレンディングのデメリットは、次の2点です。

• 投資期間中は解約できない
• 早期償還リスクがある

ソーシャルレンディングは高い利回りが期待できる代わりに、損失が出る可能性も高くなっています。

以下にそれぞれのデメリットを解説します。

投資期間中は解約できない

ソーシャルレンディングでは、投資期間中に契約の解約ができません。

貸金業のため金利として返還されるまでは原則解約できないため、投資先の状況が悪くなっても手は打てません。

特に利回りの高い案件であれば倒産リスクや返済遅延リスクも高くなりますが、投資先の変更や解約ができないので注意しましょう。

また運用期間中は投資済みの資金が拘束されるので、そもそも投資資金を十分に確保してから投資することも大切です。

早期償還リスクがある

ソーシャルレンディングでは、早期償還リスクがあります。

早期償還とは、償還期日より前に発行額の一部、または全部を償還することです。

融資先の運営実績が悪い場合、早期償還される可能性もあります。

早期償還が行われると、予定通りの運用成果が上げられずに損失を出すケースや、運用期間後に資金返済日の延長を申し入れられるケースがあります。

予定通りに収入が得られないこともあるため、利回りが高い案件に投資する場合は注意が必要です。

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングは一長一短で、投資の目的によってどちらを行うべきか変わります。

簡潔に言えば、「リスクを抑えて着実に稼ぎたい」人は不動産クラウドファンディング、「短期間で大きく稼ぎたい」人はソーシャルレンディングがおすすめです。

不動産クラウドファンディングはソーシャルレンディングに比べて利回りが低い代わりにリスクを抑えて投資することができます。

事業者から劣後出資を受けることもできるため、不動産の価値が多少下がっても利回りが変動することなく、安定した収入を得られます。

反対にソーシャルレンディングでは利回りが高い案件が多いため、不動産クラウドファンディングに比べて短期間で大きく稼ぐことができます。

途中で解約できない上に早期償還リスクもありますが、リターンも大きいので利幅の大きい投資がしたい人はソーシャルレンディングがおすすめです。

自分の投資目的に合った投資方法を選びましょう。

不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングは投資家側の収入モデルはほとんど違いがありませんが、融資先の事業や利益の源泉に違いがあります。

不動産クラウドファンディングが不動産の運営収入が投資家へのリターンになるのに対し、ソーシャルレンディングは融資先からの金利がリターンとして投資家に分配されます。

そのため不動産クラウドファンディングはローリスクローリターン、ソーシャルレンディングはハイリスクハイリターンの投資手法になります。

自分の投資目的に合った投資手法を選んで投資しましょう。