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家の査定シミュレーションをやってみた!使い方とAIによる無料匿名査定のメリット・デメリットを解説

【更新日】2022-08-09
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家の査定シミュレーション

近年、家を売りたい人からの人気が高まっているのが、家の査定シミュレーションです。

これは内部に人工知能(AI)が搭載されており、彼らによって査定額が自動計算されます。

現在の価値だけでなく今後の相場動向もシミュレーションしてくれる優れものですが、まだまだ不完全な部分も多く、利用の際は注意が必要です。

今回は、そんな家査定シミュレーションの詳しい仕組みからメリット・デメリットまで詳しく解説していきます!

家の査定はどこを評価する?よく見られる6つのポイント

家査定シミュレーションと従来の家査定サイトとの違い

まず、家の査定シミュレーションが今までの家査定サイトと比べて異なる部分はどこなのでしょうか?

ここから詳しく解説していきます。

AIが自動で家の査定額をシミュレーションしてくれる

仕組み

家査定シミュレーションは、搭載されているAIが以下のような情報を参考にして査定額を算出します。

  • 申込者が共有した基本情報
  • 国土交通省の公示地価やその他資料
  • 市場の動向・トレンド
  • 過去の取引事例…

これらの膨大なデータを瞬時に自動計算するのが家査定シミュレーションなのです。

仲介業者に情報を斡旋せず査定できる

家査定サイト

すまいValueHOME4Uのような一括査定サイトは、便利なWEBサービスではあるものの、実際は上の図にあるようにかなりアナログな方法をとっております。

不動産一括査定サイト33社を比較!2022年おすすめランキング

どういうことかというと、申し込まれた情報をサイト運営側が不動産会社に仲介し、実際の査定は業者がおこなうというものです。

つまり、従来の家査定サイトでは査定をするのはあくまで人だったということです。

POINT
家査定シミュレーションは人の手を介さない全く新しいサービス

家査定シミュレーションの使い方

実際に、家査定シミュレーションの使い方を分かりやすく解説しましょう。

ここでは、家査定シミュレーションの中でも代表的なサービスであるHowMa(ハウマ)を例に順を追って説明していきます。

なお、家査定シミュレーションを使用する流れは、以下の5ステップです。

  1. 【Step1】公式サイトを開く
  2. 【Step2】必要な情報を入力
  3. 【Step3】申込情報を送信
  4. 【Step4】査定結果が表示される
  5. 【Step5】売却すべきか判断する

【Step1】公式サイトを開く

まずはハウマの公式サイトを開きます。

開いたら、すぐに査定額を調べる住居種別をクリックしましょう。

【Step2】必要な情報を入力

緑のボタンをクリックすると、下記ページが表示されますので、必要な情報を入力していきます。

申込時に入力する項目は、以下の通りです。

入力事項

  • 郵便番号
  • 都道府県
  • 町名丁目以降の住所
  • 築年数
  • 延床面積
  • 土地面積
  • 建物階数
  • 建物の構造
  • 間取り
  • 居住の状態

【Step3】申込情報を送信

こちらをすべて入力して、確認の上で送信しましょう。

すると、このような画面が現れます。

実は、ハウマは会員登録をしないと算出額を確認することができません。

しつこく営業されるといった害はないので、無料登録してしまいましょう。

【Step4】査定結果が表示される

無料会員登録をすると、このように査定結果を見ることができます。

【Step5】売却すべきか判断する

また、査定額の変動シミュレーションや販売物件数の変化など、物件売却を検討するとに役立つ情報が閲覧できます。

家査定シミュレーションのメリット

近年リリースされたばかりの家査定シミュレーション。

従来のサイトを比較したメリットはどこにあるのでしょうか?

詳しく解説していきます。

個人情報が流出する可能性が0

従来の家査定サイトは情報をサイト側が仲介業者に流し、査定が終わったら業者から申込者に連絡するという方式をとっていました。

そのため、電話番号やメールアドレスなどの個人情報を共有しないといけなかったのです。

そこから個人情報が流出してしまい、「申し込んでいないところから毎日営業電話がかかる」という悪い意見も山ほど寄せられていました。

家査定シミュレーションは搭載のAIが査定をおこなうため、情報が流出する心配がありません。

そのため、不安な気持ちを一切持たずに利用することができます。

不動産査定・売却で個人情報はどこまで保護される?悪用・流出を防ぐ方法

査定結果がスピーディに出る

家査定シミュレーションは、査定結果を瞬時に算出します。

一方、従来の家査定サイトは情報を伝達する手間があるので、結果が出るまで数日かかることもあります。

また、サイトと業者で伝達ミスがあれば、いつまで経っても査定結果は出ません。実際、結果が出るまで半年以上かかったという方もいます。

家の概算値を今すぐ知りたいという方にも、家査定シミュレーションはおすすめです。

人間では手に負えない量のデータが処理できる

家査定シミュレーションは、ありとあらゆる情報を一瞬で処理します。

その情報数は数万件と言われており、人間が認識できる情報数を遥かに超えます。

プロが見逃している部分もしっかりチェックしてくれるので、不動産会社よりも算出額が正確な可能性も高いです。

地方・郊外の物件でも査定価格を算出できる

通常の一括サイトでは、都市部にある不動産業者を中心に依頼を引き受けて、依頼者とのマッチングを成立させています。

ついては、地方や田舎の方にある物件査定に対応できる不動産会社とのマッチングに対応していません。

しかし、査定シミュレーションシステムは、日本全国から集約したあらゆるデータを参照して査定額を算出しています。

つまり、地方や田舎の方にある戸建て住宅でも概算価格が求められます。

家査定シミュレーションのデメリット

便利な家査定シミュレーションですが、まだまだ不完全な部分もあります。

従来のように不動産会社が査定をする場合に比べ、AI査定が不得意にしている部分はどこなのか紹介していきます。

買主のニーズまでは正確に読み解けない

どの家を良しとするかは、買主の価値観によって異なります。

子連れの家族にとっては子ども部屋のある家が良いでしょうし、中には駅までの距離が遠くてもバルコニーから海が見える家が良いという人もいます。

こうした買主のニーズは地域やトレンドによっても変化しますが、こうした心の機微をまだAIが読み取ることはできません。

ただ逆に言えば、買主のニーズをミスリードする業者も出てくるということなので注意しましょう。

家の内部状態をチェックすることができない

家査定シミュレーションでは、家の中身までチェックすることはできません。

立地がよく築浅の家でも、柱や壁・フローリングがボロボロに劣化していれば査定額はかなり低くなります。

これは重要なポイントで、結局不動産会社に訪問調査をしてもらわないと最終的な売り出し価格は決められないのです。

家を売る時は必ず業者へ査定を依頼する必要がある

実際に家を売る時は、まず不動産会社に査定をしてもらい、価格に納得いったら契約をします。

つまり、不動産会社に査定を依頼しないと売ることはできないのです。

最適な売却方法の提示・提案が受けられない

一般的な一括査定サイトは、査定対象が持つ情報を記入し、査定額の算出を依頼するのと同時に、複数もの不動産会社とマッチングすることができます。

マッチングを通じて、仲介売却や業者買取など、業者とのやり取りを通じて最適な売却方法を選択できますが、査定シミュレーションは、あくまで査定額を算出するだけのシステムサービスになります。

例えば、築古の戸建て付きの土地は解体して更地にしたほうが高く売れることがあるなど、家の状態から最適な売却方法の提案や活用方法が受けられません。

家の査定方法は大きく分けて3種類

家の査定方法は、大きく分けて以下の3種類があります。

  • 取引事例比較法
  • 原価法
  • 収益還元法

これら3つの査定方法は、それぞれ依頼する状況と査定額の計算方法が異なります。

査定方法 考え方計算方法
原価法 同じ物件をいま再建築した時にかかる費用を元に計算再調達原価(総面積×単価)÷耐用年数×残存年数(耐用年数-築年数)
取引事例比較法 過去の類似物件の取引事例を元に計算成約事例の単価(円/㎡)×査定物件の面積(㎡)×補正率
収益還元法 収益物件の見込み利益を元に計算
  • 【直接還元法】一定期間の純利益(家賃収入-かかった費用)÷還元利回り
  • 【DCF法】毎年の純利益を算出後、今の価値に戻した金額+将来的な売却価格を今の価値に戻した金額

ここからは、それぞれの査定方法を詳しく見ていきましょう。

原価法

原価法は家の査定によく利用される方法です。

原価法では、査定したい家を立て壊した後、いま再建築した時にかかる費用を算出し、他の項目も鑑みて価格を修正することで査定額を算出します。

査定額【原価法】=再調達原価(総面積×単価)÷耐用年数×残存年数(耐用年数-築年数)

具体的に言うと、家の再取得に必要な再調達原価を算出した後、減価修正をして査定額を算出します。

丈夫な構造であるほど価値の低下率は下がるので、金額は相対的に高くなります。

取引事例比較法

取引事例比較法は、過去の取引事例を参考にして査定額を算出する方法です。

周辺エリアの成約事例が多くない場合は、上で紹介した原価法が採用されることが多いです。

例えば、築年数と面積・構造が全く同じ物件があったと仮定すると、その物件の成約事例から以下の要素を用いて価格を修正すれば、査定額を算出することができます。

要因 具体的な内容
事情補正 売却期限がある、権利関係が複雑であるなどの要因
時点修正 現在の経済状況の様子
地域要因 同じエリア内でも、「川が近いので悪臭がする」といった特定の要因
個別的要因 傷・凹み、リフォームの有無など

実際に不動産会社が査定をおこなう際は、複数の成約事例をもとに計算します。

収益還元法

戸建て住宅でも事業用として主に利用していた場合、収益還元法を用いて査定されます。

収益還元法には、年間の純利益から逆算する直接還元法と、賃貸経営できるまでの期間内の見込み収益+売却益を割り戻して計算するDCF法の2種類があります。

このうちDCF法は計算が複雑なので主にプロが用いますが、直接還元法は個人の投資家が相場をチェックする際などにも用いられます。

家の査定シミュレーションで見られる・評価される項目

家の査定シミュレーションを利用して、所有する家の査定額を調査する時、シミュレーターは、以下の5つの項目に着目して査定額を算出しています。

家の査定シミュレーションで評価される項目

  • 築年数
  • 交通の利便性
  • エリア環境の需要の高さ
  • 過去の制約事例
  • 現行の経済状況

ここからは、上記で挙げた5つの項目を1つずつ解説していきます。

➀築年数

査定額を出すとき、家査定シミュレーションは、築年数を最重要項目の1つとして見ています。

家やマンションなどの不動産は、株式などの金融商品ほど値動きが激しい部類ではなく、緩やかに下降したり、上昇したりしています。

とはいえ、築年数を経た家ほど、資産価値が年を通して下降していきます。

シミュレーションは、築年数経過によっていくら価値が低下するかを瞬時に判断して、評価数値を算出します。

戸建て住宅の建物部分は、築年数が20~25年を経過したタイミングで、資産価値が0になると考えられています。

つまり、シミュレーションは、築年数から逆算して価格推移幅と査定額を算出していることになります。

②交通の利便性

シミュレーションは、査定対象の家を起点に最寄り駅・バス停までの距離と移動時間がどれくらいかかるのかといった交通の利便性も1つの評価対象にしています。

利便性が高ければ高いほど、評価額がプラスとなり、逆に利便性が低ければ評価額がマイナスになります。

これはシミュレーションに限らず、訪問査定を依頼したときも同様の評価を下しています。

ただし、シミュレーションが算出している利便性の高さは、鳥観図から見た距離を一般的な徒歩距離で割って算出された数値を基に評価額を出しています。

③エリア環境・需要の高さ

エリア環境・需要の高さも、1つの評価額としています。

エリア環境や需要の高さは、人口数や査定対象の家を起点にその周辺にどのような公共施設・商業施設があるかをデータベース上の情報を参照して価格を出しています。

ただし、参照されるデータの多くは、1年以上前のモノを参考にしていることが多く、直近で見る需要の高さやエリア環境がどうなっているのかは不透明です。

④過去の成約事例

シミュレーションは、査定額を算出する家が持つ情報に近似する家の売却事例を参照して大まかな査定額を算出しています。

参照しているのは、土地総合情報システムなどに掲載されている過去の取引事例です。

取引事例で参考にされているものは主に、築年数や土地面積、最寄り駅などの前述した各項目を基に価格を出しています。

⑤現行の経済状況

現行の経済状況は、家の市場価値に大きな影響をもたらす最重要要素の1つです。

資産価値は、築年数を経るごとに下がっていきますが、物としての価値は経済状況に応じて高騰したり、下落したりします。

例えば、物の価値が高まれば、お金の価値が下がります。

特に今は、インフレが続いている状態です。

このまま物価が上昇していけば、ローンを組んだ時についてくる金利も上昇するため、不動産の価値そのものは下がります。

その結果、査定額も低く見積もられる可能性があります。

家査定シミュレーションの今後の見通し

家査定シミュレーションの今後の見通し

家査定シミュレーションは、従来の家査定をよりハイテクにしただけ、と考えられる方も多いと思います。

ただ、このシステムは家査定を専門におこなっていない企業や団体が、査定サービスを他社に任せることなく簡単に提供できるという意味では画期的なものです。

例えば不動産管理会社は、管理によって得た収益と、売却時に仲介売買をおこなって得られる仲介手数料の2つの利益を目標にしています。

ただ、収益物件を今までの管理会社の仲介で売らなければいけないという決まりはありません。

どの不動産会社も無料で査定を提供しているため、人々も比較して一番高い査定額を付けてくれた管理会社以外の仲介業者と契約するのに、何のデメリットもないのです。

そのため、多くの不動産管理会社は物件を仲介して手数料収入を得るチャンスを逃しているという実情があります。

ただ、家査定シミュレーションの導入によって、こうした状況が変わる可能性も十分あるのです。

不動産管理会社が簡単に査定サービスを提供できる

不動産管理会社からすれば、顧客が急に「売りたいから査定に出す」と言われてからバタバタしても時すでに遅し、な訳です。

とは言え、査定サービスの価値は顧客が売却を意識しなければ、全くないに等しいものでもあります。

そこで、管理会社と顧客をつなぐツールに査定シミュレーションサービスを付け、常に価格推移を見せていくようなシステムの開発が不動産テック企業の中で増えています。

こうすることで常に顧客は査定というものを意識しますし、顧客が売却を意識した時に一番簡単に利用できるのが、管理会社が提供する査定シミュレーションということにもなります。

査定シミュレーションを導入することで、不動産管理会社の機会損失を防ぐことにもなり得るのです。

リーウェイズ「Gate. Investment Planner」が全国の銀行に導入開始

不動産価値分析AIクラウドサービス「Gate. Investment Planner」が、2020年現在、以下のような銀行でも導入されています。

  • オリックス銀行
  • 静岡銀行
  • 足利銀行
  • 東京スター銀行

銀行も査定シミュレーションを導入することで、不動産投資向けの顧客に対して的確な回答をすることが出来るようになり、投資ローン利用者の増加につながることを目指すようになりました。

つまり、査定シミュレーションを導入することで、専門外の銀行が不動産に関する的確な知識を得られるようになり、信頼性を増すということが価値になっている訳です。

ただ、不動産価値を知って得するのは、何も不動産会社や、不動産関連のサービスを提供している企業だけではありません。

不動産の値動きを知ることで、経済の動きを予測することも不可能ではありません。

そう考えると、今後、査定シミュレーションの導入はより広い業界で進む可能性も十分あります。

家の査定額がシミュレーションできるサイト5選

家の査定額のみをその場で知ることができる査定額シミュレーションの中で、最も気軽に利用できるおすすめのシミュレーションサイトが以下の5つになります。

おすすめのシミュレーションサイト

  • HowMa
  • 10秒でDo
  • IESHIL
  • LIFULL HOME’S 匿名査定
  • SUMiTAS スピード査定

ここからは、1つずつおすすめポイントを紹介していきます。

HowMa

ホウマ

HowMaは、株式会社コラビットが開発及び提供を担っている不動産価格査定サービスです。

売却したい不動産の情報を入力することで、物件周辺の過去の取引データや市場全体の状況、国土交通省が公表しているデータなどを参照して査定額を算出してくれます。

アカウント作成が必要になりますが、入力した個人情報や査定額を出した時に入力した情報が不動産会社に渡ることはなく、不動産売買の概算相場価格を知ることができます。

サービス名 HowMa
調べられる物件種別
  • 戸建て住宅
  • マンション
匿名査定の可否 不可

10秒でDo

10秒

「10秒でDo」は、HouseDo.comを運営する株式会社ハウスドゥが提供する無料査定アプリです。

アプリをダウンロードした後、査定額算出に必要な情報、物件の種別と郵便番号の2点を入力するだけで、仲介売却時と業者買取を選択したときの査定額を知ることができます。

また算出した査定額をアプリ内に一時保存できたり、提携を組んでいる不動産会社に訪問査定の依頼ができるなど、様々な機能を備えています。

サービス名 10秒でDo
調べられる物件種別
  • 戸建て住宅
  • マンション
  • 土地
匿名査定の可否 不可

IESHIL

イエシル

IESHIL(イエシル)は、式会社リブセンスが運営を務めるマンション査定額シミュレーションサービスです。

算出される査定額の多くは、運営会社側が保有する9,000万件以上もの物件データを基に売却相場価格を算出してくれます。

匿名による売却査定にも対応しており、売却参考価格は部屋単位レベルで提示してくれます。

サービス名 IESHIL
調べられる物件種別 マンション
匿名査定の可否 可能

LIFULL HOME’S 匿名査定

匿名

LIFULL HOME’Sの匿名査定は、不動産会社LIFULL HOME’Sが運営を務めているシミュレーションサービスです。

匿名査定ゆえ、氏名やメールアドレスなどの個人情報の入力が不要なうえ、物件種別と所在地の2点を入力するだけで土地の概算価格が算出されます。

あくまで、査定額だけが知りたい方向けのサービスになるため、正式な査定を依頼する場合は、自分から会社側にコンタクトを取らなければなりません。

サービス名 LIFULL HOME’S 匿名査定
調べられる物件種別
  • 戸建て住宅
  • マンション
  • 土地
匿名査定の可否 可能

SUMiTAS スピード査定

スミタス スピード査定

SUMiTAS スピード査定は、株式会社SUMiTASが運営を務めている一戸建て・マンション・土地などの不動産売却査定シミュレーションサービスです。

個人情報の入力を行わず、不動産の種類、郵便番号の2点を入力することで査定額の算出ができます。

またSUMiTASでは、売却と賃貸の査定を同時に行うことができるシミュレーションサービスです。

転勤などの理由で、物件を売却するか賃貸にするか迷われている方におすすめのサービスです。

サービス名 SUMiTAS スピード査定
調べられる物件種別
  • 戸建て住宅
  • マンション
  • 土地
匿名査定の可否 可能
スミタスの評判・口コミは?不動産売却・査定のメリット・デメリットや仲介手数料について解説

家査定シミュレーションはあくまで参考に使う

家査定シミュレーションの内容について紹介しましたが、売るためには結局業者の依頼が必要と聞くと、そこまで実用性がないようにも感じます。

しかし例えば、まだ売却検討段階でシミュレーションをして売るかどうかを決定する、事前に相場を知り、悪徳業者との契約をシャットアウトするために利用することはできます。

現段階では、家査定シミュレーションはあくまで参考に使い、実際の査定に活用するのがおすすめです。

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