2013年あたりから東京オリンピック開催の決定や大規模都市開発、長い不況の回復などを背景に、不動産投資ブームが起こりました。

これを受けて投資物件や投資セミナーの営業が急増。しつこい営業にあう被害者も増えています。

国民生活センターへ寄せられる20代若者からの投資用マンションに関する相談も2013年度から増えてきており、2013年～2019年で相談件数は約2.5倍となっています。

中には、マッチングアプリなどで知り合った相手に売り込むデート商法も活発化しているようです。

一昔前は、不動産投資は富裕層をターゲットにしていました。しかし今は幅広い方が対象になっているため、どんな人も被害にあう可能性があります。

今、もしくはかつてマンションを所有していた人はすぐばれてしまいます。

法律の関係で、1度そのマンション保有リストのようなものに載ってしまうと。その業界内で出回ってしまうからです。

氏名や性別、住所、誕生日、連絡はもちろん、勤め先まで詳細な個人情報の載ったリストが高額で売買され、個人のもとに執拗な営業がくるというのです。

リストの売買は合法なのか

マンション売却についての知識がなければ、リストの売買ときくと明らかに違法だと感じてしまいます。

しかし、結論から言うと、合法的にリストを売買することは可能です。

まず名簿業者の存在を知らなければなりません。リストの売買の仲介をするのが「名簿屋」です。

他人から、名簿を買い取りその名簿を他人に高く売ることで利益を得る業者のことです。

お互いの同意のもとでマンション売買がおこなわれるのならば合法ですが、現実には名簿が盗まれるなどして入手方法不明なものは数多くあります。

このように入手ルートは不明ですが、法律で認めている部分もあるせいで個人情報が出回り、マンション売却の詐欺勧誘が良く来るのです。

そのため、個人情報流出の元をなくすことで勧誘をなくすという手段はとても現実的だとは言えません。

➝不動産査定・売却で個人情報はどこまで保護される？悪用・流出を防ぐ方法

通信販売や保険など、押し売りがしつこいと言われる営業は多くありますが、不動産会社の電話営業は特にしつこいといわれています。

不動産営業が他業界よりしつこい理由の一つに、利益構造が他業種とは違うことが挙げられます。

商品の販売営業なら、売り込んで商品のPRをし、良いなと思ってくれた方に素早く買わせます。

一方、不動産屋が営業するのは何も売却希望者だけではありません。

まだ人が住んでいる物件でも、アクセスが良いといったメリットがあれば営業をかけます。

「数年後、家を売る際にはぜひウチと契約してください！」という言い方で勧誘してくることも良くあります。

ほとんどの人は新築した家を売るなんて可能性は微塵も持たずに済んでいます。

それなのに不動産屋は営業をかけてくるので、余計にしつこいと感じてしまうのです。

仲介手数料欲しさに営業をかけてくる

教材の訪問営業なら子どものいる家庭に赴くなど、ある程度ターゲットの需要を見越しておこないます。

一方、不動産屋はまだまだきれいな家に住んでいても「今が売り時ですよ！」などと言ってきます。この違いは何なのでしょうか。

不動産会社の収益は、仲介手数料が中心となります。

これは、物件の売却を仲介した見返りとして、仲介業者に支払われる代金の一部のことです。

仲介手数料を得るにはまず売主との契約が必要です。更に売却価格に比例して仲介手数料が入ってくるので、アクセスの良い物件と契約できる可能性が数%でもあれば、盛んに営業をかけてくるのです。

中古物件は、アクセスが良ければ良いほど高値で売れます。

アクセスとは主に駅までのアクセスのことで、最寄りの駅の規模が大きいほど、やはり高価格がつきます。

こうした物件には不動産屋の営業電話が集まりやすく、しつこい勧誘も受けやすいです。でも、そもそも契約後の販売活動費は業者の自己負担なので、仲介手数料－売却費用(業者負担)がマイナスになる可能性だってあります。

駅地下物件と契約をして逆に収益が減る可能性もあるのに、なぜ不動産屋は特定のエリアにガンガン営業をかけてくるのでしょうか？

高価格の家ほど何もしなくても売れる

不動産販売活動では、地方の田舎の家よりも、都心の家を売るほうがコストはかかりません。

意外に感じますが、都市部は企業が多いので転入者の数も多く、常に中古物件の需要が高いです。

一方、地方の田舎だとまず転入者の数が少ないので、少ないチャンスを逃さぬように販売営業に力が入ります。

また、田舎だとネット閲覧率も低いので、DMなどをポスティングする必要が出てきます。

ただ、田舎の不動産はそこまで販売活動に力を入れても、良くて数百万円です。

一方、都市部の物件は業者が何もせずとも数千万円で売れるので、収益性は非常に高いです。

根底にあるのは仲介手数料制度の欠陥

都市部の物件なら仲介業者が何もせずとも高値で売れますが、業者が頑張ってくれればもっと高値がつくので売主にとってメリットです。

ただ、業者側からすれば、コストをなるべくかけず成約に持ち込みたいというのが本音です。

仲介手数料の価格は、下にあるように物件がいくらで売れたかのみを基準にして決まります。

つまり、不動産会社の働きぶりや、営業にかけたコストなどは一切反映されないのです。

販売費用が自己負担というのは可哀そうな気もしますが、契約さえ上手くいけば何もせずに高額な仲介手数料を得られるということでもあります。

こうした事情から、不動産屋は何よりも契約を大事にしています。そのため営業電話もしつこいのです。

最近、池袋や渋谷などの大都市にオフィスを借り、周辺に特化して売買仲介をおこなうベンチャー系業者が増えています。

従来の「不動産屋＝暗い、閉鎖的」というイメージを覆す明るい店舗内装や話しやすい担当者が若者に人気ですが、こうした業者は営業電話がしつこい傾向にあります。

彼らは一件契約するごとに歩合が入る仕組みのことが多く、生活のためにも必死で電話をかけてきます。

注意すべきは、彼らの成果はあくまで成約件数であって、売却価格や引き渡しトラブルの有無は評価に入りません。

しつこい営業に折れて契約をしても、相場よりかなり低い価格で売られることもあるので注意しましょう。

ネットとの相性を生かしておとり広告をまくことも

こうした若い不動産屋の特徴として、老舗に比べてネットに明るい点が挙げられます。

自社ホームページのほかにも宣伝用のサイトを運営し、そこに仲介物件の広告を掲載することでチラシ作成よりも安い費用で効率よくPRできます。

ただ、なかにはおとり広告という詐欺を働く業者もいます。これはネットなどに偽りの物件を載せて買主の興味を惹き、来店させた後に「すいません。こちらの物件売れちゃって…。代わりにこっちはどうですか？」などと営業をかける手法です。

完全な詐欺行為ですが、あまりバレにくく素人が騙されやすいのが難点です。

もし、一つのエリア内で1こだけあまりにも条件のよい物件が見つかったら、掲載元とは違う業者に見てもらいましょう。

不動産業者はREINS(レインズ)というデータベースで全国の売り出し物件情報を共有しているので、おとり物件かどうかすぐにわかります。

通信販売や保険など、押し売りがしつこいと言われる営業は多くありますが、不動産会社の電話営業は特にしつこいといわれています。

不動産営業が他業界よりしつこい理由の一つに、利益構造が他業種とは違うことが挙げられます。

商品の販売営業なら、売り込んで商品のPRをし、良いなと思ってくれた方に素早く買わせます。

一方、不動産屋が営業するのは何も売却希望者だけではありません。

まだ人が住んでいる物件でも、アクセスが良いといったメリットがあれば営業をかけます。

「数年後、家を売る際にはぜひウチと契約してください！」という言い方で勧誘してくることも良くあります。

ほとんどの人は新築した家を売るなんて可能性は微塵も持たずに済んでいます。

それなのに不動産屋は営業をかけてくるので、余計にしつこいと感じてしまうのです。

仲介手数料欲しさに営業をかけてくる

教材の訪問営業なら子どものいる家庭に赴くなど、ある程度ターゲットの需要を見越しておこないます。

一方、不動産屋はまだまだきれいな家に住んでいても「今が売り時ですよ！」などと言ってきます。この違いは何なのでしょうか。

不動産会社の収益は、仲介手数料が中心となります。

これは、物件の売却を仲介した見返りとして、仲介業者に支払われる代金の一部のことです。

仲介手数料を得るにはまず売主との契約が必要です。更に売却価格に比例して仲介手数料が入ってくるので、アクセスの良い物件と契約できる可能性が数%でもあれば、盛んに営業をかけてくるのです。

電話営業の他に訪問営業も不動産業界ではおこなわれています。

電話営業と同じくしつこい上、対面ということで怖さも増して感じます。

ここからは、対面営業を上手く断るコツを紹介します。

まずは目的を名乗らせる

「初めまして。ご挨拶に参りました」とインターホンを鳴らされて、引っ越してきた隣人かな？と思ってドアを開けたら異動してきた営業マンだったという話を良く聞きます。

ドアを開けさせるテクニックの一つですが、開ける前に「新しくマンションに引っ越してきた方ですか？」と声をかけることで、相手が何者か見極めることができます。

訪問販売に限らず、思い込みだけでドアを開けると犯罪に巻き込まれる可能性もあるので注意しましょう。

相手の話に100％応じない

提示された物件に対して、「狭いし価格も高いのでいらないですねー…」と言い返すと、向こうの営業マンが「他にも広くて安い物件ありますよ！」とニーズに合わせた提案をし直してくる可能性があります。

これも営業テクニックの１つで、ニーズに合わなそうな物件を提示して何故NGなのかを吐かせることで、どんどんそこを潰していくという方法です。

キッパリ断りたいなら、話に一切のらず、「結構ですので！」の一点張りで拒絶したほうが良いです。

不動産会社の営業はチラシや電話が一般的ですが、同じことをやっていても競合他社を出し抜けなくなってきています。

こうした背景から近年増えているのが、駅前などでのキャッチ営業です。

駅前の喫煙所などでスーツを着た人が「すいません。お話宜しいですか？」などと声をかけてきて、不動産の営業トークをしてきたり、電話番号を聞いてきたりする所を見たことある方も多いのではないでしょうか？

キャッチ営業にあったら、興味があっても一旦その場を離れましょう。

曖昧な態度を取ると「今から事務所に行きましょう」と言われて、そのまま案内されていつまでも帰してもらえない可能性が高いです。

不動産業界は全体的に苛烈な営業をおこなう傾向にあるので、営業がしつこいと感じても向こうに悪意がない可能性は高いです。

ただ、中には詐欺目的で営業をかけてくる業者も存在します。

こうした業者に対しては中途半端に営業せず、最初から厳しく対応するようにしましょう。

ここからは、対応してはいけない営業マンの特徴を紹介します。

社名・名前を名乗らないか偽名・略称を使っている

不動産会社の営業は普通、営業マンの名前と所属会社を名乗らなければいけません。

社名をぼかしたり、偽名を使っていたりする場合、悪徳業者の可能性が高いので注意しましょう。

電話連絡の主題を先に言わない

営業電話をかける際は、何に関しての連絡なのか最初に名乗るのがマナーです。

不動産で言えば、「おすすめの投資物件に関して連絡があります」「仲介売買の相談で連絡しました」といった内容が先に来る訳です。

ただ、中には最初の10分で雑談をおこない、その後に本題へ入るようなフローを取る営業マンもいます。

これは何かしらの裏があると考えるべきで、対応する際も十分注意が必要です。

ポジティブな情報しか説明しない

不動産投資も仲介売買も、失敗する可能性は常にあります。

どちらも大金が動く取引なので、失敗した時のリスクは大きいことを最初に把握しておかなければいけません。

不動産投資会社などは長い間パートナーとなるので、収益の出る物件を売り込むだけでなく、運営が上手くいかない時に賢く対応できるかが求められます。

マイナスになりそうな時に上手く対処するには、デメリットやリスクを把握しており、かつ投資家にもそれを共有してくれる会社をパートナーに選ばなければいけません。

100％利益が出るなどと断言してくる

不動産会社が広告を作成する際、以下のような言葉を使うのは禁止されています。

文面で禁止されているのですから、営業電話でもこうした用語を使用するのは良いことではありません。

電話で第三者に聞かれていないから上記の用語を使用する営業マンは危険視すべきでしょう。

このマンション売却の執拗な営業が問題となり、一部法改定されました。その内容を簡単に書くと次のようになります。

• 勧誘するときは勧誘する側の身元を明らかにして行わなければならない
• 相手が売却の意思を示さないにも関わらず、勧誘を継続してはいけない
• 迷惑だと感じさせる勧誘はしてはいけない
• 相手が売却の意思を示さないにも関わらず、勧誘を継続してはいけない

以上の3つのように改定されました。

この内容を見ればわかるように、迷惑していると感じる人の多くがこの法律で守られるべきであり、守ることが出来るのです。

きちんと法律違反だと主張して、営業電話をやめてもらうよう主張しましょう。

あいまいにせずキッパリと拒絶する

強気の営業電話をされると、きっぱり断れず「今は忙しいので…」と曖昧な返答をしてしまいがちです。

しかし、こうした返答をすると営業マンは勢いづいて、後日にガンガン電話をかけてきます。

興味がないのであれば、少し喧嘩腰になってもいいので「もう二度と電話をかけてこないで」ときっぱり断るのがおすすめです。

会社の上司に断ってもらう

ルールに違反した無理やりな営業は、電話相手が不動産の素人だという認識に支えられています。

いざ「訴えますよ！」と言われても、「不動産業界では…」「私たちの慣習上…」などと最もらしい言い訳をしたら、相手を騙せるという自信があるのです。

ただ、これが対法人となると話は別です。

不動産業界がいかに特殊でも法人の域を出ませんから、「従業員の被害＝会社の被害」という論理を盾に断ることができます。

相手も会社の上司に相談するほど大ごとになっていると知れば、非正規の悪徳業者以外は手を引くでしょう。

一人で対抗せず機関に相談しよう

もし、法律を盾にしてもしつこくマンション売却の勧誘が来るようならば、警察や国民生活センターに相談することオススメします。

ここまでマンション売却に執拗に連絡してくるとなると、相当悪質な会社であったり、最悪無免許で事業をおこなっていたりします。

その場合は専門機関で対処してもらいましょう。

通報するときは、その会社の電話番号を控えておき、伝えましょう。ここで会社名などより詳細な情報を聞き出しておくと尚良いでしょう。

ここまでしたら、もしかしたら、逮捕されるかもしれませんし、相当なバカでない限り迷惑電話は収まると思います。

不動産会社の監督官庁へ相談する

監督官庁とは、不動産会社をより良くするために監督する義務のある組織のことで、自治体や国土交通省がこれに当たります。

彼らは不動産会社の名前から免許番号を調べ、注意や罰則を与えます。

もし免許番号の登録がない場合は、詐欺団体として訴えることになります。

監督官庁からの勧告を受ければ、それ以上しつこくされることはまずないでしょう。

不動産会社が会員の団体へのクレームはおすすめしない

不動産会社の管理団体にクレームを入れる際に、ハトやウサギのマークの宅建協会への連絡を考える方も多いでしょう。

ただ、この団体は全国の不動産会社が会員となっている寄り合い的な性質もあるので、訴えたい不動産屋の仲間なのです。

こうした団体にクレームを入れても、もみ消すとまではいかないまでも甘めの対応しか期待できません。

その他にも、不動産会社が参画している団体は多いので注意しましょう。

一旦契約して即時にクーリングオフをする

あまりにも営業がしつこく、契約しないと帰ってくれそうにない場合は、契約して帰ってもらうのも一つの手です。

不動産取引の契約は宅地建物取引法によってクーリングオフが認められています。

クーリングオフの説明を受けた日から8日以内に契約を撤回する旨の書面を相手に提出すれば、契約を解除できます。

ただ、契約書に口座番号などを記載する場合は、契約自体を解除できたとしても詐欺被害は回避できないので注意しましょう。

また、不動産取引のクーリングオフは、以下の条件を抑えておく必要があります。

クーリングオフの妨害に注意

業者の中には、クーリングオフされることを見越して妨害するマニュアルを用意しているところもあります。

クーリングオフには期限があるので、こうした妨害に負けずスピーディに手続きをする必要があります。

しつこい営業を避けるためだけに契約をするなら、最初からクーリングオフについて国民生活センターへ相談しておいたほうが良いでしょう。

電話を解約する

ここまでしてもまだ鳴りやまない。あるいはかかってくるか会社が複数あって対処しきれないという場合もあるかもしれません。

その場合は解決策と呼べるかは疑問ですが、電話を解約してしまうのが最も楽な撃退法だと思います。そして新たな電話番号にすれば今回もそうですが、今後一切かかってくることはないでしょう。

マンション売却の営業にここまでする必要がある場合は少ないとは思いますが、実際に騙されてしまいお金を振り込むといった誤った手続きさえしていなければ、相手に非がある時点でどんな形でも電話を振り切ることは可能です。

入社して間もない新人営業マンほど、営業がしつこいケースも多いです。

新人のうちはとにかく「上司に怒られたくない」という思いが強く、社内で設定されたアポ件数のノルマをクリアしようとなりふり構わず営業をかけてくることがあります。

こうした相手は適当にあしらうことができないので、こちらも工夫が必要です。

契約の可能性を0％と表現する

１人の相手に対してしつこい営業をかけ続けるのはリスクでもあります。

１日のノルマが５件の場合、１件に時間をかけすぎて他の営業がかけられなくなれば未達成になってしまうからです。

営業マンも、契約してくれる確率が0%だと分かれば、すぐに違う顧客へターゲットを移したほうが効率は良いのです。

ただ、相手が少しでも心が動いているような素振りが見えると、「契約の可能性が30％くらいあるかもしれない」と思ってしつこい営業をしてくるのです。

少しも可能性がないと営業マンに伝えるため、「今契約の可能性は0％で、将来的にも購入の可能性はありません」と数字で簡潔に伝えれば、相手も脈がないと思ってくれるでしょう。

営業マンが怖いと思う対応をする

新人・中堅営業マンは新卒の段階から「見込み顧客は逃すな」と教育されているので、こちらがしつこいと思うような営業も特に罪悪感なくやっています。

こうした相手に対しては、何をすれば怖がって退散をするか考えましょう。

• 「社名と名前を教えてください」
• 「会社を訴えます」
• 「役所に相談します」

不動産の営業マンは仕事として割り切って営業をおこなっているので、自分の業務内で何を言われてもそこまでダメージはありません。

ただ上記のように、個人や会社全体の評判に関わるぞ！と言うことで相手も怖いと感じて退散する可能性が高くなります。

同じエリアの不動産会社は、一般の人が想像しているよりも意思疎通や情報共有を互いにしています。

一方でそれぞれ「他の会社には出し抜かれたくない」と思っているので、他社のチラシがポストからはみ出ていたら、「ウチも負けられない！」と営業をかける傾向にあります。

狭いエリアだと、他社の営業マンがどこに足を運んでいるかも筒抜けになっていることでしょう。

こうした背景から、最初の１社の営業を曖昧に断ってしまい、通い詰められるようになって来たら他の会社からも営業がどんどん増えてきます。

“営業地獄”を避けるには、初めて受けた営業をキッパリと断ることが何より大切です。

営業電話は常に迷惑ではなく、「相場の〇割引で売ります！」など、良い話をくれることもあります。

ただ、こうした営業に対してもその場で契約してしまうのはNGです。

更に良い条件の業者がある可能性もあるので、必ず比較をして、より良い業者を自分から選んでいくようにしましょう。