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分譲マンションから賃貸住宅に住み替えるのはお得?住み替えを行うタイミングや住み替え前に確認しておくことを解説

【更新日】2023-12-20
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分譲から賃貸住み替え
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結婚し、子どもの出産に合わせて分譲マンションの購入をされる方が多い中、経済的事情や生活様式・ライフスタイル、家族構成の変化に伴って分譲マンションから、賃貸住宅への住み替えを検討される方もいます。

しかし、功を焦って住み替えを即断即決しても、その決断がいい結果を招いてくれるとは限らず、「賃貸住宅にするよりも持ち家の方がよかった」と後悔するケースもあります。

そこで今回は、分譲マンションから賃貸住宅への住み替えを検討している方向けに、住み替えを行う最適なタイミングと、決断を下す前に確認しておくことを詳しく解説します。

マンションを売る方法!初めて売るなら知っておきたい売却のコツ

分譲マンションから賃貸に住み替えは今が好機

分譲マンションを売却して賃貸住宅に住み替えを行うなら、所有する不動産を売却して、次の生活費の足しにするのが利己的で、売約するなら高値で売りたいと思う人が多いです。

とはいえ、不動産の資産価値は、築年数を経るごとに年々下降の一途を辿っていくため、高額売却に期待ができないのではと思う方が少なからずいらっしゃいます。

しかしは、分譲マンションの売り価格は、2013年から2022年の現在に至るまで右肩上がりで上昇し続けています。

以下は、国土交通省が令和4年11月末に公表した不動産価格指数のグラフです。

不動産価格指数(令和4年8月・第2四半期)

引用:不動産価格指数(令和4年8月・第2四半期)より

地域ごとに見られる立地環境や物件の特徴によって、不動産価格の増減があるものの、今所有している分譲マンションがある所在地の売却相場が今、どのような動きを見せているのかがこの表から分かります。

また売却するかの判断は、不動産会社に査定依頼を出してから決断を下しましょう。

分譲マンションから賃貸に住み替えで得られるメリット

分譲マンションから賃貸住宅に住み替えを決行すると、以下のようなメリットが得られます。

分譲マンションから賃貸住宅に住み替えるメリット

  • 引っ越しが容易に行える
  • ライフスタイルに合わせて柔軟な対応ができる

引っ越しが容易に行える

分譲マンションから分譲マンションへ、あるいは賃貸住宅に引っ越す場合、賃貸から賃貸に引っ越すよりも手間がかかります。

しかし、賃貸に引っ越して以降、環境の変化に伴って賃貸に引っ越しを行う際の手続きは、非常に簡単です。

例えば、近隣住人とのトラブルになったり、転勤や子どもの成長に合わせて居住環境を変えるなどの理由でも、正当な手続きをもってすれば、居住環境が変えられます。

ライフスタイルに合わせて柔軟な対応ができる

家族構成は、時間を経るごとに変化していきます。

例えば、子どもが2人いて、大学進学や新社会人になることをきっかけに実家を巣立って自立した生活を送るようになったり、伴侶が先立ってしまうなど、様々なイベントが起きます。

最終的に1人になる状況下で、4人暮らしに適した家を持っていても部屋を持て余すだけです。

しかし、賃貸住宅で暮らしていれば、家族構成の変化に対応できます。

家族が増えれば、ファミリー層向けの物件に引っ越したり、人数が減れば住居費が安価で済む物件に引っ越すなど、都度おきる変化に対応できます。

分譲から賃貸に住み替えで老後資産を失う

一方、分譲マンションから賃貸住宅に引っ越せば、せっかく手にした資産を手放すことになります。

そもそも住宅ローンは、最長35年まで組むことができ、完済時期を定年目前にしている方が多いです。

ローンの完済ができれば、月々の住居費を賃貸で暮らすよりも安く抑えられます。

とはいえ、不動産も1つのモノである以上、雨風等の影響で部分的な修繕が必要になる場合もあります。

また、不動産の売却を検討されている方の中には、手放すのがもったいないと思う方や老後資産に不安を持つ方もいます。

その方には、リースバックの利用がおすすめです。

詳細は、下記記事にて詳しく紹介しています。

リースバックの仕組みとは?メリット・デメリット・注意点をわかりやすく解説

分譲マンションから賃貸住宅に住み替えを行う最適なタイミング

ここでは、実際に分譲マンションから賃貸住宅に住み替えを行うのに適したタイミングを3つ紹介します。

実行するか否かは、売却査定の結果を基に検討するのが最善ですが、住み替えを検討するに適したタイミングがあります。

住み替えを行う最適なタイミング

  • 物件を所有してから5年超10年以内に行う
  • 修繕積立金が増額するタイミングで決行する
  • 必要性が生まれた時にする

物件を所有してから5年超10年以内に行う

分譲マンションを売却するなら、築年数が浅いうちに売却するのがいいですが、所有期間の1つの目安として、5年以上10年以内というものがあります。

この5年以上10年以内という目安には、売却時を行うことで得られる売却益に課せられる税率が関係しています。

以下は、分譲マンションを含め戸建て住宅を売却した時に課せられる所得税と住民税の税率です。

  短期譲渡所得 長期譲渡所得
所有期間 5年未満 5年以上
所得税率(※1) 30.63% 15.315%
住民税率 9% 5%

※1:2037年まで、2.1%の復興特別所得税も含む

売却によって入る売却益には、所得税と住民税の2つの税金が課せられるわけですが、その税率は、物件の所有期間の長さに応じて異なります。

よって、少しでも税負担の軽減と手取り額の減額を防ぐという意味では、5年以上の所有期間を経てから売却及び住み替えを行うのが最適です。

修繕積立金が増額するタイミングで決行する

分譲マンションを購入すると、毎月一定額のローン返済金に合わせて、物件の管理費と修繕積立金の3つの支出が課せられます。

その中の、修繕積立金の納付方法には、均等積立方式と段階増額積立方式の2種類があります。

納付方法 概要
均等積立方式 長期に渡って一定額の修繕費を納付していく方法です。
段階増額積立方式 将来の負担増を見越して、5年おきに納付額が増額します。

段階増額積立方式を採用している場合、5年おきに修繕費の納付額が増額していくので、増額を前に物件を売却して住み替えを行うのも1つの手です。

なお、納付額が常時一定の均等積立方式を採用しているところでも、修繕計画の見直し次第で増額する可能性があります。

必要性が生まれた時にする

分譲マンションの資産価値は、築年数を経るごとに下落の一途を辿っていくため、この時期に売った方がお得と呼べるベストタイミングは存在しません。

よって、住み替えを行うなら、前述した内容を踏まえつつ、住み替えが必要になったタイミングで行うのが最適です。

住み替えが必要になった時期とは、具体的に以下のようなタイミングを指します。

住み替えが必要になるタイミング

  • 転勤・転職
  • 家族構成の変化
  • 子どもの進学
  • 子供部屋の確保
  • 老親の介護

上記以外にも、経済的理由で住み替えを行われる方もいます。

なので、住み替えを行う時期やタイミングは、「分譲マンションの築年数が何年目に入るから」という理由で行うのではなく、必要性を帯びた時にやるのが適切です。

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分譲マンションから賃貸住宅に住み替えを行う前に確認すること

自然なタイミング、家庭状況の変化に乗じて必要性を得たタイミングで住み替えを行うのが適切ですが、いざ住み替えを行う手前、確認しておくことが2つあります。

ここでは、その確認事項を2つ紹介します。

ローンの残債額

原則として、分時用マンションや戸建て住宅を売却するには、返済中のローンを完済していることが前提条件になります。

しかし、売却益がローン残債を上回る場合に限り、物件の売却ができます。

売却ができないのは、売却益がローン残債額を下回ったオーバーローンの時です。

この状況に陥った場合は、不足分を自己資金で補って完済するか、金融機関に相談して任意売却のいずれかを選択して売却へと進みます。

不動産の任意売却に必要なハンコ代って?支払いの相場・計算方法

住み替えに必要な資金繰り

分譲マンションから賃貸住宅に住み替えを行うとき、ローンの返済以外にも費用が発生します。

住み替えで発生する支出

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士用
  • 繰り上げ返済手数料
  • 引っ越し費用
  • その他初期費用

発生する支出の多くが、物件売却に伴って発生する手数料や書類手続きの報酬の類になります。

売却益が住宅ローンを上回るアンダーローンになれば、手取りの一部で賄うことができますが、場合によっては不足する可能性もあります。

そのような事態を防ぐためにも、住み替え用の資金を積み立てておきましょう。

賃貸住宅に住み替えるときは必要性が出てきた時に行うのが最適

ここまで、分譲マンションから賃貸住宅に住み替えを行う最適なタイミングと、決断を下す前に確認しておくことを解説してきました。

賃貸住宅に住み替えれば、生活環境の変化に柔軟な対応ができる一方、老後資産に不安を持つ場合があります。

一方、分譲マンションや戸建て住宅などを持っていれば、大きな資産になるほか、老後の住宅問題に不安を持つ必要がありませんが、生活環境の変化に対応しにくい側面を持っています。

住み替えを行う時期はて所有期間が5年以上10年以内、また修繕積立費が増額するタイミングを目安にしながら、生活環境や家庭事情に合わせて決断を下すのが最適です。

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