冒頭でも触れたように、収益価格とは、将来生み出してくれる純利益がどれくらいになるのかと現在価値を統合した評価額のことを指します。

将来生み出してくれる純利益というのは、所有する物件を売却したり、入居希望者に貸し出した時に入る家賃収益のことです。

収益価格は、賃貸用建物やテナントビルなどといった、不動産投資用の物件を購入する時の指標として用いられています。

収益価格を求めるときは、直接還元法とDCF法の2つを用いて算出します。

ここでは、それぞれの計算式を使用する場面と、モデルケースを用いて収益価格がいくらになるのかを計算します。

なお、今回は以下のモデルケースで収益価格の計算を行います。

直接還元法

直接還元利回りとは、1年間における純利益を還元利回り(表面利回り)で割って、収益価格を出す方法です。

計算方法として、以下の計算式を用いります。

以下は、式中の計算になります。

1年間の純利益

1年間の純利益とは、物件を所有している間、家賃収益などの総収入に対して、管理費用や修繕費などの諸経費を差し引いて出た金額を指します。

これを式に起こすと、以下のような計算式になります。

また諸経費の中身は、以下のモノがかかってきます。

今回のモデルケースを基に、1年間の純利益を算出すると、以下のような計算になります。

還元利回り

還元利回りとは、投資額裸体する年間賃料の割合を指します。

主に、不動産投資で得られる純利益から、不動産の収益価格を算出する時に利用します。

還元利回りの算出は、以下の2方法を用いて算出します。

1つ目の「類似取引事例と比較して算出する方法」とは、文字通り、対象物件(モデルケース)と立地や築年数などの条件が似ている物件の取引事例と比較して還元利回りを算出する方法です。

不動産屋のポータルサイトを参考にしたり、国土交通省の「土地総合情報システム」を参考にして算出します。

ただし、実際の取引金額は、市場動向、物件の属性などで適宜変動します。

もう1つの「公表データを参考に算出する方法」とは、不動産関連企業などが公表している市場データを参考に、還元利回りを算出する方法です。

収益物件の利回りは、物件概要の一覧上に掲載されているので、入手そのものは簡単です。

しかし、公表されているデータは、あくまで過去データを基に出した平均値になります。

物件によって、エリア評価や建築年数、駅からの距離などの評価条件で適宜補正が入ります。

なお、モデルケースの場合、還元利回りが5%になっているので、先ほど出した純利益を還元利回り5%で割ってあげます。

そうすると、対象不動産の収益価格は、124万円÷5%=2,480万円となります。

DCF法

DCF法とは、「Discounted Cash Flow」の頭文字をとったもので、2つの価値合計を求めるときに使用します。

また、DCF法を用いて求めるもので出た金額を基に、収益価格を出す時は、以下の計算式を用いて算出します。

上記計算式を用いて計算していくわけですが、式自体複雑なので、4つのステップに分けて計算していきます。

Step①将来のフリーキャッシュフローを予測する

フリーキャッシュフローとは、利用使途が決まっていない資金のことを指し、以下の計算式を用いて算出します。

フリーキャッシュフローを出す時は、過去データを基に、1年おきのキャッシュフローを予測して出します。

予測するものは、主に、市場、競合、取引価格の変化です。

Step②保有期間中の純利益を現在価値に戻す

「保有期間中の純利益を現在価値に戻す」ときは、Step①で出たフリーキャッシュフローを割り引いて、現在価値に戻します。

戻す際は、割引率を使用しますが、これを求める方法が3つあります。

Step③売却価格を予測する

売却価格を求めるときは、以下の計算式を用いて算出します。

上記計算式を用いて売却価格を算出したら、Step②で出した割引率をかけて、現在価値に戻します。

Step④純利益の現在価値と売却価格を合算する

最後にStep②で求めた毎期純利益の現在価値と、Step③で求めた売却価格の現在価値を合算して、収益価格を算出します。

なお、上記4つのStepを踏まず、収益価格を求める場合は、以下の計算式を使用して算出します。

前節で、収益価格の求め方を2つ紹介してきました。

複雑なDCF法を用いるよりも、直接還元法を用いて収益価格を求めるのがいいと思われる方が多いですが、各計算式ともに、使用する場面が大方決まっています。

また、前節で紹介した通り、DCF法の計算式の方が複雑な分、精密な収益価格の算出しができます。

とはいえ、不動産投資に使用する物件の収益価格は、様々な要因で常時価格が変動します。

投資物件として活用する物件を選ぶなら、直接還元法を用いておおよその収益価格を参考に選ぶのがいいでしょう。

不動産投資を始めるために購入する物件を検討するときに使用する収益価格と相まって、積算価格というものを使用する場合があります。

物件購入の指標として、積算価格と収益価格を使用するわけですが、それぞれで着目している部分が異なります。

例えば、収益価格の場合、不動産投資を行って得られる収益に着目して価格を算出しています。

一方、積算価格は、物件を再建するときや、住居用として不動産を購入するといった、物件購入にかかる費用に着目して、価格を出しています。

また着目点が異なれば、価格を求めるときに使用する計算方法も異なります。

収益価格の場合は、前節で紹介した直接還元法とDCF法を用いて価格を出します。

一方、積算価格は、原価法を用いて土地価格と建物価格をそれぞれ算出、合算して価格を出しています。

積算価格に関しては、下記記事で詳しく解説しています。

ここまで、収益価格の概要と、モデルケースを用いた収益価格の計算方法を解説してきました。

収益価格は、投資用物件を検討する時に使用する1つの指標として使用します。

計算式には、直接還元法とDCF法の2つがあり、後者の計算式の方は、複雑な分、精密な収益価格の算出ができます。

しかし、収益価格は、物件の立地や状態、経済的影響などで、価格が前後します。

「収益価格がいい物件=利回りがいい物件」とは限らないので、収益価格は投資用不動産購入の参考程度に使用し、プロの意見を参考しながら、投資物件の購入を検討しましょう。