不動産投資の利回りとは、運用資金に対する利益を年間の割合に直したものです。

利回りが高い=利益が高いということなので、不動産投資の結果に利回りはダイレクトに関係します。

不動産投資の場合、新築・築浅のハイクオリティなものほど高利回りという訳ではありません。

利回りは収益と費用のバランスなので、中古物件のほうが高利回りというケースが多々あります。

また、築年数の経過や修繕費用の支出などで、利回りが低くなることもあります。

不動産投資の利回りは、大きく3種類に分けることができます。

• 想定利回り
• 表面利回り
• 実質利回り

ここからは、それぞれの利回りの内容と計算方法を紹介していきます。

想定利回りの内容と計算方法

想定利回りは、満室時の利回りの予想額のことです。

利回りの中では簡単に算出できるもので、不動産投資の物件選びでは最もわかりやすい指標です。

想定利回りの計算式は、以下の通りです。

想定利回りは満室時の収入を計算しますが、すぐに部屋が埋まる保証はないので、現実とのズレが生じることが多いです。

表面利回り(グロス利回り)の内容と計算方法

表面利回りは、経費を含まずに現在の空室状況から計算した利回りとなります。

分譲マンション1室や戸建ての投資は1世帯入居が上限なので、想定利回りと表面利回りは同じになります。

表面利回りは、購入時の利回りを知るのに役立ちます。

実質利回りの内容と計算方法

実質利回りは表面利回りに経費を反映したもので、現状を最も反映したものになります。

実質利回りの計算式は、以下の通りです。

実際の運用利回りを知るには、実質利回りを計算するのが効果的です。

不動産投資の利回りは物件の種類や間取り・地域によって大きく変わります。

まずは自分がどんな不動産を投資するかを考えた上で、平均相場を知っておくと比較しやすくなります。

物件タイプ別の利回り相場は、以下が平均的です。

全体的に中古物件のほうが利回りは高いですが、取得時の費用が低く人口の少ないエリアの物件は中身に関わらず高利回りになる傾向があるので、物件選びの際は注意が必要です。

地域・間取り別利回りの平均相場

一般財団法人「日本不動産研究所」の不動産投資家調査によると、地域別の平均的相場は以下のようになります。

このように、都市部の物件は決して利回りが高い訳ではなく、5％前後が一般的です。

不動産投資を行っていく上で、利回りの重要性を知っておくことは資産を増やすうえでこの上なく大切です。

東京都内の利回り平均は、4割前後とそう高くはありません。

投資リスクを軽減するためにも、利回りの最低ラインに対する考え方を解説します。

築年数・立地条件で異なる

不動産物件にかけられた利回りは、築年数や立地条件に応じて異なります。

例えば、築年数が古いものは、修繕費用や管理・維持費用がかさむケースが多いため、収益が見込めませんが、利回りは増加します。

また築浅でも、立地のエリア需要が低ければ、借り手が現れず空室が埋まらない状況が続く結果から利回りが上がらず低い状況が続きます。

利回りは、物件価値と築年数に反比例して決定する傾向にあります。

狙うなら、築浅に絞らず、エリア需要とのバランスを見て決めるのがベストです。

都心は低く地方は高い

利回りは、都心と地方のエリア環境にも左右されます。

傾向としては、都心は利回りが低く、地方になるほど利回りが高くつきます。

かといって、「利回りが低い=投資リスクが高い」というわけではありません。

人口が多い都心ほど空室になる可能性は地方よりも低く、満室状態を想定した利回りで回せる可能性が高く、結果としてリスク軽減にもつながります。

都心部は最低でも4.0%が目安

前節で利回りの物件タイプ・間取りの地域別利回り相場を出しましたが、首都東京の利回りは4%前後で、大阪や愛知に比べると低いです。

この結果をもって、利回りの最低ラインを4～5%前後として投資を行うのが理想といえます。

モノによっては相場をクリアしていれば良いものもありますが、不動産投資の場合は平均の利回りをクリアしていても良い物件とは言えません。

上記の通り、都市部の物件の平均利回りは5％前後ですが、例えば2000万円で購入したマンションの利回りが5％なら、家賃収入が2000万円に到達するまで20年もかかります。

そこにローンの返済も含めると、割の良い投資方法とは言えません。

実際は不動産投資ローンを利用してレバレッジを利かせて運営するのが一般的なので、上記の仕組みよりも儲かるシステムではありますが、それでも平均以上の利回りは必要です。

理想的な利回りとしては相場＋1～2％が目安で、以下を参考にするのが良いでしょう。

不動産投資の利回りは、投資家自身が計算をすることもできます。

利回りの計算は新築と中古で異なるので、その違いにも着目する必要があります。

新築マンションのシミュレーション

新築マンションの購入では頭金をいくら入れるかで計画が変わるので、頭金の額を変えて何パターンかシミュレーションしておくことをおすすめします。

例えば、購入金額3,000万円、家賃収入10万円の新築マンションなら、頭金0時に月々の返済額が10万円、管理費などのとの他諸費用が1万円として、住宅ローン完済前ならマイナス利回り、完済後は3～4％の利回りになります。

一方、頭金が500万円ならローン返済額が月々1～2万円下がるので利回りは上がります。

中古マンションのシミュレーション

中古マンションのシミュレーションなら、購入費用がだいたい1,000万円ほど減ります。

そのため、頭金を入れなくても利回りは高めになります。

不動産投資を行っていく上で、利回りは資産を増やす重要なポイントであることに変わりありません。

しかし、利回りだけを重要視して投資を行っていくと、最終的に大損する結果を招く可能性もあります。

ここでは利回りが高いけど投資を検討すべき物件の特徴を2つご紹介します。

空室・空室率が高い

不動産投資を行っていく上で、一番気に欠けなきゃいけないのが空室問題です。

不動産投資は、毎月借り手が納める家賃があってこそ、安定した収益が見込めるのです。

空室ができる原因は多々あります。

その最たる例が以下のものです。

中でも敷金・礼金が高額という点において、入居に対する敷居が高いことから受け入れ難い状況が続いています。

今では、敷金・礼金0円物件が出てきていることもあって、敷居が低いそちらを好んで入居される方が多いです。

それなら敷金・礼金0円の物件に投資するのがいいと思われますが、収益が低くなってかえって赤字を招く恐れがあります。

赤字を出さないためにも、敷金・礼金の相場をチェックしてから投資物件を選ぶのが利己的です。

土地需要が低い

人口が多い都心部の物件は常に満室状態が続いているため、安定した収益が見込めますが、地方の物件は空室リスクが高くついてきます。

偏にエリア需要の低さが招いた結果とも言えます。

エリア需要が低い立地にある物件の価格は、都心に比べて安価で購入のしやすさはありますが、入居者の多くが利便性を重要視している物件を選んでいる傾向にあるため、安易に投資するのはハイリスクです。

もし地方にある物件を投資対象にするなら、土地柄や物件の内装・外装をチェックするなど多くの調査が必要になります。

利回りが高ければ、ハイリターンが望めますが、一緒にハイリスクが付いてくることを忘れていませんか？

低利回りの物件に手を出すと、収益が減るのは確実ですが、様々な付加価値が評価されて、空室リスクの回避、長期的運用が可能です。

ここでは、利回りが低くても投資そのものを検討すべき物件の特徴をご紹介します。

土地需要が高い

投資対象物件があるエリアの需要が高ければ、利回りが低くても長期的運用ができるうえ、安定した収益が見込めます。

上記3つの条件がそろっているとき、エリア需要が高いといえますし、地方でも物件エリア内に商業施設や学校があるなら、需要はあるとみていいでしょう。

築浅物件

物価が安い中古物件の購入を検討される方が多い一方で、物価が高くても内装・外装が綺麗で設備が充実している築浅物件に魅力を感じる方は多いです。

とはいえ、借り手は「築浅」で「内装・外装が綺麗」というだけの理由で選んでいません。

物件に備わった設備の充実度、自分にとって利になるものが置いてあることを前提に物件を選んでいます。

つまり、生活を送る上で不便さを感じさせない物件に需要があるのです。

メンテ・整備が行き届いている

室内外や設備のメンテナンス、整備が行き届いている物件は、好まれやすく、空室リスクも低いです。

中でも借り手にとって高い需要がある設備が以下のものです。

不動産投資の利回りは、契約方法によっても変わります。

管理会社を挟み、多くの管理業務を依頼すればするほど費用がかかるので、利回りは低くなります。

ただ、賃貸経営で家主が出来る管理には限界があるので、管理会社に頼んだほうが良いケースもあります。

物件の状況や予算も考えて、適した方法を選びましょう。

注意点①利回りの高さは継続するとは限らない

投資物件の利回りの高さは、ずっと継続する訳ではありません。

不自然なほど高い利回りの中古物件は、売り出し直前に家賃を下げたり、フリーレント契約にして条件を下げていたりすることがあります。

出口戦略として人口減少の進むエリアや、築年数の古くなってきたマンションの表面利回りを上げて売却することが多く、継続的な収益性の高さが保証されているかというと、必ずしもその通りではありません。

今後の利回りを考える上では、レントロールを見て判断することが大切です。

→レントロールとは？チェックポイント・見方や注意点をわかりやすく解説

注意点②利回りと一緒に空室と家賃の適正を見る

物件を選ぶ際は利回りだけでなく、空室状況もチェックする必要があります。

空室の多い物件ならその分だけ伸びしろがあるということなので、物件選びでは見逃せません。

ただ、空室の多い物件を選ぶ際は家賃が適正かどうかもチェックする必要があります。

空室が多くても賃料が高くて一定の利回りを確保している場合は、むやみに賃料を下げる訳にはいきません。

一方、賃料を下げて空室率を下げたほうが、総収入は増えるケースもあります。

中古物件は必ず空室率をチェックした上で計画を立てていきましょう。

注意点③利回りが高すぎる物件は注意が必要

投資物件の中には、利回りが相場に比べて飛びぬけて高いものもあります。

ただ、利回りは売却価格(購入コスト)が下がるほど高くなるので、条件の悪い物件を売るために価格を下げて、利回りを良く見せているだけの可能性が十分あります。

高利回りの物件の中には、以下のような悪条件を抱えるものも少なくないので注意が必要です。

• 立地が悪い
• 築年数がかなり古い
• 欠陥がある
• 事故・自殺などが周辺で起こった
• 耐震性が低い
• 一定の入居者層に依存している(１つの大学・企業など)

こうした物件は賃料収入を上手く得られないだけでなく、上手く売却できない可能性もあるので注意しましょう。

注意点④一時的に利回りが高騰した地域には手を出さない

都市開発の影響で、局所的に利回りが高騰するケースも少なくありません。

近年では、東京五輪の影響で湾岸エリアの開発が進み、利回りが高騰しました。

このように、一時的なイベントが理由で高騰した場合は、イベント終了を機に下落する可能性も十分あります。

もっとも、大規模開発を機に居住エリアとしての魅力が大幅アップし、五輪終了後もその人気が持続・拡大するということも考えられます。

今後の市況をどう判断するかは、投資家の腕に依るところが大きいと言えるでしょう。

ただ、基本的には将来の確定要素が少ないエリアは、手を出さないほうが安全です。

不動産投資の利回りは収益と取得・運営費用の割合で算出されます。

ということは、売却価格を下げることで利回りが上がるということも考えられます。

上記のことから、不動産投資において利回りは必ずしも物件の質を表す訳ではないと言えます。

利回りの見方で悩んだときは、「自分が住みたい物件かどうか」という視点で見ることをおすすめします。

また、初心者は専門家へじっくり相談をするのも一つの手です。