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サブリース契約とは、賃貸物件の経営を管理会社に委託をする方法です。
大家1人で賃貸経営をおこなうのは大変なので、不動産投資を円滑に進めるために多くの方がサブリースを利用しています。
しかし2020年12月15日より「賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律」が施行され、サブリース契約や事業に関する規制が追加されました。
今回は、サブリース新法によって新たに規制された内容や今後の注意点について解説していきます。
➝不動産投資とは?メリット・デメリットとリスクを避ける方法を分かりやすく解説投資信託数 | 約2676銘柄 | 開設口座数 | 累計800万超 |
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「賃貸住宅の管理業務などの適正化に関する法律」通称サブリース新法が施行された理由としては、以下のような問題が多数起こっていたためです。
こうした問題が発生するのは、サブリースの仕組みが大きく関係しています。
通常、不動産の売買・交換や賃貸代理・媒介は宅地建物取引業法が適用されます。
しかし、サブリースはオーナーの物件をサブリース会社が借り上げ、代理で賃貸経営をおこなうので、貸主=オーナー、実質的な貸主=サブリース会社という“異例”の構造になっており、宅建法の抜け穴が出来てしまうのです。
こうした仕組み上の理由と、それを悪用するサブリース会社によって、上記の問題が発生したと言えます。
この状態を改善し、適正なサブリース事業を成長されるためにサブリース新法は施行されました。
サブリース新法が施行されたことで、大きく以下3つの規制が加わりました。
こうした規制の実効性を確保し、業者とオーナーのトラブルを防止する目的があります。
ここからは、それぞれの規制内容を1つずつ見ていきます。
サブリース新法では、勧誘の規制対象を「賃貸住宅の建設請負や土地等の売買の際にマスターリース契約の締結を勧める建設業者や不動産業者、特定のサブリース業者から勧誘の依頼を受けたオーナー」に明確化しました。
※引用:国土交通省「「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」(令和2年10月16日公表)
禁止となる不当な勧誘とは、サブリース契約の際に事実を伝えない、強引に契約を結ぼうとする…といった行為を指します。
また、どんな勧誘が不当とされるのかに関しても、新法ではより明確に記載されるようになりました。
サブリースの広告には、敢えてミスリードするよう誘導しているようなものも存在していました。
サブリース新法では、特に以下の点に対して留意が必要としています。
この制限はチラシ、雑誌などの他、TVやラジオ、HPなども対象になります。
家賃減額のリスクや、契約期間中に解約の可能性があることを広告や契約書に記載をして明確化することが新たに決められました。
サブリースの最も大きなリスクであるこれら重要事項の説明が義務になったことで、リスクは減少したとも言えます。
今回のサブリース新法では、マスターリース契約に関する言及・制限が強くおこなわれました。
マスターリースは一括借上げのことで、我々がサブリースと呼んでいる形態は、本来はマスターリース+サブリースで形成されています。
マスターリースは業者と素人オーナーの契約になりやすいので、足元を見られるリスクが大きくなります。
そのため、サブリース新法では以下のような点を留意すべきとガイドラインに記載しています。
こうした制限を設けても悪徳業者は法律の目をかいくぐってくるので、オーナー自身が十分気を付ける必要があります。
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サブリース新法の施行にあたって、国交省は該当する事例をガイドラインに掲載しています。
しかし、例えば、記載されている事例以外にも以下のような事例も誇大広告に該当する可能性が高いです。
こうした、サブリース新法で言及のあった項目に関しては、以前にも増して注意をする必要があります。
サブリース新法は業者側の行為などを制限するもので、オーナー側が有利となるような内容になっています。
オーナーが留意すべき点はほとんどありませんが、マスターリース契約は説明から1週間程度の期間が必要など、スケジュールが変更される可能性もあるため、事前に理解をしておきましょう。
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