各金融機関が提供しているリバースモーゲージを選ぶ時は、以下の3点を確認してから利用を検討しましょう。

年齢制限

1つ目は、利用可能年齢です。

基本的にリバースモーゲージは55歳以上80歳未満の方で、金融機関ごとに設けられた特定の条件を満たしていれば、申し込みができます。

しかし、一部の金融機関では、利用可能年齢を60歳以上にしているところもあります。

また何には、80歳以上は利用できない商品もあるので、利用した金融機関を見つけたら、まずは商品概要の利用可能年齢を確認しましょう。

資金使途への制限

リバースモーゲージは、原則、事業性資金や金融商品の購入など、「融資金で利益を得るための資金源にすること」を目的にした利用はできません。

ただし、それ以外の利用であれば、自由に使えますが、一部の金融機関では、住宅関係のことでしか使えないものもあります。

融資金の使い道が、住宅関連以外の目的であるなら、商品概要の「ご融資資金のお使いみち」の項目に「原則、自由」などの文言がある商品を利用しましょう。

担保にできる物件種別

3リバースモーゲージは、所有する住宅(不動産)を担保に融資を受け取るわけですが、担保にする物件種別の多くが戸建て住宅に限定しているところが多く、中には、対象地域を絞っているものもあります。

しかし、中にはマンションを担保に融資が受け取れる物もあります。

マンションを担保にする場合、商品概要の「担保」の項目を確認しましょう。

また中には、戸建て住宅やマンションといった単語を用いていないところもあります。

この場合は、一度金融機関に問い合わせて確認を取りましょう。

リバースモーゲージは、55歳以上であれば、申し込みが行える制度で、最大80歳を迎えるまで、申し込みができます。

早い段階で、老後資金を確保しておきたい方や、住宅ローンの残債解消などの目的にリバースモーゲージは適しています。

ここでは、55歳から利用できるリバースモーゲージを取り扱っているおすすめの金融機関を3つ紹介します。

東日本銀行「ゆうゆう物語」

東日本銀行では、「ゆうゆう物語」というリバースモーゲージを提供しています。

融資可能額は300万円～最大1億円までで、10万円単位で受け取れ、担保不動産評価額の50％以内の範囲で融資枠の設定ができます。

また融資金に対する利用制限はありませんが、1回当たり30万円を超す借り入れを行う場合、振り込み、または、領収書等で使い道を確認します。

担保にできる物件種別にも制限はなく、土地付きの建物は、路線価のある地域とし、マンションを担保にする場合は、保証会社が承認する物件のみとなります。

りそな銀行「あんしん革命」

りそな銀行では、「あんしん革命」というリバースモーゲージ型住宅ローンを提供しています。

利用は50歳以上から申し込みができ、毎月の返済は利息のみで融資が受け取れます。

またリバースモーゲージを利用するとき、担保にする物件の売却価格が減ってしまい、元金の全額返済ができない状況に陥っても、相続人に残債務の請求がないノンリコール型を採用しています。

なお、融資金の利用使途は、セカンドハウスの購入やリフォームなどの住宅関連の用途にしか使えません。

武蔵野銀行「むさしのリバースモーゲージ」

武蔵野銀行では、「むさしのリバースモーゲージ」という、リバースモーゲージを提供しています。

満55歳以上から80歳までの方で、前年度の収入が120万円以上あれば利用できる商品となっており、融資額の利用使途は基本自由ですが、借入時に資金の使い道を確認しています。

担保にできる住宅は、戸建て住宅に限られ、担保設定を設ける際は、武蔵野銀行に第一順位の根抵当権を設定します。

融資金の利用使途が住宅関連に制限されているものがある中、教育資金や老後資金の足しにするなど、利用使途に制限が設けられていないリバースモーゲージを提供している金融機関もあります。

ここでは、利用使途に制限がないリバースモーゲージを取り扱っているおすすめの金融機関を3つ紹介します。

三井住友銀行「ＳＭＢＣリバースモーゲージ」

三井住友銀行では、「SMBCリバースモーゲージ」という商品名のリバースモーゲージを提供しています。

当商品の利用は60歳以上からとなり、融資は担保にする住宅の評価額の範囲内で、1,000万円～最大2億円の融資が受け取れます。

融資金の利用使途が事業性資金や金融商品購入資金以外であれば、住宅関係のことに使用したり、教育資金の足しにするなど、様々な用途に回せます。

なお、担保にできる物件は戸建て住宅に限られ、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、大阪府、京都府、兵庫県の8都府県内に自宅がある方のみになります。

加えて、担保にする物件の評価額の見直しが定期的に行われます。

神奈川銀行「かなぎんリバースモーゲージローン」

神奈川銀行では、「かなぎんリバースモーゲージローン」という商品名のリバースモーゲージを提供しています。

利用は55歳以上で120万円以上の安定した収入がある方に限られますが、融資金の利用使途に制限がありません。

担保が設けれる物件種別に制限はなく、「自宅が当行営業区域内で路線価がある、もしくは過去路線価があり、かつ、かんそうしんが承認した地域に居住している方」であれば、担保設定が設けられます。

東和銀行「生涯ゆとり」

東和銀行では、「生涯ゆとり」という商品名のリバースモーゲージを提供しています。

55歳以上で120万円以上の公的年金等の収入がある等、全5つの条件を満たしていれば申し込みができます。

融資額は10万円単位で200万円～1億円以内となっていますが、利用可能金額は担保にする物件の担保評価額の50%を上限にしています。

なお、融資額の利用使途に制限がないので、住宅関連のことに利用したり、教育資金の足しにするなど、様々な用途に資金を回すことができます。

所有する不動産を担保にして融資を受けるわけですが、その担保にできる物件の多くが戸建て住宅に限定されています。

しかし、一部の金融機関では、マンションの1室を担保に融資が受け取れるリバースモーゲージを提供しているところもあります。

ここでは、マンションを担保にリバースモーゲージを取り扱っている金融機関を3つ紹介します。

東京スター銀行「充実人生」

東京スター銀行では、「充実人生」というリバースモーゲージを提供しています。

契約は55歳以上から80歳までの方が利用でき、住宅を担保にした後に受け取る資金の利用使途は、リフォームやセンンドハウスの購入費などの住宅関係に充てたり、複数個のローン返済に当てるなど、利用制限がありません。

また、「充実人生」には利払いあり型と利払いなし型の2タイプが存在し、それぞれで契約できる年齢と年収制限に差異があります。

戸建て住宅もしくはマンションを担保にできますが、戸建て住宅を担保にするには、当行担保評価額が1,000万円以上、マンションの場合は当行担保評価額が2,000万円以上なければ、借入ができません。

京都銀行「京銀リバースモーゲージ型住宅関連ローン」

京都銀行では、京銀リバースモーゲージ型住宅関連ローンを提供しています。

利用使途は、リフォームやセカウンドハウスの購入など、住宅関連に絞られますが、最大1,500万円までの融資が受け取れます。

利用可能な年齢は60歳からで、通常のリバースモーゲージの利用可能年齢よりも遅い形になります。

三井住友信託銀行「不動産活用ローン」

三井住友信託銀行では、「不動産活用ローン」という商品名でリバースモーゲージを提供しています。

商品プランには、利払型、年1回一定額引出型、枠内引出自由型の3プランの中から選択ができます。

利払型は、毎月利息返済が必要になりますが、担保評価額の50%以内の融資が受け取れます。

一方、年1回一定額引出型、枠内引出自由型は、限度額の範囲内で借入ができる反面、利息と元金を毎月返済していく形になります。

また担保設定には、戸建て住宅もしくはマンションのいずれかを担保にできます。

ここまで、おすすめの金融機関を9つ紹介してきました。

リバースモーゲージを利用する際は、冒頭で紹介した3つのポイントを押さえて、利用目的に適したものを取り扱っているところで契約することになりますが、ただポイントを押さえた状態で利用してしまうと、後で後悔してしまう可能性があります。

そのような事態にならないためにも、リバースモーゲージが持つリスク、デメリットを理解しておく必要があります。

ここでは、リバースモーゲージを利用する時の注意点を紹介します。

利用前に必ずシミュレーンを行う

リバースモーゲージを利用する際は、借入可能額がいくらになるのかを事前シミュレーションしてから利用申し込みを行いましょう。

金融機関によって、融資額に対して課せられる適用金利は異なります。

そもそもリバースモーゲージは、融資を受け取るたびにローン残高が増額していき、生前は利息のみの返済で済む反面、契約者が死亡した後は、担保を売却して返済しなければなりません。

よって、無理なく返済できる状況を構築するためにも、事前シミュレーションを行う必要があります。

なお、シミュレーションは各金融機関の公式サイト上に設けられたシミュレーションサイトで行えます。

融資額は評価額の5～8割

リバースモーゲージを利用した時に受け取れる融資額は、百万円単位から最大億単位までの融資が得られます。

しかし、これはあくまで金融機関が出せる融資額の範囲で、実際は担保にする物件の担保評価額の50～80%が融資限度額になります。

例えば、担保評価額が1,500万円の場合、750万円～1,200万円の範囲内でしか融資が得られません。

また担保評価額の割合が低ければ、希望額の融資が得られない可能性もあります。

利用条件を満たしていること

リバースモーゲージを利用する際は、金融機関ごとに設けられた条件をすべて満たしておく必要があります。

中でも、利用者と担保にする物件に関する条件を厳しくしているところが多々あります。

例えば、利用者における条件では、55歳以上で、夫婦2人暮らし、または一人暮らしの方を対象にしているところがあります。

また担保にする物件では、土地評価額が一定額以上あることや、特定の地域に限定しているケースがあります。

ょって、リバースモーゲージを利用する前に、担保にする物件と自分自身が提示されている条件を満たしているか確認しましょう。

金利上昇で返済額が高騰する可能性がある

リバースモーゲージを利用して融資を受け取る際に課せられる利息には、変動金利制を採用している金融機関が多数存在します。

変動金利制は、低金利で融資が受けられる一方、半年に一度、金利値が見直され、金利が上昇し、月の返済額が高くつく可能性があります。

特に現在は、超低金利時代でもあるので、利用する際は、金利上昇リスクに備えてある程度の余裕を作っておく必要があります。

推定相続人の同意が必須

推定相続人とは、自分の子どもや親族に遺産を相続させることが推定されている人を指します。

リバースモーゲージを利用する際は、推定相続人になる人全員から同意を得る必要があり、同意が得られなければ、融資が受け取れません。

同意を得るためにも、推定相続人になる人全員に話をして、推定相続人になることと契約に対する了承を得ておきましょう。

ここまで、リバースモーゲージを取り扱っているおすすめの金融機関を9つ紹介すると同時に、制度を利用する際の注意点を解説してきました。

リバースモーゲージ、所有する住宅に住みながら融資が得られ、月返済額も利息分のみの支払いで済み、融資金の利用使途も制限がない限り、教育資金や旅行など、様々な用途で使用できます。

とはいえ、利用するためには、金融機関が設けた条件をすべてクリアしている必要があります。

また、金利上昇リスクや、担保評価額の減額で支払い負担額が重くなるなど、様々なリスク・デメリットを抱えています。

制度を利用するときは、利用目的に合致していることを前提に、事前シミュレーションと利用条件を満たしていることの確認を行ってから話を進めましょう。