冒頭でも紹介したように、リロケーションとは、予め居住期間を決めたうえで賃貸借契約を交わし、契約満了を迎えた時点で退去する方法です。

方法の形式上、定期借家契約を用いています。

この方法を使用される方の多くが、空き家になっている持ち家を一時的に貸物件として市場に出し、入居希望者に住宅を貸しています。

そんなリロケーションを利用して住宅を借りた契約者が、契約満了を前に諸事情で住宅を退去することとなり、途中解約を申し出たとしても、原則として、途中解約を結ぶことはできません。

ただし、途中解約の理由が、家族の介護・転勤・療養など、やむを得ない事情であれば、途中解約を組むことが可能です。

とはいえ、それ以外の理由で退去を申し出ても、途中解約を組むことはできないうえ、最悪の場合、違約金が発生してしまう可能性があります。

定期借家契約を組む際は、途中解約ができないことを承知したうえで契約を締結させましょう。

リロケーションで住宅を借りるときは、居住期間を予め設けて契約を交わす定期借家契約が主流です。

それゆえ、契約の形式上、やむを得ない事情じゃない限り、契約満了を迎える前の途中解約を申し出ることができません。

一方、賃貸物件を借りるときは、定期借家契約ではなく、普通借家契約で結ぶことが多いです。

ここでは、契約の違いを契約期間、契約方法、更新・途中解約の可否の3つの視点で解説します。

契約期間

まずは、契約期間です。

定期借家契約では、2年契約で住宅を貸し出すことが多いですが、貸出期間は物件オーナーが自由に決められるようになっています。

また契約期間が1年以上の場合、オーナーは、借用人に契約満了の6ヶ月から1年前までに契約満了の通知を出さなければなりません。

一方、普通借家契約では、1～2年契約で物件を貸し出し、借用人が退去を申し出ない限り、都度契約更新が実行されます。

借地借家法によって借主の権利が強く守られており、オーナーが契約を拒否するには、正当事由と立ち退き料の2点を用意しなければならないうえ、借用人の合意も必要です。

契約方法

2つ目は、契約方法です。

定期借家契約では、オーナーが決めた賃貸期間を記載した書類を借用人に提示し、同意を得たうえで契約を交わさなければなりません。

これは、借地借家法第38条2項で決められています。

普通借家契約の場合、民法に定めがありませんが、トラブル防止のため、定期借家契約同様、書面で契約を交わしています。

また、知り合い同士で住宅の貸し借りを行う場合は、口約束でも問題ありません。

更新・途中解約の可否

最後は、契約の更新・途中解約の可否です。

普通借家契約は、借用人の退去等の申し出がない限り、自動更新手続きが実行されます。

オーナーが契約そのものを打ち切りたいと申し出るには、正当事由と退去資金の支払い、借用人の合意を得なければなりません。

また途中解約を申し出た場合は、特約の定めに従って所定の手続きを組んでいきます。

定期借家契約の場合、原則として、途中解約を含め更新手続きを組むことができません。

そもそも定期借家契約は、一度契約したら契約満了を迎えるまで住み続けることを前提に結ぶ契約になるため、途中解約を結ぶことができません。

同様に、賃貸期間がオーナーによって決められている以上、契約更新手続きを組むことができません。

しかし、転勤や介護などの諸事情であれば、途中解約を組むことが可能です。

更新手続きの場合、オーナーの合意があれば、再契約を結ぶことで賃貸契約が延長します。

3つの視点で見た時の違いをまとめると、以下のようになります。

リロケーションを利用する時に結ぶ賃貸契約の多くは、賃貸期間が決められている定期借家契約を結ぶのが一般的で、一度契約を交わせば、契約満了を迎えるまで解約ができない成約になっています。

しかし、冒頭でも触れたように、途中解約を申し出る理由がやむを得ない事情であれば、定期借家契約でも途中解約を締結させることが可能です。

ここでは、定期借家契約を途中解約する方法を紹介します。

解約権留保特約を使用

1つ目は、解約権留保特約を使用する方法です。

原則として、物件などの建物を賃貸借するうえで、賃貸期間が決まっているものを途中解約することはできません。

しかし、定期借家契約など、期限付きの契約を結ぶ前に、解約権留保特約のような特約をオーナーとの間で交わしたうえで期限付きの契約を交わしていたなら、途中解約を組むことができます。

中途解約権の行使

特約を交わしていない場合でも、中途解約権を行使することで途中解約手続きを組むことが可能です。

ただし、中途解約権を行使するには、3つの条件をすべてクリアしておく必要があります。

居住目的で使用

1つ目は、居住目的で物件を借りていることです。

賃貸目的が事業用の店舗として借りている場合、その時点で中途解約権の行使ができないため、契約満了を迎えるまで待つ必要が出てきます。

とはいえ、事業用店舗兼住宅として利用している場合は、当条件を満たしていることになります。

床面積が200㎡未満

2つ目は、床面積が200㎡未満であることです。

居住目的で借りている物件や、事業用店舗兼住宅として借りている物件の床面積が200㎡未満であれば、条件を満たしていることとなります。

床面積は、契約書類上に記載されているケースが多く、事業用店舗兼住宅として借りている場合、店舗部分の床面積も含めて200㎡未満である必要があります。

やむを得ない事情で使用できない

3つ目は、転勤や大病の療養、老親の介護など、その物件を使用し続けるのが困難な状況にあると判断された場合です。

この条件に関しては、どこまでがやむを得ない時事用になるのかというボーダーラインがなく、最終判断はオーナーや弁護士、裁判官の判断に委ねられるケースが多いです。

これら3つの条件をすべて満たしたうえで、最低1ヶ月前に途中解約を組むことをオーナーに申し出れば解約手続きが組めます。

違約金を支払う

契約期間の残り月数に応じた賃料を違約金として支払うことで、途中解約を結ぶことも可能です。

無論、支払いは原則一括払いになります。

リロケーションを利用する時は、借用期間が決められている定期借家契約を結ぶため、更新手続きを組む必要がありません。

しかし、契約を結ばれている方の中には、更新を求める方が少なからずいらっしゃいます。

ここでは、定期借家契約を更新する方法を紹介します。

相談次第で再契約が結べる

冒頭でも触れたように、定期借家契約は、賃貸期間がオーナーによって決められている以上、更新手続きを組む必要がないうえ、原則、期間延長で住み続けることができません。

しかし、諸事情で今の賃貸物件に住み続けなければならない事情ができた場合、オーナーにその事情を説明して、合意が出れば再契約という形で再度定期借家契約を交わす運びになります。

無論、オーナーの合意が得られなければ、退去しなければなりませんし、再契約の可否に関しては、退去前に送られてくる通知書や契約書に再契約の可否に関する記載があります。

再契約を交わす場合は、早い段階で、再契約の可否を確認したうえで動き始めましょう。

初期費用の再納付が必要

オーナーからの合意が得られ、リロケーションの再契約を結ぶ運びになったら、入居時に支払った初期費用を再度納めることになります。

定期借家契約を結ぶ時に必要な初期費用は主に、事務手数料、仲介手数料、保証料の3つを支払います。

ただし、入居時に礼金を支払っているなら、再契約を交わす時に礼金を請求されないケースがあります。

また再契約を結ぶとき、家賃の賃上げが行われていないかどうかの確認も行いましょう。

ここまで、リロケーションの途中解約ができるのかどうかの疑問解決と合わせて、普通賃貸借契約との違い、途中解約を組むための段取りと条件を解説してきました。

リロケーションで住宅を賃貸するときは、賃貸期間が決められている定期借家契約を結ぶのが一般的で、原則、途中解約を結ぶことができません。

しかし、特定の条件をすべて満たしていたり、本契約を結ぶ前に特約を結んでいるなど、所定の手続きを組んでいれば、リロケーションの途中解約が可能になります。

ただし、リロケーションを利用するときは、定期借家契約を結ぶのが一般的で契約の特性上、契約期間満了まで住み続けることを前提に結ぶ契約形態になっていることを了承したうえで利用しましょう。