底地は購入後に新しい地主が契約を解除するのが困難です。

そのため地代収入を目的とした投資物件として扱われることが多く、価値としては低くなります。

底地の買取相場は、借地人に売却すると更地価格の30～40％、底地買取業者に売却すると更地価格の20～30％となります。

特に住宅の底地の価値は低く、更地価格の10％～20％となることもあるほどです。

例えば更地としての時価が1100万円だとすると、底地価格は150万円程度となります。

売却価格を調べる方法

底地の売却価格を調べる方法として、路線価から計算する方法があります。

財産評価基準による評価とも言われ、国税庁のHPから路線価図を閲覧できます。

路線価図にはABCのようにアルファベットが記載されており、それぞれA=90%、B=80％、C=70％のように借地権の割合が決められています。

そのため、自用地の評価額に借地権割合を掛け合わせることで、土地の借地権評価額が計算できます。

ただし、基本的に第三者に売却する場合は評価割合よりもさらに価格が下がることになるので気をつけましょう。

底地と表裏一体の関係性である借地権には、次のような種類があります。

• 普通借地権
• 定期借地権
• 使用賃借

それぞれの借地権の特徴と、底地価格を解説していきます。

普通借地権

普通借地権は、定期借地権以外の借地権で、契約の更新ができる点が特徴です。

存続期間は30年で、当事者が契約で30年以上の存続期間を定めるとそれ以上の期間となります。

普通借地権は借地人の権利が強く守られているため、借地期間満了時に地主から契約の更新拒絶ができません。

正当事由がなければ契約は更新されるため、地主は土地を取り戻すことができません。

そのため普通借地権が設定された底地は、買主が自由に使える可能性が非常に低く、価格も更地価格から大幅に下がります。

定期借地権

定期借地権とは、契約の更新ができない借地権のことで、契約期間満了時には土地を取り戻すことができます。

定期借地権には事業用借地権や一般定期借地権などの種類がありますが、どの契約でも契約期間満了後には土地が返ってきます。

そのため普通借地権に比べると土地を自由に使える可能性が高く、売却価格も高くなる傾向があります。

定期借地権の価格は、契約期間の残存期間が長ければ長いほど安くなります。

使用賃借

使用賃借とは、無償で土地を貸している借地のことです。

中小企業などで社長が個人で所有している土地を会社が借りている際などに使われることが多いです。

使用賃借は借地借家法の影響を受けないため、借主の権利はほとんどありません。

そのため地主が借地人を退去させることができ、ほぼ更地価格と同額で取引することが可能です。

底地を売却する際には、次の費用が掛かります。

• 譲渡所得税
• 印紙税
• 仲介手数料
• 抵当権抹消登記

土地を売却する際には、様々な税金や費用が掛かります。

以下にそれぞれ解説します。

譲渡所得税

借地や底地を売却する際は、譲渡所得税がかかります。

不動産を売却して利益が出た際に掛けられる税金で、仮に売却しても利益が出なかった場合には譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得税は底地を所有していた期間の長さによって金額が変わります。

土地の所有期間が5年よりも短いと短期取得となり計39％の税率、所有期間が5年以上なら計20％程度の税率となり、大きく差が出ます。

底地を売却する際、土地の所有期間が5年付近であれば時期を判断して売却する必要が出てきます。

印紙税

印紙税とは、売買契約書などの書類を作成した際にかかる税金です。

売買契約書に収入印紙を張り付けることで納付ができます。

印紙税は契約金額によって税額が変わり、底地の契約では大体1万円～6万円程度です。

仲介手数料

不動産会社に土地の売却を依頼すると、仲介手数料がかかります。

売却にかかる仲介手数料は「売却価格の3％＋6万円」が一般的です。

例えば売却価格が100万円であれば、9万円が仲介手数料としてかかります。

底地の売却では売却価格がそれほど高額になることはないので、仲介手数料は低めに抑えることが可能です。

ただし、売却価格が低すぎる場合は利益がほとんどなくなる可能性もあるので確認しておきましょう。

抵当権抹消登記

不動産を売却する際には、抵当権を抹消する手続きをしてから売却する必要があります。

住宅ローンを完済するだけでは抵当権は抹消されないため、手続きをしなければなりません。

抵当権の抹消をするための登録免許税は不動産1つにつき1,000円です。

土地と建物の両方に設定されている場合は、必要な登録免許税は2,000円になります。

また、抵当権抹消登記は基本的に司法書士に依頼することが多く、さらに報酬として15,000円～20,000円程度を支払う必要があります。

自分で書類を作成すれば司法書士への報酬金は必要ありませんが、書類作成は素人には難しいので頼る方が無難です。

底地権の買取相場は非常に低いと解説しましたが、できる限り高く売るためには次の点を意識しましょう。

• 借地人に直接売却する
• 投資家に底地のメリットをアピールする
• 複数の不動産会社の査定を受ける

底地権を売却する方法ごとに解説しているので、以下にそれぞれ解説します。

借地人に直接売却する

底地を売却する際は、借地人に直接売却すると一番値段が付きやすいです。

底地を最も有効活用できるのは借地人で、土地の権利を手に入れると土地活用の幅が広がるためです。

借地人に底地を売却する際は、借地人との信頼関係を構築しておくと良いです。

借地人が購入しやすいように値段交渉や長期分割払いなどの方法を提示すると、了承してもらえる可能性も高くなります。

また、借地権と底地の所有権の一部を交換することで、両者が完全に所有権を取得する方法もあります。

物件の価値も上がるので、売却しやすくなる特徴もあります。

投資家に底地のメリットをアピールする

借地人以外に売却する方法として、投資家へ売却する方法もあります。

底地にはマンション投資などのように空室リスクがないため安定して利益が得やすい特徴があるので、底地を安く購入して利益を出そうとしている投資家は多いです。

底地を良い投資物件だと判断してもらうと高値で売却することも可能なので、アピールできるポイントを確認しておきましょう。

土地賃貸借契約が書面で保管されているなど、投資家が安心して運用できるようなアピールは重要です。

複数の不動産会社の査定を受ける

不動産会社に底地を買い取ってもらうと、早く売却できますが売却価格は低くなってしまう特徴があります。

ただし、複数の不動産買取業者の査定を受けることで高額で買い取ってもらえる可能性は高くなります。

複数の査定額を比べることで、所有している底地の相場もわかるメリットがあります。

時間がない場合は仕方ないですが、ある程度時間に余裕があるならば複数社に査定依頼をしましょう。

底地権の買取価格は借地人に売却すると更地価格の30～40％、底地買取業者に売却すると更地価格の20～30％と非常に安値となっています。

底地は土地の権利関係が複雑なため、買い手が見つかりづらく価格も安くなっています。

しかし、借地人に直接売却する、投資家にメリットをアピールするなどの方法を取ればできるだけ高額で売却できる可能性があります。

底地は売却できないとあきらめず、できるだけ高値で売却できるような工夫をしましょう。