用途地域とは、建物の使用方法や高さを制限している地域のことです。

都市の発展・住居の保護を目的としており、制限があることで工場や商業施設と住居の棲み分けができます。

用途地域は下記の13種類に分類されます。

住居系	第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 準住居地域 田園住居地域
商業系	近隣商業地域 商業地域
工業系	準工業地域 工業地域 工業専用地域

自分の所有する土地がどの地域になるのか、確認しておきましょう。

第一種低層住宅専用地域とは都市計画法で「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されている、用途地域の中でも特に制限の多い地域のことです。

主な制限は下記になります。

• >建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)：30~60%
• 容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)：50％・60％・80％・100％・150％・200％のうち自治体が都市計画で定める値
• 絶対高さ制限(建物の高さ制限)：10mまたは12mうち自治体が都市計画で定める値

このような制限があることで、建てられる物に制限があります。

下記で建てて良い建物・建ててはいけない建物を見ていきましょう。

第一種低層住宅専用地域で建てられるもの

第一種低層住宅専用地域で建てられるものは、下記のような建物です。

• 戸建て住宅
• 高さ制限を超えないアパート・マンション
• 小規模の店舗・事務所を兼ねた住宅
• 幼稚園・小学校・中学校・高校
• 図書館
• 神社・境界
• 老人ホーム
• 保育所
• 診療所
• 児童厚生施設(面積600平方メートル以下)
• 交番
• 公衆電話ボックス

第一種低層住宅専用地域で建てられないもの

一方で、下記の建物は、建設することができません。

• 高層マンション
• 兼業住宅以外の店舗・事務所
• 遊戯・風俗施設
• 大学・高等専門学校・専修学校等
• ホテル・旅館
• 病院
• 自動車教習所
• 建築物付属以外の車庫・倉庫
• 工場

上記のように制限が多くては、どうやって土地活用をしていいか難しく感じると思います。

ですが第一種低層住宅専用地域のメリットを知ることで、利点を活かす活用をしていけます。

下記で詳しく説明していきます。

閑静で安心安全な地域である

第一種低層住宅専用地域は制限が多い分、周囲に工場や繁華街がなく静かで安心安全な地域であることが望めます。

特にファミリー層に向いた土地だと言えますね。

日当たりが良い

建物の高さ制限があることで、日当たりの良さが保証されます。

上記の点と合わせて住みやすさにおいては、第一種低層住宅専用地域はかなり有利です。

制限が多い分、第一種低層住宅専用地域にはデメリットも存在します。

知っておくことで土地の活かし方も見えてきますので、下記で確認していきましょう。

利便性が悪い

第一種低層住宅専用地域ではスーパーなどの商業施設を建設できないため、日常的な買い物も遠出しなければいけません。

駅も遠い場合が多いので、車を所有している方でないと住みにくさを感じることもあります。

土地の活用方法が限られている

制限によって建てられる物が決まっている第一種低層住宅専用地域ですから、当然活用方法も限られてきます。

商業施設は建てられないのでそういった活用は一切できません。

土地活用でよく挙げられるアパート・マンション経営も、第一種低層住宅専用地域では戸数の多い物を建設することは不可能です。

制限の種類やメリット・デメリットを知ったところで、具体的な活用方法を解説していきます。

土地活用の参考にしてください。

戸建て賃貸経営

賃貸経営の1つとして、戸建て賃貸経営があります。

第一種低層住宅専用地域はその性質から、低層の戸建て住宅の需要は高いです。

戸建てでしたらファミリー層からの需要が特に高く、長期的な契約となる可能性が高くなります。

定住してもらえれば賃料も毎月入るので、安定した収益が見込めます。

賃貸アパート経営

戸数の多いマンションは建てられませんが、小規模なアパートでしたら建設は可能です。

戸建て賃貸経営より大きい収益を得られる可能性があるので、より多くの収益を求める場合はアパート経営の方が向いています。

立地に合わせたアパートにすることで空室も減らせるので、どういった方が多い地域なのか調査してから建設していきましょう。

駐車場経営

建物を建てずに収益を得たい場合は、駐車場経営という選択肢があります。

第一種低層住宅専用地域では駐車場のない戸建て住宅やアパートに住む方からの需要が見込めます。

空いている土地にコンクリートを敷き、停車位置のラインを引けば駐車場が完成するので、工事費や工事期間を抑えられます。

万が一経営に失敗しても撤退が簡単で、リスクも低いです。

月極・コインパーキングから形態も選べるので、需要に合わせた経営ができますね。

老人ホーム経営

活用したい土地が広い場合は、老人ホームの建設ができます。

「高齢化社会」が問題となる中で、住宅地である第一種低層住宅専用地域においては特に老人ホームの存在は必須です。

しかし需要に対し老人ホームの数は足りておらず、常に需要過多となっています。

そのため利用者も見つかりやすいため、経営を始めた際に失敗する可能性は低いと言えます。

老人ホームは平屋か二階建てまでの高さで運営されることが多く、高さ制限の点もクリアしています。

経営することで社会貢献もできるので、かなり魅力的な土地活用方法となります。

保育園経営

老人ホームと同じく、土地が広大であれば経営できるのが保育園です。

保育園も需要に対して数が足りておらず、「待機児童」が近年問題となっています。

そのため入園を希望する方も多く、すぐに閉園する可能性は低いです。

運営は事業者に任せることもできますし、一度経営を始めれば数十年は安定して収益を得ることができます。

ファミリー層が住みやすい第一種低層住宅専用地域なので、地域の中で見ても需要はあるでしょう。

こちらも社会貢献に繋がるので、地域に必要な施設はどちらかを見極めて老人ホームか保育園か選ぶのもいいですね。

太陽光パネルの設置

活用したい土地の立地が悪く、活かし方が難しい場合は太陽光パネルの設置が可能です。

パネルを設置するだけなので利便性の低い土地でも行える土地活用方法になります。

周囲も高い建物がない第一種低層住宅専用地域では日差しが届かないということもないので、安定して発電はしやすいです。

最近では「電力自由化」によって電力会社以外にも電力を販売できるようになり、仕入れ先も多くなっています。

初期の設置費用はかかりますが以前よりパネル自体が安価になっており、自治体が補助金を支給しているところもあるので、設置コストもさほど高くありません。

メンテナンスの必要もないのでランニングコストが抑えられるのも魅力です。

住居の環境保護のために様々な制限のある第一種低層住宅専用地域ですが、土地活用には色々な選択肢があることが分かっていただけたでしょうか。

地域の需要を調べ適切な活用方法を選べば、安定した収益も期待できます。

ぜひこの記事を参考に、第一種低層住宅専用地域での土地活用を成功させてくださいね。